계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 핵심인 새 주택임대차보호법(임대차법)이 지난해 7월 31일 자로 시행된 가운데, 경기도 아파트 평균 전셋값은 1년 동안 1억원 가까이 오른 것으로 나타났다.27일 KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간 KB주택가격에 따르면 7월 경기도 아파트 전세가격지수는 118.5로 지난해 7월(101.7) 대비 상승했다. 전세가격지수는 2019년 1월의 전세가격수준을 100으로 환산해 기준을 정하고 기준점보다 낮으면 100 미만으로, 높으면 100 이상으로 나타낸다. 즉, 이달 경기도 아파트 전세가격은 기준일보다는 18.5p, 작년 동월보다는 16.8p 상승했다는 얘기다.이달 전세가격지수가 가장 높았던 지역은 126.6을 기록한 남양주로, 전년 동월(102.6) 대비 24p 상승했다. 수원(124.1), 광주(121.7), 김포(121.5), 의왕(121.2), 고양(121.0), 시흥(120.5) 등도 120을 넘겼다. 7월 주택 종합 평균 전세가격은 3억412만원으로 전년 동월 2억3천927만원보다 6천485만원 증가했다. 1㎡당 평균가격은 273만9천원에서 348만3천원으로 74만4천원 올랐다.아파트 종합 평균 전세가격은 작년 7월 2억6천969만원에서 올해 7월 3억5천430만원으로 8천461만원 상승했다. 1㎡당 평균 전세가격은 317만원에서 414만1천원으로 97만1천원 뛰었다.소위 '국민 면적'으로 불리는 전용면적 84㎡ 기준으로 아파트 평균 전세가격 변화를 환산해보자. 작년 7월 전용 84㎡ 평균 전셋값은 2억6천628만원이었으나 올해 7월 동일 면적의 전세가는 3억4천784만4천원으로 8천156만4천원 상승한 셈이다. 전셋값이 1년 동안 1억원 가까이 오른 상황이다.임차인의 주거 안정을 위해 도입된 임대차법이 전셋값 상승을 부추겨 무주택자의 시름이 깊어졌다는 지적이 뒤따를 것으로 보인다.전문가들은 임대차3법으로 공급축소가 일어나 전세시장이 임대인 중심 시장이 됐으며, 앞으로 부작용은 심해질 가능성이 크다고 전망한다.서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "임대차3법은 임대인 규제, 다주택자 규제, 주택임대사업자 규제라고 할 수 있는데, 이로 인해 공급축소가 일어난다"며 "그 결과, 현재 임대인 중심 시장이 됐고 공급축소가 일어나 가격상승을 초래했다"고 설명했다. 그러면서 "앞으로는 부작용이 심해질 것으로 보인다. 4년이 지난 시점에는 4년치 임대료가 한꺼번에 오르면서 신규와 계약갱신청구권제를 사용한 계약의 간극이 커질 것"이라고 말했다. 수요자 중심이 아닌 임대인 중심의 시장은 보증부 월세가 증가하게 되며, 결국 임차인에게 피해가 돌아가는 구조라는 게 서 회장의 설명이다.전셋값을 가라앉힐 보완책으로 서 회장은 "다주택자와 임대주택사업자에 대한 규제 완화를 통해 재고주택이 임대주택으로 변화될 수 있게 인센티브를 줘야한다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr수원 영통지역 구축 아파트 밀집 단지. 2021.7.19 /김금보기자 artomate@biz-m.kr
2021-07-27 윤혜경
