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수도권 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 4개월 연속 상승하면서 올해 최고치를 경신했다.KB국민은행이 발표한 월간 KB 주택시장 동향을 보면 12월 수도권 아파트의 전세가율은 67.1%를 기록해 지난 1월(66.9%) 수치를 넘어 올해 최고치를 기록했다. 올해 수도권 아파트 전세가율은 1월부터 내리 하락하다가 9월(64.7%)부터 반등해 4개월째 상승했다. 지역별로 서울 아파트 전세가율(56.1%)도 지난 8월(53.3%) 이후 4개월 연속으로 오르며 올해 들어 최고치를 갈아치웠다. 경기 아파트 전세가율(72.3%)도 올해 들어 기록한 종전 최고였던 지난달 수치(72.1%)를 넘어섰다. 인천 또한 아파트 전세가율이 지난 8월(71.0%) 이후 4개월 연속으로 상승해 이달 73.6%에 이르렀다. 이는 새 임대차법의 영향으로 전세 매물이 부족해지면서 전셋값이 급등했기 때문으로 분석된다. 이달 수도권 전세수급지수는 185.8로 지난 8월(184.4) 수준으로 내려갔다. 전세수급지수는 전세 공급 부족 정도를 나타내는 지표로, 표본 중개업소를 대상으로 설문을 통해 추출한다. 1∼200 사이 숫자로 표현되며 수치가 높을수록 전세 공급 부족을, 낮을수록 수요 부족을 뜻한다. 서울의 전세수급지수(187.4)도 지난달(192.3) 대비 4.9p 하락했다. 이는 지난 8월(185.4)과 9월(189.3) 수준으로 낮아진 것이다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "집주인들이 일단 4년 치를 한꺼번에 받자는 생각에 전셋값을 올려놓았지만, 계절적 비수기라 전세가 나가지 않아 매물이 일시적으로 늘어난 것으로 보인다"고 분석했다. /박상일기자 metro@biz-m.kr서울시내 아파트 전경./연합뉴스
정부가 전세난을 타개하기 위해 향후 2년간 공공임대 11만4천100가구를 공급하는 '서민·중산층 주거안정 지원 방안'을 발표한 가운데 부동산 전문가들은 실효성을 높이기 위한 대책이 필요하다고 지적했다.박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "수급불균형이 극심한 전세시장의 안정을 위해 전세유형의 주택을 집중적으로 공급하는 것은 시기적으로 유의미하다"면서도 "다만 계획과 실제 공급의 간극을 최소화 해야 한다"고 말했다. 이어 그는 "수요자들이 원하는 지역에 어느 정도 많은 물량의 공급이 빠르게 이뤄질 것인지가 중요하다"며 "즉 전세시장의 안정을 위해 공급 지역, 물량, 속도 등 삼박자를 갖추는 게 정책 실효성의 관건이 될 것"이라고 덧붙였다.그는 또 "(빈 상가와 관광호텔 등 숙박시설 개조와 관련) 주차여건이 다세대 및 다가구주택보다 나으며 세입자 명도에 따른 지연 문제가 없어 주거용도로 리모델링을 할 경우 비교적 빠른 시일 내 주택을 공급할 수 있을 것"이라면서도 "난방과 평면 등의 개선을 통해 주거 편의성을 더 도모해야 할 것으로 판단된다"고 했다.이번 정부의 대책에도 전세난 해결은 쉽지 않을 것이란 분석도 나온다. 심교언 건국대 교수는 "주택공급부족이란 근본적인 문제를 해결하지 않는 한 전세대책은 응급대응에 불과할 것"이라며 "현행 대책도 매입하는 절차가 매우 길고 비어있는 오피스텔 등 어떻게 정리할 것인지 등의 문제를 고려할 때 당장 급한 불 끄기에도 느리다"고 분석했다.함영진 직방 빅데이터랩장도 "재건축단지 등 민간공급을 옥죄면서 전세 매물이 부족해졌고 이를 임대차법이 더욱 부추긴 상황"이라며 "지금이라도 서울의 전세난 해소를 위해선 민간공급 규제를 대폭 개선해야 할 필요성이 있다"고 지적했다.한편, 정부는 19일 전국에 있는 다세대, 오피스텔, 빈 상가, 관광호텔 등을 활용해 향후 2년간 공공임대 11만4천여가구를 공급한다는 계획을 내놨다. 지역별로 수도권에는 7만1천400가구, 서울에만 3만5천300가구가 규모다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr김현미 국토부 장관이 19일 정부서울청사 브리핑실에서 서민, 중산층 주거안정 지원방안을 발표하고 있다. 2020.11.19 /연합뉴스김현미 국토부 장관이 19일 정부서울청사 브리핑실에서 서민, 중산층 주거안정 지원방안 발표를 마치고 인사하고 있다. 2020.11.19 /연합뉴스
