2020년은 정부의 부동산 대책이 쏟아진 해였다고 해도 과언이 아니다. 수도권 대부분을 투기과열지구 및 조정대상으로 묶고 주택담보대출과 전세자금대출 규제를 강화한 6·17대책, 종합부동산세(종부세) 세율을 6%대 이상으로 대폭 인상하고 등록 임대사업자에게 주던 세제혜택이 축소되는 방안이 담긴 7·10 대책, 수도권에 총 26만호의 신규 주택을 공급하고 수도권 재건축·재개발 및 3기 신도시의 용적률을 올리겠다는 8·4 공급대책 등이 연이어 발표됐다. 지난 11월 19일에는 풍선효과로 집값이 급등한 김포시를 규제지역으로 지정한다는 문재인 정부의 24번째 부동산 대책이 발표되기도 했다. 쏟아지는 정부의 부동산 대책으로 제도 변경이 잦아지면서 부동산 시장은 혼란에 빠진 모습이다. 특히, 지난 7월 31일 자로 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행되면서 수도권 부동산 시장은 혼돈에 빠졌다. 이와 관련해 국토교통부와 법무부 등에 민원에 쏟아지자 정부는 임대차법 관련 해설서를 만들어 배포했다. 관계부처 담당 공무원도 명쾌한 대답을 내놓지 못하자 정부가 직접 나선 것이다. 2021년에는 그간 발표된 정부의 대책이 속속 시행될 예정이다. 세금 정책을 비롯해 청약제도 등 바뀌는 부동산 제도를 비즈엠이 정리해봤다. ■종합부동산세 세율 인상 및 세 부담 상한 변경고령자 공제율 상향부부 공동명의 공제방식 선택우선 종합부동산세부터 살펴보면 크게 △세율 인상 및 세부담 상한 변경 △고령자 공제율 상향 △부부공동명의 공제방식 선택 등이 바뀐다. 종부세는 내년 1월부터 세율이 인상된다. 세율 기준 올해 대비 2배 가량 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다. 한편, 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용하여 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 세 부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 200%에서 300%로 인상되고, 법인 보유주택 세부담 상한을 폐지한다. 참고로 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.고령자 공제율은 상향된다. 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담을 덜어줄 예정이다.앞으로 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 산정 시 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다. 예를 들어 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다. 만약 1가구 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용 받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에게 신청해야 한다. 참고로 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 나이가 많아질수록 1가구 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.■양도소득세최고세율 인상1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경양도소득세 관련 변화는 △최고세율 인상 △1가구 1주택 보유기간 산정방식 변경 △분양권 주택 수에 포함 △장기보유특별공제 거주요건 추가 △2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상 △법인 보유 주택 추가세율 인상 등이다. 양도세는 내년 1월 1일자로 소득세 최고세율이 45%로 상향된다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 내년부터는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.내년 1월부터는 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식도 바뀐다. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있는데, 2021년부터는 보유기간 산정방식이 변한다. 2주택 이상 소유자가 1주택만 남기고 나머지를 처분해 1주택자가 됐을 경우, 1가구 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 다만, 부득이한 사유로 인해 일시적 2주택 등 1주택 비과세를 받는 주택은 예외다.분양권도 주택 수에 포함장기보유특별공제 거주요건 추가법인 보유 주택 추가세율 인상아파트 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 앞으로 조정대상지역의 주택을 팔 때는 분양권도 주택 수에 포함된다. 단, 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한해서만 적용되며, 현재 보유 중인 분양권은 포함하지 않는다.1가구 1주택의 장기보유 특별공제의 경우 '거주기간'도 따지게 된다. 현재는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 때 최대 80%이 장기보유특별공제를 적용했지만, 내년부터는 보유기간 외 거주기간도 보게 된다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 것이다.