300만원과 900만원. 수도권에서 공인중개사를 끼고 6억원짜리 아파트와 10억원 아파트를 매매할 때 줘야 하는 중개수수료다.부동산 중개수수료에 대한 소비자와 공인중개사 간의 입장차이는 극명하다. 소비자들은 집값이 상승하면서 수수료가 덩달아 올라 부담이 된다며 인하를 말하고, 중개사들은 과당경쟁으로 수익을 내는 중개사가 많지 않은 상황에서 수수료 인하는 생존권을 침해할 수 있다고 주장한다.정부가 현행 부동산 중개수수료 개선방안을 고민하겠다고 한 상황에서 소비자와 중개사 모두 만족할 만한 개선책이 나올지 관심이 쏠린다.1일 국회에 따르면 지난달 25일 열린 국토교통위원회 전체회의에서 김현미 장관은 송언석 미래통합당 의원이 서울시 부동산 수수료 체계의 문제점을 지적하자 개선방안을 고민해보겠다고 말했다. 2014년 이후 크게 달라지지 않은 부동산 중개수수료율이 6년 만에 개편될 가능성이 커진 것이다.중개수수료율은 지역과 거래 유형(매매·임대차)에 따라 다르게 계산한다. 수도권에서는 대부분 수수료율이 비슷하다. 서울을 비롯해 경기와 인천에서 5천만원 미만의 주택을 매매할 땐 최대 수수료가 25만원(수수료율 0.6%), 5천만원 이상 2억원 미만은 최대 수수료 80만원(0.5%)이다. 2억원 이상 주택 수수료 구간부터는 한도액이 따로 없고 상한요율만 있다. 2억원 이상 6억원 미만 주택에는 0.4%의 상한 요율이, 6억원 이상 9억원 미만 주택에는 0.5%가 적용된다. 9억원 이상 주택의 경우 서울과 경기, 인천 모두 상한요율 0.9% 이내에서 중개인과 중개의뢰인이 서로 '협의'하는 것으로 정했다.각 홈페이지에 올라온 상한요율을 토대로 수도권에 시세 6억원인 아파트를 매입한다고 가정하면 매수인은 상한 요율 0.5%를 적용해 중개사에게 300만원을 줘야 한다. 이때 중개사는 매수인뿐만 아니라 매도인에게도 중개수수료를 받으므로 총 600만원을 가져가게 된다. 서울과 경기도에 시세 9억원짜리 집을 거래할 때는 매수인과 매도인 각각 810만원씩 중개사에게 수수료를 내야 한다.전세나 월세 등 임대차계약 수수료도 비슷한 방식으로 책정한다. △5천만원 미만은 최대 수수료 20만원(수수료율 0.5%) △5천만원 이상 1억원 미만 30만원(0.4%) △1억원 이상 3억원 미만 상한요율 0.3% △3억원 이상 6억원 미만 0.4% △6억원 이상 0.8%내 협의다. 예컨대 수도권에서 보증금이 1억원인 전세임대차 계약 시 임차인과 임대인이 중개사에게 줘야 할 수수료는 각각 30만원인 셈이다.문제는 집값 상승에 따라 중개수수료가 덩달아 상승한다는 점이다. 수수료를 결정하는 요율이 거래금액에 따라 책정돼서다. KB부동산리브온에 따르면 8월 기준 서울의 아파트 평균 매매가격은 9억8천503만원으로 조사됐다. 이는 전년 동월(8억3천173만원) 보다 18.43%(1억5천330만원) 증가한 수준이다. 수수료율 0.9%를 적용받는 아파트가 많아졌다는 뜻으로 해석할 수 있는 것이다.도내 아파트 평균가도 상승했다. 지난해 8월 3억5천872만원에서 올해 8월 4억2천189만원으로 평균 매매가가 1년 새 17.61%(6천317만원)나 뛰었다.수원시 영통구 이의동에 소재, 해마다 매매가가 꾸준히 오른 '자연앤힐스테이트(2012년 11월 준공)'의 전용 84.49㎡을 예로 들어보자. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 해당 단지의 전용 84.49㎡는 2013년 12월 5억4천400만원에 매매됐다 2014년 12월 5억9천500만원, 2015년 10월 평균 6억3천900만원, 2016년 12월 6억8천만원, 2017년 12월 평균 7억8천900만원, 2018년 10월 평균 10억3천만원, 2019년 12월 평균 11억7천250만원, 2020년 7월 평균 13억3천333만원에 거래됐다. 2017년까지만 하더라도 상한요율 0.5%가 적용됐으나 그 이후부터는 0.9%가 적용된 것이다.이를 중개보수로 계산하면 격차는 더욱 두드러진다. 2017년 12월 매매 당시 중개보수는 394만5천원(상한요율 0.5%)이었으나 올해 7월은 보수가 1천199만9천700원(0.9%)이다. 집값이 오르면서 동일한 집의 수수료가 3년도 채 안 돼 204.17% 증가한 것이다.소비자들은 중개수수료가 높아진 것에 비해 서비스는 달라진 게 없다며 볼멘소리를 내고 있다. 