2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"실수요자가 대출을 쉽게 받기 힘든 상황입니다. 2022년에도 이렇게 된다면 실수요자가 쉽게 집을 구매하기는 힘들지 않을까 싶어요."화성시 청계동 동탄대장공인중개사무소에서 만난 윤기원 대표는 2022년에 실수요자들이 주택을 구매하기 적절한 환경인지를 묻자 이같이 답했다. 금융당국은 2021년 하반기부터 대출 잡기에 나선 바 있다. 이 때문에 추석 이후부터 3개월 동안 주택 매매가 거의 이뤄지지 않고 있다는 설명이다. 대출 없이 현금으로만 주택을 매입하기는 힘든 만큼, 규제가 이어진다면 2022년에도 실수요자들의 주택 마련은 쉽지 않을 것으로 전망된다. 윤 대표는 "금리상승, 대출규제, 집값 급등에 대한 피로감과 2022년 대통령선거까지 4가지가 겹치면서 매수세가 사라졌다. 물론 새해에도 대출은 된다. 하지만 정부에서 총량을 막았기 때문에 규제 전만큼 대출을 다 받을 수 있는 상황은 아니다"라고 말했다. 그는 2020년이나 2021년 상반기처럼 매수세가 강하기보다는 '관망세'에 접어들겠지만 집값이 상승할 가능성은 있다고 봤다. 부동산 시장 흐름을 짚을 때 살펴볼 것이 △수요와 공급 △유동성 △대중심리인데 아직 주택공급이 부족해서다. 수요와 공급만 보더라도 2024년까지 수도권 공급부족 현상이 나타나는 만큼 상승세가 이어질 여지가 있다는 해석이다. 윤 대표는 유동성도 상승세에 힘을 보탤 것으로 진단했다. 그는 "시중에 통화가 엄청 풀렸다. 특히 2022년에는 3기 신도시 토지보상금이 대거 풀린다. 통화량에 따라 집값도 같이 간다"며 "공급부족과 늘어나는 통화량으로 인해 부동산 시장도 상승할 가능성이 있다"고 설명했다. 그러면서 "경기도에 비해 상승 폭이 작았던 서울 강남의 상승세가 두드러질 것으로 보인다"라며 "경기도에서는 1기 신도시 분당이 2022년에 준공 30년에 도달한다. 재건축과 리모델링을 추진하는 곳이 많을 것으로 보인다"고 덧붙였다. 그의 말대로라면 주택 가격은 오르지만, 대출규제 등으로 오른 집값을 감당하기 어려워 매수가 많지는 않을 것으로 풀이된다. 매매시장과 달리 전세시장은 상반기에 활성화를 보일 것으로 봤다. 윤 대표는 "은행에 확인해보니 2022년 1월 전세자금대출이 벌써 마감이 됐다. 가계부채총량제로 계속 기다렸던 수요자들이 벌써 움직였다는 얘기다. 전세는 매매와 달리 거래가 돌아갈 것으로 보인다"고 말했다. 다만, 새 주택임대차보호법(임대차법) 영향으로 전세 가격이 신규계약과 계약갱신청구권제를 사용한 갱신계약간 가격 격차가 커지는 등 이중, 삼중 가격이 형성되는 기이한 현상이 극대화되며 가격이 오를 것이라고 예상했다. 주택 분양 경기에 대해서는 "이제까지 계속 줄었다. 공급이 없다. 집값을 잡으려면 공급이 많아져야 한다. 공급방법은 두 가지다. 신규 분양과 현재 개인이 가진 매물 출현이다. 그런데 지금 민간건설사들은 분양가상한제 등 규제로 공급을 쏟아내질 않고 있다. 다주택자들도 양도세 중과 등으로 팔질 않는다. 그게 문제다. 건설사는 주택을 짓고, 사실 수요자들은 집을 사고 싶을 때 살 수 있는 그런 보완이 필요하다"고 말했다. 이어 윤 대표는 "지금은 대세 상승장의 후반기다. 수요와 공급, 유동성 때문에 2023년까지는 집값이 계속 오를 것 같다"며 "무주택자는 집을 사는 게 맞고, 1주택자는 지금보다 더 좋은 입지 매물이 있다면 옮기는 것도 괜찮을 듯하다"고 덧붙였다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr윤기원 동탄대장 공인중개사 대표.2021.12.20./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