임대차3법 마지막 퍼즐 '전월세신고제' 시행전세에 이어 월세도 '품귀' 현상 나타날까소위 '임대차3법'으로 불리는 새 주택임대차보호법의 마지막 카드인 '전·월세신고제'가 6월 1일부로 시행된다. 지난해 7월 말 시행된 계약갱신청구권제와 전·월세상한제에 이어 전·월세신고제까지 임대차3법이 모두 시행되는 것이다. 지난해 7월 31일자로 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 시행된 뒤 전세 매물은 급속도로 씨가 말랐다. 품귀 현상에 전셋값은 천정부지로 치솟았고, 널뛰는 전세가에 결국 매매를 택하는 임차인이 많아지며 매매가도 동반 상승했다. 전세가를 떨어뜨림과 동시에 임차인의 권리 보호 강화를 위해 개정된 새 임대차법이 오히려 집값 상승을 부추겼다는 지적이 잇따랐다. '규제의 역설'인 셈이다. 이러한 상황에서 전·월세신고제가 시행되면 전세시장에 이어 월세시장마저 불안해지는 게 아니냐는 우려가 나온다.31일 국토교통부는 부동산거래신고 등에 관한 법률 하위법령 개정을 완료, 주택 임대차 신고제를 6월 1일부터 본격 시행한다고 밝혔다. 정부가 임차인을 보호하기 위해 개정한 임대차3법의 마지막 퍼즐인 주택 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자 즉, 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 임대기간, 임대료 등 계약 주요 내용을 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택이 소재한 주민센터에 의무적으로 신고해야 한다는 내용이다. 단독, 아파트, 연립, 다세대, 다가구주택 등 주택임대차보호법 상 주택에 해당하는 건물을 계약할 때 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원이 넘는 금액일 경우 무조건 신고해야 한다. 6월 1일 이후 체결하는 신규 계약을 포함, 기존 계약에 대한 가격 변동이 있는 갱신계약이나 해제시에도 신고해야 한다. 만일 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만, 신규제도 시행에 따른 적응 기간을 고려해 시행일로부터 1년은 계도기간으로 지정, 과태료를 부과하지 않기로 했다.국토부는 임대차 신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 되므로, 임차인의 권익보호가 대폭 강화될 것으로 기대했다. 이와 더불어 부동산매매 실거래 가격처럼 임대차 정보가 투명하게 공개되므로 임차인의 거래 편의성이 높아질 것으로 전망했다. 작년 임대차2법 시행 후 나타난 전세 품귀9개월간 아파트 전세거래 17만건…6천건 실종그러나 전세에 이어 월세마저 매물이 줄게 되는 것이 아니냐는 일각의 견해도 나온다. 그도 그럴 것이 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 시행된 이후 전세시장이 혼란에 휩싸였기 때문이다. 계약갱신청구권제는 흔히 '2년+2년'이라고 표현한다. 종전에는 전세 계약 시 최대 2년만 거주할 수 있었으나, 임차인이 더 살겠다고 했을 경우 이를 연장해 최대 4년간 거주할 수 있게 한 제도가 계약갱신청구권제다. 전·월세상한제는 계약을 연장할 때 임대료를 기존의 5% 이상 올릴 수 없게 제한한 제도다. 시세대로 보증금을 못 받게 된 임대인들은 신규 계약 시 보증금을 최대로 올려 받으려 하거나 전세를 월세로 바꾸곤 했다. 전세매물이 줄어들고 전셋값이 급등한 배경이다. 경기도 부동산포털에 따르면 임대차법이 시행된 작년 8월부터 올해 4월까지 총 9개월간 아파트 전·월세 거래량은 17만1천481건으로 직전 9개월(2019년 11월~2020년 7월) 20만1천814건 대비 15.03%(3만333건) 감소했다. 단순하게 지난해 8월(1만9천487건)과 올해 4월(1만3천872건)을 비교하면 28.81%(5천615건) 줄었다.다른 조사에서도 비슷한 그래프가 그려진다. 부동산 빅데이터 업체 아실을 보면 5월 31일 기준 경기도 전세·월세 매물은 총 3만2천12건으로 2020년 8월 1일(4만8천553건) 대비 34.1% 감소했다. 