인천도시公 요청 수용 결정사업설명회 10개 업체 참석원주민 분양신청 58% 불과정상화, 사업성 확보에 달려인천 동구 '송림초교 주변구역' 뉴스테이(기업형 임대주택) 연계형 주거환경개선사업이 일단 한숨을 돌리게 됐다. 부동산매매예약 체결 시한 연장이 확실시되고 있어, 새 임대사업자를 찾을 시간을 벌었기 때문이다.10일 인천도시공사에 따르면 국토교통부는 '송림초교 주변구역' 부동산 매매예약 시한을 기존 7월 10일에서 10월 10일로 3개월 연장하기로 했다. 지난주 인천도시공사는 '송림초교 주변구역' 부동산 매매예약 시한을 연장해달라고 인천시를 통해 국토부에 요청했었다. 국토부는 인천도시공사 요청을 수용하기로 방침을 정했으며, 결재와 공문 발송 준비 등 관련 절차를 진행 중인 것으로 알려졌다. 국토부는 사업 경과 및 현황, 인천도시공사 추진 의지, 뉴스테이 사업 중단 시 문제점 등을 종합적으로 고려해 '시한 연장' 방침을 정한 것으로 전해졌다. 해당 공문은 이르면 11일, 늦어도 이번 주 안에는 인천도시공사에 도착할 예정이다. 인천도시공사 한 관계자는 "(국토부로부터) 확실한 답변을 받은 것은 없지만, 그간 사업이 진행된 점과 정체된 상태가 아닌 점을 참작해 (국토부에서 체결 시한 연장을) 긍정적으로 검토하는 것으로 안다"고 했다.인천도시공사는 이날(10일) 송림초교 주변구역 뉴스테이 우선협상대상자 선정을 위한 설명회를 개최했다. 설명회에는 대한토지신탁, 이지스자산운용 등 총 10개사가 참석했다. 설명회에 참석한 업체는 뉴스테이 사업을 추진할 의향이 있는 것으로 볼 수 있다. 이 중 이지스자산운용은 송림초교 주변구역과 사업 구도가 같은 인천 부평구 '십정2구역' 뉴스테이 사업 우선협상대상자로 유력한 상태다.인천도시공사는 다음 달 4일 오후 3시까지 제안서를 받은 뒤, 금융전문기관에 평가를 의뢰할 예정이다. 8월 중 우선협상대상자를 선정해 업무협약을 체결하고, '토지 등 소유자 총회'를 거쳐 연내 매매계약을 체결할 계획이다.하지만 부동산매매예약 시한이 연장됐다고 해서 사업이 정상화된 것은 아니다. 송림초교 주변구역은 역세권에 위치한 십정2구역에 비해 사업성이 좋지 않다. 송림초교 주변구역 원주민 분양신청률은 약 58%로, 십정2구역(80%대)보다 떨어진다. 10월 10일까지 부동산매매예약이 이뤄지지 못하면, 사업이 자동으로 취소된다. 이에 인천도시공사 관계자는 "사업성은 민간업체가 판단하는 것이다. 우리는 사업이 계획대로, 성공적으로 추진될 수 있도록 최선을 다할 것"이라고 했다.인천도시공사는 지난 5월 뉴스테이 사업자가 펀드 구성에 실패하자 부동산매매계약을 해지하고 새 사업자 찾는 작업에 착수했다. /목동훈기자 mok@kyeongin.com
2017-07-10 목동훈
