수도권 집값이 요동치고 있다. 전셋값이 오르면서 매매가까지 함께 상승하는 현상이 작년에 이어 올해도 나타나고 있다. 전셋값 상승세가 계속되자 임차인들이 불안감에 매매로 눈을 돌리는 것이다. 특히 경기도의 경우 지난해 4분기 아파트 전세가격 변동률이 매매가격 변동률을 뛰어넘었으나 올해 1월부터는 매매가격 변동률이 전세가격 변동률을 역전했다. 부동산114 통계자료에 따르면 지난 8월 경기도 아파트 매매가격 변동률은 0.61%로, 같은 달 전세가격 변동률(0.38%) 2배에 달했다. 전세가격도 오르는 데, 매매가격은 그 이상으로 오르는 양상이다. 무주택자의 수도권 살이가 점점 힘들어지는 이유다. 문제는 내 집 마련 선택의 폭이 좁다는 점이다. 현재 무주택자가 내 집 마련을 할 수 있는 방법은 크게 청약과 기존 주택 매매뿐이다. 그러나 수도권에서 아파트 청약은 하늘의 별 따기와도 같은 상황이다. 청약규제 강화 등 주택청약제도가 무주택 실수요 위주로 재편되면서 청약 경쟁률은 낮아졌지만, 가점 커트라인은 상승했기 때문이다. 청약 당첨 문턱이 높아지면서 무주택기간, 부양가족 수에서 점수를 받지 못하는 청년 등의 저가점자들은 번번이 청약에서 고배를 마시고 있다. 매매도 쉽지는 않다. KB리브부동산 월간주택가격동향 시계열을 보면 9월 기준 경기 아파트 평균 매매가격은 5억8천242만원으로 6억원 돌파가 목전이다. 지난해 12월 아파트 평균 매매가격은 4억5천305만원으로 9개월 동안 1억2천937만원 올랐다. 이처럼 내 집 마련이 녹록지 않은 상황에서 청년들은 어떤 대책을 세워야 할까. 유튜브를 통해 수도권 청약 정보를 세세하게 소개하고 있는 윤기원 동탄대장 공인중개사 대표를 만나 향후 집값 전망과 저가점자들의 내 집 마련 전략법을 들어봤다.#집값 언제까지 오를까적어도 2023년까지는 상승기조가 계속될 것으로 예상된다. 일단 2024년까지 공급량이 많지 않다. 서울은 공급부족이 심각하고, 수도권도 공급이 급격히 줄어들고 있다. 이런 상황에서 시중에 유동성이 풍부해졌다. 금리를 인상해봤자 이전 대비 0.25~0.5%밖에 되지 않기 때문에, 종합적으로 보면 2023~2025년까지는 지금과 비슷한 흐름이 나타날 것으로 보인다. 매매를 생각하고 있다면 서둘러야 하는 이유다.#청약 or 매매 청년들은 모아둔 돈이 얼마 없는 경우가 많다. 근데 집을 사기엔 지금 집값이 너무 비싸다. 동탄신도시만 하더라도 현재 집값이 10억원이 넘는다. 부모님의 경제적 도움이 없다면 매매는 쉽지 않다. 눈을 조금 낮춰 저렴한 구축 아파트를 마련하는 것이 가장 좋은 방법이지만, '새 아파트'에 대한 욕망 때문에 청약으로 눈을 돌린다. 시세 대비 저렴한 분양가에 시세차익도 예상되고, 새 아파트에 들어갈 수 있다는 생각 때문이다.그러나 청약은 사실상 당첨되기가 힘들다. '청약'과 '매매' 선택지 중 하나를 택하라면 매매가 맞다고 본다. 청약만 노리다가는 지금도, 10년 뒤에도 집 없이 청약만 할 수 있는 상황이 발생할 수 있다.#전세 or 매매매매가 옳다고 본다. 전셋집에서 시작하는 것과 자가로 시작하는 것이 당장은 큰 차이가 안 날 수 있으나 5년 뒤, 10년 뒤에는 큰 차이가 날 수 있다. 집은 저렴하더라도 사는 게 중요하다. 물론 자기가 감당할 수 있는 범위 안에서 택해야 한다. 저렴한 아파트를 사서, 시작하는 것이 향후에 경제적으로도 좋을 것으로 보인다. #좋은 주택을 고르는 법주택을 매입할 때는 사실 그 동네에서 가장 비싼 아파트가 제일 좋다. '대장아파트'로 불리는 집은 가격이 떨어지지 않는다. 그런데 청년층이 쉽게 접근하기는 힘들다. 