"미분양 단지에 투자하는 것은 금물이라고 하는데 절대 그렇지 않습니다."수년 전 분양하는 단지마다 미분양 늪에 빠졌던 수원 호매실지구. 그곳에서 만난 한 공인중개사사무소 관계자는 이같이 말했다.부동산 업계에선 입지가 안 좋거나, 가격이 비싸거나, 분양 물량이 많은 경우 미분양이 날 가능성이 높다고 분석한다.호매실지구 역시 이런 조건 중 하나에 속한 지역이었지만, 이제는 아파트값이 분양가보다 많게는 2억 원 이상 올라 거래되고 있다.대표적인 미분양 단지에서 부동산 시세를 이끄는 '대장주'로 거듭난 경기 지역 아파트 TOP3를 알아봤다.#호매실지구 '호반베르디움 더 퍼스트'수원 지역 외곽에 있다는 이유로 미분양 무덤으로 불리던 호매실지구가 천지개벽했다.1년 6개월 가까이 미분양 늪에서 빠져나오지 못했던 단지가 분양가 대비 2억원 넘게 올라 실거래되고 있기 때문이다.'미분양 물량은 쳐다보지도 말라'는 말을 무색하게 하는 대표적인 단지로 꼽힌다.지난 2017년 5월 입주한 호반베르디움 더 퍼스트는 지하 1층, 지상 최고 25층, 8개동, 567세대 규모로 지어졌다. 분양 당시 전용 85㎡가 3억2천만원에 공급됐다.3.3㎡당 1천만원대 저렴한 분양가가 책정됐지만, 수원역과 떨어진 외곽에 있는 데다가 임대아파트가 많다는 점, 상권 형성이 미흡하단 점 등이 악재로 작용했다.하지만, 이렇다 할 대형 호재가 없어 미분양이 장기화할 것으로 보이던 이 단지가 이날 현재 주변 시세를 이끄는 '대장주'로 떠올랐다.국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 전용 85㎡ 기준 지난 2017년 12월 4억 초반대(13층)에 거래되던 매물이 1년여 만인 지난해 10월 4억9천300만원(10층)까지 올랐다. 이어 같은 해 11월부터 16층은 5억2천600만원에, 올 7월에는 18층이 5억4천만원에 거래되는 등 최근 실거래가 기준 1개월 평균 아파트값이 5억2천만원까지 상승했다.이런 분위기 탓에 주변 단지 역시 상승세가 무섭다. 전용 85㎡ 기준 3억3천만원대 분양한 '한양수자인파크원'이 이달 초 4억7천200만원(4층)에 거래되는 등 평균 실거래가가 분양가 대비 1억4천만원 이상 오른 4억7천200만원에 형성된 것이다.입주민 김선진씨는 "호매실지구에 분양한 단지들은 모두 미분양이었고, 잔여 물량 소진까지 길게는 1년 이상 소요되기도 했다"며 "그 이유는 수원 외곽이라는 선입견과 함께 호매실지구 개발주체인 한국토지주택공사(LH)의 홍보 부족이라고 생각한다"고 말했다.이어 그는 "약 5천억원에 달하는 분담금이 준비된 신분당선 연장은 현재 예비타당성조사가 진행 중으로 오는 12월 중 결과가 발표될 것으로 기대한다"며 "예타 통과 시 호매실지구 전역이 다시 한 번 집값 상승에 영향을 받을 것"이라고 덧붙였다.#수원 세류동 'LH수원센트럴타운 1·2·3단지'입주 5년 차인 이 단지는 공공분양으로, 총 2천682세대 대단지로 조성됐다. 단지별로 1단지는 863세대, 2단지 800세대, 3단지는 1천19세대 규모다.단지 옆에 세류초등학교가 있으며, 수원역과 매교역이 각각 도보 11분(740m), 7분(498m) 거리인 더블역세권이 형성돼 있다. 또 반경 1.5㎞ 내에 AK플라자를 비롯한 롯데몰, 롯데백화점이 있어 생활 편의시설도 잘 갖추고 있다.하지만, 이 같은 입지에도 불구, 분양 당시 한국토지주택공사(LH)의 공공분양이란 '꼬리표'와 함께 낙후된 주변 이미지, 외국인 노동자가 많이 산다는 부정적인 인식 탓에 악성 미분양 단지에 이름을 올렸다.이처럼 부동산시장에서 '준공 후 미분양' 비율이 높아 골칫거리 취급을 받았던 이 단지가 최근에는 분양가(3억원대) 대비 2억원 오른 5억원에 실거래가 이뤄지는 등 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용 85㎡ 기준으로 올해 10월 1단지 15층 매물이 5억200만원에, 같은 달 3단지 15층의 경우 4억5천만원에 실거래됐다. 또 전용 60㎡인 2단지 역시 지난 8월 4억1천만원(12층)에 손바뀜했다.세류동의 한 공인중개사사무소 대표는 "그동안 LH란 꼬리표 때문에 미분양이 많았던 것은 사실"이라면서도 "워낙 입지가 좋고, 주변 팔달재개발 등의 영향으로 이제는 매물이 없을 정도로 호가가 시세로 굳어지는 추세"라고 전했다.