정부가 2019년 '12·16 대책'을 통해 규제지역 내 15억원이 넘는 아파트 매입 시 주택담보대출을 전면 금지한 지 어느덧 2년 가까이 됐지만 초고가 아파트의 오름세는 여전한 모습이다. 대책 전과 비교했을 때 전용면적 85㎡ 초과 아파트는 평균 매매가격이 4억원 이상 상승하는 등 대출금지 이후에도 상승세가 이어지는 등 수요 억제의 한계점이 드러난다는 지적이다.11일 부동산R114에 따르면 2019년 12월 전용 85㎡ 초과 대형 아파트의 호당 평균 매매가격은 14억7천934만원이었다. 대출 금지선인 15억원 경계선에 위치한 셈이다.정부의 대출금 제로라는 대책이 나왔지만 오름세는 이어졌다. 2020년 말에는 전년 대비 14.11% 상승한 16억9천641만원을 기록했고, 2021년 11월에는 18억7천824만원(8.98% 상승)에 달했다. 결과만 놓고 보면 초고가 아파트 대출금지에도 26% 이상 상승했다.강남3구, 용산구, 광진구 일대 대형 면적 실거래를 통해 초고가 아파트 시세 상승 현황을 짚어보자. 12·16대책 발표 당시 강남구 대형아파트는 호당 평균 매매가가 25억9천884만원으로 이미 대출 금지선을 넘겼지만, 현재는 31억244만원으로 발표 전보다 5억원가량 상승했다.동일한 기준으로 서초(20%, 5억2천만원 상승), 송파(28%, 5억원 상승), 용산(20%, 4억4천만원 상승), 광진(21%, 3억2천만원 상승) 등이 3억원 이상 오른 것으로 집계됐다. 대출금지라는 특단의 조치에도 상승 흐름이 제어됐지 못했다는 평가다.전문가들은 정부의 수요 억제 정책이 반짝 효과에 그칠 수 있다며 우려의 목소리를 낸다.윤지해 수석연구원은 "DSR제도의 본격 시행일을 앞두고 대출 막차를 타려는 수요 쏠림이 예상된다"며 "아파트 입주물량 감소로 인해 갭투자를 유발하는 전세가격의 상승세도 지속될 것으로 보인다"고 설명했다. 그러면서 "이러한 시장 상황을 고려한다면 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이는 매매가격 안정세를 기대하기는 어려워 보인다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2021.11.5. /연합뉴스2017~2021년 서울 85㎡초과 대형아파트 매매가격 변동률. /부동산R114 제공
2021-11-11 윤혜경
한때 '미분양 무덤'으로 불리던 이천시에서 1순위 내 마감에 성공한 단지가 나왔다. 수도권 대다수 지역이 규제지역으로 묶이고, 집값이 천정부지로 치솟는 상황에서 비규제에다 여타 지역 대비 저렴하다는 인식 영향에 흥행에 성공한 것이다. 업계 관계자들도 놀라는 분위기다. 분양가상한제가 적용되지 않은 주택으로, 분양가가 인근 시세와 비슷한 수준이기 때문. 하지만 분양가상한제 미적용주택인 만큼 당첨자 발표일 6개월 이후 전매가 가능해 실수요자와 투자자 모두에게 관심을 받은 것으로 분석된다. 15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 GS건설이 지난 13일에 진행한 '이천자이 더 파크' 1순위 396가구 모집에 1만5천753명이 몰리며 전 타입 1순위 청약을 마감했다. 평균 경쟁률은 39.78대 1이다. 신세계건설 '빌리브 어바인시티'가 세웠던 13.3대 1의 기록을 뛰어넘으며 이천 역대 최고 청약 경쟁률 타이틀을 거머쥐었다. 가장 경쟁률이 치열했던 타입은 전용면적 84㎡A다. 114가구 모집에 해당지역에서 4천556명이 접수, 39.96대 1의 경쟁률을 기록했다. △84㎡T 32.64대 1 △84㎡C 26.08대 1 △102㎡T 21.38대 1 △59㎡A 20.24대 1 △107㎡ 16.05대 1 △84㎡B 15.71대 1 △59㎡B 11.58대 1 등 모든 면적이 두 자릿수의 경쟁률을 기록했다.이천 부동산 분위기는 불과 5개월 전만하더라도 지금과 달랐다. 