수원시 소재 세무사 사무소에서 일한다는 신세경(가명·26)씨는 "통상적으로 면적이 커질수록 복비가 더 비싸지는데, 이것부터가 솔직히 모순"이라며 "음식점이나 제조업의 경우, 만드는 데 걸리는 과정과 인건비 등을 생각하면 금액을 내는데 거부감이 없는데, 중개는 집주인에게 매물을 받아 사람들에게 보여주고 복비를 받는 거다. 받는 서비스에 비해 비용이 높게 책정됐다는 생각을 떨치기 힘들다"고 말했다.신씨는 이어 "세무일 하다 보면 부동산중개업자들이 돈을 제일 잘 버는 것 같다"면서 "대부분 복비를 현금으로 결제를 유도하는데, 이 과정에 탈세가 이뤄질 수 있다"고 덧붙였다.부천시에 거주하는 직장인 전예지(가명·27)씨는 "집을 구하러 다닐 때마다 받는 서비스에 비해 비싸다는 생각이 들었다"면서 "사실 계약에 대해서도 중개인이 지는 책임은 큰 거 같지도 않은데, 말 그대로 중개 역할밖에 안 하면서 왜 그리 많이 가져가는지 모르겠다"고 목소리를 높였다.공인중개사들의 반발도 거세다. 부동산 플랫폼 등을 통해 광고비를 내고 나면 가져가는 게 많지 않은 영세한 중개업자도 많다는 이유다. 과다배출, 과당경쟁으로 인한 문제도 심각하다고 했다.수원에서 원·투룸 중개를 주로 한다는 공인중개사 A씨는 "지금도 매일매일 계약해야 일반 회사원 임금이랑 비슷한 수준"이라며 "광고료도 부담인 상황에서 일반 직장인 임금 맞추려면 정말 쉴 새 없이 돌아다녀야 하는 수준"이라고 말했다.그러면서 "매물도 많이 없는 데다 돌아다닌다 하더라도 매일 계약되는 게 아니"라고 강조하면서 "지금도 일을 그만둬야 하는 생각이 매일 든다. 여기서 수수료를 인하하면 상황은 더 열악해질 것"이라고 덧붙였다.이와 관련해 전문가들은 상한요율 인하를 전제로 개편하는 것은 중개사들의 생존권을 침해할 수도 있다고 우려의 목소리를 낸다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "현행 중개보수를 두고 국민은 비싸다고, 개업공인중개사는 저렴하다고 한다. 이런 괴리가 생기는 이유는 우리나라가 정보의 가치를 돈으로 환산해 지불할 의사가 부족해서다"라고 말했다. 서 회장에 따르면 미국에서는 매도자가 6%의 중개수수료를 내고, 일본은 매도자와 매수가 각각 3%를 지불한다. 0.4~0.9%대인 한국의 상한요율보다 곱절은 높은 셈이다.그는 "현재 부동산 가격이 올라 소비자가 부담하는 금액이 커져 이런 얘기가 나오고 있으나 전문자격사의 보수에 대해 한 쪽에게만 피해를 요구해선 안 된다"라며 "중개사와 업계, 소비자 간에 사회적 합의를 통해 합리적 방안을 도출해야 한다"고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr전세대란 관련 부동산 사진. /비즈엠DB지난달 25일 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 참석한 김현미 국토교통부 장관. /연합뉴스서울 63빌딩에서 바라본 서울 일대 아파트 전경. /연합뉴스지난달 20일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. /연합뉴스
2020-09-02 윤혜경
정부가 21번째 부동산 대책을 내놨다. 이번엔 비규제지역으로 풍선효과를 받았던 인천은 물론 일부 지역을 제외한 경기 전 지역, 대전, 청주 등지를 규제 지역으로 선정한다는 내용이 담겼다.강남뿐 아니라 경기와 인천, 지방으로 규제지역의 범위를 넓혀 전국적인 투기수요를 차단하겠다는 것이다.17일 국토교통부는 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 이번 방안에는 조정대상지역·투기과열지구 지정, 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화, 법인 활용 투기수요 근절 등이 포함됐다. 경기 전 지역 조정대상지역으로 묶여경기·인천 등 17곳 투기과열지구로 격상국토부는 과열지역에 투기수요가 유입되는 것을 차단하기 위해 자연보전권역·접경지역을 제외한 경기 전 지역을 조정대상지역으로 지정했다.경기 지역에서 제외되는 곳은 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인 처인구, 광주, 남양주, 안성이다. 기존에는 과천, 광명, 성남, 고양, 남양주(다산·별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지·기흥구, 의왕, 세종 등지만 조정대상지역으로 분류됐으나 도내 대부분 지역이 조정대상지역으로 편입된 것이다.비규제지역에 속해 부동산시장에서 관심이 쏠렸던 인천도 강화·옹진을 제외한 곳이 조정대상지역으로 선정됐다. 