제20대 대통령을 뽑는 대통령선거가 50일 앞으로 다가왔다. 이번 대선의 최대 승부처는 '부동산'이라고 해도 과언이 아니다. 문재인 정부가 집값을 잡겠다며 총 26번의 부동산 대책을 내놨지만, 집값이 좀처럼 잡히지 않고 상승해서다. 이 때문에 '벼락거지'라는 웃지 못할 신조어도 나왔다. 집값이 폭등하면서 '내 집 마련' 꿈에서 멀어진 무주택자들은 설움과 절망, 분노를 표출하고 있다. 이들의 시선이 대선 후보 부동산 공약으로 향하는 이유다. 어떤 후보가 당선되느냐에 따라 부동산 시류가 달라질 수 있다. 차기 대권을 향한 거대 양당 후보의 부동산 공약 기조는 어떨까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 현 집권 여당 이재명 더불어민주당 대선 후보와, 야당인 윤석열 국민의힘 후보의 부동산 공약을 톺아봤다. <편집자 주>
與·野 후보 공통적으로 '250만 가구 공급' 약속與 이재명 '공공 주도'…최소 100만 가구 기본주택野 윤석열 '민간 주도'…원가주택 30만·역세권 20만이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보 모두 250만 가구의 주택을 공급하겠다고 공약한다. 공급 확대를 통해 부동산 민심을 잡겠다는 취지다. 그러나 두 후보의 공급 방법은 다르다.
이 후보는 '공공 주도'로, 윤 후보는 '민간 주도'로 공급하겠다고 제시하고 있다. 이 후보는 최소 100만 가구를 '기본주택'으로 공급하겠단 입장이다. 기본주택은 무주택자에게 원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 거주할 수 있도록 보장하는 공공주택이다.
윤 후보는 원가주택과 역세권 주택 등 공공주도로 50만 가구를 공급하되, 나머지 200만 가구는 민간주도로 공급하겠다는 구상이다. 원가주택은 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주할 시 국가에 매각, 시세 차익 이상을 보장받는 주택이다. 역세권 첫 집은 말 그대로 역세권에 무주택 가구를 위한 공공분양주택을 공급하겠다는 설명이다. 이처럼 방점이 다른 두 후보의 공급 방식을 전문가들은 어떻게 바라보고 있을까.
■고종완 한국자산관리연구원장
부동산 성수기에 시행될 제20대 대통령선거는 부동산 시장의 향방을 가르는 중요한 변수다. 그 어느 때 보다 중차대하다. 현재 가장 유력한 대선 후보의 공급 공약은 공통점도 있지만 차이점도 많다. 대척점에 서 있는 부분이 많아 우려가 되기도 한다. 공약이 서로 비슷하기라도 하면 어떤 후보가 당선되든지 간에 비슷한 방향으로 갈 테지만 지금은 예단하기가 쉽지 않다.
우선 공급정책을 살펴보면 두 후보 모두 5년간 250만 가구를 공급하겠다고 한다. 현재 전국적으로는 40만 가구, 수도권은 28만여 가구가 필요하다. 이러한 상황을 감안하면 꽤 많은 물량이다. 양쪽 모두 의욕적인 공급물량을 제시 중이다.
물론 이 물량이 시장에 쏟아진다면 반드시 도움은 된다. 과거 정부에서도 발표만 하고 실천하지 않은 게 대부분이다. 노태우 정부 때 약속한 200만 가구만 공급을 마쳤지 나머지는 대부분 달성을 하지 못했다. 이런 부분이 누적돼 집값 불안이 나타난 것이다. 문제는 구체성이 떨어지고 실현방안이 없다는 점이다. 250만 가구를 공급할 예산도 없고 토지도 없다. 실행될 수 있을지 불투명하다.