이럴 경우에는 대장아파트와 인접한 아파트를 선택하면 된다. 대장아파트와 인접한 아파트 자금조달이 힘들다면 조금 더 구축으로 눈을 돌리자. 세대 수가 많은 대단지면서 교통, 상권, 학군을 갖춘 아파트가 좋다. 당장 자금 여력이 안 된다면 '갭투자'를 고민해볼 수도 있다. #주택 매입 후 청약 가능한가생애최초 특별공급 자격만 없어질 뿐 청약의 기회는 늘 있다. 살고 있는 주택을 처분한다고 하면 무주택이 되므로 다른 특별공급은 도전할 수 있다. 다만, 무주택기간(32점 만점)은 줄어들 수 있으나 사실 청년들에게는 큰 차이가 없다. 때문에 주택을 매매했어도 청약통장은 유지하는 게 좋다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr윤기원 동탄대장 공인중개사 대표. /김동현기자 kdhit@biz-m.kr정부가 전국에 85만호 주택 공급 정책을 발표했던 지난 2월 수원시내 아파트 숲 전경 2020.2.3 /김금보기자 artomate@biz-m.kr동탄신도시 트램구간. /비즈엠DB
2021-10-07 윤혜경
계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 담긴 새임대차법 시행 후 전세가격이 오르는 것은 물론 매물 구하기가 힘든 전세대란이 계속되고 있다. 12일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격동향 분석 자료를 보면 새 임대차법 시행 이후 약 3개월간 서울의 아파트 전셋값 상승률은 1.45%로 집계됐다. 이는 같은 기간 매매가격 상승률인 0.21%의 7배에 달하는 수치다.서울에서 전세값이 가장 많이 오른은 강남권이다. 아파트값이 0.06% 오르는 동안 전세값은 2.13% 뛰었다. 실제 강남구 대치동에 소재한 '대치삼성아파트' 전용면적 97.35㎡는 지난 10월 보증금 16억원에 전세 계약이 이뤄지며 사상 최고가를 경신한 바 있다. 서울뿐만 아니라 인천과 경기의 전셋값 상승률도 가파르다. 인천시 전셋값 상승률은 9월 막주 0.12%에서 △10월 1주 0.13% △10월 2주 0.23% △10월 3주 0.39% △10월 4주 0.48% △11월 1주 0.48%로 4주 만에 0.36%p 상승했다. 경기도 전셋값 상승률은 9월 마지막 주 0.19%에서 △10월 1주 0.17% △10월 2주 0.19% △10월 3주 0.24% △10월 4주 0.24% △11월 1주 0.24%를 기록했다. 상승세를 유지하고 있는 셈이다. 갈수록 전세가격이 오르고 신규 전세 매물을 찾기가 힘든 상황에서 올해 또는 내년에 바로 입주 가능해 '가뭄 속 단비' 역할을 할 서울과 인천, 경기 임대아파트 3곳을 정리해봤다. 1. 서울 '독산역 롯데캐슬'롯데건설이 시공한 민간임대아파트 '독산역 롯데캐슬'은 내년 5월 입주를 시작할 예정이다. 서울시 금천구 독산동 1005번지 일대에 들어서는 해당 단지는 지하 4층~지상35층·8개동·919가구 규모로 조성된다. 전용면적은 59~84㎡으로 전 가구가 85㎡ 이하로 구성된다. 해당 단지는 지난 2017년에 공급됐으며, 내년 초 계약취소 분에 한해 추가 모집이 이뤄질 전망이다.2. 인천 '운서역 푸르지오 더 스카이'대우건설은 이달 중 인천 영종하늘도시 A12블록에 공공지원 민간임대주택아파트 '운서역 푸르지오 더스카이'를 선보일 예정이다. 해당 단지는 내년 8월 입주 예정이다.운서역 푸르지오 더스카이는 지하2층~지상25층·17개동·1천445가구 규모로 공급된다. 전용면적은 62~84㎡의 중소형 면적으로 구성된다. 