제20대 대통령을 뽑는 대통령선거가 50일 앞으로 다가왔다. 이번 대선의 최대 승부처는 '부동산'이라고 해도 과언이 아니다. 문재인 정부가 집값을 잡겠다며 총 26번의 부동산 대책을 내놨지만, 집값이 좀처럼 잡히지 않고 상승해서다. 이 때문에 '벼락거지'라는 웃지 못할 신조어도 나왔다. 집값이 폭등하면서 '내 집 마련' 꿈에서 멀어진 무주택자들은 설움과 절망, 분노를 표출하고 있다. 이들의 시선이 대선 후보 부동산 공약으로 향하는 이유다. 어떤 후보가 당선되느냐에 따라 부동산 시류가 달라질 수 있다. 차기 대권을 향한 거대 양당 후보의 부동산 공약 기조는 어떨까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 현 집권 여당 이재명 더불어민주당 대선 후보와, 야당인 윤석열 국민의힘 후보의 부동산 공약을 톺아봤다. <편집자 주>
與·野 후보 공통적으로 '250만 가구 공급' 약속與 이재명 '공공 주도'…최소 100만 가구 기본주택野 윤석열 '민간 주도'…원가주택 30만·역세권 20만이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보 모두 250만 가구의 주택을 공급하겠다고 공약한다. 공급 확대를 통해 부동산 민심을 잡겠다는 취지다. 그러나 두 후보의 공급 방법은 다르다.
이 후보는 '공공 주도'로, 윤 후보는 '민간 주도'로 공급하겠다고 제시하고 있다. 이 후보는 최소 100만 가구를 '기본주택'으로 공급하겠단 입장이다. 기본주택은 무주택자에게 원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 거주할 수 있도록 보장하는 공공주택이다.
윤 후보는 원가주택과 역세권 주택 등 공공주도로 50만 가구를 공급하되, 나머지 200만 가구는 민간주도로 공급하겠다는 구상이다. 원가주택은 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주할 시 국가에 매각, 시세 차익 이상을 보장받는 주택이다. 역세권 첫 집은 말 그대로 역세권에 무주택 가구를 위한 공공분양주택을 공급하겠다는 설명이다. 이처럼 방점이 다른 두 후보의 공급 방식을 전문가들은 어떻게 바라보고 있을까.
■고종완 한국자산관리연구원장
부동산 성수기에 시행될 제20대 대통령선거는 부동산 시장의 향방을 가르는 중요한 변수다. 그 어느 때 보다 중차대하다. 현재 가장 유력한 대선 후보의 공급 공약은 공통점도 있지만 차이점도 많다. 대척점에 서 있는 부분이 많아 우려가 되기도 한다. 공약이 서로 비슷하기라도 하면 어떤 후보가 당선되든지 간에 비슷한 방향으로 갈 테지만 지금은 예단하기가 쉽지 않다.
우선 공급정책을 살펴보면 두 후보 모두 5년간 250만 가구를 공급하겠다고 한다. 현재 전국적으로는 40만 가구, 수도권은 28만여 가구가 필요하다. 이러한 상황을 감안하면 꽤 많은 물량이다. 양쪽 모두 의욕적인 공급물량을 제시 중이다.
물론 이 물량이 시장에 쏟아진다면 반드시 도움은 된다. 과거 정부에서도 발표만 하고 실천하지 않은 게 대부분이다. 노태우 정부 때 약속한 200만 가구만 공급을 마쳤지 나머지는 대부분 달성을 하지 못했다. 이런 부분이 누적돼 집값 불안이 나타난 것이다. 문제는 구체성이 떨어지고 실현방안이 없다는 점이다. 250만 가구를 공급할 예산도 없고 토지도 없다. 실행될 수 있을지 불투명하다.
"250만 가구 공급, 집값 안정엔 도움""다만 구체적인 실현방안은 없어""어떻게 누가 공급하느냐는 중요치 않아"
공급방식도 너무 다르다. 여당 후보는 공공주도로, 야당 후보는 민간주도로 공급하겠다고 외친다. 한국주택토지공사(LH), 경기주택도시공사(GH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공주도로 이 많은 물량을 공급하기는 쉽지 않다. 어떻게 공급할지, 누가 공급할지는 중요하지는 중요하지 않다. 제가 봤을 때는 '민·관 합동방식'이 중요하다고 본다. 민간의 자본성과 창의성을 끌어들여 협력하면 될 것을 공공이 주도해야 한다 이런 식으로 싸우게 되면 국민들은 불필요하게 갈등만 한다.이 후보 공약의 가장 큰 문제는 공공임대다. 지금 LH가 지탄도 받고 있고 혁신을 못 하고 있다. 게다가 최근 소비자들은 주거의 품질과 가격을 중요하게 생각한다. 공공이 한다고 하면 좋아하질 않는다. 이 후보의 기본주택 개념은 전용 84㎡ 공공임대를 늘인다는 것이다. 월세 60만원만 받고 30년 장기 거주할 수 있게 한다는 것이다.
당장 서민주거복지 향상에는 좋을 수 있으나 30년 이후에 대한 대책은 없다. 임대주택 거주자가 향후 소득이 끊기고 은퇴를 했을 때, 어디서 살아야 할 지에 대한 답이 없는 게 치명적이다.
윤 후보의 원가주택과 역세권 주택은 토지 임대부형식이다. 무주택자에게 시세 50~80% 수준으로 주택을 주되, 5년 후 집을 팔아 시세차익이 발생하면 70%만 가져가고, 30%는 공공이 환수한다는 얘기다. 완전 자가가 아닌 셈이다. 무주택자는 '내 집'을 원하는데, 5년 후 공공이 환수한다고 하니 불만이 생길 수밖에 없다. 두 후보 모두 필요한 택지와 예산을 어떻게 조달할지에 대해서는 침묵하고 있다. ■서진형 대한부동산학회장이재명 후보는 기본주택이라는 개념을 설정해 국민에게 싼 주택을, 윤석열 후보는 청년을 비롯한 무주택자에게 원가주택을 공급하겠다고 얘기한다. 사실 이게 대선이기 때문에 국민들에게 표를 얻기 위한 포퓰리즘적 정책이라고 보면 된다. 실질적으로 기본주택이 됐든 원가주택이 됐든 이런 것들을 공급하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 기본주택이나 원가주택은 이전에 반값아파트, 토지임대부 아파트와 동일한 개념이다. 그런데 기본주택이나 원가주택을 공급하려면 기본적으로 토지와 예산이 필요한데, 이러한 주택을 지을 토지가 그렇게 많지 않고 재정도 취약하다.