"250만 가구 공급, 집값 안정엔 도움""다만 구체적인 실현방안은 없어""어떻게 누가 공급하느냐는 중요치 않아"
공급방식도 너무 다르다. 여당 후보는 공공주도로, 야당 후보는 민간주도로 공급하겠다고 외친다. 한국주택토지공사(LH), 경기주택도시공사(GH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공주도로 이 많은 물량을 공급하기는 쉽지 않다. 어떻게 공급할지, 누가 공급할지는 중요하지는 중요하지 않다. 제가 봤을 때는 '민·관 합동방식'이 중요하다고 본다. 민간의 자본성과 창의성을 끌어들여 협력하면 될 것을 공공이 주도해야 한다 이런 식으로 싸우게 되면 국민들은 불필요하게 갈등만 한다.이 후보 공약의 가장 큰 문제는 공공임대다. 지금 LH가 지탄도 받고 있고 혁신을 못 하고 있다. 게다가 최근 소비자들은 주거의 품질과 가격을 중요하게 생각한다. 공공이 한다고 하면 좋아하질 않는다. 이 후보의 기본주택 개념은 전용 84㎡ 공공임대를 늘인다는 것이다. 월세 60만원만 받고 30년 장기 거주할 수 있게 한다는 것이다.
당장 서민주거복지 향상에는 좋을 수 있으나 30년 이후에 대한 대책은 없다. 임대주택 거주자가 향후 소득이 끊기고 은퇴를 했을 때, 어디서 살아야 할 지에 대한 답이 없는 게 치명적이다.
윤 후보의 원가주택과 역세권 주택은 토지 임대부형식이다. 무주택자에게 시세 50~80% 수준으로 주택을 주되, 5년 후 집을 팔아 시세차익이 발생하면 70%만 가져가고, 30%는 공공이 환수한다는 얘기다. 완전 자가가 아닌 셈이다. 무주택자는 '내 집'을 원하는데, 5년 후 공공이 환수한다고 하니 불만이 생길 수밖에 없다. 두 후보 모두 필요한 택지와 예산을 어떻게 조달할지에 대해서는 침묵하고 있다. ■서진형 대한부동산학회장이재명 후보는 기본주택이라는 개념을 설정해 국민에게 싼 주택을, 윤석열 후보는 청년을 비롯한 무주택자에게 원가주택을 공급하겠다고 얘기한다. 사실 이게 대선이기 때문에 국민들에게 표를 얻기 위한 포퓰리즘적 정책이라고 보면 된다. 실질적으로 기본주택이 됐든 원가주택이 됐든 이런 것들을 공급하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 기본주택이나 원가주택은 이전에 반값아파트, 토지임대부 아파트와 동일한 개념이다. 그런데 기본주택이나 원가주택을 공급하려면 기본적으로 토지와 예산이 필요한데, 이러한 주택을 지을 토지가 그렇게 많지 않고 재정도 취약하다.
"250만 가구 공급, 실행 가능성은 의문""도심 공급 시 용적률 상향 건폐율 하향"청년을 비롯해 무주택자들이 살만한 집을 공급하려면 주택 원가가 3억원 정도는 돼야 한다. 3억원을 들여 50만가구를 공급하려면 150조원의 예산이 필요하다. 공약은 공약일 뿐, 현실적으로 공급하기에는 상당한 어려움이 있을 것으로 보여지는 이유다.기본주택이나 원가주택을 공급할 때에는 무주택자가 원하는 도심에 공급할 수밖에 없는데, 도심에 공급 하려면 '용적률 상향'을 통해 층수를 높여야 한다. 그런데 층수를 높이게 되면 도심의 난개발이 이뤄져 도시환경을 해칠 수 있다. 때문에 계획을 수립할 때, 용적률을 상향하더라도 반드시 건폐율을 낮추고 낮춘 건폐율에 대한 토지용지는 도로나 공원으로 확보해 도시민들에게 돌려줘야 한다. 이렇게 해야만 쾌적한 도시환경을 조성하는데 기여할 수 있다.■서충원 강남대 부동산걸설학부장이재명 후보는 공공주택을 100만가구까지 공급한다는 내용의 '기본주택'을 공약으로 들고 나왔다. 저는 사실 기본주택을 부정적으로 보는 입장이다. 기본주택은 역세권에 시가 10억원짜리 33평 주택을 매달 65만원만 내면 살 수 있게 한다는 취지다. 국민의 반응은 "이제 집값 걱정은 안 해도 되는 거야?"와 "이게 가능한 거야?"로 양분된다. 제 견해는 후자에 가깝다. 과연 시장가격이 그 정도 선에서 형성될지가 의문이다. 위치가 좋은 곳에 100만 가구를 기본주택으로 가능할지, 그리고 어디에 어떻게 만들지 궁금해하는 사람들이 많다.