사업자가 뉴스테이 물량 매입 '미분양 차단' 방식2015년 협약 맺고 급물살 불구 각종 문제 제기돼주민도 반발 부동산 펀드 구성못해 매매계약 해제기한 3개월 남기고 임대사업자 선정 재입찰 진행이지스자산운용 참여 확신 '재입찰' 긍정적다만 일부 주민·기존 사업자 소송 부담도 커주민 "보상 진행돼 사업중단 불가" 결의대인천도시공사도 추진단 구성 등 정상화 총력국내 최초로 뉴스테이(기업형 임대주택)와 연계해 추진하는 주거환경개선사업인 인천 부평구 '십정2구역'을 정상 궤도로 올리기 위해 관계 기관과 주민이 분투하고 있다. 사업이 무산될 경우 사업시행(대행)자인 인천도시공사의 재정 손실뿐만 아니라 막대한 주민 피해가 우려되기 때문이다. 십정2구역 사업의 정상화 여부를 1차로 판가름하는 신규 임대사업자 선정 (재)입찰이 오는 30일 마감을 앞두고 있어 지자체와 정치권 등의 지원을 요구하는 목소리도 나오고 있다.# 어렵게 온 십정2구역십정2구역은 인천의 대표적인 주거 환경 낙후지역이다. 이곳에 있는 가옥 60여 곳은 붕괴 등 안전사고 위험이 큰 건축물로 분류됐다. 주민들은 위험한 환경 속에서도 비용 마련이 어려워 집을 고치지 못했다. 지난 2015년 11월 인천시가 '십정2 뉴스테이 사업발표회'를 열 당시 십정2구역 주민 총 2천771가구 가운데 약 18%가 영세민(기초생활수급자·차상위계층)으로 조사됐다.지난 2007년 부평구 십정동 일대가 주거환경개선사업구역으로 지정된 후 한국토지주택공사(LH)가 사업을 시행하기로 했지만, 부동산 경기 침체와 재무 여건 악화 등이 맞물리면서 사업은 제대로 추진되지 못했다. 사업이 지연되면서 십정2구역 주민들은 큰 고통을 겪었다. 이에 십정2구역 사업 본격화 방안으로 '뉴스테이 연계'가 제시됐다. 용적률 상향 조정으로 아파트 공급량을 늘려 사업성을 개선하고, 뉴스테이 물량은 임대사업자가 통째로 매입하게 해 미분양 리스크를 없애는 방식이다. 지난 2015년 11월 업무 협약, 2015년 12월 사업시행자 변경(LH→인천도시공사), 2016년 2월 부동산(뉴스테이 물량) 매매계약 체결 등 사업은 속도감 있게 추진됐다.그러나 사업 추진 과정에서 각종 문제가 확인됐다. 부동산 매매계약에 인천도시공사의 계약금 반환 의무를 명시하면서 사실상 도시공사가 민간에 보증 행위를 하게 한 것이 대표적이다. 십정2구역 일부 주민은 보상가(종전자산평가)가 낮다며 항의하기 시작했고, 관리처분총회 개최가 늦어졌다. 이로 인해 '관리처분계획 인가'와 '뉴스테이 부동산 펀드 설정'이 시한인 2017년 2월 10일까지 이뤄지지 못했다. 3개월 시한 연장에도 부동산 펀드가 구성되지 못하면서 기존 임대사업자와 인천도시공사 간 부동산 매매계약은 해제됐다.인천도시공사는 매매계약 해제 전 뉴스테이 사업추진단을 구성하는 등 사업 정상화에 나섰다. 매매계약 해제와 함께 신규 임대사업자 선정을 위한 절차를 시작했으며, 현재 1회 유찰(이지스자산운용 단독 참여)을 거쳐 재입찰이 진행되고 있다.# 공기업·주민 피해 막기 위해 정상화해야십정2구역 뉴스테이 물량의 부동산 매매계약 체결 시한은 2017년 9월 10일로, 현재 3개월 남짓한 시간이 남아 있다. 인천도시공사는 오는 30일 재입찰 마감 후 9월 10일까지 ▲외부기관(한국리츠협회) 평가 ▲우선협상대상자 선정 ▲협상 ▲주민총회 ▲부동산 매매계약 체결 등 절차를 마무리해야 한다. 입찰에 따라 우선협상대상자로 선정된 임대사업자도 HUG(주택도시보증공사), 금융기관 등의 출자 혹은 보증을 통해 십정2구역 뉴스테이 물량을 매입할 부동산 펀드나 리츠(부동산투자회사)를 구성해야 한다.십정2구역에는 아파트 5천678세대(예정)가 건립된다. 