"250만 가구 공급, 실행 가능성은 의문""도심 공급 시 용적률 상향 건폐율 하향"청년을 비롯해 무주택자들이 살만한 집을 공급하려면 주택 원가가 3억원 정도는 돼야 한다. 3억원을 들여 50만가구를 공급하려면 150조원의 예산이 필요하다. 공약은 공약일 뿐, 현실적으로 공급하기에는 상당한 어려움이 있을 것으로 보여지는 이유다.기본주택이나 원가주택을 공급할 때에는 무주택자가 원하는 도심에 공급할 수밖에 없는데, 도심에 공급 하려면 '용적률 상향'을 통해 층수를 높여야 한다. 그런데 층수를 높이게 되면 도심의 난개발이 이뤄져 도시환경을 해칠 수 있다. 때문에 계획을 수립할 때, 용적률을 상향하더라도 반드시 건폐율을 낮추고 낮춘 건폐율에 대한 토지용지는 도로나 공원으로 확보해 도시민들에게 돌려줘야 한다. 이렇게 해야만 쾌적한 도시환경을 조성하는데 기여할 수 있다.■서충원 강남대 부동산걸설학부장이재명 후보는 공공주택을 100만가구까지 공급한다는 내용의 '기본주택'을 공약으로 들고 나왔다. 저는 사실 기본주택을 부정적으로 보는 입장이다. 기본주택은 역세권에 시가 10억원짜리 33평 주택을 매달 65만원만 내면 살 수 있게 한다는 취지다. 국민의 반응은 "이제 집값 걱정은 안 해도 되는 거야?"와 "이게 가능한 거야?"로 양분된다. 제 견해는 후자에 가깝다. 과연 시장가격이 그 정도 선에서 형성될지가 의문이다. 위치가 좋은 곳에 100만 가구를 기본주택으로 가능할지, 그리고 어디에 어떻게 만들지 궁금해하는 사람들이 많다.
"기본주택, 실현 가능성 의문""역세권 첫 집, 시프트와 비슷"윤석열 후보의 역세권 첫집 주택은 공공분양주택이다. 쉽게 말하면 역세권 재건축 지역에 기존 300%인 용적률을 400%까지 높이면 100%가 늘어나는데, 100%의 절반을 공공이 분양한다는 것이다. 신도시가 아닌 기존 시가지에 재건축·재개발을 통해 공급하겠다는 것인데 이건 어느 정도 가능성이 있다고 본다. 이러한 사례가 처음이 아니기 때문이다. 서울시가 추진한 시프트(장기전세주택) 정책이 이런 것이다. 지금은 유명무실화된 시프트는 발전시킬 가능성이 크다고 평가할 수 있다.
■윤기원 동탄대장공인중개사무소 대표두 후보 모두 250만 가구를 건설하겠다고 주장하고 있다. 그런데 문제는 250만 가구를 지을 땅도, 예산도 없다는 점이다. 어디서 예산을 마련할지가 논점이다. 두분 다 250만 가구를 공급하겠다고 하는데, 현실적으로 힘들다. 김현미 전 국토교통부 장관이 남긴 유명한 말이 있다. "아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다." 아파트는 빵이 아니기 때문에 상당 시간이 걸린다. 공약이다 보니 빨리 만들 수 있다고 말을 할 수는 있지만, 현실적으로 힘들다. 이재명 후보는 기본주택을 밀면서 임대주택을 공급하고 규제를 하겠다고 했다가 이제는 규제를 완화하겠다고 하는 등 스탠스가 많이 바뀐 상황이다.
"아파트는 빵 아냐…빠른 공급 힘들어""이 후보 공공주도, 윤 후보 시장에 맡겨"윤석열 후보는 과거 보수정당이 그랬듯 규제를 완화하고 시장에 맡기겠다는 기조다. 250만 가구를 건설하되, 재건축·재개발 등을 통해 200만가구를 건설하겠다는 취지로 분석된다. 현 정부에서는 재개발·재건축을 규제하고 있다. 이것을 공공으로 하겠다는 정책이 많이 나왔는데, 이러다보니 정비사업 추진이 더디다. 그런데 윤 후보는 원래 했던 대로 '규제를 풀어줄 테니 시장에서 알아서 해라'라는 기조다. 이 후보는 '공공주도로 민간임대주택을 공급할 테니 임대아파트에 거주하라'는 뉘앙스다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2022 대통령선거 후보 부동산 정책 분석. 2022.1.17. /김동현기자kdhit@biz-m.kr광교신도시 개발 전 전경. /경기주택도시공사 제공고종완 한국자산관리연구원장 /김동현기자아파트 전경의 모습. /비즈엠DB서진형 대한부동산학회장 /김동현기자1990년대 부천 중동신도시 전경. /부천시 제공서충원 강남대 부동산걸설학부장광주시 전경. /광주시 제공윤기원 동탄대장공인중개사무소 대표 /김동현기자
2022-01-17 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"지금 상황을 보면 일단 가파른 상승세는 꺾였다. 급상승하는 것은 어느 정도 꺾였기 때문에 조정국면을 한 번 거친 뒤 안정화되지 않을까 싶다. 상반기보다는 하반기에 상승세가 둔화되는 '상고하저(上高下低)' 흐름이 나타날 것으로 예상된다."서충원 강남대학교 교수(부동산건설학부장)은 2022년 부동산 시장을 이같이 진단했다. 주택공급 부족현상이 심화되고, 계속되는 정부의 규제 영향에 집값이 뜀박질하는 현상은 2022년 상반기에 둔화됐다가 하반기부터 수그러들 것이라는 설명이다. 경기 지역의 집값은 어떻게 흘러갈까. 서 교수는 경기도 내에서 집값을 리딩하는 신도시 위주로 상승세가 이어질 가능성이 크다고 했다. 대표적으로 성남 분당과 판교, 수원 광교, 화성 동탄, 구리 교문, 김포 한강 등 이미 조성된 1·2기 신도시와 주변 지역을 중심으로 오름세가 이어지는 것. 즉, 신도시 지역 특성상 신규 유입이 많은 등 수요가 꾸준해 가격 하락방어는 물론 타 지역 대비 상승 가능성이 있다는 얘기다.서 교수 또한 정책변수가 2022년 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망했다. 2022년 3월 제20대 대통령선거를 시작으로 6월 제8회 전국동시지방선거 결과에 따라 시장 판도가 바뀌게 된다는 것이다. 차기 대권을 향한 거대 양당 후보인 이재명 더불어민주당 대선 후보가 승기를 거머쥔다면 '규제 일변도'의 정책을, 윤석열 국민의힘 대선후보가 당선된다면 '시장 친화적' 정책을 실현해 부동산 흐름이 크게 바뀔 것으로 예측했다.그는 부동산 시장의 변수 중 하나로 '대출규제'를 꼽았다. 서 교수는 "집값이 가파르게 올랐는데 대출을 막아버리면 청년 등 무주택자들이 내 집 마련의 꿈을 실현하기 힘들어진다. 결국 이런 대출규제가 가수요를 더 부추겨 집값을 가파르게 상승하게 만드는 결과를 만든다"며 "무주택자들이 자기 집을 마련하는 데 있어 대출규제는 '사다리를 걷어차는 행위'와 같다고 본다. 제가 물론 금융전문가는 아니지만, 대출 같은 것들은 금융시장 흐름에 맡겨놔야 한다"고 말했다. 전세시장은 가격은 오르지만 거래가 활발하지는 않을 것으로 예측했다. 전세시장과 매매시장은 연관이 깊다. 주택 매매값이 오르면 전셋값도 동반 상승하고, 전셋값이 매매값을 올리는 경우도 관측된다. 2020년 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행된 이후 이러한 부작용이 속출한 바 있다. 문제는 주택값이 크게 상승했고, 이에 따른 집주인(임대인)의 종합부동산세와 보유세 등 세금 증가가 시장의 불안정을 초래할 수 있다는 점이다. 이른바 '폭탄 돌리기'처럼 늘어난 세금이 전·월세 세입자(임차인)에게 전가될 가능성 때문이다. 게다가 전세대출 규제도 이뤄지고 있어 임차인들은 임대인이 전세보증금을 상향하면 이를 맞춰주기가 쉽지 않다. 임차인들이 전세에서 월세로 넘어가는 처지에 놓일 가능성이 큰 상황이다.서 교수는 "임대차3법과 대출규제 등으로 전세시장이 직격탄을 맞았다"라며 "우리나라의 전세시장은 '내 집'을 마련하는 데는 긍정적인 면이 많다. 