정부가 2019년 '12·16 대책'을 통해 규제지역 내 15억원이 넘는 아파트 매입 시 주택담보대출을 전면 금지한 지 어느덧 2년 가까이 됐지만 초고가 아파트의 오름세는 여전한 모습이다. 대책 전과 비교했을 때 전용면적 85㎡ 초과 아파트는 평균 매매가격이 4억원 이상 상승하는 등 대출금지 이후에도 상승세가 이어지는 등 수요 억제의 한계점이 드러난다는 지적이다.11일 부동산R114에 따르면 2019년 12월 전용 85㎡ 초과 대형 아파트의 호당 평균 매매가격은 14억7천934만원이었다. 대출 금지선인 15억원 경계선에 위치한 셈이다.정부의 대출금 제로라는 대책이 나왔지만 오름세는 이어졌다. 2020년 말에는 전년 대비 14.11% 상승한 16억9천641만원을 기록했고, 2021년 11월에는 18억7천824만원(8.98% 상승)에 달했다. 결과만 놓고 보면 초고가 아파트 대출금지에도 26% 이상 상승했다.강남3구, 용산구, 광진구 일대 대형 면적 실거래를 통해 초고가 아파트 시세 상승 현황을 짚어보자. 12·16대책 발표 당시 강남구 대형아파트는 호당 평균 매매가가 25억9천884만원으로 이미 대출 금지선을 넘겼지만, 현재는 31억244만원으로 발표 전보다 5억원가량 상승했다.동일한 기준으로 서초(20%, 5억2천만원 상승), 송파(28%, 5억원 상승), 용산(20%, 4억4천만원 상승), 광진(21%, 3억2천만원 상승) 등이 3억원 이상 오른 것으로 집계됐다. 대출금지라는 특단의 조치에도 상승 흐름이 제어됐지 못했다는 평가다.전문가들은 정부의 수요 억제 정책이 반짝 효과에 그칠 수 있다며 우려의 목소리를 낸다.윤지해 수석연구원은 "DSR제도의 본격 시행일을 앞두고 대출 막차를 타려는 수요 쏠림이 예상된다"며 "아파트 입주물량 감소로 인해 갭투자를 유발하는 전세가격의 상승세도 지속될 것으로 보인다"고 설명했다. 그러면서 "이러한 시장 상황을 고려한다면 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이는 매매가격 안정세를 기대하기는 어려워 보인다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2021.11.5. /연합뉴스2017~2021년 서울 85㎡초과 대형아파트 매매가격 변동률. /부동산R114 제공
2021-11-11 윤혜경
국민 10명 중 6명이 정부의 부동산 정책을 신뢰하지 않는다는 조사 결과가 나왔다.18일 여론조사 전문기관 리얼미터가 오마이뉴스 의뢰로 전국 19세 이상 성인 500명에게 현 정부의 부동산정책과 관련해 조사한 결과에 따르면 응답자 57.6%가 '신뢰하지 않는다'고 응답했다. 과반수가 현 정부의 부동산정책에 대해 의문을 표한 셈이다.이들 중 33.7%는 '전혀 신뢰 안 함'이라고 답했다. 23.9%는 '별로 신뢰 안 함'이라고 응답했다.현 정부의 부동산정책을 신뢰한다고 답한 응답자는 36.6% 수준이었다. 이중 '어느 정도 신뢰'가 24.7%로 가장 많았으며 '매우 신뢰'는 11.9%에 그쳤다. 모름·무응답은 5.8%였다.40대, 진보층, 호남, 더불어민주당 지지층을 제외한 대부분의 지역과 계층에서 부동산 정책에 대한 불신 여론이 발생했다는 게 리얼미터 측의 설명이다.지역별로는 대전·세종·충청이 71.5%를 기록하며 불신율이 월등히 높았다. 이어 부산·울산·경남(61.6%), 대구·경북(62%), 서울(57.3%), 경기·인천(55.9%) 등의 순으로 불신율이 높았다. 광주·전라의 경우 신뢰가 52.6%로 불신율이 더 낮았다.연령별 불신 응답은 50대가 68.1%로 가장 많았다. 다음으로 60대 이상(61.0%), 30대(58.2%), 20대(57.0%)가 차지했다. 40대의 불신 응답은 41.7%로 신뢰 응답(56.1%)이 보다 많았다.이념성향에 따라서도 갈렸다. 보수층과 중도층은 각각 79.9%, 62.3%가 정부의 부동산정책을 신뢰하지 않는다고 답했다.반면 진보층 64.3%는 신뢰한다고 응답했다. 과반수 이상이 정부의 정책을 지지하는 것이다.정당별로는 자유한국당(88.4%), 정의당(53.2%) 지지층이 불신을 표했다. 무당층(65.3%)도 불신한다고 응답했다.이에 비해 더불어민주당 지지층에서는 신뢰한다는 응답이 69.7%로 더 많은 것으로 집계됐다./김명래기자 problema@biz-m.kr18일 김현미 국토교통부 장관이 18일 국회 의원회관에서 열린 '지역건설 경제활력대책 당정협의'에서 발언하고 있다. /연합뉴스