지방에서는 세종(행복도시 예정지역), 대전, 청주(오창·오송읍)이 조정대상지역으로 묶이게 됐다.조정대상지역으로 선정되면 주택담보대출비율(LTV) 9억원 이하는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용된다. 총부채상황비율(DTI)도 50%로 묶인다. 즉, 실수요가 아닌 주택 매매는 기존보다 어려워지는 셈이다.투기과열지구로 격상된 곳도 늘었다. 성남 수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2), 인천 연수·남동·서구, 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역), 대전 동·중·서·유성 등 조정대상지역 지정 후 과열이 지속하거나 과열이 심각한 비규제지역 총 17곳을 투기과열지구로 편입했다. 투기과열지구로 묶이게 되면 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막힌다. 9억원 초과 주택의 LTV는 20%로 낮아진다. 분양권은 소유권 이전등기(최대 5년)까지 전매가 금지된다. 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정거래가액 무관 자금조달계획서 필수개발 호재로 매수심리를 자극하는 지역을 토지거래허가구역으로 지정한다는 내용도 있다. 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정됐다. 이에 따라 허가대상 면적이 넘는 토지를 취득하려면 관할 구청장의 허가가 필요하며, 허가를 받은 경우더라도 일정 기간은 신고 목적대로 이용할 의무가 발생하게 된다. 특히 주거용 토지는 매매 임대가 금지되며 2년간 실거주용으로만 이용 가능하다. 효력은 이달 23일부터 발생한다.오는 9월부터는 자금조달계획서 제출 대상이 확대된다. 현재는 투기과열지구·조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 거래할 때만 자금조달계획서를 제출토록 하고 있지만, 9월부터는 투기과열지구·조정대상지역내에서 주택 거래 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다.증빙자료 제출대상도 확대된다. 현재는 투기과열지구에서 9억원이 넘는 주택 거래를 신고할 때 자금조달계획서 기재 내용에 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등의 증빙자료를 제출하면 되지만, 앞으론 거래가액 상관없이 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출해야 한다. 즉, 조정대상지역 및 투기과열지구에서 주택 거래 시 필히 자금조달계획서를 제출해야 하며, 이중 투기과열지구 주택 거래시에는 무조건 자금조달계획서에 대한 증빙자료까지 첨부해야 하는 것이다.'갭투자' 막자…강화된 대출 규제법인 부동산 거래에 대출·세금 철퇴대출 규제도 강화된다. 1주택자가 규제지역 내에서 주택담보대출을 받으려면 기존주택을 6개월 내 처분하고 신규주택으로 전입해야 한다. 기존에는 1~2년 내 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입하는 것이 조건이었으나 그 기간이 절반 이상 줄어든 셈이다. 또 주택금액을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 위반 시 대출금을 회수한다.무주택자는 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입만 하면 된다. 전세를 끼고 주택을 매입했다 단기간에 되파는 '갭투자'를 막기 위한 조치도 강화된다. 앞으론 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우에도 전세대출 보증 제한 대상에 추가된다. 대출을 받은 후 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우에는 전세대출이 즉시 회수된다.또 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출 보증한도도 4억원에서 2억원으로 인하된다.법인 투자도 규제대상이다. 투기와 탈세의 온상이었던 법인의 부동산 거래에 대출 및 세금 철퇴를 꺼낸 것이다.부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래 여신규제와 과세가 강화된다. 