단지 내에 입주민을 위한 라이프케어센터, 골프연습장과 사우나, 그리너리까페, 헬스케어센터, 선큰가든, 힐링존, 카셰어링, 피트니스센터 등이 들어서 쾌적한 라이프스타일을 즐길 수 있을 것으로 보인다.3. 경기 '평택 고덕 어울림스퀘어'금호건설이 지난 8월 공급한 공공지원 민간임대주택인 '평택 고덕 어울림 스퀘어'는 입주 진행 중이다.고덕신도시 중심에 들어서는 평택 고덕 어울림 스퀘어는 지하 1층~최고 20층·13개동·660가구 규모로 조성된다.전용면적은 69~105㎡으로 소형부터 대형까지 폭넓게 구성됐다.해당 단지는 높은 조경면적비율(44%)을 적용해 단지를 공원처럼 꾸민 게 특징이다. 단지 내 물놀이 쉼터 등을 비롯해 다양한 놀이시설을 갖춘 휴식공간을 조성했으며, 어린 자녀를 맡길 수 있는 어린이집을 비롯해 북카페, 피트니스센터, 주민나눔카페 등 다채로운 커뮤니티 시설이 도입됐다.해당 단지는 현재 계약취소 물량이 몇 건 있어 예비 임차인을 대상으로 순차적으로 추가모집이 이뤄지고 있다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr올해·내년에 입주하는 '임대아파트' 3곳. /이혜린기자leehele@biz-m.kr금천구 독산동에 들어서는 민간임대아파트 '독산역 롯데캐슬' 조감도. /분양 홈페이지 캡처영종하늘도시 A12블록에 들어서는 공공지원 민간임대주택아파트 '운서역 푸르지오 더 스카이'. /대우건설 제공고덕신도시에 들어선 공공지원 민간임대주택 '평택 고덕 어울림 스퀘어'. /분양 홈페이지 캡처
2020-11-12 윤혜경
경기도 아파트 평균 전세값이 3억원에 달하고 평균 매매값은 4억2천여만원인 것으로 나타났다.26일 KB국민은행이 발표한 '월간 KB주택가격동향'을 보면 8월 도내 아파트 평균 전세값은 2억8천807만원으로 조사됐다. 전국 아파트 평균 전세가격인 2억5천939만원을 웃도는 수준이다.지난해 8월과 비교해도 전세가는 가파르게 올랐다. 전년 동월 도내 아파트 평균 전세가격은 2억5천50만원으로 1년 만에 3천757만원(15.0%) 뛰었다.매매가도 상승하는 모습이다. 도내 아파트 평균 매매가격은 4억2천189만원으로 3억5천872만원이던 1년 전보다 6천317만원(17.6%) 올랐다.아파트 매매가가 전세값보다 가파르게 상승한 것이다.이달 경기 지역 아파트 전세가격지수는 102.5로 전월(101.7)보다 소폭 상승했다. 지난해 같은 달(98.6)보다는 3.9%p 올랐다. 지수의 기준시점은 2019년 1월로 전세값이 2019년 1월보다 2.5% 올랐다는 뜻이다.특히 수원 영통구(109.1)와 성남 분당구(106.0), 고양 덕양구(103.0), 안양 동안구(102.6), 광명(104.4), 용인 수지구(106.0), 하남(107.8) 등이 경기 지역 평균 전세가격지수를 훌쩍 넘겼다.아파트 매매가격지수는 107.0으로 전달(105.9) 대비 1.1%p 올랐으며, 지난해 8월(99.3)보다는 7.7%p 상승했다.시별 아파트 매매가격지수는 수원 114.8, 성남 110.4, 부천 112.3, 광명113.1, 구리 111.2, 남양주 110.9, 용인 110.2, 군포 110.4, 하남 109.6, 의왕 109.2, 안양 108.3 등 11곳이 평균 매매가격지수를 넘겼다.경기 부동산 전세가격 전망지수는 124.7을 기록했다. 이 지수는 0~200 범위에서 표현되며 100을 넘길수록 상승 전망이 강하다는 것을 의미한다.매매가격 전망지수는 110.6으로 전달(122)보다 떨어졌다. 아파트값도 계속 상승하겠으나 전세 상승세에 비해서는 다소 둔화할 것이라는 전망이다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr용인시 상현동 일대 아파트 전경. /비즈엠DB