지난 5월 분양한 '이천 진암지구 우방 아이유쉘 메가하이브'는 전용 84㎡ 타입을 제외한 나머지 타입이 순위 내 미달이 났다. 롯데건설이 2019년 7월 분양한 주상복합 '이천 롯데캐슬 페라즈 스카이' 또한 고분양가 지적을 받으며 분양 당시 큰 주목을 받지 못했다.미분양 무덤이라 불리던 이천 부동산 시장이 빠르게 상승세에 접어든 건 지난 8월부터다. KB부동산 리브온 아파트 매매지수를 보면 △8월 1주 104.6 △8월 2주 105.4 △8월 3주 106.3 △8월 4주 107.4 △8월 5주 108.1 △9월 1주 108.9 △9월 2주 110.0 △9월 4주 111.2 △10월 1주 112.2 △10월 2주 112.4 등으로 주마다 1p가량의 오름세를 기록 중이다. 이러한 훈풍 때문일까. 이천자이 더 파크는 분양가가 인근 시세와 비슷한 수준임에도 흥행에 성공했다. 비투기과열지구 및 비청약과열지역 민간택지에서 공급된 해당 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 1천95만원이며, 소위 '국민 면적'으로 불리는 전용 84㎡ 공급금액은 4억6천840만~5억3천210만원이다. 여기에 발코니 확장비를 포함하면 1천40만~1천500만원을 더 부담해야 한다.해당 단지가 들어서는 이천시 관고동 구축 아파트 시세와도 제법 차이가 난다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 2010년 준공된 '이천벽산블루밍아파트' 전용 84.98㎡는 올해 4월 3억2천900만원(5층)에 거래되다 6월 3억4천만원(6층), 10월 3억7천800만원(4층)에 매매됐다. 1998년 건축된 '관고7통두산아파트' 전용 84.9㎡ 1층은 지난 5월 1억9천만원에 매매되다 8월 1억9천500만원, 이달 11일 2억원으로 손바뀜했다. 물론 이 아파트들은 입주한지 10년이상씩 된 구축이라 비교 대상은 아니지만 분양가와 시세의 차이는 큰 편이다. 관고동의 한 공인중개사는 "위치를 보면 지금 임야를 깎아 조성 중이다. 현재는 아무것도 없다"면서 "최소 분양가가 4억원 중반대로 상당히 비싸다"이라고 평했다. 이 중개사는 이어 "그런데도 이천의 첫 자이라는 점, 구축이 많은 곳에서 신축이라는 점이 통한 것으로 보인다"고 설명했다. 인근의 또 다른 공인중개사는 "이천에서 전 타입 순위 내 마감은 처음인 것으로 알고 있다"며 "'자이'라는 브랜드와 6개월 후 전매가 가능하다는 점이 시장에서 먹힌 것으로 보인다"고 말했다. 그러면서 "사실 입지만 보면 지금 당장은 좋은 편은 아니지만 향후 부악공원이 조성되고 나면 상권이 활성화되고 인구가 늘어날 가능성이 있다"고 덧붙였다.한편 민간공원 특례사업으로 조성되는 이천자이 더 파크는 지하 6층~지상 최고 25층, 11개 동, 706가구 규모로 조성되며, 입주는 2024년 9월 예정이다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.krGS건설이 이천시 관고동 일원에 공급하는 '이천자이 더 파크' 견본주택 전경. 2021.10.15. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr전 주택형 1순위 청약을 마감한 '이천자이 더 파크' 신축공사 현장. 2021.10.15. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr이천자이 더 파크 신축공사 현장과 인접한 '이천벽산블루밍아파트' 전경. 2021.10.15. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-10-16 윤혜경