특히 "향후 수인선(2020년 8월 예정) 개통과 수원발 KTX 직결노선 공사 완료, GTX-C 노선 및 수원 트램 호재, 거기에 매교역 재개발 분양까지 시작하면 다시 한 번 상승할 것"이라고 전망했다.#용인 서천지구 '용인 서천 효성해링턴 플레이스'용인 서천지구에 지하 2층, 지상 최고 24층, 7개동, 총 458세대 규모로 지어진 용인 서천 효성해링턴 플레이스.지난 2015년 6월 청약 및 계약을 진행한 이 단지는 분양 당시 전체 세대 중 380세대(80% 이상)가 미분양되면서 '떼분양'에 들어갔던 단지로 유명세(?)를 떨친 바 있다.떼분양은 잔여 물량 해소를 위해 분양대행사가 영업조직 구성원 백여 명을 동원해 견본주택과 부동산 중개업소 등에서 공격적인 분양 마케팅을 펼치는 것을 말한다.이 단지는 바로 앞에 혁신학교인 서천초등학교와 서천중학교를 도보로 통학할 수 있으며, 영통 학원가, 경희대 국제캠퍼스도 근거리에 있어 우수한 교육여건을 갖췄다는 평가를 받았다.또 영통역이 도보 8분, 망포역은 도보 10분 거리에 있으며, 이를 통해 용인 10분, 분당 30분, 강남 50분대 진입 가능하단 점도 장점으로 꼽혔다. 이외에도 홈플러스와 롯데마트, 어린이공원과 영통중앙공원 등 풍부한 생활인프라까지 갖추고 있어 청약 완판 기대감이 나오기도 했다.특히 3.3㎡당 저층은 900만원, 고층은 1천100만원대로, 2억9천~3억 초반대 분양가가 책정돼 투자자는 물론 수요자들에게 높은 관심을 받았다.그럼에도 실수요자들은 불편한 도로 여건과 미분양 무덤으로 불리던 용인 지역에 속했다는 점을 악재로 평가해 완판은커녕 장기간 미분양 단지란 꼬리표를 달게 됐다.그러나 이처럼 절반 이상이 미분양으로 남았던 용인 서천 효성해링턴 플레이스 역시 입주 3년 만에 분양가 대비 1억원 가까이 시세가 상승하는 등 예전 모습은 사라지고, 지역 내에서 실수요자가 많이 찾는 단지로 재탄생했다.국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 올해 1월 전용 74㎡(12층)가 4억원, 5월 12층이 4억800만원, 이달에도 23층이 4억1천만원에 실거래가 이뤄지면서 아파트값이 4억 초반대에 형성됐다.서천지구의 한 공인중개사사무소 관계자는 "미분양 단지였지만, 단지 주변 여건이 계속해서 좋아짐에 따라 아파트값이 1억원 정도 상승했다"면서 "앞으로 동탄~인덕원선(서천역) 개통 호재까지 반영되면 지금보다 집값은 더 오를 것"이라고 확신했다. 부동산 전문가들은 미분양 단지라도 부동산 흐름에 따라 충분히 달라질 수 있다고 입을 모았다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 "당연히 경기가 살아나거나 공급이 부족하거나 도심주택가격이 너무 상승해 밀려나는 수요가 증가하면 미분양이나 매매되지 않던 주택 가격이 오르거나 매매가 증가한다"고 말했고, 박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 "저금리로 갈 곳 없는 부동자금이 아파트시장으로 몰려드는 데다가 소득증가로 인해 30~40대를 중심으로 신축 아파트 선호현상이 강해지고 있기 때문"이라고 분석했다.임병철 부동산114 수석연구원은 "여러 가지 이유가 있겠지만, 아무래도 부동산 경기 여건이 좋아지면 가격 상승 기대감이 생기면서 미분양이 해소되고, 그에 따라 가격 역시 오를 수 있을 것"이라며 "(미분양 단지 투자와 관련해서는) 다만, 시장 상황에 따라 매수 타이밍을 적절하게 고려해 선택해야 한다"고 조언했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr1년 이상 미분양 단지였지만, 현재 분양가보다 2억원 이상 올라 수원 호매실지구 '대장주'로 꼽히는 '호반베르디움 더 퍼스트'의 모습./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr'LH 꼬리표' 미분양 늪에 허덕이던 'LH수원센트럴타운 1·2·3단지'가 매물 '품귀 현상'까지 빚어지는 등 재탄생했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr분양 당시 80% 이상 잔여 물량이 남아 '떼분양'까지 들어갔던 '용인 서천 효성해링턴 플레이스' 아파트값이 1억 이상 상승했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr
2019-11-19 이상훈