수요는 있는데 공급이 줄면서 전세가격지수는 상승하고 있다. 한국부동산원 주간아파트가격동향조사를 보면 5월 4주 경기의 전세가격지수는 107.3으로 2020년 8월 1주 98.4보다 8.9p 상승했다. 전세가격지수는 0~200 사이의 점수로 나타내는데, 100을 기준으로 200에 가까워질수록 가격이 상승세를 보인다는 의미다. 평균 전세가격 또한 가파르게 상승하고 있다. 지난해 8월 경기도 아파트 평균전세가격은 2억6천664만원이었으나 올해 4월은 2억9천60만2천원으로 3억원을 목전에 두고 있다. 8.98% 상승했다. 가격순으로 줄 세웠을 때 가운데 있는 집의 가격을 말하는 아파트 중위 전세가격 또한 작년 8월 2억6천238만4천원에서 올해 4월 2억8천378만3천원으로 8.15% 증가한 것으로 집계됐다. 지난해 9월 전용 107.91㎡가 10억원(27층)에 전세계약이 이뤄져 주목받았던 수원 영통구 하동 '힐스테이트 광교'도 신고가를 경신했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난 2월 전용 97.55㎡가 보증금 11억2천만원(21층)에 전세계약이 체결됐다. 동일면적, 비슷한 층의 마지막 전세거래는 2020년 4월 7억7천만원(20층)이다. 14개월 동안 전셋값이 3억5천만원 뛴 셈이다. 전·월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중도 높아지고 있다. 국토교통부에 따르면 2021년 4월 수도권 아파트 전·월세 거래량은 12만7천488건이다. 이중 월세는 5만2천710건으로 전체의 41.3%를 차지한다. 새 임대차법이 시행됐던 지난 8월의 월세 비중(11만8천801건 중 4만5천590건)이 38.3%였던 것과 비교하면 3%p 상승했다. 전·월세신고제 시장 미치는 영향 의견 분분"공급축소 가격 상승"vs"시장 영향은 미미"이같은 상황에서 6월 1일부로 전·월세 신고제가 시행되면 공개된 전·월세 가격을 토대로 과세가 강화돼 부동산 시장에 영향이 있는 것이 아니냐는 우려가 나온다. 이와 관련해 전문가들의 의견도 분분하다. 공급축소로 가격이 상승할 것이라고 예상하는 이가 있는가 하면, 전·월세 신고제의 영향은 미미할 것이란 견해다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "신고 의무화에 따른 가격안정효과는 장기적인 효과로, 단기 효과로는 제한적"이라며 "6월 전면 시행이 되면 임대료도 전수 조사가 가능해 전체 임대차 시장의 거래패턴과 가격수준 등 거래시장의 특징파악과 시장 해석, 정책 설계에 도움이 될 것"이라고 설명했다.그러면서 "시세이중가, 이면계약, 월세화 등의 이슈는 전·월세신고 때문이라기 보다는 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제의 영향이 더 크다고 본다"며 "실거래가 의무화는 정부가 일단 과세자료로 사용하지 않겠다고 했다. 임대인의 세부담 세입자 전가 문제도 전·월세신고 의무화 때문이라기보다는 보유세 부담 증가가 더 큰 요인이라고 판단된다"고 말했다.이에 반해 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "부동산 정보의 비공개성 때문에 노출을 꺼리는 이들이 많은데, 전·월세 신고제로 제공된 근거자료를 바탕으로' 정부여당이 표준임대료제도 기초자료로 수집하지 않을까'라는 우려가 많다"며 "여러 가지 임대인 규제로 공급축소로 인한 임대물건의 감소로 임대차시장의 불안정을 야기할 수 있다"고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr주택 임대차 계약 신고 안내문./부천시 제공서울 송파구 부동산 중개업소에 '급매매 급전세 급월세' 매물이 붙어있다. /연합뉴스경기도 아파트 평균 전세가격. /한국부동산원수원시 영통구 광교신도시 일대 전경. 가운데는 경기도 신청사 등이 입주하는 경기융합타운. /비즈엠DB