비규제 지역인 이천에 첫 번째 자이 아파트가 들어선다.5일 GS건설은 이천시 관고동 산 13-1번지 일원에 짓는 '이천자이 더 파크'를 9월 분양할 예정이라고 밝혔다.민간공원 특례사업을 통해 조성되는 해당 단지는 지하 6층~최고 25층·11개 동·706가구 규모다. 전용면적은 59~107㎡로 폭넓게 구성된다.면적별 공급물량은 △59㎡A 136가구 △59㎡B 69가구 △84㎡A 229가구 △84㎡B 130가구 △84㎡C 24가구 △84㎡T(옥외공간) 17가구 △102㎡T(옥외공간) 9가구 △107㎡ 92가구 등이다.민간공원 특례사업이란 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제21조의 2에 따라 5만㎡ 이상의 공원을 민간이 70% 이상 조성해 기부채납하는 경우 부지 면적의 30% 이내에서 비공원시설을 설치 허용하는 방식이다.이천자이 더 파크가 들어설 부악공원은 총 16만7천여㎡다. 이중 축구장 약 18배 정도의 크기인 12만5천여㎡가 부악공원시설 등으로 조성될 계획이다. 공원부지 내에는 잔디마당, 어린이정원, 가족피크닉장 등 다양한 레저·문화공간과 온 가족이 다양한 운동을 즐길 수 있는 복합문화 체육공간인 꿈자람센터 등이 계획돼 있다. 또한, 부악공원을 비롯해 주변으로 설봉공원, 아리산, 설봉산 등 녹지공간이 풍부하다. 완벽한 숲세권 아파트인 셈이다. 판교 및 서울 강남 접근성도 좋다. 중부고속도로 서이천IC, 영동고속도로 이천IC 등을 통해 서울 및 인근 도시로 진입이 가능하고, 단지 주변으로 경충대로, 이섭대천로, 성남이천로 등이 조성돼 있다. 경강선 이천역 이용도 가능하며, 판교역에서 신분당선으로 갈아타면 강남역까지 갈 수 있다.편의시설도 가깝다. 이천중앙로 문화의거리, 롯데마트, 이마트, NC백화점, 관고전통시장 등 도심생활권 입지에 경기도의료원 이천병원, 이천시립도서관 등 도시 주요시설 또한 인접해 있다. 교육시설로는 송정초, 이천양정여자중·고, 송정중, 다산고, 이천고 등도 근거리에 있다. 특히 단지 인근에는 SK 하이닉스 이천 본사가 위치해 향후 단지의 두터운 배후수요 확보가 가능하다.분양은 내달 진행될 예정이며, 청약은 청약통장 가입 기간이 1년이 경과한 만 19세 이상 수도권 거주자라면 누구나 청약이 가능하다.지역·면적별 예치금만 충족하면 세대주 및 주택소유 여부와 관계없이 일반공급 청약 기준 1순위로 청약할 수 있다. 재당첨 제한도 없으며, 당첨자발표일로부터 6개월이 지나면 전매가 가능하다. 입주는 2024년 예정이다.GS건설 분양관계자는 "부악공원 사업은 단순한 공원 조성을 탈피해 이천시 일대 주거문화 수준을 끌어 올리는 새로운 명소로 자리 잡을 것"이라며 "이천자이 더 파크는 GS건설이 이천에서 처음으로 선보이는 자이 아파트인 만큼 지역을 대표하는 '랜드마크' 아파트가 될 수 있도록 단지와 평면 설계에 심혈을 기울이고 있다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr이천자이 더 파크 조감도. /GS건설 제공
2021-08-05 윤혜경
청약규제 강화 등 주택청약제도가 무주택 실수요 위주로 재편되면서 올해 민간 아파트 청약 경쟁률은 낮아진 반면 가점 커트라인은 상승한 것으로 조사됐다.특히 올해 1월 1일 이후 취득한 아파트 분양권이 주택 수에 포함, 양도세 부과 대상이 되면서 단기 차익을 목적으로 한 가수요가 청약시장에서 상당 부분 차단됐다는 분석이다.9일 부동산114에 따르면 올해 1월부터 5월까지 청약접수를 진행한 민간분양 아파트 평균 청약 경쟁률은 19대 1로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 27대 1에 비해 하락한 수치다.수도권 아파트 경쟁률도 지난해 36대 1에서 33대 1로 하락했다. 지방 또한 작년 19대 1에서 올해 12대 1로 떨어졌다.