그런데 정부의 정책 실패, 과잉규제 이런 이유로 전세시장이 급격하게 축소되고 이것이 월세로 전환되는 결과를 낳고 있다. 결국 누가 피해를 보겠나. 이는 자명한 사실"이라고 말했다. 주택 분양 및 청약시장은 호황을 맞을 것으로 봤다. 특히 2022년에는 대선과 지선 등 커다란 선거가 있기 때문에 호황이 지속될 가능성이 크다는 설명이다. 주택 분양이 활성화될 수 있는 만큼 무주택자들은 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있을 것으로 예상된다. 다만, 3기 신도시 등 수도권 신규택지 사정청약은 공급 물량이 적어 주택난을 해소하고 집값을 안정화하는 데 큰 영향은 미치지 못할 것이란 게 서 교수의 설명이다.그는 "집 문제를 국가가 책임진다는 것은 거만한 생각이다. 전체주의 국가에서도 해결하지 못했다"며 "지금 집값 폭등은 불안 심리가 폭발된 영향이다. 청년 등 무주택자가 열심히 일을 하다 보면 집을 가질 수 있다는 희망을 보여주면 집값은 안정화될 수 있다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서충원 강남대 부동산건설학부장.2021.12.17./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr서충원 강남대 부동산건설학부장.2021.12.17./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"2022년 부동산 시장은 '우상향' 기조를 유지하겠지만 예전처럼 급등하는 현상은 나타나지 않을 것. 매도자와 매수자간 힘겨루기가 이어지는 현상이 계속될 것으로 보인다."인천시 계양구에 소재한 경인여대 20주년 기념관에서 만난 서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영과 교수)은 2022년 부동산 전망을 묻자 이같이 답했다. 최근 몇 년 새 부동산 가격이 급등한 결과, 매도자들은 좀 더 높은 가격에 주택을 처분하려는 반면 매수자들은 저렴하게 사려고 하는 힘겨루기가 계속돼 상승세의 기울기가 낮아질 것으로 보인다는 설명이다. 힘의 방향이 어느 쪽으로 기우느냐에 따라 향방이 달라질 가능성이 크다.더욱이 2022년에는 제20대 대통령선거와 제8회 전국동시지방선거가 있다. 대선은 3월에, 지선은 6월에 치러진다. 현 집권 여당인 더불어민주당에서 또 한 번 대통령을 배출하느냐, 거대 야당인 국민의힘에서 당선자가 나오느냐에 따라 부동산 정책의 방향이 달라지기 때문에, 특히 부동산 시장이 어떤 기조로 흘러갈지 예측하기 어렵다.서 회장은 2022년 상반기는 조정의 시간이 될 거라고 내다봤다. 선거가 끝나야 각 후보의 공약에 따라 국토 개발, 경기 활성화 등 부동산 관련 청사진이 본격 공개되기 때문이다. 계획이 공개된 이후인 하반기 들어서야 상승기조를 이어갈 것으로 예상된다는 게 서 회장의 견해다. 즉, '상저하고(上低下高)' 패턴을 그릴 것이란 예상이다. 2022년에는 어떤 지역에서 상승세가 나타날까. 그는 지역 경제를 기반으로 한 수요가 몰리는 서울 강남3구, 입법행정이 이전하는 세종 등지에서 가격 움직임이 예상된다고 전망했다. 경기와 인천에서는 서울 접근성이 좋거나 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 신설되거나 계획되는 지역을 중심으로 상승할 가능성이 크다고 봤다. 경기와 인천에서 GTX가 오가는 곳은 파주, 고양, 성남, 용인, 화성, 인천, 부천, 남양주, 의정부, 과천, 군포, 수원 등이다.이와 더불어 3기 신도시가 예정된 인근 지역도 수요가 몰려 토지가격이 뛸 것으로 예상했다. 신도시 개발지 인근 또한 신도시 건설로 인한 이주수요로 인해 가격 상승을 견인할 것으로 그는 예측했다.실수요자가 '내 집 마련'을 할 수 있는 환경은 조성될까. 서 회장은 '대출규제'가 관건이라고 했다. "정부에서 가계대출을 관리하다 보니 주택 구매가 쉽지 않다. 부동산은 타인의 자본을 끌어 매수하는 게 보통이다. 자기자본을 전부 투입해 매수하기는 현실적으로 쉽지 않다. 2022년에 대출규제가 강화된다면 실수요자가 내 집을 마련하는 것은 상당히 어렵다. 정부에서 가계대출 부실 방지를 위해 전체적인 관리계획을 수립, 시행하는 데는 이의가 없지만, 실수요자가 주택 마련을 하고자 할 경우에는 '핀셋규제완화'를 시행하는 등 보호 장치를 마련해야 한다. 특히 전세자금대출이나 무주택자의 주택구입대출 등 이런 특수한 경우가 그렇다. 실수요자가 내 집 장만에 어려움을 겪지 않도록 제도를 탄력적으로 운영하는 것이 바람직하다."전세시장은 부작용이 속출할 것으로 봤다. 현재 우리나라 전세시장은 2020년 7월 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행되면서 전세물건이 감소했다. 최대 거주기간이 2년에서 4년으로 변화된 영향이다. 수요는 일정한데 시장에 나오는 매물은 줄어 가격도 뜀박질하고 있다.시장 가격도 혼돈 상황이다. 임대차3법 중 하나로, 전세 및 월세의 인상률을 5% 이내로 제한하는 전·월세상한제 영향이다. 계약갱신청구권제를 사용해 계약 기간을 연정하면 상승률이 5%로 제한되지만 신규가격은 제한이 없다. 신규계약과 갱신계약의 가격이 혼조하는 현상이 나타나는 이유다. 시간이 지날수록 갱신계약과 신규계약 간 이중가격, 삼중가격 현상이 심화할 것으로 서 회장은 분석했다.전세에서 월세로 밀려나는 현상도 가속화될 것으로 전망했다. 매매가가 상승하면서 전셋값도 오르는 현상이 나타나고 있는데 정부에서 대출규제를 가하다 보니 세입자(임차인)들이 오른 전세보증금을 마련하기 쉽지 않다. 일부 월세로 전환을 해 계약하는 반전세(보증부 월세)로 돌리는 임차인이 새해엔 더 늘어날 수도 있다.3기 신도시 등 수도권 신규택지 사전청약도 전세불안을 부채질 할 수 있는 요소로 꼽았다. "사전청약을 하더라도 입주까지는 최소한 5년 이상이 소요되기에 사전청약으로 인한 시장의 안정을 기대하긴 어렵다. 사전청약 분양을 받은 사람들은 내 집을 마련하지 못하고 계속 전세로 살아야 하는 '전세 계속 수요'로 남기 때문에 전세 가격 불안을 가중시킬 수 있는 부작용도 나타날 수 있다."이러한 부작용을 해소하기 위해서는 전세주택이 시장에 공급될 수 있는 대책의 보완이 필요하다고 강조했다. 다주택자들에 대한 규제를 강화하는 게 아니라 완화를 통해 임대주택 시장을 활성화시켜 공급자 중심의 시장에서 수요자 중심 시장으로 재편해야 한다는 것. 더불어 공공이 임대주택을 늘여 공급을 확대해 수요자 중심으로 시장을 변화해야만 안정이 찾아올 것이라는 설명이다.주택 분양 경기에 대해 서 회장은 시세보다 저렴하게 아파트를 분양하는 분양가상한제로 인해 민간건설사의 공급은 축소되지만 분양시장은 과열 양상을 보일것으로 예측했다. 24만4천343명의 청약자가 통장을 던진 화성 동탄2신도시 '동탄역 디에트르 퍼스티지'가 대표적인 예다. 평균 청약률 809.08대 1을 기록한 해당 단지 전용면적 84㎡ 공급금액은 4억원대로, 인근 집값이 12억원에 거래되는 만큼 수억원의 매매차익이 예상돼 '로또 분양' 이라는 수식어를 얻었다. 서 회장은 "소위 '로또청약' 현상은 분양가상한제가 가장 큰 원인"이라며 "분양가격과 시장가격 간의 격차 때문에 보통 당첨 3개월 이내 분양 아파트값이 시장가격으로 바로 상승하는 효과가 있어 소비자들이 청약에 초점을 맞춘다. 이런 열기는 2022년에도 이어질 것"이라고 말했다. 