2021-05-31 윤혜경
계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 핵심인 새 주택임대차보호법(임대차법) 시행 이후 전세값이 2배 가까이 뛰면서 쫓겨날 위기에 처한 세입자(임차인)의 애타는 사연이 화제가 되고 있다. 2억원에 계약한 전셋집이 임대차법 이후 4억원으로 껑충 뛰게 되자 집주인(임대인)이 자신이 살겠다며 임차인에게 집을 빼달라고 해, 임차인이 전세 난민이 될 위기에 처했다는 사연이다. 지난 15일 한 온라인 커뮤니티에는 '결국 전세 쫓겨나네요'라는 제목으로 글 하나가 올라왔다. 해당 글을 작성한 A씨는 "임대차 3법 입법 후 전세가 2억 가까이 오르더니 결국 집주인이 실거주할 것이니 나가라고 한다"면서 "너무 암담하고 화도 난다"고 한탄했다. A씨의 글은 순식간에 뜨거운 반응을 얻었다. A씨에게 힘내라고 용기를 북돋아 주는 누리꾼이 있는가 하면, 본인의 상황도 똑같다며 공감을 해주거나 조언을 해주는 이도 있었다. 한 누리꾼은 "제가 아는사람은 집주인이 실거주한다고 해놓고는 몰래 전세계약을 했더라. 진짜 사는지 꼭 확인해보길"이라고 A씨에게 조언했다.그러나 그의 글은 돌연 삭제됐다. A씨의 사연이 불편했는지 몇몇 이용자들이 신고를 하면서 글 자체가 아예 차단됐다. 이후 A씨는 새로운 글을 다시 게재했다. 그는 "집주인에게 통보받고 열받아 쓴 글인데 일이 커졌다"며 "제 글은 제가 지우지 않았고 지금 들어오니 신고로 삭제됐다. 새벽에 억울해서 쓴 글이 이리 욕 먹을 짓이냐"고 하소연했다.그가 새로 올린 글에는 보다 자세한 내용이 적혀있다. 현재 그가 거주하는 곳은 인천 송도5공구인데, 2억원대에 계약한 34평대 전셋집 현 시세가 4억원이 넘는다는 내용이다.송도의 주거 중심 지역인 송도5공구는 '송도더샵센트럴시티'를 비롯해 '송도더샵그린스퀘어', '송도베르디움더퍼스트아파트', '송도더샵센트럴시티', '송도에듀포레푸르지오', '글로벌캠퍼스푸르지오' 등이 들어서 있다. 이들 단지는 '삼바'라 불리는 삼성바이오로직스와 한국뉴욕주립대·한국조지메이슨대학교가 들어선 인천글로벌캠퍼스, 현대아울렛 등 일자리와 학교, 편의시설 등이 인접하다. 이들 단지의 시세는 고공행진 중이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 2018년 9월 준공한 송도더샵센트럴시티아파트' 전용면적 84㎡의 경우 지난달 17층 매물이 보증금 3억8천만원에 전세계약이 이뤄졌다. 같은 층 같은 면적이 지난 7월 3억3천500만원에 전세 거래된 것을 고려하면 3개월 만에 전세보증금이 4천500만원 올랐다.매매가 역시 마찬가지다. 지난해 1월 5억3천620만원에 매매된 해당 단지의 전용 84㎡ 31층은 올해 10월 7억5천500만원에 거래가 성사됐다. 다른 단지도 비슷한 양상이다. 송도국제도시베르디움더퍼스트아파트 전용 84.95㎡ 전세보증금은 지난 7월까지만해도 2억5천만~3억5천만원에 계약서를 쓰다 지난 10월 들어 4억원을 넘겼다. 현재는 4억5천만원에 매물이 나와 있다. 임대차2법 시행 후 2억원 정도이던 전세매물이 최근에는 3억8천~4억원을 훌쩍 넘겼다는 게 송도동 인근 공인중개사의 설명이다. 새 임대차법은 계약갱신청구권제와 전·월세상한제, 전·월세신고제를 뜻한다. 이중 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 지난 7월 31일 시행됐다.계약갱신청구권제에 따라 임차인은 기존 2년 전세 계약 만료 전 전세 계약을 연장한다는 의사를 밝히면 2년간 계약을 연장할 수 있다. 