임대사업자는 이 중 원주민 일반분양과 공공임대 물량을 제외한 3천578세대(예정)를 공급면적 '3.3㎡당 830만 원 이상'에 매입해야 한다. 이후 매입한 아파트를 8년 이상 뉴스테이로 임대해야 한다.인천도시공사는 재입찰에 대한 전망을 긍정적으로 보고 있다. 국내 최대 부동산 전문 운용사인 이지스자산운용이 재입찰에 참여할 것으로 확신하고 있다. 이지스자산운용이 지난 13일 1차 입찰과 지난 20일 진행한 현장설명회에 참가하는 등 강력한 사업 의지를 보이고 있다는 점에서다. 설명회에는 이지스자산운용뿐만 아니라 서울투자운용, 한국토지신탁, 대한토지신탁 등 6개 업체가 참여했다.하지만 십정2구역 사업과 관련한 법적 다툼은 신규 임대사업자가 입찰 참여를 꺼리는 원인으로 작용할 것으로 우려된다. 십정2구역 일부 주민은 사업시행 변경 인가 등의 무효화를 요구하며 인천시 등을 상대로 소송과 효력정지 가처분 신청을 제기했다. 기존 임대사업자도 인천도시공사를 상대로 '부동산매매계약해제무효확인' 소송 등을 예고했다.신규 임대사업자 선정 불발로 사업이 무산될 경우, 수백억 원대의 '매몰비용' 발생이 불가피하다. 시행(대행)자인 인천도시공사의 재정 손실과 주민들의 막대한 피해가 우려되는 것이다. 경제적 부담도 큰 문제이지만, 십정2구역 주거환경개선사업이 또다시 중단된다는 점에서 주민들은 불편과 혼란을 겪을 수밖에 없는 상황이다.십정2구역 주민들은 25일 주거환경개선사업의 조속한 추진을 요구하는 결의대회를 열었다. 이찬구 십정2구역 주민대표회의 위원장은 "이미 원주민에 대해 이주비 대출을 시행해 900억 원이 나갔고, 영업보상도 진행 중"이라며 "보상이 진행된 상황에서 사업을 중단한다는 것은 받아들이기 어렵다. 사업에 찬성한다는 의지를 표명하고 싶다는 주민들이 많아 이번 결의대회를 열게 됐다"고 말했다.인천도시공사 관계자는 "현재 상황에서 사업이 중단되면 주민들의 혼란이 불가피하다"며 "우선 사업을 정상화한 이후 각종 문제점과 이에 대한 책임을 따지는 것이 바람직할 것"이라고 강조했다. /홍현기기자 hhk@kyeongin.com인천시 부평구 십정2구역 주민들이 25일 열우물경기장에서 주거환경개선사업의 조속한 추진을 요구하는 결의대회를 열었다. /조재현기자 jhc@kyeongin.com/아이클릭아트국내 최초로 뉴스테이와 연계한 주거환경개선사업이 추진되고 있는 십정2구역 전경. /조재현기자 jhc@kyeongin.com/아이클릭아트
2017-06-25 홍현기
1조원대 펀드 '사실상 불발'도시公, 자체예산 긴급 투입신규 임대사업자 선정 계획매입가 높아져 쉽지 않을듯국내 최초로 뉴스테이(기업형 임대주택)와 연계해 추진하는 주거환경개선사업 '십정2구역(인천 부평구)'과 '송림초교 주변구역(동구)'의 향방에 관심이 집중되고 있다. 1조원대 펀드(fund) 구성이 사실상 불발되면서 현재 구도로는 사업 추진이 어렵게 됐다는 점(5월 5일자 7면 보도)에서다. 이들 사업 시행(대행)자인 인천도시공사는 자체예산을 투입해 우선 사업을 끌고 간다는 계획인데, 사업 방식의 근본적인 변화는 힘든 상황이라 사업 정상화가 쉽지 않을 것이란 우려도 나온다.