최근 과열이 관측되는 수도권 비규제 지역 등은, 다주택자 양도소득세 중과 및 합산과세 등 개인에 대해 적용되는 대출·세제상 규제를 회피하기 위해 부동산 매매법인 등을 설립하고 주택을 매수하는 법인 거래가 지속적으로 증가해 왔다.지난 5월 법인거래의 자금조달계획서 제출 의무화를 담은 부동산거래신고법령 개정 추진에 이어 7월부터 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출이 전면 금지된다.2021년 종합부동산세 부과 분부터 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 부과한다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용할 예정이다. 특히 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)를 폐지한다. 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택도 종부세 과세에 포함한다.법인의 주택 처분 시 추가로 과세하는 법인세율(10~25%)을 현행 10%(등기 10%, 미등기 40%)에서 20%로 올려 개인과 마찬가지로 양도소득 중과세 효과가 나게 하는 방안도 마련된다. 이는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되고 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다.법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부해야 하고, 회계장부 기장의무가 생기며, 양도소득 장기보유공제, 소규모(2천만원 이하) 임대사업에 대한 소득세 분리과세, 부가가치세 간이과세 등을 적용받을 수 없는 점 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 부동산 매집과 세금 회피를 위한 법인 설립 움직임이 다소 진정될 전망이다.'풍선효과' 진정될 것으로 전망대출 제한에 실수요자 피해 우려도정부의 21번째 부동산 규제를 두고 전문가들은 풍선효과가 발생한 비규제지역의 과열현상이 진정될 것이라 입을 모은다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "규제 사각 지대, 즉 법인거래나 비규제지역의 풍선효과를 차단하기 위한 세금·대출·거래 등을 망라한 고강도 대책"이라며 "이번 대책은 시중 통화량(M2)가 사상처음으로 3천조를 넘어서면서 부동자금이 계속해서 부동산 시장으로 기웃거리자 이를 차단하기 위한 종합대책으로 분석된다"고 말했다.함영진 직방 데이터랩장은 "정부가 조정 및 투기과열지구 등 규제지역 확대를 통한 세제 강화 및 대출 규제 외에도 법인거래와 정비사업에 대한 투기적 가수요를 제한하며 정책효과를 집중시키고 있다"면서 "대책 강도는 여느 정책 못지 않게 규제 수위가 높다. 당분간 거래시장이 소강상태를 보이고 수요자를 관망하는 움직임이 보일 것으로 전망된다"고 설명했다.정부의 고강도 대책이 실수요자의 '내 집 마련' 위축으로 이어지는 것은 아니냐는 우려의 목소리도 있다.서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "대출규제를 통한 수요억제로 사실상 돈 있는 사람이 아니고서는 주택 매수가 어려워졌다"면서 "실수요자가 실질적인 피해를 겪을지도 모른다"고 말했다.함영진 랩장은 "자칫 과도한 수요억제책으로 자가 이전의 구제가 임대차시장의 가격불안 양상과 분양시장의 과열이란 풍선효과를 불러오는 것은 아닌지 고민이 필요하다"며 "장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처 발굴과 어렵더라도 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색이 병행돼야 할 것"이라고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr17일 김현미 국토교통부 장관이 정부서울청사 브리핑실에서 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표하고 있다. /연합뉴스아파트 전매 제한 확대 8월 시행. /비즈엠DB17일 김현미 국토교통부 장관이 정부서울청사 브리핑실에서 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표하고 있다.서울 후암동 한 은행에 붙은 전세대출 상품 안내 현수막. /연합뉴스조정대상지역·투기과열지구 지정 현황표. /국토교통부 제공