이때 임대인은 전·월세상한제에 따라 연장 시 전세금이나 월세를 기존 계약 금액보다 5% 이상 올릴 수 없다.때문에 기존 임차인은 새 임대차법을 활용해 전세보증금의 5%를 올려주고 계약 연장을 할 수 있는 반면 새 임차인들은 전세품귀에 '반전세'를 선택하거나, 치솟은 전세값을 울며 겨자 먹기로 내고 있는 상황이다.A씨의 사례처럼 전세시세 상승을 이유로 임대인이 실거주를 하겠다며 임차인에게 나가라고 하는 경우, 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유에 해당해 임차인은 꼼짝 없이 집을 비워줄 수 밖에 없다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "주택임대차보호법에 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 기재하고 있다"고 설명했다.현행 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신의 요구 등)에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했거나, 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있거나 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우, 임대인 또는 직계존속이 실거주하려는 경우에 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 즉, 임대인이 '실거주'를 내세운다면 계약갱신은 불가능하다. 다만, 임대인이 기존 계약의 연장을 거부하려고 허위로 실거주 주장을 한다면 처벌할 수는 있다.서진형 회장은 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 뒤 다시 임대를 놓는 것은 등록현황을 통해 확인할 수 있다. 이게 확인이 되면 손해배상을 청구할 수 있다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr/아이클릭아트송도5공구 '송도베르디움더퍼스트아파트'. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr송도5공구 '글로벌캠퍼스푸르지오'. /윤혜경기자hyegyung@Kyeongin.com
2020-11-17 윤혜경
계약갱신청구권제와 전월세상한제가 핵심인 개정된 임대차법이 시행된 지 석 달이 지난 가운데, 직방 사용자 10명 중 6명이 바뀐 법이 전·월세 거래에 도움이 되지 않는다고 응답했다. 9일 국내 부동산 플랫폼 직방은 지난달 13일부터 26일까지 14일간 자사 앱 이용자 1천154명을 대상으로 현재 전·월세 시장과 임대차3법 개정에 대한 의견을 묻는 조사를 실시했다. 그 결과, 10명 중 6명이 전·월세 거래에 임대차법이 '도움이 안 된다'고 답했다. '도움된다'는 응답은 14.9%에 그쳤다. 특히 임대인이나 임차관계와 무관한 자가 거주자 층에서 부정적인 견해가 많았다. 이들의 75.2%는 임대차법이 도움이 안 된다고 답했으며, 전세 임차인 67.9%, 월세 임차인 54% 순으로 부정 의견이었다.연령별로는 50~60대 이상, 세대 구분별로는 2~3인 가구, 4인 이상 가구에서 도움이 안 된다는 응답이 더 많았다. 통상적으로 전, 월세 수요가 많은 층인 20~30대나 1인 가구가 아닌 그룹에서 개정된 법이 도움이 안 된다고 응답한 비율이 높게 나타난 것으로 보인다.전월세 전환율 하향 조정에 대한 볼멘소리도 많았다. 전세에서 월세 전환 시에 월세 부담을 줄이고자 하향 조정된 전월세 전환율(4%->2.5%)이 월세 전환에 따른 주거비 부담 완화에 얼마나 영향을 미치는지에 대한 질문에는 42.7%가 '영향 있다'고 응답했다. 