반면 당첨가점 커트라인 평균은 상승했다. 전국 기준 △2019년 24점 △2020년 31점 △2021년 32점으로 8점 올랐다. 수도권은 △2019년 29점 △2020년 40점 △2021년 41점으로 최근 3년간 커트라인 점수가 12점 상향됐다. 아파트 당첨이 내 지 마련의 가장 좋은 방법으로 여긴 고가점자들이 청약에 적극 나선 영향으로 해석된다.올해 1월부터 5월까지 당첨가점 커트라인 평균이 가장 높았던 곳은 서울(60점)이었다. 이어 세종(59점), 대전(50점), 인천(47점), 제주·울산(39점), 광주(35점), 경기(34점), 부산(30점), 충북(25점), 충남(23점) 등의 순이다. 올해 전국 평균 가점이 32점인 것을 고려하면 8개의 지역이 평균을 웃돈 셈이다.부동산114는 아파트 분양시장이 실수요 위주로 재편되면서 입지나 분양가 등에 따른 수요 양극화 현상이 심화될 것으로 전망했다.여경희 부동산114 수석연구원은 "서울, 세종 등 기존 아파트값보다 분양가가 저렴한 지역에서는 가점이 60점 후반이어야 당첨 안정권에 들 것으로 예상된다"며 "가점이 50점대 이하라면 비인기 유형의 청약을 노리는 것이 당첨확률을 높이는 방법이 될 수 있다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr연도별 1~5월까지 아파트 평균 청약 경쟁률. /부동산114 제공
2021-06-09 윤혜경
이른바 '로또분양'으로 불리며 28만여개에 달하는 청약통장이 몰렸던 대방건설 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 아파트에 이어 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 오피스텔에도 관심이 쏠리고 있다. 이곳 오피스텔 분양에 관심이 쏠리는 이유는 앞선 아파트 분양 열기 탓도 있겠지만, 부동산 규제를 상당부분 피해갈 수 있는 '오피스텔'이란 이유도 중요하게 꼽힌다. 이른바 '아파텔'이라 불리는 주거용 오피스텔은 아파트 못지 않은 배치와 면적을 갖고 있으면서도, 정부의 부동산 규제를 덜 받기 때문에 수요자들의 관심이 높아져 있는 상황이다. 20일 부동산 업계에 따르면 오는 6월 중 대방건설이 동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔을 분양한다. 시세 대비 저렴한 분양가로 최고 경쟁률 5천431대 1을 기록하며 화제를 모았던 동탄역 디에트르 퍼스티지 '아파트' 청약 이후 한 달여 만에 '오피스텔' 분양이 이어지는 것이다. 아직 구체적인 일정과 분양가가 공개되지는 않았으나 실수요자와 투자자들의 관심은 뜨겁다. 부동산 카페 등에서는 분양하기를 기다린다는 내용이 심심치 않게 올라오고 있다.대방역 디에트르 퍼스티지 오피스텔은 △75㎡ 43실 △84㎡ 280실 총 323실이다. 전 타입이 전용면적 85㎡ 이하로 구성되지만, 청약 가점에 대해 걱정하지 않아도 된다. 아파트와 달리 청약통장이 필요 없어서다. 오피스텔 당첨자는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등 가점으로 뽑는 게 아닌, 추첨을 통해 선정한다.청약 규제는 까다롭지 않다. 아파트는 세대주만 청약할 수 있으나 오피스텔은 세대원도 청약을 넣을 수 있다.거주지 제한도 없다. 동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔은 화성시에 들어서지만, 거주지가 수도권이 아니어도 청약이 가능하다. 만 19세 이상 대한민국에 거주하는 사람이라면 누구나 청약할 수 있다.주택 소유 여부도 중요하지 않다. 무주택자가 우선인 아파트와 달리 오피스텔은 1주택자를 비롯해 2주택, 3주택 등 다주택자도 청약을 넣을 수 있다. 