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市 승인… 주변시세 맞먹어 '초고가'강남권 재건축 단지등에 확산 전망정부 '상한가 규제' 속도 빨라질듯정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 억제해온 분양가가 준강남권인 과천 재건축 단지에서 천장이 뚫렸다. 주변 시세에 맞먹는 초고가 분양 등장으로 민간택지에도 분양가 상한제를 적용해 아파트값을 안정시키겠다는 정부의 규제 속도가 빨라질 것으로 전망된다.21일 부동산 업계에 따르면 과천시는 지난 19일 과천주공1단지의 후분양을 승인했다. 분양가는 3.3㎡당 평균 3천998만원에 달한다.정부가 시행을 검토 중인 민간택지 분양가상한제가 도입되기 전에 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양에 나선 결과다. 주택공급에 관한 규칙상 전체 층수의 3분의 2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성되면 등록사업자 2개 업체 이상의 연대보증을 받아 공증하는 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 입주자 모집이 가능하다.이번 분양가는 과천에서 최고 비싸다. 종전에 가장 비싼 곳은 지난 5월 HUG의 통제하에 분양된 주공6단지 재건축(3.3㎡당 3천253만원)이었다. 심지어 이 분양가는 주변의 새 아파트 시세에 버금간다. 과천시 중앙동 래미안에코팰리스의 시세는 전용면적 84㎡ 기준으로 3.3㎡당 3천800만∼4천만원 선으로 과천주공1단지 분양가와 별 차이가 없다. 과천주공1단지의 선례에 따라 주변 시세와 HUG 분양가 상한선 간 격차가 큰 강남권 재건축 단지 등에 후분양이 확산될 것으로 보인다. 이미 서울 강남의 재건축 아파트들 일부는 후분양을 추진하고 있다.이에 정부의 움직임도 빨라진 전망이다. 정부는 민간택지 분양가 상한제 시행을 검토하고 있는데, 후분양 조건을 갖추기 전에 상한제가 시행되면 현재 HUG가 제한하는 분양가보다 더 강력한 규제가 가능하기 때문이다.현재 민간택지 아파트는 HUG로부터 분양가를 통제받는다. 주변에 최근 1년 내 분양 아파트가 있으면 그 평균 분양가 이하로, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있는 경우 분양 당시 평균 분양가에서 최대 5% 시세 상승이 반영된다. 다만 과천주공1단지처럼 후분양의 경우 조건을 갖추면 통제에서 벗어날 수 있다.반면 분양가 상한제는 택지비와 기준 건축비에 건설업체의 적정 이윤이 포함된다. 사실상 정부가 직접 분양가를 통제하기 때문에 후분양도 규제 대상에 포함된다.부동산 업계 관계자는 "과천주공1단지의 고분양가 논란은 정부의 분양가 통제 정책을 재촉하는 역할을 할 것"이라고 말했다. /황준성기자 yayajoon@biz-m.kr주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 피해 후분양을 택한 ‘과천 푸르지오 써밋’(과천주공 1단지 재건축)의 공사 현장. 분양가는 3.3㎡당 평균 3천998만원에 달한다. /대우건설 제공
그레이스호텔 용적률 999% 추진…완공 후 학교·도로 문제 발생 우려市, 상업지역 도시계획 용역 발표회용도용적제·특별계획구역 등 제안과천지역 주거용 오피스텔 위주의 재건축 문제 해결을 위해서는 주거면적과 용적률을 연계한 '용도용적제' 및 '특별계획구역' 도입이 필요하다는 지적이 나왔다.30일 과천시에 따르면 미래에셋(구 대우증권)과 그레이스호텔, 코오롱 등 대형 건물이 재건축을 추진하고 있다.과천시의회가 지난해 6월 도시계획조례를 개정해 주거용 오피스텔 용적률을 400% 이하로 제한했으나 앞서 건축 허가가 완료된 그레이스호텔과 코오롱은 개정 조례에 대한 소급 적용이 이뤄지지 않아 주거용 용적률이 각각 999%(308호실)와 776%(549호실)로 사업이 추진 중이다.400% 이하가 적용된 미래에셋 역시 주거용 오피스텔이 319호실로, 3곳의 오피스텔의 주거용은 총 1천176호실다. 이는 과천주공 재건축 7-1블록 1천317세대에 맞먹는 물량이다. 문제는 오피스텔 내 주거용은 기반 시설이 적용 되지 않아 완공 후 학교, 도로 등의 문제 발생이 우려된다는 점이다.시는 이런 문제 해결을 위해 최근 '상업지역 도시관리계획 검토용역' 중간 발표회를 갖고 이 같은 방안에 대해 논의했다.중간발표에서는 과천 지역 내 상업지역 면적 및 밀도계획은 1인당 2.3㎡로 서울과 안산 등 16개 지자체 평균 1인당 1.2㎡인 2배에 달한다. 이 때문에 사업지역 활성화 및 효율적 토지이용을 위해서는 주거면적과 용적률을 연계한 '용도용적제 도입' 및 창의적인 개발과 정비를 위한 '특별계획구역' 도입과 지구단위계획법상 불허된 '주상복합' 허용 등의 방안이 제기되고 있다.시 관계자는 "정부과천청사 세종시 이전과 건물 노후화 등으로 침체 된 상업지역을 위해 지구단위 계획상 용적률을 완화하는 등 재건축 활성화를 유도했으나 주거용 오피스텔 위주의 재건축 추진으로 많은 논란이 있는 것은 사실"이라며 "중간 보고회에 제시된 내용에 대해 심도 있는 논의를 거쳐 모두가 만족하는 상업 지역 조성 방안을 마련할 것이다. 향후 주민 설명회 등을 거쳐 오는 7월 용역을 마무리할 계획"이라고 말했다. 과천/이석철·최규원기자 mirzstar@biz-m.kr