"기본주택, 실현 가능성 의문""역세권 첫 집, 시프트와 비슷"윤석열 후보의 역세권 첫집 주택은 공공분양주택이다. 쉽게 말하면 역세권 재건축 지역에 기존 300%인 용적률을 400%까지 높이면 100%가 늘어나는데, 100%의 절반을 공공이 분양한다는 것이다. 신도시가 아닌 기존 시가지에 재건축·재개발을 통해 공급하겠다는 것인데 이건 어느 정도 가능성이 있다고 본다. 이러한 사례가 처음이 아니기 때문이다. 서울시가 추진한 시프트(장기전세주택) 정책이 이런 것이다. 지금은 유명무실화된 시프트는 발전시킬 가능성이 크다고 평가할 수 있다.
■윤기원 동탄대장공인중개사무소 대표두 후보 모두 250만 가구를 건설하겠다고 주장하고 있다. 그런데 문제는 250만 가구를 지을 땅도, 예산도 없다는 점이다. 어디서 예산을 마련할지가 논점이다. 두분 다 250만 가구를 공급하겠다고 하는데, 현실적으로 힘들다. 김현미 전 국토교통부 장관이 남긴 유명한 말이 있다. "아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다." 아파트는 빵이 아니기 때문에 상당 시간이 걸린다. 공약이다 보니 빨리 만들 수 있다고 말을 할 수는 있지만, 현실적으로 힘들다. 이재명 후보는 기본주택을 밀면서 임대주택을 공급하고 규제를 하겠다고 했다가 이제는 규제를 완화하겠다고 하는 등 스탠스가 많이 바뀐 상황이다.
"아파트는 빵 아냐…빠른 공급 힘들어""이 후보 공공주도, 윤 후보 시장에 맡겨"윤석열 후보는 과거 보수정당이 그랬듯 규제를 완화하고 시장에 맡기겠다는 기조다. 250만 가구를 건설하되, 재건축·재개발 등을 통해 200만가구를 건설하겠다는 취지로 분석된다. 현 정부에서는 재개발·재건축을 규제하고 있다. 이것을 공공으로 하겠다는 정책이 많이 나왔는데, 이러다보니 정비사업 추진이 더디다. 그런데 윤 후보는 원래 했던 대로 '규제를 풀어줄 테니 시장에서 알아서 해라'라는 기조다. 이 후보는 '공공주도로 민간임대주택을 공급할 테니 임대아파트에 거주하라'는 뉘앙스다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2022 대통령선거 후보 부동산 정책 분석. 2022.1.17. /김동현기자kdhit@biz-m.kr광교신도시 개발 전 전경. /경기주택도시공사 제공고종완 한국자산관리연구원장 /김동현기자아파트 전경의 모습. /비즈엠DB서진형 대한부동산학회장 /김동현기자1990년대 부천 중동신도시 전경. /부천시 제공서충원 강남대 부동산걸설학부장광주시 전경. /광주시 제공윤기원 동탄대장공인중개사무소 대표 /김동현기자
2022-01-17 윤혜경