그러면서 "2022년 부동산 가장 큰 변수는 대선에 따른 부동산 정책의 변화, 코로나19 확산 장기화 여부, 세계경제 활성화, 정부의 금융정책 등이다. 이러한 변수 예측은 쉽지 않기에 실수요자들은 시장 상황을 면밀히 살펴봐야 한다. 공급량 등 국지적인 요소를 잘 고려해 현명하게 판단해야 한다"고 조언했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서진형 대한부동산학회장.2021.12.14./김동현기자kdhit@biz-m.kr서진형 대한부동산학회장.2021.12.14./김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"2021년보다 상승폭이 둔화되고 안정국면으로 전환될 것으로 보인다. 서울은 3~5%, 경기와 인천은 1~3% 정도의 완만한 상승세를 보이며 강보합을 유지할 것으로 예상된다."서울 강남구 대치동에 위치한 한국자산관리연구원에서 만난 고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)은 2022년 부동산 전망을 묻자 이같이 답했다. 2014년부터 서울과 경기도를 중심으로 집값이 급등한 것이 2022년부터는 거래가 감소하며 상승폭이 둔화, 안정국면으로 전환될 가능성이 크다는 설명이다.부동산은 '지역성'이라는 고유한 특성을 가지고 있는 만큼 권역별 흐름은 다를 것으로 봤다. 특히 서울이 오르면 덩달아 오르는 경기도는 '수·용·성(수원·용인·성남)'의 상승세가 두드러질 것으로 예상했다. 수원과 용인만 하더라도 인구 100만명이 넘어 특례시로 지정됐고, 성남도 100만명에 육박해 꾸준한 수요가 뒷받침되고 있어서다.미래가치를 올려주는 광역교통 호재도 산적해 있다. 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 C노선 등의 교통망 확충 계획이 수립돼 있고 재개발·재건축 주택정비사업도 다양하게 추진중에 있어 지역경제 활성화를 도모할 수 있다. 상승 지속성이 유지될 가능성이 크다고 말하는 이유다. 고 원장은 "수요가 받쳐주지 않는 지역은 상승의 지속성이 유지되지 않는다"며 "서울의 집값이 오르는 한 수용성 지역은 인구 100만명이 넘는 지역으로, 강남권 대체 주거지 역할을 한다. 단기적으로 출렁거릴 수는 있지만 수요가 꾸준해 하락방어가 된다"고 말했다. 주택은 한 번 사면 10년 정도 보유하는 것인 만큼 장기거주는 물론 투자가치 측면에서 유망한 지역을 예측하는 것이 중요하다는 조언이다.그렇다면 2022년은 무주택자나 1주택자 등 실수요자들의 주택 마련 적기일까. 고 원장은 차기 정부의 정책에 따라 갈림길에 설 것이라고 내다봤다. 부동산 경기는 크게 5가지 요소인 △수요와 공급 △정책 △금리와 유동성 △구매 심리 △해외 부동산 동향을 통해 예측하는데, 우선 공급부족 문제가 2022년에도 이어질 전망이다. 신규 입주물량이 서울은 50%, 경기와 인천은 20~30% 감소할 것으로 보인다. 집값과 전셋값이 오를 수 있는 구조라는 게 그의 설명이다. 구매심리는 '지금이 고점'과 '상승 가능성' 두 가지로 나뉘는 모습이다. 집값이 상승할 것이란 인식이 팽배했던 과거와 달리 현재는 집값이 오를 만큼 올라 사기엔 늦었다는 견해가 많아져 전보다 거래량이 줄어들고 있다. 여기에 한국은행 기준금리 추가 인상과 이에따른 시중은행의 대출 금리 상승, 대출 규제가 더해져 실수요자들이 쉽게 주택 매입에 나서지 못하고 있다. 집값이 천정부지로 치솟았기 때문에 현금부자가 아니라면 은행에서 대출을 받아야 하는데 원하는 만큼 대출받기도 힘들뿐더러 이마저도 쉽지 않은 상황이다.커다란 변수도 있다. 바로 2022년 3월 9일에 치러질 '제20대 대통령선거'. 차기 정부의 부동산 정책 기조에 따라 시장이 현 정부와 비슷하거나 정반대로 갈 수 있다. 고 원장은 "현재 집값을 신체에 비유하면 '어깨' 수준"이라며 "상승요인과 하락요인이 다 있다. 집값은 쉽게 내릴 것 같지 않지만, 올라도 상승폭은 크지 않을 것"이라고 말했다. 그러면서 "2022년 탄생하는 새 정부의 정책이 결정적으로 '영끌'하는 젊은 세대 심리에 큰 영향을 미칠 것이고, 여기에 따라 공급확대와 적절한 규제 개선 대책이 나온다면 '상고하저'의 흐름을 탈 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "무주택자의 경우, 부동산 경기가 나쁠 때가 기회다. 내 집 마련은 필수다. 투자의 개념으로 접근하는 것보다는 '주거'로 인식, 적극적으로 준비해야 한다"며 "가점이 낮거나 자금이 적다면 미분양 주택이나 분양 등을 노리는 방법을 세우는 게 좋다"고 제언했다. 1주택자는 비성장지역에서 성장지역으로, 가급적이면 대지지분이 넓은 새 주택이나 중형아파트로 갈아타는 것이 좋다고 했다. 그는 전세시장과 주택분양 경기는 2021년과 비슷한 수준이 될 것으로 내다봤다. 시장을 안정시키려면 가장 중요한 것이 공급인데, 공급이 부족해 어떤 규제나 대책을 써도 통하지 않고 있어서다. 2020년 7월 시행된 새 주택임대차보호법(임대차법)으로 인해 전세는 신규계약과 갱신계약 사이의 갭 차이가 벌어지고 있고, 엎친 데 덮친 격으로 종합부동산세(종부세), 재산세 상승 영향으로 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 세 부담을 전가할 가능성이 커져 '월세의 가속화'로 전환될 가능성도 크다. 주택 분양경기를 예측하는 지표 중 하나인 주택보급률을 봐도 수도권 공급은 부족한 상황이다. 가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 105는 돼야 하는데 서울은 96, 경기는 100 정도라고 고 원장은 설명했다. 서울과 경기 각각 36만 가구, 20만 가구 정도가 부족해 결국은 전셋값을 올리는 원인이 된다는 지적이다. 이처럼 공급이 부족하니 신규 분양시장은 호경기를 맞을 것이라고 분석했다. 고 원장은 "주택 공급의 가장 큰 문제점은 사업 기간이 길다는 점이다. 청약 후 입주 전까지 무주택기간을 유지해야 해 전·월세로 거주한다. 매매시장과 임대차시장이 서로 상관관계가 높아 임대료가 오르면 결국 매매가격도 오른다"고 설명했다. 이어 "특히 경기도는 서울에서 밀려온 사람들이 많다. 청약에서 해당 지역을 받기 위해 전세로 거주하려는 이들이 유입돼 전·월세가 서울보다 오를 여지가 있다. 3기 신도시 입주까지는 최소 4~5년이 남았기에 전세불안, 전세난민을 해소하는 데 역점을 둬야 한다"고 제언했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr고종완 한국자산관리연구원장.2021.12.13./김동현기자 kdhit@biz-m.kr고종완 한국자산관리연구원장.2021.12.13./김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 3인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>
2022년 부동산 전망
■고종완 한국자산관리연구원장
"상승세 둔화…경기·인천 1~3% 상승"
"경기, 수·용·성 상승세 두드러질 것"2014년까지 서울과 경기도를 중심으로 집값이 급등했다면 2022년에는 상승폭이 둔화될 가능성이 크다. 거래도 감소하고 안정국면으로 전환할 것으로 예측된다. 다시 말해 변곡점 내지는 전환기를 맞을 것에 무게를 두고 있다.