오피스텔에 당첨되더라도 기존 주택을 처분하지 않아도 되며, 오피스텔 분양권은 주택 수에도 포함되지 않는다. 취득세는 무주택자, 다주택자 모두 4.6%다.대출 또한 아파트 대비 자유롭다. 동탄역 디에트르 퍼스티지가 들어설 동탄2신도시는 투기과열지구에 속해 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한된다. 9억원이 넘을 경우 20%로 낮아진다. 반면 오피스텔은 비(非)주택으로 분류돼 시세와 상관없이 LTV 70%까지 받을 수 있다.투기과열지구에서 5억원짜리 아파트와 아파텔을 각각 매입한다고 가정해보자. 아파트는 주택에 속해 2억원까지, 비주택인 아파텔은 3억5천만원까지 대출이 가능하다. 즉, 아파트는 3억원의 현금을 가지고 있어야하지만, 아파텔은 절반인 1억5천만원의 현금만 보유하고 있으면 된다는 얘기다.다만, 금융당국이 7월부터 토지거래허가지역 내 신규 비주택담보대출에 대해 LTV 40%를 적용할 예정이라 실수요자의 자금부담은 커질 가능성이 크다.업계에서는 동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔 분양가를 7억~8억5천만원 수준으로 전망하고 있다.윤기원 동탄대장 공인중개사무소 대표는 "보통 아파트와 오피스텔 분양을 같이 하는 게 일반적인데, 건설사가 아파트를 먼저 분양해 분위기를 판단했으니 완판이 될 정도의 금액으로 분양하지 않을까 싶다"고 설명했다. 이어 "동탄역 롯데캐슬 오피스텔 전용 84㎡ 호가가 9억5천~10억원 정도다. 이보다는 낮을 것으로 예상된다"며 "초기에는 7억원 정도일 것이란 견해가 많았는데, 지금은 8억5천만원이 될 것이란 얘기도 있다. 7억원이면 '땡큐'고, 8억원이면 '고민해볼 만하다'"고 말했다.그는 오피스텔의 주의점도 짚었다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만, 매도 시 주택 수에 산정돼 양도소득세가 중과될 가능성이 있다는 조언이다. 윤 대표는 "무주택자가 오피스텔에 당첨돼 입주 후 취득세를 내고 등기를 치더라도 아파트 청약은 가능하다. 그러나 취득 후 매도, 양도소득세를 계산할 때는 주택 수에 포함된다"며 "다주택자의 경우, 당첨되더라도 팔 때 양도세가 중과돼 순수익이 얼마 되지 않을 수 있다. 본인들의 주택 수에 따라 잘 판단하는 게 중요하다"고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr동탄역 디에트르 퍼스티지 견본주택. /윤혜경 기자 hyegyung@biz-m.kr동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔 전용 75㎡A 타입 배치도. /분양 홈페이지 캡처동탄역 디에르트 퍼스티지 신축공사 현장. /윤혜경기자hyegyng@biz-m.kr
2021-05-20 윤혜경
최고 층수 29층으로 포천 최고층 아파트에 속하는 '포천 금호어울림 센트럴'이 분양에 나선다.30일 금호건설은 포천시 군내면 구읍리 655번지 일원에 짓는 민간 분양 아파트 포천 금호어울림 센트럴 견본주택을 이날 개관하고 본격 분양 일정을 시작한다.해당 단지는 지하 2층~최고 29층·6개 동·579가구 규모로 조성되며, 전용면적은 84㎡ 단일평형으로 이뤄진다. 타입별 물량은 △84㎡A 504가구 △84㎡B 75가구 등이다.포천 금호어울림 센트럴이 들어서는 포천3지구는 포천 신주거벨트 중에서도 최중심이다. 포천 최대 역점사업으로 분류되는 지하철7호선 연장사업 포천역(2028년 개통예정)이 가까이에 있고, 포천 도심권에 있어 생활인프라가 우수하다.교육 여건도 좋은 편이다. 포천초, 포천고, 경기도서관, 포천시립도서관 등이 인접하다.이밖에 포천천, 청성역사공원, 포천체육공원이 인근에 있고 하나로마트, 포천반월아트홀, 종합운동장, 포천시청, 포천소방서, 포천경찰서, 포천우체국 등 관공서도 인접하다. 