월세 임차인 입장에서 영향이 있다는 응답이 다른 그룹보다 높게 나타난 반면, 전세 임차인은 영향이 없다는 응답이 상대적으로 높게 나타났다.임차인의 주거안정을 위해 개정된 임대차3법이 시행 4개월 차를 맞았으나, 개정 시행된 지 얼마 지나지 않아 혼란을 빚고 있는 상황인 것이다.직방 관계자는 "단기적으로 실질적인 대책이 없더라도 심리적 안정을 위한 지속적, 장기적인 제도 및 시그널을 마련해줄 필요가 있겠다"며 "선호 거래도 정도의 차이는 있지만 임대, 임차인 모두 '전세' 거래를 선호하는 응답이 높아 전세물건 부족 현상이 더욱 우려되며, 월세로의 전환 움직임이 급격히 이뤄지지는 않을 것으로 예상된다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr직방 사용자 1천154명에게 임대차3법 개정이 전·월세 거래에 도움이 얼마나 되는지를 물어본 결과, 도움이 안 된다는 부정적인 의견이 많았다. /직방 제공
2020-11-09 윤혜경
정부가 최근 발표한 부동산 대책 및 '임대차 3법'과 관련해 우려되는 매매·전세가 담합, 허위매물, 부정청약, 위장전입, 계약갱신청구권 부당 거부 등 부동산시장을 교란하는 전반적인 행위를 특별 점검하고 있다.특히 입주민 가격담합 등 교란행위에 대해서는 합동특별점검 중으로, 필요시 연장 추진하겠다는 방침이다.12일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제2차 부동산시장 점검 관계장관회의에서는 부동산 스급대책 후속조치 진행상황과 부동산시장 교란행위 차단 추진방안에 대한 논의가 집중적으로 이뤄졌다.이날 회의에는 김현미 국토교통부 장관, 은성수 금융위원장, 이호승 청와대 경제수석, 김현준 국세청장, 김창룡 경찰청장, 윤석헌 금융감독원장과 행전안전부 및 서울시 관계자가 참석했다.참석자들은 국토부와 서울시간 본격 가동한 '공공정비사업 활성화 TF'를 활용해 공공참여형 고밀재건축 신청조합에게 사업성 분석, 무료 컨설팅 등을 지원해 8~9월내 선도사업지 발굴을 하겠다고 했다.공공재개발인데도 적지 않은 조합들이 의사를 타진해와 신규지정 사전절차를 기존 18개월에서 6개월로 단축하고 사업시행 인가절차를 간소화해 최대한 빠르게 협의하고 진행해 나갈 예정이다.이와 동시에 부동산시장을 교란하는 행위는 철저히 단속한다. 이들은 매매 및 전세가 담합, 허위매물, 부정청약, 위장전입, 계약갱신청구권 부당 거부 등을 부동산시장 교란 행위로 규정했다.온라인 플랫폼에서 아파트를 싸게 팔지 말라는 등 시세에 영향을 미치는 교란행위는 강력히 대응하기로 했다. 올해 2월 개정된 공인중개사법에 따라 합동특별점검을 진행 중이며 의심사례는 내사 착수 및 형사입건 조치 예정이다. 공인중개사법 위반 시 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과된다.홍 부총리는 "앞으로도 새로운 유형의 교란행위도 적극 포착해 대응할 계획"이라며 "호가조작, 집값담합 등 교란행위에 대해 대응규정이 미흡하다고 판단될 경우에는 관련제도 개선방안도 적극 검토할 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr12일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 정부서울청사에서 제2차 부동산 시장 점검 관계장관회의를 주재하고 있다. /연합뉴스
2020-08-12 윤혜경