2019-12-18 김명래
"대출규제와 자금출처조사까지 한동안 수요가 줄면서 부동산시장이 주춤할 것으로 보입니다." 17일 오전 광명시 일직동의 송문섭 공인중개사사무소 대표는 "이번 주택시장 안정화 방안은 과거 대책과 달리 세금, 청약, 대출 등을 총망라한 전방위 종합대책으로 나온 것 같다"며 이같이 전망했다.정부가 전날 세제, 대출, 청약 등 초고강도 규제를 담은 '12·16 부동산대책'을 발표하자 민간택지 분양가 상한제 대상 지역에 포함된 과천, 광명 등지에 부동산업계에선 예상보다 강력했다고 평가했다.송문섭 대표는 "정부가 발표한 데로 과천과 같이 광명이 수도권 집값 상승을 주도할 정도로 많이 올랐기 때문에 분양가 상한제 적용 지역에 포함된 것 같다"며 "광명 뉴타운과 철산동 재건축, 소하동 도시개발 등 시세가 계속해서 상승 중인 부분도 상당한 영향을 미친 것으로 보인다"고 설명했다.그는 "지난 6월 철산동 분양 단지가 3.3㎡당 분양가 2천300만원대로 나왔는데, 분양가 상한제를 적용받는다 해도 큰 차이는 없을 것"이라며 "상한제로 영향보다는 15억원 초과 주택담보대출 금지와 자금출처 조사가 투자 심리를 위축시켜 집값 상승세는 주춤할 수밖에 없을 것 같다"고 내다봤다.정부는 12·16 부동산대책에서 분양가 상한제 대상 지역을 서울 5개 구내 37개 동과 수도권에선 집값 상승을 주도한 과천·광명·하남의 총 13개 동을 지정했다.과천은 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙동이, 광명은 광명, 소하, 철산, 하안동, 하남에선 창우, 신장, 덕풍, 풍산동 등이다.이번에 집값 상승 선도지역으로 판단돼 분양가 상한제 적용지역이 된 곳은 이날부터 효력이 발생한다. 앞으로 이들 지역에서 새로 짓는 아파트는 택지비와 건축비를 더한 분양가를 정할 때 각 지자체의 심사를 통과해야 한다.정부가 발표한 데로 과천과 하남, 광명이 수도권 집값 상승을 주도할 정도로 많이 올랐기 때문에 분양가 상한제 적용 지역에 포함됐다는 게 부동산 관계자들의 설명이다.또 이들 지역에서 추진 중인 재건축·재개발사업 구역을 중심으로 시세 상승 기대감이 커지면서 상승폭이 점차 확대된 부분도 영향을 미친 것으로 보고 있다.과천 갈현동의 과천공인중개사사무소 김호태 대표는 "과천은 12·16 부동산대책으로 현금 부자들만 움직일 수 있는 '그들만의 리그'가 본격적으로 개막했다"며 "지금도 과천에 진입하기 위해 전세를 얻는 수요자들이 있는데 전셋값만 올릴 뿐 청약 가점이 낮아 부질없는 짓이다. 이미 과천은 '넘사벽'(넘을 수 없는 사차원의 벽의 준말)이 됐다"고 전했다.그는 이어 "청약과 대출 등 규제 탓에 거래량이 줄어 부동산시장이 안정화되는 영향은 분명히 있을 것"이라면서도 "(분양가 상한제 적용 관련) 수요자들은 시세보다 저렴하게 분양받을 수는 있겠지만, 이익을 남겨야 하는 재건축·재개발사업 주체 입장에선 분양을 미루거나 아예 추진하지 않을 수도 있다"고 덧붙였다.과천의 경우 별양동 주공4단지가 조합설립인가단계, 중앙동 주공 10단지와 별양동 주공5단지는 각각 추진위원회 설립단계, 주공 8·9단지는 안전진단을 통과한 상황이다.하지만 이번 상한제 적용으로 사업진행에 상당한 영향을 받을 것으로 보인다.반면, 이번에 민간택지 분양가 상한제 대상 지역에 이름을 올린 하남 지역 부동산 업계에선 별다른 타격이 없을 것이라는 반응을 나타냈다.해당 지역 부동산 업계 한 관계자는 "이번에 상한제 대상에 포함된 창우·신장·덕풍·풍산동은 3기 신도시 외에 더는 아파트가 들어설 땅이 없어 이번 조치는 별다른 효과가 없을 것"이라며 "민간 건설사가 아파트를 지어야 부동산 가격 억제 효과가 있을 텐데 상한제 대상에 포함된 지역은 그린벨트 외에는 집 지을 땅이 없다"고 말했다.