포천용정 일반산업단지는 도보 9분 거리에 있다.청약은 내달 3일 특별공급을 시작으로 4일 1순위, 6일 2순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 같은 달 13일이며, 정당계약은 24일부터 26일까지 3일간 진행한다.청약일정은 5월 3일(월) 특별공급을 시작으로 4일(화) 1순위, 6일(목) 2순위 청약접수로 진행된다. 당첨자 발표는 5월 13일(목)이며, 정당계약은 5월 24일(월)부터 26일(수)까지 3일간 진행된다. 특히 포천시는 비규제지역으로 무주택자 기준 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%를 받을 수 있으며, 다주택자도 주택담보대출을 받을 수 있다. 무주택자와 1주택자는 취득세 중과가 적용되지 않는다.포천 금호어울림 센트럴은 계약금 10%와 중도금 60% 무이자 혜택을 제공한다.금호건설 분양 관계자는 "'포천 금호어울림 센트럴'은 포천 최고층 아파트로 지어지는 만큼 향후 포천을 대표할 아파트가 될 수 있도록 최선을 다할 것"이라고 말했다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr포천 금호어울림 센트럴 주경투시도. /금호건설 제공포천 금호어울림 센트럴 조감도. /금호건설 제공
2021-04-30 윤혜경
"그동안 그랬던 것처럼 비규제지역에 투자 수요가 몰리면서 '풍선효과'가 나타날 것입니다."정부가 최근 아파트값이 급등한 파주 등 37곳(투기과열지구 1곳, 조정대상지역 36곳)을 규제지역으로 신규 지정한 가운데 부동산 전문가들은 또 다른 '풍선효과'에 대한 우려를 표시하고 있다. 결국 집값 급등지역에 대한 규제로는 부동산 시장을 안정 시키기에 역부족 이라는 것이다. 이날 현재 기준 전국에서 투기과열지구로 지정된 곳은 49곳, 조정대상지역의 경우 111곳에 달한다. 전국이 규제지역으로 묶였다고 해도 과언이 아닐 정도다.하지만, 전문가들은 이 같은 정부의 전방위 핀셋 규제에도 투자세력이 비규제지역의 '틈새시장'을 찾아 이동할 것이라는 예상을 내놓았다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "시장에 유동성이 풍부한 만큼 풍선효과가 나타난 지역을 규제지역으로 지정하면 또 다른 풍선 효과가 발생할 가능성이 높다"며 "규제지역이 광범위하게 지정된 만큼 투자 수요는 비규제지역 또는 강남 3구 등 핵심지역으로 양분될 것 같다"고 진단했다.심교언 건국대 부동산학과 교수도 "규제지역과 인접한 곳으로 매수세가 유입되면서 또 다른 풍선효과가 나타나게 될 것"이라면서 "정부가 집값이 급등한 지역을 규제지역으로 지정하는 사후약방문식 대책을 쓰고 있는데 오히려 수도권은 물론 전국의 집값을 상승시키는 요인이 될 것으로 보인다"고 내다봤다.현재 투기과열지구는 주택담보인정비율(LTV)이 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 대출 규제를 비롯해 분양권 전매 제한이 적용된다. 조정대상지역의 경우 LTV가 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용된다. 이들 지역은 또 양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 한층 강화되고 청약은 1순위 자격 요건이 높아지는 등 각종 규제를 받게 된다. 이처럼 규제지역으로 지정되면 대출·세제·청약 등 다양한 규제가 적용되고 자금조달계획서까지 내야 해 거래 위축이 불가피하므로 투자 수요는 또 다른 비규제지역으로 몰리는 현상이 나타난다.