이재명 더불어민주당 대선후보가 문재인 정부의 부동산 정책을 꼬집으며 공급이 부족해 집값이 오르는 일이 없도록 하겠다고 밝혔다. 이 후보의 공약 중 하나가 5년간 주택 250만 가구 공급인데, 공급 폭탄으로 집값 상승을 잡겠다는 얘기다.28일 서울 여의도 CCMM 빌딩에서 열린 한국지역언론인클럽 초청 토론회에 참석한 이 후보는 "부동산으로 돈 벌지 못하겠다고 했는데 못 했다"라고 문 정부의 정책을 지적하며 "내 판단에 부족하지 않다는 생각이 들어도, 시장을 존중하는 게 맞다"고 부동산 정책에 대한 소신을 밝혔다. 시장이 만족할 수준으로, 공급이 부족해 집값이 오르지 않게 만들겠다는 게 이 후보의 청사진이다.그는 "기존 공급목표가 민간을 포함, 280만 가구다. 그 외 추가로 할 수 있는 것은 서울, 부산, 대구 등의 도심을 관통하는 도로"라며 "여길 지하화하면 도심 재정비 효과가 있고, 상당 정도 주택공급이 가능하다"고 말했다.용적률을 높여 주택을 짓는 방법도 언급했다. 그는 "서울 용산공원도 일부는 청년공공주택을 짓자는 의견이 있다. 용적률을 높이면 아주 조금만 해도 많이 지을 수 있다. 서울공항, 김포공항 얘기도 있다"면서도 "그런 것들은 공급 총량을 봐서 판단할 문제다. 하겠다, 말겠다는 것은 투기하라는 소리밖에 안 돼서 고민된다"고 설명했다.또 "이미 있는 도심의 택지 용적률 또는 층수 규제를 완화, 공급 늘리는 것이 다음으로 빠르고 쉬운 일"이라며 "이러면 엄청난 개발이익이 특정인에 귀속되므로 일부는 공공환수하고, 청년주택을 일정 부분 지어 공공주택으로 관리하는 방법이 있다"고 했다.다주택자 매물 출현도 거론했다. 이 후보는 공급 정책으로 "기존 다주택자가 시장에 내놓는 게 가장 빠르다"며 "다주택자를 위해 양도세를 깎자는 게 아니고 시장 공급을 늘리는 쉽고 빠른 길이라 상당한 효과가 있을 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr이재명 더불어민주당 대선후보가 27일 오후 서울프레스센터에서 한국지방신문협회 서울정치부장단 기자간담회에서 발언하고 있다. 2021.12.27 /김도우기자 pizza@biz-m.kr
2021-12-28 연합뉴스
"경기도에서는 부동산 투기로 돈 버는 일 없도록 하겠습니다."이재명 경기도지사가 전국 광역과 기초 지자체를 통틀어 최초로 주택을 여러 채 소유한 경기도 고위공직자에게 실거주 외 주택을 모두 처분하도록 권고했다.이 지사는 지난 28일 경기도청에서 브리핑을 열고 이 같은 내용을 담은 '경기도 부동산 주요 대책'을 발표했다.먼저 부동산 정책의 신뢰회복을 위해 그는 "부동산에 이해관계를 가진 사람이 부동산정책 결정에 관여하게 되면 좋은 정책이 만들어지기 어렵다"면서 "고위공직자는 주거나 업무용 필수부동산 이외 일체 부동산을 보유하지 못하게 하는 부동산 백지신탁제 도입을 위해 국회와 중앙정부에 협조를 구하고 입법실현에 힘쓰겠다"고 강조했다. 그러면서 "입법만을 기다릴 수 없어 임시방편으로 투기투자 목적의 다주택 보유 고위공직자에 대한 대처방안을 마련했다"고 설명했다. 이에 따라 경기도는 도청 소속 4급 이상 공무원과 시군 부단체장, 도 공공기관 등의 상근 임원과 본부장급 이상 간부(경기주택도시공사는 주택정책기관이라는 업무 특성을 고려해 처장급 간부까지 포함)를 대상으로 1주택 초과 주택을 연말까지 처분하도록 했다. 다만, 부득이한 사유로 다주택을 보유할 경우에는 사유 발생일로부터 6개월 내 해소하도록 했다. 