정부가 지난 7·10대책을 통해 세제특혜 논란이 일었던 민간 임대사업자 제도를 손본다고 했으나, 기존 민간 임대사업자들로부터 '소급 적용'이라는 반발이 제기되자 결국 한발 물러섰다. 기존 민간 임대사업자가 의무임대기간의 절반만 채우면 임대주택에 대한 양도세 중과를 하지 않겠다고 한 것. 이와 더불어 거주 주택에 대한 양도세 비과세도 적용해주는 등 그간 받아왔던 세제 혜택을 등록 말소때까지 유지해주기로 했다.또 다주택 처분 등을 위해 의무임대기간을 채우기 전 스스로 등록말소해도 이때까지 감면해 준 세금을 추징하지 않는다. 7일 기획재정부는 이같은 내용이 담긴 '민간주택특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치'를 발표했다. 이러한 조치를 취하게 된 배경은 지난 7월로 거슬러 올라간다. 7월 10일 오전 정부는 7·10 대책 발표를 통해 임대사업자에게 주던 세제혜택을 축소하겠다는 방침을 전했다. 임대사업자로 등록시 취득세 감면, 양도소득세 중과·종합부동산세(종부세) 합산 과세 면제 등의 혜택을 준 것이 다주택자들의 절세 수단으로 악용됐다고 판단해서다. 이에 따라 아파트 임대사업자에게 주는 혜택은 폐지하되, 빌라·다가구주택 등의 임대사업은 혜택을 유지하기로 했다. 아파트를 제외한 주택임대사업자는 투기 대상이 아니라고 봐서다.그리고 지난 4일 '민간임대주택특별법 일부개정안'이 국회 본회의를 통과했다. 임대사업자로 등록한 뒤 4년 단기 또는 8년 장기로 임대한 집주인에게 주던 세제감면 혜택을 폐지하겠다는 게 골자다. 민간 임대사업자들은 저마다 볼멘소리를 냈다. 의무 임대기간이 끝나지도 않은 시점에서 기존 세제혜택을 거둬들이는 것도 모자라 다주택 중과를 받는 경우가 생길 것이란 불만이 제기돼 왔다. 정부는 이들을 위한 구제책을 또 내놨다.우선 정부는 7·10대책으로 폐지한 단기 임대(4년)와 아파트 매입임대(8년)에 대해서 임대등록기간에 받은 임대소득에 대한 소득·법인세 및 임대주택 보유에 대한 종부세 세제 혜택을 유지해주기로 했다. 그간 제공됐던 △임대소득에 대한 분리과세 시 필요경비 우대 △등록임대주택 중 소형주택에 대한 소득세·법인세 감면(30%, 75%) △등록임대주택에 대한 종부세 비과세 등의 세제 혜택을 '임대등록일부터 자진·자동 등록 말소일'까지는 유지해주기로 한 것이다. 또 다주택 해소를 위한 주택 매각으로 자진해서 등록을 말소하거나, 의무기간이 만료돼 자동 등록 말소해도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않기로 했다.이번 조치로 단기임대주택이 4년으로 말소돼 5년 요건을 채우지 못하는 경우나 장기 임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못해도 구제 받을 수 있다.재건축이나 재개발로 등록이 말소돼 재등록이 불가능해도 종부세와 양도세를 추징하지 않는다. 다주택자의 빠른 주택 처분을 장려하려는 취지로, 임대사업자가 거주하고 있는 주택을 매각하더라도 의무 임대기간의 절반 이상을 채우면 다주택자에게 적용되는 양도세 중과(현재 10~20%p)가 적용되지 않도록 하는 방안을 마련했다.의무임대기간을 충족시키지 않아도 거주주택에 대한 1가구1주택 비과세를 적용해준다.정부는 자진·자동 등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과와 법인세 추가과세를 하지 않기로 했다. 다만, 자진말소는 임대주택 등록 말소 후 1년 안에 집을 팔아야만 양도세 중과가 적용되지 않는다. 이미 양도세 비과세 혜택을 적용받아 거주 주택을 처분한 뒤 임대 주택이 자진·자동 등록말소되는 경우도 양도세를 받지 않기로 했다.그동안 단기와 장기는 각각 5년, 8년에 해당하는 의무임대기간을 채워야만 임대주택에 대해서 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%포인트, 3주택 이상자 +20%포인트) 및 법인세 추가세율(+10%포인트) 적용을 제외해줬다.