경기·인천지역 내 비규제지역은 여주, 이천, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면, 원삼면(가재월리, 사암리, 미평리, 좌항리, 두창리, 맹리)) 일부 지역과 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면), 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면), 양주시(백석읍, 남면, 광적면, 은현면), 안성시(미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면, 죽산면, 삼죽면) 등이다.인천에서는 중구(을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동)가 비규제지역에 해당한다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "시중의 부동자금이 넘치고 전세난이 전국적으로 확산하고 있어 이번에 규제를 피한 비규제지역으로 투자 수요가 유입될 가능성이 높다"면서 "결국 지방 대도시 아파트값이 껑충 뛰면서 강남이 오히려 싸 보이는 심리적 착시까지 생겨 일부는 상경 투자로 선회할 수도 있다"고 전망했다.실제 정부가 추가 규제지역을 발표한 지난 17일부터 21일 오후 2시 현재까지 아파트실거래정보앱 '호갱노노' 실시간 인기 지역 상위권에 인천, 아산, 양주, 용인 등이 이름을 올리고 있다.함영진 직방 빅데이터랩장도 "3천조를 넘어선 시중 과잉 부동자금과 저금리 현상을 고려할 때 비규제지역에 투자 수요 쏠림 현상은 나타날 수 있을 것으로 예상된다"면서도 "다만 이번에 조정대상지역에 해제된 인천 중구는 코로나19 여파로 공항 및 여행 관련 종사자가 줄면서 당분간 어려운 분위기고 양주와 안성시 또한 집값이 크게 움직이지는 않을 것"이라고 예상했다.정부는 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과 등 정량요건 충족지역 중 제반 상황을 종합적으로 고려해 과열이라고 판단되거나 과열 우려가 있는 곳을 규제지역으로 선정하고 있다.부동산 전문가들은 이처럼 집값이 급등한 뒤 규제 지역으로 묶는 정부의 대책으로는 부동산 시장 안정화 효과를 기대하기 어렵다고 조언했다.서진형 교수는 "그동안 정부가 투기 지역이나 조정대상지역을 지정함으로써 집값이 안정화되는 등 긍정적인 효과가 나타난 곳은 없다"며 "선진국에서 이런 정책을 펴는 나라는 단 한 곳도 없다. 이제는 이런 부분을 심각하게 고민해 봐야 할 때"라고 지적했다.박원갑 전문의원은 "정부가 집값 과열을 막겠다며 규제 지역을 지정하고 있지만 계속되는 풍선효과로 실효성에 의문이 제기되고 있다"며 "근본적인 문제를 해결하기 위해선 조기 대응이 필요하다. 포노 사피엔스 시대에는 정책 대응도 빨라야 한다. 현상과 정책 대응 간의 시차를 최소화하지 못한다면 집값 안정화는 불가능할 것"이라고 했다.함영진 랩장은 "부동산 규제로 투기적 가수요와 갭투자, 다주택자의 추가 구매를 차단한 점은 긍정적"이라고 평가하면서도 "세제와 대출·청약제도가 전셋값 상승 우려를 높이고 풍선효과를 불러일으키고 있는 점은 아쉽다"고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "무조건 투기 원인을 가수요로만 보고 조정지역을 지정해서는 집값을 안정시키긴 어렵다고 본다"면서 "시장의 기본 원리인 공급과 수요의 원칙을 무시하고, 정치를 위한 정책을 추진하는 것만 같아 안타깝다"고 우려했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr파주시를 비롯한 전국 36개 지역이 조정대상지역으로 신규 지정됐다. 사진은 파주 운정신도시 일대. /LH제공투기과열지구로 지정돼 있는 수원시 일대. /비즈엠DB
2020-12-21 이상훈