부동산 전망은 지역별로 세분화해 살펴볼 필요가 있다. 부동산은 지역성을 기반으로 하기 때문에 지역별 움직임이 다르다. 중심지인 서울은 강보합세를 보이며 1~2%, 3~5% 정도의 완만한 상승이 예견된다. 서울의 영향을 받는 경기와 인천은 서울이 오르면 같이 오르는 경향이 있다. 때문에 1~3% 정도의 강보합이 예상된다.
특히 경기도 수·용·성(수원·용인·성남)은 인구 100만명이 넘거나 육박해 서울의 집값이 오르는 가격방어가 될 수밖에 없다.
매매와 전세는 동행하거나 전세가 선행하는데, 2022년에도 전세가 매매보다 조금 더 상승할 가능성이 높을 것으로 전망된다. ■서진형 대한부동산학회장 "기울기 낮아진 우상향 기조"
"경기·인천, GTX 중심 상승"2022년 부동산 시장은 우상향 기조를 유지할 것이다. 다만, 예전처럼 급등하는 현상은 나타나지 않고, 일부 조정을 겪으면서 우상향 기울기가 낮아질 것이다. 상반기와 하반기로 나누면 상반기는 조정의 시간을, 하반기에는 우상향 기조를 유지할 것으로 예측된다. 상반기에는 대선과 지선 등 선거가 있다. 소비자들은 선거 결과를 보고 판단하기에 조정의 시간을 거칠 것으로 본다. 선거가 끝난 하반기에는 어느 정도 경기 활성화, 국토개발 이런 계획들이 발표되기에 상승기조를 이어갈 것으로 전망된다.
부동산 가격이 상승하는 곳은 결국 지역 경제를 기반으로 한 수요가 집중되는 곳이 될 것이다. 경기·인천 집값은 입지가 가장 중요한 요소다. 입지라는 것은 서울 접근성이다. 때문에 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 들어서는 지역을 중심으로 상승할 가능성이 크다고 본다. ■서충원 강남대 부동산건설학부장"상고하저…2~3년 이내 시장 안정""신도시와 주변 지역이 상승 리딩"2021년 하반기부터 가파른 상승세는 꺾인 상황이다. 이런 상승세가 2022년에도 지속될 것으로 보인다. 이후 조정국면을 한 번 거친 뒤 2~3년 이내에 안정화될 것으로 보고 있다. 내년 상반기와 하반기를 나누자면 상반기는 상승세가 이어질 것으로 보이고, 하반기에 상승세가 둔화될 것으로 전망된다.
경기 지역은 집값 상승을 이끄는 몇몇 곳이 있다. 대부분 신도시다. 그런 신도시와 주변 지역이 상승세를 이끌어갈 것으로 보인다. 구체적으로 얘기하자면 분당, 판교, 광교, 동탄 그리고 지금 신도시 건설 중인 교문(구리), 한강(김포) 신도시 지역과 주변 지역을 중심으로 상승세가 이어질 것으로 예상된다.
부동산 시장 주요 변수
■고종완 한국자산관리연구원장
"새 정부의 새 부동산 정책"
가장 중요한 변수는 역시 금리와 대출규제다. 여기서 더 중요한 것은 새 정부의 정책변수다. 부동산 경기에 영향을 끼치는 것이 수급정책과 금리, 유동성, 구매심리, 해외부동산 동향이다. 이 요인들을 살펴볼 때 현재 공급물량은 줄고 있다. 이런 시장에 충격을 줄 만한 것은 정책이다.
만약 단기공급에 실효성이 있는 대책이 나오고, 적정한 규제개혁이 나온다면 공급이 늘어날 수 있다. 불필요한 규제가 사라진다면 소위 '영끌'하는 젊은 세대들이 주택구입을 보류하거나 연기할 가능성이 커진다. 그런 의미에서 2022년에 탄생할 새 정부의 새 부동산정책이 무엇보다 중요하다.
■서진형 대한부동산학회장
"대선 결과에 따른 정책 변화"
2022년 부동산 시장에 가장 큰 변수는 대선 결과에 따른 부동산 정책의 변화다. 정부가 어떤 정책을 펼칠지에 따라 바뀐다. 코로나 사태 장기화 여부, 세계 경제 활성화, 유동성과 저금리도 변수다.
이러한 변수들을 예측하기는 쉽지 않기 때문에 소비자들은 시장상황을 좀 더 살펴보고 공급량이라던가 국지적인 요소를 잘 고려해 판단하는 것이 현명하다.
■서충원 강남대 부동산건설학부장
"3월 대통령선거·6월 지방선거 결과"
2022년 3월에 대선이, 6월에 지선이 있다. 정책변수가 매우 큰 영향을 미칠 것으로 생각하는 이유다. 정책변수라는 것은 뭐냐면 결국은 시장친화적인 정책이냐 또는 거기에 반해서 규제 일변도의 정책이냐 이 싸움이다.
또 하나는 시장변수다. 우리가 생각해야 할 것이 거시경제 미시경제를 포함해 세계 금융시장의 흐름과 변화다. 미국을 중심으로 한 테이퍼링 등 미·중간의 무역전쟁, 금리의 변화 이런 것들이 부동산 시장에 굉장히 큰 영향을 미칠 것으로 내다보고 있다.