이를 위반하면 내년 인사부터 주택보유 현황을 승진, 전보, 성과평가에 반영하고 다주택자는 관련 업무에서 배제하며 공공기관 임직원에 대해서는 재임용(임기연장), 승진, 공공기관 경영평가에 이를 반영할 예정이다. 도청 소속 4급 이상 공직자 332명 가운데 다주택자는 94명으로, 전체의 28.3%를 차지하는 것으로 나타났다. 2주택 소유자가 69명으로 가장 많았고 3주택 소유자는 16명, 4주택 이상 소유한 공직자와 임원도 9명으로 조사됐다. 특히 이 지사는 이날 소속기관별, 시군 부단체장, 소방재난본부, 공공기관 임원 등 소속 단체별로 다주택자 현황을 일일이 설명하며 정책시행 의지를 분명히 했다.경기도 기본주택 등 주택공급을 확대하고 투기수요를 축소하는 방안도 내놨다. 주택의 신규공급만큼 중요한 것이 주택매입수요를 줄이는 것이므로 안정적이고 필요한 수준의 장기공공임대주택을 충분히 공급해 매입 대신 임차를 선택할 수 있게 해야 한다고 그는 설명했다.장기공공임대형은 역세권 등 가장 좋은 입지에 무주택자라면 누구나 입주할 수 있는 초장기 공공임대주택으로, 거주 조건이 좋지 않은 지역에 건설돼 저소득층을 대상으로 입주자를 모집한 기존 임대주택과는 차별화된다. 무주택자 누구라도 도심의 역세권에서 30년 이상 안정된 주거환경을 누릴 수 있게 하도록 원가보전이 가능한 수준의 적정 임대료가 책정될 예정이다. 주택 면적과 품질도 중산층 이상이 충분히 만족할 수 있는 수준으로 공급될 전망이다. 임대 조건부 분양형은 토지와 주택 소유권을 모두 분양자가 갖는 현행 아파트 분양형식과 달리, 토지소유권을 사업시행자가 보유해 투기 우려가 없고 일반 분양아파트 대비 가격도 저렴한 장점이 있다. 도는 경기주택도시공사를 통해 3기 신도시에 시범사업으로 도입하고, 사업성과를 분석한 후 확대 시행할 계획이다. 또 주택법 등 관련 법률 및 시행령 개정, 용적률 상향, 주택도시기금 융자율 인하 등을 추진할 방침이다. 이와 함께 공공이 소유한 채 30년 이상 장기간 임대하고 건축물은 사회적 협동조합이 운영하는 '경기도 사회주택' 시범사업도 시작한다.부동산 불로소득 환수 방안으로 내놓은 지역 화폐형 기본소득(기본소득토지세)은 경제정책이자 복지정책의 방안으로 내놓았다.이 지사는 "우리나라 부동산 불로소득은 GDP의 22%인 346조원에 이른다. 공동의 자산인 토지로부터 생겨난 불로소득 일부나마 조세로 환수해 구성원 모두가 고루 누리게 해야 한다"며 "현재 0.16%에 불과한 토지보유세 실효세율을 OECD 평균 수준인 0.5% 수준까지 올려도 경기도에서만 6조3천억원의 세수 증대가 가능하다"고 말했다.그는 기자회견 후 자신의 SNS를 통해 "부동산 폭등에 따른 자산가치 왜곡과 무주택자들의 상대적 박탈감은 우리 사회의 해묵은 문제다. 토지의 유한성에 기인한 수요공급 불균형이 주원인이지만, 부동산정책에 대한 불신이 문제를 키우고 있다"며 "망국적 부동산 투기를 없애고 도민들께서 안정된 주거를 누릴 수 있도록 최선을 다하겠다"고 거듭 강조했다. 한편, 도민 10명 가운데 7명은 고위공직자에 대한 '부동산 백지신탁제'에 동의한다는 여론조사 결과가 나왔다. 경기도가 지난 25일 18세 이상 도민 1천명을 대상으로 한 여론조사 결과 응답자의 70%는 고위공직자에 대해 실거주 1주택 외 주택소유를 금지하는 부동산 백지신탁제에 대해 '동의'한다고 답했다. /이상훈기자 sh2018@biz-m.kr이재명 경기도지사 페이스북 캡처.부동산 백지신탁제 인식 조사결과 그래프./경기도 제공