십정2구역, 송림초교 주변구역 뉴스테이 임대사업자인 (주)마이마알이는 사업 추진에 필요한 1조원대 펀드 설정이 시한인 10일까지 어렵다는 입장을 최근 밝혔다. 이에 따라 현 구도로는 사업 추진이 불가능한 상황이 됐다.기존 사업구도는 마이마알이 측에서 구성한 부동산펀드가 십정2구역, 송림초교 주변구역에 계획된 수천세대의 아파트를 사전에 매입하고, 펀드가 낸 아파트 매수금으로 아파트 건립사업을 추진하는 것으로 요약할 수 있다. 마이마알이가 지정한 SPC(특수목적법인)인 인천십정2뉴스테이(유)와 인천송림초뉴스테이(유)는 지난해 인천도시공사와 이 같은 내용을 골자로 하는 부동산매매계약을 체결했고, 도시공사의 반환의무(원금+이자)를 근거로 금융권에서 조달한 계약금 2천500억원을 도시공사에 냈다.마이마알이가 10일까지 부동산펀드를 구성했다면 기존 구도대로 사업을 추진할 수 있지만, 사실상 펀드구성이 불발되면서 도시공사는 계약금 2천500억원에 4.99% 금융비용(약 130억원)을 가산해 돌려줘야 한다.도시공사는 10일 펀드구성이 불발되면 자체예산을 투입해 십정2구역과 송림초교 주변구역 사업을 주도한다는 계획이다. 우선 사업을 추진하면서 공모를 거쳐 마이마알이를 대체할 신규 임대사업자를 선정하겠다는 것이 도시공사 계획이다. 새로 선정되는 임대사업자도 기존과 같은 부동산펀드 방식으로 자금을 확보해야 할 것으로 전망된다. 도시공사 등이 지분 참여를 하는 부동산투자회사(REITs)를 통한 사업 추진은 별도의 행정절차가 필요해 어려울 것이라는 관측이 있다.부동산펀드 방식의 임대사업자 모집에는 여러 난관이 있을 것으로 예상된다. 임대사업자(마이마알이)의 기존 공동주택 매입가격은 십정2구역이 공급면적 3.3㎡당 790만원, 송림초교 주변구역은 760만원 수준이다. 여기에 금융비용 등 손실이 반영되면, 공동주택 매입가격이 높아지면서 사업성은 악화된다. 도시공사는 올해 1월 열린 십정2구역 주민설명회에서 "대체 임대사업자를 선정할 경우 금융비용, 착공 지연에 따른 물가변동비 등 500억원에 달하는 손실이 발생한다"고 설명한 바 있다. 도시공사 관계자는 "십정2구역은 매입가격이 올라가도 사업을 할 수 있을 것으로 보이지만, 송림초교 주변구역은 어렵다"며 "이 때문에 2개 사업을 패키지로 해 임대사업자를 선정할지도 검토하고 있다"고 했다.새 정부에서 박근혜 정부의 대표적인 주거정책이었던 뉴스테이에 부정적인 태도를 보일 경우, 주택도시보증공사(HUG) 보증이나 금융기관의 투자에 제약이 따를 수도 있다. 만약 사업성 악화, 정부의 주거정책 변화 등 이런저런 일로 사업이 제대로 추진되지 못할 경우 도시공사는 막대한 재정적 손실을 떠안게 된다. 그렇다고 사업을 중도 포기할 수도 없는 처지다. 사업이 무산되면 해당 구역에 사는 주민 등 시민에게 막대한 피해가 돌아가기 때문이다. 도시공사 관계자는 "지금부터는 도시공사가 책임감을 가지고, 공사 임직원의 역량을 결집해 사업을 추진해야 한다"며 "여전히 사업성이 있고, 기존의 법률적 리스크가 사라진 만큼 사업 전망은 밝아졌다고 본다. 대체 사업자 선정은 가능할 것"이라고 했다. /홍현기기자 hhk@kyeongin.com
2017-05-09 홍현기
2017-05-21 홍현기