또 다른 공인중개사사무소 관계자도 "그동안 정부 대책 발표 이후 처음에는 가격이 하락했지만, 일정 기간이 지나면 다시 상승했다"며 "앞으로도 그럴 가능성이 높다"고 덧붙였다. 부동산 전문가들은 재건축·재개발사업의 수익성 악화로 인한 부동산시장 위축 등 정책적 효과가 극대화할 것으로 관측했다.박원갑 국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "분양가 상한제 시행지역은 애초 강남권을 중심으로 지정됐으나 이번에 비강남 및 수도권(과천, 광명, 하남 등)으로 확대됐다"며 "재건축, 재개발 수익성 악화가 불가피해 단기적으로는 사업이 위축될 것"이라고 분석했다.이어 그는 "다만, 공급자의 이익이 소비자에게 이전되면서 소비자잉여가 증가하는 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해질 것으로 보인다"며 "또한, 신축 아파트에 대한 수요자의 관심이 더욱 증가할 것"이라고 예상했다.김은진 부동산114 리서치 팀장은 "분양가 상한제 지정에 따른 즉각적인 시장 영향은 크지 않겠지만, 대출·세제·청약 등을 총망라한 12·16 부동산대책 여파로 과천, 광명 등은 서울발 가격 상승세에 제동이 걸릴 것으로 보인다"고 전망했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr주택시장 안정화 방안 발표하는 홍남기 부총리. /연합뉴스 제공사진은 과천시 아파트 단지 모습. /비즈엠DB왼쪽 과천 지식정보화타운 개발 예정지 뒤쪽으로 보이는 과천시. /비즈엠DB
2019-12-17 이상훈
정부가 투기적 대출수요 규제 강화 등 강력한 규제를 담은 '12·16 부동산 대책'을 발표했다.16일 국토교통부에 따르면 시가 15억원을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출(LTV)이 원천 금지되는 등 고가 주택에 대한 대출규제가 대폭 강화된다. 또 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 더 촘촘해지고, 실수요자에게 예외적으로 부여한 처분·전입 유예 기한이 2년에서 1년으로 줄어든다. 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)로 제한됐던 전세대출 규제는 서울보증보험 등 민간 시장까지 확대된다. 우선 투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내 시가 15억원 초과 초고가 아파트를 구입하기 위한 주택담보대출을 오는 17일부터 원천 금지한다.이 규제는 전 금융권 가계대출에 적용되며 주택임대업·매매업 개인사업자나, 법인, 개인 등에 제한을 두지 않는다. 규제지역 내 시가 9억원 초과 주택에 대해선 오는 23일을 기해 주택담보대출비율 규제를 추가로 강화하기로 했다. 시가 9억원을 넘는 주택을 보유한 사람은 DSR 규제도 더 강하게 받는다. 실수요자를 대상으로 적용해주던 처분·전입 유예 인정 기한도 기존 2년에서 1년으로 줄인다. 갭투자 방지 차원에서 전세대출 규제도 강화한다. 시가 9억원 초과 주택 구입·보유자에 대한 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사) 제한조치는 서울보증보험 등 민간 전세보증시장까지 확대하기로 했다. 또 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도도 보완했다.3주택 이상 보유자와 서울·세종 전역 및 경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 세율을 최고 4.0%로 중과한다.조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 세 부담 상한도 200%에서 300%로 올린다. 1세대 1주택 보유 고령자의 종부세액공제율과 합산공제율 상한은 높인다.종부세율을 구간별로 0.1∼0.3%p 올려 최고 3.0%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.2∼0.8%p 인상해 최고 4.0%로 올린다.