2020-06-17 윤혜경
근로소득이 없는 미성년자 10대 A씨는 부모와 공동명의로 서울 강남구의 고가 아파트를 매매했다. 주택 매입가는 35억원에 달한다.A씨가 어떻게 주택을 매입할 수 있었을까. 그는 조모와 공동명의로 소유하던 약 15억원 상당의 주택을 매각해 자금을 조달한 것으로 알려졌다.국토교통부와 국세청, 서울시, 금융감독원, 한국감정원 등 정부 합동 조사팀은 친족 등이 기존 소유한 동 부동산을 소득 없는 미성년자에게 편법증여한 것으로 의심돼 이 사례를 세무당국에 알렸다.21일 정부 합동 조사팀은 위 사례 등이 담긴 '투기과열지구 전체에 대한 실거래 3차 관계기관 합동조사' 및 집값 담합 관련 수사 중간결과를 발표했다.3차 조사는 지난해 11월까지 서울과 경기 등지에서 신고된 부동산 거래 1만6천652건 중 전체의 10%에 해당하는 이상 거래 1천694건을 추출해 진행했다. 이중 1천608건에 대한 조사가 완료됐다.조사가 끝난 1천608건 중 A씨의 사례처럼 친족 등 편법증여가 의심되거나 법인자금을 유용한 탈세가 의심되는 거래 등 835건을 국세청에 통보하기로 했다.또 금융위와 금감원, 행안부에 타 용도의 법인 대출 또는 사업자 대출을 받아 주택매입에 활용하는 등 대출규정 위반 의심 거래 75건을 통보, 대출취급 금융회사에 대해 규정 위반 여부를 점검하게 했다.현행 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에서 금지하고 있는 '명의신탁약정' 행위가 의심되는 사례도 나왔다. 명의신탁은 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람의 이름으로 해놓는 것을 말한다. 쉽게 말해 부동산 거래에 이름을 빌려주는 것이다.B씨는 지난 2016년 동생 C씨의 명의로 약 4억원 상당의 아파트를 매입했다. 당시 구입자금의 90%는 B씨가 낸 것으로 드러났다.이후 2019년 C씨가 해당 아파트를 매도했다. 집값 상승분을 포함한 매도금액은 5억8천만원. C씨는 이중 5억5천만원을 언니인 B씨에게 이체했다.조사팀은 해당 사례가 명의신탁약정이 의심된다고 보고 경찰청에 통보했다. 이와 더불어 계약일을 허위로 신고하는 등 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'을 위반한 11건에 대해서는 과태료 총 460만원을 부과했다.특히 이번 3차 조사에서는 대응반 소속의 금융위·국세청·금감원 조사관을 조사에 투입해 자금 원천 분석·대출 용도 점검 등 소명자료 분석을 고도화했다.최근 탈세 및 대출규제 회피에 이용되는 것으로 보이는 법인의 이상 거래를 집중적으로 살펴본 결과, 법인자금 유용 등 법인 관련 탈세 의심, 법인 등 사업자 대출 규정 위반 의심 건 등이 다수 확인됐다. 국세청에 통보된 835건 중 법인 관련 거래는 57건에 육박한다.조사팀은 집값 담합 행위에 대한 수사에도 착수해 의심사례 총 364건 중 혐의가 드러난 166건에 대한 내사도 진행했다.그 결과, 총 11건을 적발해 추후 정식 수사에 들어갈 방침이다. 수사를 통해 혐의가 입증된 사례는 기소의견으로 검찰에 송치할 예정이다.집값 담합은 수원과 안양, 웨례, 군포 등 경기 남부와 인천 등지에서 많이 적발된 것으로 알려진다.국토부는 최근 부동산 매매법인 등 법인의 주택 매수 비중이 증가하고 있다고 보고 법인을 통한 부동산 불법행위에 대한 단속을 강화할 예정이다.국토부 관계자는 "수도권 비규제 지역 등을 중심으로 부동산 매매법인 등 법인의 주택 매수 비중이 증가하고 있는 것으로 파악된다"며 "의심되는 부동산 매매법인 등의 거래 동향을 예의주시하고 있다. 이들 법인의 법인세 탈루, 대출규정 위반 등 불법 행위에 대해서는 금융위·국세청 등 관계기관 간 공조를 통해 적극 대응할 것"이라고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr국토교통부 김영한 토지정책관이 21일 오후 세종시 정부세종청사에서 부동산시장 불법행위 대응반 수사 중간발표와 관련해 취재진에게 설명하고 있다. /연합뉴스/국토교통부 제공국세청 주요 통보사례(소득없는 미성년자에 대한 편법증여 의심) /국토교통부 제공집값담합 주요 적발사례(온라인 카페에 집값담합을 유도하는 게시글 작성) /국토교통부 제공
2020-04-21 윤혜경