2020-08-26 윤혜경
정용진 신세계그룹 부회장의 야심작이자 인근 부동산 가치를 올린다고 평 받는 신세계그룹의 자회사 신세계프라퍼티 복합쇼핑몰 '스타필드'가 2개월 후면 안성시에서도 영업을 시작한다. 스타필드 입점 이후로 하남시와 고양시 부동산 시장에 훈풍이 불었던 만큼 그동안 '미분양 무덤'이란 꼬리표가 뒤따른 안성시 부동산에도 스타필드가 호재로 작용할지 업계의 관심이 쏠린다. 안성 지역 중개사무소 관계자들은 스티필드 개점이 임박하면서 인접한 단지에 프리미엄이 최대 5천만원 붙었다며 기대감을 내비치지만 일각에서는 대다수 경기 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶은 6·17대책 이후 거래가 잠기면서 하남, 고양과 같은 상승세는 기대하기 어려울 것이란 전망을 내놓고 있다.15일 업계에 따르면 신세계프라퍼티가 지난 2018년 8월부터 사업비 6천억원을 투입한 스타필드 안성이 오는 9월 준공된다. 안성시 공도읍 진사리 355의 6 일원에 들어서는 스타필드 안성은 지하 2층~지상 6층 규모로 쇼핑몰과 트레이더스, 영화관, 스포츠, 레저, 키즈 시설 등이 입점할 예정이다.한국감정원 연도별 지가지수 자료를 보면 스타필드 안성이 들어설 공도읍 땅값은 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 2014년 93.409, 2015년 96.51, 2016년 100.021, 2017년 105.61을 기록하다 스타필드 입점이 가시화된 2018년 109.437, 2019년 114.477로 크게 상승했다. 이는 안성시 전체 지가지수를 상회하는 수준이다. 같은 기간 안성시 전체의 지가변동률은 2014년 95.732, 2015년 97.89, 2016년 100.098, 2017년 103.353, 2018년 106.345, 2019년 109.607이다. 2017년 이후부터는 공도읍의 땅값이 안성시 평균을 뛰어넘었다는 얘기다.국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 스타필드 안성 인근 아파트 매매가도 오르고 있다. 스타필드 안성에서 직선으로 600m 거리에 있는 '진사쌍용스윗닷홈아파트(쌍용스윗닷홈)'와 '안성공도우림루미아트(루미아트)'가 대표적인 예다.지난 2005년 5월 준공, 입주한 지 15년 차가 된 쌍용스윗닷홈은 지난 1월에 전용면적 73㎡가 1억8천700만원에 거래됐는데, 3월 평균 2억700만원에 손바뀜했다. 지난 6월에는 평균 2억3천만원에 거래가 성사됐다. 6개월 만에 4천300만원 뛰었다. 루미아트도 웃돈이 붙었다. 2004년 7월에 지어진 루미아트 전용 84㎡의 평균 매매가는 2월 2억1천167만원, 3월 2억2천400만원, 4월 2억3천167만원, 5월 2억3천933만원, 6월 2억3천800만원이다. 동층 동면적인 15층 매물은 4월 2억3천만원에서 5월 2억5천만원에 계약서를 쓴 것으로 확인됐다. 1개월간 2천만원이 오른 것이다.이들 단지가 짧으면 1개월, 길면 5개월 만에 1천만원 이상씩 집값이 뛴 데는 스타필드 호재가 크게 작용한 것으로 보인다.실제 스타필드 1호점이라는 상징성을 가진 하남시와 고양시는 스타필드 입점 이후로 부동산 가격이 상승한 바 있다. 하남시는 개점일인 2016년 9월 이후 아파트값이 상승곡선을 그린다. 한국감정원 아파트가격동향조사 시계열 매매지수 자료를 보면 2016년 8월 4주 84.4에서 9월 4주 85.3으로 1.07p 뛰었다. 