/윤혜경기자 hyegyung@kyeongin.com왼쪽부터 고종완 한국자산관리연구원장, 서진형 대한부동산학회 회장, 서충원 강남대 부동산건설학부장./김동현기자kdhit@kyeongin.com사진은 수원 영통지역 구축 아파트 밀집 단지. /비즈엠DB
2021-12-30 윤혜경
이재명 더불어민주당 대선후보가 문재인 정부의 부동산 정책을 꼬집으며 공급이 부족해 집값이 오르는 일이 없도록 하겠다고 밝혔다. 이 후보의 공약 중 하나가 5년간 주택 250만 가구 공급인데, 공급 폭탄으로 집값 상승을 잡겠다는 얘기다.28일 서울 여의도 CCMM 빌딩에서 열린 한국지역언론인클럽 초청 토론회에 참석한 이 후보는 "부동산으로 돈 벌지 못하겠다고 했는데 못 했다"라고 문 정부의 정책을 지적하며 "내 판단에 부족하지 않다는 생각이 들어도, 시장을 존중하는 게 맞다"고 부동산 정책에 대한 소신을 밝혔다. 시장이 만족할 수준으로, 공급이 부족해 집값이 오르지 않게 만들겠다는 게 이 후보의 청사진이다.그는 "기존 공급목표가 민간을 포함, 280만 가구다. 그 외 추가로 할 수 있는 것은 서울, 부산, 대구 등의 도심을 관통하는 도로"라며 "여길 지하화하면 도심 재정비 효과가 있고, 상당 정도 주택공급이 가능하다"고 말했다.용적률을 높여 주택을 짓는 방법도 언급했다. 그는 "서울 용산공원도 일부는 청년공공주택을 짓자는 의견이 있다. 용적률을 높이면 아주 조금만 해도 많이 지을 수 있다. 서울공항, 김포공항 얘기도 있다"면서도 "그런 것들은 공급 총량을 봐서 판단할 문제다. 하겠다, 말겠다는 것은 투기하라는 소리밖에 안 돼서 고민된다"고 설명했다.또 "이미 있는 도심의 택지 용적률 또는 층수 규제를 완화, 공급 늘리는 것이 다음으로 빠르고 쉬운 일"이라며 "이러면 엄청난 개발이익이 특정인에 귀속되므로 일부는 공공환수하고, 청년주택을 일정 부분 지어 공공주택으로 관리하는 방법이 있다"고 했다.다주택자 매물 출현도 거론했다. 이 후보는 공급 정책으로 "기존 다주택자가 시장에 내놓는 게 가장 빠르다"며 "다주택자를 위해 양도세를 깎자는 게 아니고 시장 공급을 늘리는 쉽고 빠른 길이라 상당한 효과가 있을 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr이재명 더불어민주당 대선후보가 27일 오후 서울프레스센터에서 한국지방신문협회 서울정치부장단 기자간담회에서 발언하고 있다. 2021.12.27 /김도우기자 pizza@biz-m.kr
2021-12-28 연합뉴스
정부가 2019년 '12·16 대책'을 통해 규제지역 내 15억원이 넘는 아파트 매입 시 주택담보대출을 전면 금지한 지 어느덧 2년 가까이 됐지만 초고가 아파트의 오름세는 여전한 모습이다. 대책 전과 비교했을 때 전용면적 85㎡ 초과 아파트는 평균 매매가격이 4억원 이상 상승하는 등 대출금지 이후에도 상승세가 이어지는 등 수요 억제의 한계점이 드러난다는 지적이다.11일 부동산R114에 따르면 2019년 12월 전용 85㎡ 초과 대형 아파트의 호당 평균 매매가격은 14억7천934만원이었다. 대출 금지선인 15억원 경계선에 위치한 셈이다.정부의 대출금 제로라는 대책이 나왔지만 오름세는 이어졌다. 2020년 말에는 전년 대비 14.11% 상승한 16억9천641만원을 기록했고, 2021년 11월에는 18억7천824만원(8.98% 상승)에 달했다. 결과만 놓고 보면 초고가 아파트 대출금지에도 26% 이상 상승했다.강남3구, 용산구, 광진구 일대 대형 면적 실거래를 통해 초고가 아파트 시세 상승 현황을 짚어보자. 12·16대책 발표 당시 강남구 대형아파트는 호당 평균 매매가가 25억9천884만원으로 이미 대출 금지선을 넘겼지만, 현재는 31억244만원으로 발표 전보다 5억원가량 상승했다.동일한 기준으로 서초(20%, 5억2천만원 상승), 송파(28%, 5억원 상승), 용산(20%, 4억4천만원 상승), 광진(21%, 3억2천만원 상승) 등이 3억원 이상 오른 것으로 집계됐다. 대출금지라는 특단의 조치에도 상승 흐름이 제어됐지 못했다는 평가다.전문가들은 정부의 수요 억제 정책이 반짝 효과에 그칠 수 있다며 우려의 목소리를 낸다.윤지해 수석연구원은 "DSR제도의 본격 시행일을 앞두고 대출 막차를 타려는 수요 쏠림이 예상된다"며 "아파트 입주물량 감소로 인해 갭투자를 유발하는 전세가격의 상승세도 지속될 것으로 보인다"고 설명했다. 그러면서 "이러한 시장 상황을 고려한다면 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이는 매매가격 안정세를 기대하기는 어려워 보인다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2021.11.5. /연합뉴스2017~2021년 서울 85㎡초과 대형아파트 매매가격 변동률. /부동산R114 제공
2021-11-11 윤혜경
정부가 발표한 부동산 대책이 올해 상반기에 대거 시행됐지만, 세금을 때려도 집값이 안 잡힌다는 여당 대표의 말처럼 수도권 집값은 오름세가 커지고 있다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사를 보면 올해 상반기 수도권 집값 매매가격 지수는 △1월 111.7 △2월 113 △3월 114.1 △4월 115.1 △5월 116.1 △6월 117.3 등 꾸준히 오르고 있다. 다주택자와 단기거래자에 대한 양도소득세, 종합부동산세 인상, 3기 신도시 사전청약 등 정부가 집값을 안정시키기 위해 다양한 대책을 내놓고 있지만, 수도권 집값은 쉽게 잡히지 않는 상황. 전문가들은 올해 하반기 부동산 시장이 어떻게 흐를 것으로 예상할까. 비즈엠은 창간을 맞아 여경희 부동산114 수석위원과 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수), 함영진 직방 빅데이터랩장 등 전문가 3인에게 올해 하반기 부동산 전망을 묻는 개별 인터뷰를 진행했다. ■올해 하반기에도 집값이 오를까#여경희 부동산114 수석위원 새 주택임대차보호법(임대차법) 시행 이후 불거진 전세매물 부족, 실수요자 대출 완화 등으로 매수 전환하는 수요자들의 움직임이 하반기에도 이어질 전망이다. 여기에 시중 풍부한 유동성과 대선을 앞두고 규제 완화 기대감, 청약시장 호조세 등이 맞물려 집값 상승 흐름에 영향을 미칠 것으로 예상된다. #서진형 대한부동산학회 회장상반기의 우상향 기조가 하반기에도 이어질 것이다. 공급과 수요의 불균형으로 공급자중심 시장이 유지되기 때문이다. #함영진 직방 빅데이터랩장지속적으로 상승한 집값 상승 피로감이 누적된 데다 하반기 수요자들의 관심이 3기 신도시 등 분양시장으로 일부 이전할 확률이 있어 올해 상반기 같은 상승률의 재현이 쉽지 않을 수 있다. 