정부가 종합부동산세 중과세율을 상향하는 등의 내용을 담은 22번째 부동산 대책을 발표한 가운데 전문가들은 투기 수요 차단으로 인한 시장 안정화가 예상된다고 평가했다.하지만, 일각에선 단기적 효과에 그칠 것이라는 평가도 나온다.▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 '종부세 등 보유세 부담 캡투자 위축'박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "30대 내 집 마련 기회를 넓히면서도 다주택자들에 대한 취득세 중과로 '갭투자' 등에 대한 투기 수요 차단 효과까지 기대된다"며 "집을 추가로 구입하고자 하는 수요 자체가 줄어들어 시장 안정 효과가 있을 것"이라고 평가했다.이어 그는 "고가주택 보유자와 다주택자들의 세금 부담이 크게 늘면서 이들이 내놓는 매물로 인해 공급 부족에 시달린 주택 시장에 일부 숨통이 트일 가능성이 있다"면서 "도시 고밀 개발과 3기 신도시 용적률 상향, 도심 내 상가와 오피스 등을 활용한 공급 확대 방안은 물량 부족 문제 해결 등 시장을 안정시킬 수 있을 것"이라고 예상했다.또 "1주택자의 경우 주택 추가 구입 보다는 리츠나 펀드 등 대체자산으로 관심을 쏟을 것"이라며 "실수요자를 중심으로 세제상 불리한 중대형 및 초고가 주택보다는 중소형 및 중저가 주택에 관심이 많아져 시장에 알뜰 소비화 경향도 나타날 수 있다"고 분석했다.다만, "초고가 주택을 중심으로 종부세 등 보유세 부담이 커질 것으로 예상됨에 따라 수요둔화에 따른 거래가 위축될 가능성이 높다"고 전망했다.▲함영진 직방 빅테이터랩장 '다주택자 추가 투기 막는 효과 기대'함영진 직방 빅데이터랩장은 "종합부동산세 세율을 인상해 고가·다주택자 보유에 대한 과세를 더욱 무겁게 할 예정"이라며 "부동산 신탁 시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경할 예정이라 신탁을 이용한 보유세 회피 시도가 쉽지 않아질 전망"이라고 말했다.또 "조정대상지역 2주택자의 종부세율 세 부담 상한 상향조정(200%→300%)과 고가주택을 중심으로 한 공시가격의 상향 제고 움직임까지 고려한다면 주택과다 보유자의 보유세 부담은 단기에 급격히 증가해 추가 주택 구입을 막는 효과를 기대할 만하다"고 예상했다.그는 "1년 미만은 70%로, 2년 미만은 60%로 20%p씩 인상하면 전국 호재 지역을 따라 주택을 자주 사고팔며 시세 차익을 챙기려는 투기수요 및 비규제지역을 찾아 '갭투자'를 감행하는 외지인의 주택매입이 일부 진정될 것"이라며 "다주택자는 종부세 인상과 더불어 양도소득세율이 추가 강화돼 운신의 폭이 더 좁아질 것"이라고 분석했다.그는 규제지역 다주택자의 경우 양도차액이 비교적 크다면 소득세법 개정 이전 일부는 출구를 찾아 내년 상반기 매물을 내놓을 것이라고 내다봤다.내년부터 보유세의 부담이 만만치 않게 커질 예정인 데다 먼저 파는 주택에 대한 양도소득세 부담이 증가하기 때문이다.또한, 다주택자의 취득세율 인상이 전국적으로 시행되는 데다 개인에서 법인으로 전환을 통한 세 부담 회피도 쉽지 않아 법인 거래량도 감소할 전망이라고도 했다.그는 "(주택 공급 방안과 관련) 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접공급이란 정공법을 선택했다는 점은 긍정적"이라면서 "개발제한구역 해제는 환경문제 유발과 미래세대를 위한 가용용지 사용에 부담을 느낀 것으로 판단된다"고 말했다.▲윤지해 부동산114 수석연구원 '물량 부족 문제로 단기 효과에 그칠 것'윤지해 부동산114 수석연구원은 "다주택자의 심리가 위축되는 단기 효과에 그칠 것"이라며 "세금 부담에 따라 다주택자가 주택을 시장에 내놓을 여지가 있습니다만, 현재 서울은 수요초과 국면으로 매도물량이 부족하다. 다주택자가 내놓는 물량을 유입되는 수요층이 모두 소화한 뒤에도 매도물량은 여전히 부족할 것"이라고 전망했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.krKB국민은행 부동산 수석전문위원 박원갑직방 빅데이터 랩장 함영진부동산114 윤지해 수석연구원.