과표 3억 이하 주택에 부과되는 세율은 0.6%, 3억∼6억원은 0.8%로 0.1%p씩 인상되며, 6억∼12억원은 1.2%, 12억∼50억원은 1.6%로 0.2%p씩 각각 인상된다.과표 50억∼94억원은 현행 2.0%에서 2.2%로 인상되고 과표 94억원 초과 주택에 적용되는 최고세율은 현행 2.7%에서 3.0%로 상향조정된다.또한 3주택 이상과 조정대상지역 2주택 이상 보유자의 종합부동산세율은 더욱 강화한다.과표 3억 이하 주택에 부과되는 세율은 0.8%로 0.2%p, 3억∼6억원은 1.2%로 0.3%p 각각 인상되며, 6억∼12억원은 1.6%로 0.3%p, 12억∼50억원은 2.0%로 0.2%p, 50억∼94억원은 3.0%로 0.5%p 각각 올린다.조정대상지역 2주택 이상 보유자의 세부담(전년도 재산세+종부세) 상한도 현행 200%에서 300%로 상향조정하며, 1주택자나 조정대상지역 외 2주택자는 현행 세부담 상한 150%가 유지된다. 다주택자 추가 과세 대상이 되는 조정대상지역으로는 현재 서울 전 지역과 세종, 경기(과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지·기흥 등) 등 39곳이 지정돼 있다.조정대상지역은 집값 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역 등에 대해 지정된다. 정부는 1세대 1주택 보유 고령자의 종부세 세액공제율은 10∼30%에서 20∼40%로 각각 올리고, 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율 상한은 70%에서 80%로 상향조정하기로 했다.이와 함께 정부는 내년도 부동산 공시부터 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고 특히 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 먼저 높일 계획이다.특히 공동주택 현실화율을 시세 9억~15억원은 70%, 15~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올릴 방침이다.현재 분양가 상한제 적용 주택이나 조정대상지역, 투기과열지구 등지에서 당첨된 경우 지역과 주택 평형에 따라 1∼5년간 재당첨이 제한된다.구체적으로 수도권 과밀억제권역에서는 85㎡ 이하 주택은 5년간, 85㎡ 초과 주택은 3년간, 그 외 지역의 경우 85㎡ 이하는 3년간, 85㎡ 초과는 1년간 재당첨이 제한된다.이와 함께 분양가 상한제 대상 주택과 투기과열지구에서 공급된 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 되지 않도록 할 예정이다.공급질서를 교란하거나 불법 전매가 적발된 이에 대해선 주택 유형에 관계 없이 10년간 청약이 금지된다.과천 등 수도권 일부 유망 지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려 전세 아파트를 찾는 투기 수요가 몰린다는 지적이 제기됨에 따라 1순위 자격이 되는 거주요건을 기존 1년에서 2년 이상으로 올리는 방안도 추진된다.정부는 이날 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 확대했다.집값 상승을 선도한 서울 13개구 전 지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가로 지정됐다.국토부 관계자는 "이번 대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하며, 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표할 것"이라고 밝혔다.한편, 내년 상반기까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과가 배제되고 장기보유특별공제가 적용된다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. /연합뉴스
2019-12-16 이상훈