작년 동기보다 거래량은 다소 감소할 것으로 예상되나, 고급유효수요의 '똘똘한 한 채' 수요와 중저가 지역의 실수요자 유입위주 등 시장 트렌드가 이어진다면 매매가 상승세는 유지될 것으로 보인다. 당분간 중저가 지역이나 교통망 확충 예정지, 수도권 3기 신도시 주변 지역의 거래 흐름이 지속될 것으로 판단되고, 지방은 연내 대전, 제주, 부산 등지로 견조한 가격 상승 흐름을 이어갈 전망이다.■부동산 시장 불안 키운 요인#여경희 수석 크게 전세가격 상승과 재건축 등 정비사업 추진 기대감, 두 가지로 볼 수 있다. 전세시장은 저금리와 세 부담에 따른 월세전환, 새 임대차법, 정비사업 이주수요 등의 영향으로 매물부족이 확산되는 분위기다. 전셋값 상승과 연동해 매매시장의 강세가 이어진 부분이 있다. 특히 서울시장 보궐선거 전후로 재건축 추진 기대감이 이를 부추겼다고 평가된다. #서진형 회장공급부족, 기축 주택에 대한 규제, 양도세 강화, 풍부한 유동성 때문이다. 이러한 규제로 재고주택(기존 주택)이 시장에 내오지 않고 있다. 시장에 동맥경화가 일어나 가격조절이 쉽지 않다. 양도차익의 70% 이상을 세금으로 내라고 하면 집을 팔 사람은 없을 것이다. #함영진 랩장금리 인상과 전셋값 상승폭을 주목할 필요가 있다. 코로나19 델타 변이가 변수가 되고 있지만, 한국은행의 기조로 볼 때 8월 또는 10월께 0.25%p 기준금리 인상이 가시화 될 전망이다. 내년 초 한 차례 더 기준금리를 인상하면 주택담보대출은 3% 초반을 기록할 것으로 보인다. 현재 가계대출의 금리 구간별 대출비중을 보면 현재는 3% 미만 대출이 79%인데, 향후 3% 초과 대출이 점차 증가하면서 이자 부담도 커지고, 올해 7월 시행한 규제지역 6억원 초과 주택의 DSR 40% 규제와 더불어 대출총액이 낮아지며 단기투자목적이나 차액 목적의 거래가 줄어들 전망이다. 그렇다면 주택거래는 좀 줄어드는 경향이 있을 것으로 판단된다.금리변화에 따른 시장 변수 외에도 내년 전세시장을 주목할 필요가 있다. 2022년 7월 전월세 갱신계약 종료 이후 임대료 급등 현상이 우려된다. 현재도 동일단지 동일평형에서 갱신권 계약과 신규계약의 임대료가 두 배 차이가 나는 이중가격이 나타나고 있는데, 내년엔 코로나19 집단면역 형성 이후 인구이동이 늘며 이사철이나 신규계약이 많은 지역위주로 임대료 인상지속될 수 있다. 특히 내년 아파트 입주물량은 24만7천호수준으로 올해 22만3천호보다 다소 물량의 증가가 예상되지만, 서울, 경기, 세종, 제주 등 입주량이 많지 않은 지역들의 전세가격 상승세가 지속될 전망이다.■집값 안정화를 위해 나와야 할 정책#여경희 수석결국 주택이 부족한 지역에 공급을 늘리는 것이 가장 필요하다. 다만, 신규공급까지는 시간이 소요되기 때문에 다주택자의 매물 출회를 유도할 수 있는 방안이 요구된다.#서진형 회장양도세가 대폭 완화돼야만 기존 주택이 시장에 공급된다. 이와 더불어 도심 재개발 재건축을 활성화해야 한다. 도심에는 토지가 없으므로 고밀개발이 답이다. 분양가 상한제도 폐지돼야 한다. 현재 분양가 규제로 '로또청약'을 유발하고, 집값 상승 기대감을 조성하기 때문이다. #함영진 랩장금리인상 현실화에 대비한 부채 증가속도 조절, 부채 건전성 확보가 필요해 보인다. 최근 금리상승 리스크 완화 주담대 출시, 40년 모기지 출시처럼 향후 시장 변화에 대응해 한계차주에 대한 구조조정 또는 만기연장이 필요하다. DSR에 대한 로드맵의 이행도 중요하다. 차주별 DSR 40% 적용은 내년 7월에는 총 대출액 2억원 초과, 내후년에는 총 대출액 1억원 초과에 대한 제도이행이 필요하다. 시장 변동성에 대비해 복합한 규제지역의 병합과 규제 단계에 대한 명확한 시장 시그널 제시도 필요하다. 현재 규제지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역, 고분양가관리지역, 미분양관리지역 등 종류가 상당한데, 제도끼리 중복되는 규제도 많아 상위규제 하위규제의 개념도 모호하다. 내년 가격이 조정되는 곳과 오르는 지역이 동시에 나타날 수 있는 만큼 규제의 수위를 사회적 거리두기처럼, 1~4단계처럼 단계로 구분해 시장에 명확한 시그널을 주는 것이 필요하다고 본다. ■서울·경기·인천 집값 전망#여경희 수석실수요의 매수 진입장벽이 낮은 서울 외곽(노도강, 금관구 등)과 수도권의 중저가 아파트 중심의 상승 흐름이 유지될 것으로 예상된다. 수도권에서는 GTX등 교통망 개발 호재가 있는 지역에서 상승세를 견인할 것으로 보인다.#서진형 회장하반기에는 서울<경기<인천 순으로 예상할 수 있다. 서울의 가격상승으로 밀려나는 수요자가 경기로, 경기에서 밀려나는 세대는 인천으로 이동하기 때문이다.#함영진 랩장경기도와 인천지역의 시장 트랜드는 GTX 등 교통망 확장 기대감이 큰 지역이나 그동안 가격상승률이 비교적 높지 않았던 중저가 지역의 수요 유입이 지속될 것으로 보인다. ■눈여겨봐야 할 경기도 지역#여경희 수석교통 호재와 재개발 등 주거환경개선 기대감이 있는 성남 구도심과 의왕이 주목할 지역으로 꼽힌다.#서진형 회장과천 하남이다. 경기도의 집값은 결국 서울에 대한 접근성에 따라 결정된다. 부수적으로 GTX 노선이 계획되는 지역도 눈여겨봐야 한다.#함영진 랩장경기도는 화성, 부천, 남양주, 시행, 평택, 용인, 의정부, 김포 등지 일대의 선방이 기대된다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr전문가 3인이 바라본 8월 이후 부동산 전망. /김동현기자kdhit@biz-m.kr수원시내 아파트 숲. /비즈엠DB역세권 개발로 관심이 높아진 인천 제물포역 주변. /비즈엠DB
2021-08-02 윤혜경
수도권광역급행철도(GTX) 전 구간 사업추진에 따른 국민적 기대와 관심이 높아진 가운데, 국토 당국이 GTX 국민 아이디어 공모전을 전개한다.대심도 건설의 안전성을 널리 알리면서 국민들의 다양한 아이디어를 활용하기 위해 공모전을 마련한 것으로, 대상에게는 상금 200만원과 국토교통부장관상을 수여한다.12일 국토교통부에 따르면 이날부터 GTX 국민 아이디어 공모전이 접수가 시작된다.공모주제는 '대심도 터널 건설, 운영 및 지하 안전'과 관련된 홍보가 중점이며, 기술, 운영 및 안전관리 등 GTX와 관련된 모든 분야면 공모에 참여할 수 있다.참여 방법은 간단하다. 한국철도학회 홈페이지에서 공모전 양식을 내려받아 작성한 뒤 이날부터 내달 7일까지 이메일로 접수하면 된다.이후 외부전문가 등으로 구성된 심사위원회가 타당성, 창의성, 수용성, 효과성, 파급성 총 5개 평가 항목을 기준으로 서면 심사해 상장과 상금을 수여한다. 수상의 영예는 총 4팀에게 돌아간다. 대상(장관상), 최우수상(국가철도공단 이사장상), 우수상(철도학회장상), 장려상(에스지레일) 등이다.수상작은 전문가 검토, 관계기관 협의 등을 통해 실제 GTX 사업에 적용할 수 있도록 적극 반영할 계획이다. 더불어 대심도 사업의 원활한 추진을 위한 정책 및 제도 개선으로 활용된다.국토교통부 관계자는 "정부는 GTX 공사 구간에 대한 사업 관리를 더욱 철저히 하고 국민들이 더욱 편리하고 안전하게 GTX를 이용할 수 있도록 최선을 다할 것"이라고 전했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.krGTX 파주운정역 공사현장. /비즈엠DB