법인이 보유한 주택 추가세율 인상도 내년 1월에 이뤄진다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만 2021년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상6월부터는 2년 미만 보유 및 조정대상지역의 다주택자 세율이 대폭 인상된다. 현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택에는 기본세율을 적용됐으나 2021년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.분양권의 양도소득세율도 인상된다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권의 경우 보유기간과 상관없이 50%의 세율을 적용하고 있으나 내년 6월 이후에 양도하는 분양권은 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 10%p 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다.2021년 6월 1일부터 시행되므로 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 2021년 5월 말까지 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용받는 게 유리하다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2021년 확 바뀌는 부동산제도① 종부세·양도소득세. /박소연기자parksy@biz-m.kr남산에서 바라본 서울 시내. /연합뉴스/기획재정부 제공서울시내 아파트 전경./연합뉴스인천의 한 신도시 인근 부동산중개업소./ 연합뉴스파주 운정신도시 일대. /연합뉴스
2020-12-30 윤혜경
올해 보유세 향방을 결정할 공동주택 공시가격 예정 금액이 이달 중순 공개된다.다주택자와 고가 아파트 보유자들에겐 보유세 부담이 급증해 또 하나의 '핵폭탄'으로 작용할 전망이다.5일 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국감정원은 올해 공동주택 공시가격 예정 가격을 이달 19일(잠정)께 공개하고 의견 청취에 들어갈 예정이다. 공동주택 공시가격은 전수 조사 형태로 이뤄지는데 올해 아파트·빌라·연립주택 등 전국의 공시 대상 공동주택은 1천400만 가구에 육박한다.지난해 서울지역 공동주택 공시가격은 3월 공개한 예정가 기준 14.16% 올라, 2007년(28.45) 이후 최대 상승폭을 기록했다. 한국감정원이 조사한 지난해 서울 아파트값이 8.03% 오른 것과 비교해 공시가격이 아파트값보다 훨씬 더 많이 오른 것이다. 이러한 현상은 올해도 이어질 것으로 보인다. 정부가 지난해 말 발표한 공시제도 개편안에서 올해 공시가격 현실화율을 고가주택 내에서도 금액대별로 차등화해 시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80%까지 현실화율을 끌어올리기로 했기 때문이다. 그간 15억원 초과 고가 아파트값의 현실화율이 평균보다 낮아 조세형평에 어긋났으니 올해는 고가주택의 현실화율을 평균 이상으로 높여 형평성을 맞추겠다는 의미다.따라서 올해 15억원 초과 고가 아파트가 몰려 있는 강남권을 비롯해 마포·용산·성동구 등 일명 '마용성' 일대와 동작구·광진·영등포(여의도동)·양천구(목동) 등지 서울 요지의 공시가격이 상당히 오를 전망이다. 마포구 아현동 래미안푸르지오 전용면적 85㎡의 경우 올해 공시가격 산정 시점인 지난해 11월 실거래가는 15억∼16억원 선이다. 강남구 삼성동 아이파크 전용면적 157㎡는 실거래가 별로 없는 가운데 현재 감정원 시세가 35억∼42억원, 평균 38억5천만원으로 책정됐다.이 금액대의 올해 목표 현실화율 80%를 적용하면 이 아파트의 올해 공시가격은 평균 30억8천만원 정도로, 지난해 공시가격(26억2천400만원)에 비해 17% 정도 상승한다. 올해 주택 공시가격이 크게 오르면서 그만큼 보유세도 뛸 전망이다. 지난해 12·16대책에서 올해 종합부동산세부터 1주택자는 종전 세율에서 0.1∼0.3%p, 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 0.2∼0.8%p 인상하기로 했다.이에 따라 공시가격 급등으로 고가주택 보유자와 다주택자의 세부담이 상한(전년도 납부세액의 150∼300%, 상승률 50∼200%)까지 오르는 경우가 속출할 전망이다.업계에 따르면 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 지난해 공시가격이 19억400만원에서 올해 24억원으로 26% 오른다고 가정할 경우 재산세와 종부세를 합한 총 보유세는 지난해 927만원 선에서 올해 1천345만원으로 418만원(45%)가량 늘어난다. 문제는 보유자가 1주택자이고, 앞으로 주택경기 침체로 공시가격이 변동이 없다 해도 내년 이후 보유세는 2021년 1천917만원으로 올해보다 42%, 2022년에는 2천27만원으로 5.7% 오른다는 것이다.종부세 과세 기준이 되는 공정시장가액비율이 올해 90%에서 내년 95%, 2022년에 100%로 상향되기 때문이다. 2주택자 이상 다주택자의 보유세 부담은 이보다 훨씬 높다.전문가들은 이달 19일 공시가격 발표를 기점으로 양도소득세 중과 유예 기간인 오는 6월 말 이전까지 주택 매도에 나서는 다주택자들이 늘어날 것으로 예상한다. 해당 지역 부동산 업계 한 관계자는 "올해 급증하는 보유세를 내지 않으려면 보유세 기준일(6월1일) 이전인 5월 말까지 매도가 완료돼야 하는 만큼 이달 말부터 5월까지 급매물이 다소 늘어날 것으로 보고 있다"고 전망했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr광교신도시의 모습. /비즈엠DB사진은 강남지역 아파트 모습. /연합뉴스
2020-03-05 이상훈