매매지수는 평균적인 매매가격변화를 측정하는 지표로, 2012년 11월을 기준인 100으로 놓고 가격을 비교한다. 즉, 2016년 9월 4주 하남시 아파트값은 2012년 11월보다 14.7p 하락했다는 뜻이다.이후 상승세를 보이다 7월 1주에는 117.6을 기록하기도 했다. 2016년 8월 4주 대비 현재 하남 지역의 아파트 매매지수는 39.3p 상승한 것이다. 스타필드 고양이 들어선 고양시 덕양구도 2017년 8월 4주 99.8에서 현재 106.6으로 6.8p 올랐다.업계에서는 안성시 공도읍의 상승세가 단순히 스타필드 입점 효과 때문만은 아니라고 분석한다. 수원시 권선·영통·장안구, 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 지정한 정부의 2·20 부동산 대책 발표 이후 저금리 기조로 갈 곳 잃은 유동자금이 비규제지역인 안성시 부동산으로 흘러들어왔다는 것이다. 안성시 공도읍의 집값 상승 기조는 스타필드 호재에 풍선효과가 더해진 결과인 셈이다. 안성시 공도읍의 한 공인중개사 대표는 "대책 발표 후 스타필드 때문에 분위기가 좋았다. 투자자도 많이 몰려 가격이 올라갔다. 분양가보다 밑돌던 가격이 회복된 데 이어 2천만원 이상씩 뛴 단지도 있었다"면서 "특히 전세를 끼고 매매를 하는 '갭투자' 문의가 많았다"고 말했다.그러나 정부가 또 다른 규제책을 내놓으면서 분위기가 다소 냉각됐다고 그는 덧붙였다. 6·17 부동산대책으로 일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리를 제외한 안성시가 조정대상지역으로 묶이게 된 여파다. 그는 "가격이 이제 좀 회복되는가 했는데, 문의 자체가 줄었다. 상승세를 타던 게 한풀 꺾였다"면서 "아직 예전의 가격을 회복조차 못한 곳들도 있는데 조정대상지역으로 지정하고 가격 억제를 하는 게 아쉬울 따름"이라고 말했다.정부의 규제에 따라 안성시에서 인구가 가장 많은 공도읍 주택 거래가 주춤세를 보이고 있지만, 지역 공인중개사무소 관계자들은 스타필드 안성이 정식 개장하면 거래가 활발해질 것이라 기대하고 있다. 스타필드가 개점하면 직원, 아르바이트생 등 상주인구가 늘어날 것이고, 지역 인구도 유입돼 거래량이 늘 것이란 이유다. 하남시도 스타필드가 개점하기 전까지는 매매가격이 주춤하다가 개장이 임박하면서 가격이 뛰었다. 여기에 더해 1천 가구 규모의 공동주택과 공원·녹지, 도로 등 기반시설을 조성하는 공도진사지구 도시개발사업이 추진 중에 있어 관계자들은 상승 가능성에 무게를 두고 있다.다만 일각에서는 하남과 고양 등 앞선 스타필드 입점처럼 집값 상승세가 가파르진 않을 것으로 내다봤다. 공도읍의 또 다른 공인중개사무소 관계자는 "안성은 하남이나 고양에 비해 인구가 적다. 거기는 분양가 3억5천만원 선에 입주해서 지금 6억~7억원까지 가는 걸로 아는데, 여기는 올라봤자 3억원 선이고 이마저도 규제 대상이 되면서 쉽게 올라타기 힘들다는 얘기가 많다"면서 "하남·고양처럼 되기는 힘들 것으로 보인다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr오는 9월에 개장하는 스타필드 안성 현장. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr공도읍에 위치한 쌍용스윗닷홈 전경. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr스타필드 안성과 인접해 최근 집값이 오른 안성시 공도읍 우림루미아트 전경. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2020-07-15 윤혜경