2020-07-30 이상훈
운영권 회수 가능 공공성 확보 방식道, 노선 20개 선정 하반기 시범운행신탄리~도봉산역·동탄2~잠실역등소외지역·신도시 신설 교통 '강화'이재명 경기도지사의 공약이었던 '노선입찰제' 방식의 버스 준공영제가 본격적으로 시동을 건다. 도는 수익이 나지 않거나 폐선된 노선, 신도시의 신규 노선을 대상으로 시범사업을 추진한 뒤 성과를 바탕으로 도 전역으로 준공영제를 확대 시행할 방침이다.24일 경기도의회에 따르면 도는 버스 준공영제 추진을 위해 광역버스 노선 20개를 시범 사업 대상으로 선정했다. 노선 입찰제는 앞서 민선 6기에 시행된 수익금 공동관리 방식의 준공영제의 대안으로 제시된 방법이다.'수익금 공동관리' 방식은 회사의 손해를 공공 재원으로 보전하지만, 노선 변경 등에 공공이 개입할 수 없다는 면에서 회사의 이익을 지나치게 우선하는 제도라는 비판을 받아왔다.이 때문에 이재명 지사는 지난 지방선거에서 노선을 공공이 소유하고, 입찰을 통해 버스업체가 노선 운영권을 가지는 '노선입찰제'를 공약으로 내걸었다. 노선입찰제 방식을 적용하면 지자체가 버스 노선 운영권 회수가 가능해 공공이 개입할 여지가 생긴다. 공공재정이 투입되는 만큼 공공이 권한을 가져야 한다는 취지다.도는 올해 하반기에 시범사업을 실시하고, 그 성과를 바탕으로 이르면 내년 중 노선입찰제를 확대 시행할 방침인 것으로 전해졌다.도가 선정한 시범사업 노선은 지난해 11월 폐선된 8808번(송내역~KTX 광명역)을 비롯해 수익이 저조한 8409번(의정부~수원역), 8906번(덕정차고지~범계역), 7007-1번(단국대~여의도), G6001번(고창마을KCC~여의도환승센터) 등이다.안성시(공도터미널~강남역), 이천시(이천역~잠실역), 연천군(신탄리역~도봉산역), 양평군(용문터미널~강변역) 등은 교통 소외지역으로 버스 회사들이 노선을 만들지 않아 이번 시범사업을 통해 노선이 신설된다.이 밖에 신규 택지개발지구, 신도시 주변의 교통도 시범사업을 통해 강화된다. 광주시(광주터미널~삼성역), 구리시(갈매역~강변역), 양주시(덕정역~상봉역), 의정부시(가능차고지~잠실역), 화성시(동탄2~잠실역), 의왕시(성균관대역~강남역), 김포시(매수리마을~당산역), 시흥시(능곡차고지~사당역), 파주시(운정~홍대입구역)가 그 대상이다.군포시(송정지구~판교역)도 도내 거점을 연결한다는 명목으로 1개 노선이 신설될 전망이다.경기도의회 더불어민주당 김명원(부천6) 의원은 "버스 교통은 공공성이 큰 분야로, 도민의 세금이 투입되기 때문에 효율성을 고려해서 노선 입찰제에 대한 예산 확대 등을 검토하겠다"고 밝혔다. /김성주·신지영기자 sjy@kyeongin.com
2019-02-27 김성주·신지영