2021-04-12 윤혜경
한국토지주택공사(LH) 직원들이 3기 신도시 지정 전 택지지구 내 농지를 사들였다는 의혹이 가라앉지 않는 가운데, LH가 3기 신도시 사전청약을 예정대로 진행한다.30일 LH는 올해 하반기로 예정된 3기 신도시 3만가구 사전청약 일정을 차질없이 진행하기 위해 '사전청약 추진 점검 회의'를 개최했다고 밝혔다.사전청약 대상지는 남양주 왕숙, 왕숙2, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 과천 과천, 안산 장상 등 8곳이며, 물량은 3만여가구다.LH는 이날 회의에서 사전청약 대상 지구별 사업 추진 일정을 점검하고 지구계획, 주택설계 등 선행 일정을 조율하는 등 사전청약 수행을 위한 사업관리에 초점을 맞췄다고 설명했다.LH는 지구별 구체적인 청약 일정이 나오는 대로 청약 대상지구를 소개하는 세부 리플릿을 제작하고, 전용 홈페이지를 구축할 예정이다. 홈페이지 등을 통해 순차적으로 사전청약 자격조건과 지구별·블록별 정보, 단지 배치도, 평면도 등이 공개될 계획이다.청약은 온라인 신청이 기본이며, 노약자·고령층 등을 배려해 현장 접수도 제한적으로 운영할 예정이다.장충모 LH 사장직무대행은 "불안한 부동산 시장 상황에서 청약을 기다리는 무주택 실수요자를 위해 당초 예고한 사전청약 일정이 차질없이 진행되도록 사업 일정 관리에 전사적 역량을 집중하겠다"고 전했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr3기 신도시 창릉지구 모습. /연합뉴스
2021-03-30 윤혜경
행복주택 조성, 가로주택정비사업 등이 계획된 광명시 광명3동의 도시재생 활성화 사업이 본격적으로 추진된다.18일 경기도는 광명시에서 제출한 '광명시 광명3동 도시재생 활성화계획(안)'을 경기도 도시재생위원회 심의를 거쳐 최종승인했다고 밝혔다.사업비 2천442억원이 투입되는 광명시 도시재생 활성화 사업은 크게 마중물사업(178억원), 지자체사업(437억원), 공기업투자사업(1천792억원), 민간투자사업(35억원) 등이 추진된다.마중물사업으로는 행복주택복합 공공지원시설, 마을공동체 공동이용시설 및 다문화·아동·청소년 문화시설 건립을 추진한다.지자체사업은 광이로 확장, 공영주차장복합 어린이공원 조성 등이며, 공기업투자사업으로는 78호 규모의 행복주택 조성과 광이로 전선지중화 가로주택정비 등이 추진될 예정이다. 광주시 도시재생전략계획 변경(안)도 이날 최종 승인됐다. 광주시는 2018년 도시재생 전략계획을 최초 수립하면서 활성화 지역을 5곳으로 지정했으나 2018~2019년 정부 도시재생 뉴딜사업에 경안시장, 구시청사, 우전께 일원 3곳이 잇달아 선정, 활성화 지역 추가 지정 등 사업추진에 필요한 현황 여건들을 반영했다. 또 이번 변경 계획에 총괄사업자관리자 및 인정사업 등 신규 도입된 도시재생사업 유형에 대한 활용방안, 도시재생 거버넌스 구축과 지원방안 등을 포함했다.경기도는 지난 2018년부터 시·군에서 수립하는 도시재생 전략계획 및 활성화계획에 대한 재정지원과 함께 전문가 컨설팅을 병행해 지원하고 있다. 현재까지 광주시를 포함한 27개 시·군에서 도시재생 전략계획을 수립했으며, 40개 지역이 도시재생 활성화계획을 마련, 사업을 추진 중이다.경기도는 매년 140억원 규모의 도시재생특별회계를 조성해 도시재생 계획수립 외에도 뉴딜사업, 도시재생예비사업, 스마트 도시재생사업 등 다각도로 도시재생사업을 지원하고 있다.이종구 경기도 도시재생과장은 "시군 도시재생계획 수립을 통해 도시재생사업이 신속히 추진될 수 있도록 행정·재정적 지원을 아끼지 않을 것"이라며 "원도심 주민들의 삶의 질 개선을 위해 모든 역량을 집중하겠다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr광명시가 광명3동에서 내년부터 대규모 도시재생 뉴딜사업을 본격적으로 시행한다. 광명3동 전경 /광명시 제공
2021-03-18 윤혜경
한국토지주택공사(LH) 직원들의 광명·시흥 지구 땅 투기 의혹으로 시작된 정부의 3기 신도시 1차 토지거래 여부 조사에서 20명의 투기 의심자가 나왔다. 이들은 모두 LH 직원인 것으로 확인됐다.11일 정세균 국무총리는 이날 오후 정부서울청사에서 열린 정례 브리핑에서 "민변과 참여연대에서 제기한 투기의심사례를 포함해 총 20명의 투기 의심자를 확인했다"고 밝혔다.지난 4일 출범한 정부 합동조사단은 국토교통부와 LH 직원 등 총 1만4천여명을 대상으로 3기 신도시 등 100만㎡ 이상의 대규모 택지 8곳의 토지 거래 여부를 조사했다.조사대상 지역은 3기 신도시인 광명시흥, 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장, 과천과천, 안산장상 등 8곳이다.정 총리는 "토지거래는 주로 광명·시흥지구에 집중됐으며, 다른 3기 신도시에서도 투기 의심 사례가 발견됐다"며 "정부는 국민의 꿈과 희망을 악용해 자신들의 주머니를 채운 공기업과 공무원들의 범죄를 절대로 용서하지 않겠다"고 말했다.이어 "오늘 LH 조사 결과 발표는 시작일 뿐"이라며 "모든 의심과 의혹에 대해 이잡듯 샅샅이 뒤져 티끌만한 의혹도 남기지 않겠다"고 강조했다.그러면서 "경기, 인천 기초지자체 및 지방공기업 임직원에 대한 조사를 신속히 진행해 조사 결과가 나오는 대로 즉시 수사 의뢰하겠다"며 "조사에 따라 향후 조사지역도 확대해 공직자의 비리를 법으로 무겁게 단죄하고 제도를 통해 철저하게 통제·감시하겠다"고 덧붙였다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr11일 정부서울청사 브리핑실에서 열린 3차 정례 브리핑에서 정세균 총리가 질문자를 지명하고 있다. /연합뉴스'LH 투기' 정부합동조사단 1차 조사 결과 발표 브리핑
(광명=연합뉴스) 김인철 기자 = 11일 오후 3기 신도시 개발 예정지인 경기도 광명 가학동의 한 부동산 중개업소에서 관계자가 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 임직원을 대상으로 진행한 '1차 전수조사' 결과 발표 브리핑을 시청하고 있다. 2021.3.11
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2021-03-11 윤혜경