이와 더불어 정부는 자진·자동 등록말소로 인해 의무임대기간을 채우지 않았더라도 임대사업자가 거주하던 주택을 임대주택 등록말소 후 5년 이내에 팔면 '1가구 1주택 양도세 비과세'를 인정해주기로 했다.정부는 7월 11일 이후 등록분에 대해서는 민간 임대사업자에게 주던 각종 세제 혜택을 주지 않겠다고 재차 강조했다.기재부는 "이번 보완책은 기존 사업자가 등록말소 시점까지 안정적으로 임대 사업을 유지할 수 있도록 하려는 취지"라고 밝혔다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr지난달 25일 서울 중구 예금보험 공사 앞에서 열린 '소급적용 남발하는 부동산 규제 정책 반대, 전국민 조세 저항운동 촛불집회'에 참가한 시민들이 촛불을 흔들고 있다. /연합뉴스민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택 폐·유지 여부. /기획재정부 제공7일 서울 여의도 63스카이아트에서 바라본 마포구 일대 아파트. /연합뉴스
2020-08-07 윤혜경
개정된 주택임대차보호법의 영향 때문일까. 경기도 아파트 전셋값이 오르는 모습이다.소위 '임대차3법'으로 불리는 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제 3가지를 담고 있다. 이 개정안은 지난달 30일 국회를 통과한 후 바로 다음날인 31일 임시 국무회의를 거쳐 전격 시행됐다. 임대차3법 중 전·월세상한제는 집주인(임대인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액보다 5% 이상 올릴 수 없게 제한하는 것으로, 집주인들이 신규 계약 시 보증금을 최대한 올려 받으려 하면서 이 같은 현상이 나타난 것으로 풀이된다.6일 한국감정원이 발표한 '8월 1주 전국 주간 아파트 가격 동향'을 보면 경기 아파트 전세가는 0.29%로 전주(0.24%) 대비 상승폭이 늘었다. 2015년 4월 20일(0.35%) 이후 5년4개월여 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 도내에서 전세값 상승세가 가장 가팔랐던 곳은 과천이었다. 전주 0.15%에서 금주 0.47%로 한주 만에 0.32%p가 올랐다. 과천 대장주로 꼽히는 원문동 '래미안슈르(과천주공3단지 재건축)'가 대표적인 예다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 단지의 전세 보증금은 반년도 채 안 돼 6천만원 이상 올랐다. 전용면적 84.946㎡ 전·월세 거래 현황을 보면 13층 짜리 매물이 올해 3월 보증금 7억1천만원에 거래되다 올해 7월 들어 8억5천만원에 전세 계약이 성사됐다. 4개월 만에 보증금이 1억4천만원 뛴 것이다. 저층인 2층도 올해 4월 6억3천만원에서 7월 6억9천300만원으로 보증금이 6천300만원 올랐다. 현재 네이버 부동산에는 전용 84㎡ 전세 매물이 9억원에 올라온 상태다.보증금은 낮아지고 월세는 높아진 거래 현황도 있었다. 올해 2월 보증금 8억4천만원에 월세 60만원이었던 래미안슈르 전용 116㎡ 15층은 6월 보증금 5억원에 월세 100만원에 임대차계약이 이뤄졌다. 동일한 층에 동일한 면적이지만 보증금은 3억4천만원 저렴한 반면, 월세는 40만원 비싸다. 통상적인 전세계약 기간이 2년인 점을 고려하면 960만원을 월세로 더 내는 셈이다. 과천시 한 공인중개사 관계자는 "국회에서 임대차3법으로 전세값을 떨어뜨리려고 하는데, 점점 더 오르는 양상이다. 최근에는 (전용 84㎡ 전세가) 9억5천만원이었다"라며 "주인들이 전세를 안 하고 반전세로 돌리기도 한다"고 설명했다.화성시(0.44%)와 오산시(0.47%), 광명시(0.55%), 구리시(0.62%)도 전세값 상승세가 계속됐다. 이들 지역은 전주 대비 0.14~0.20%p 전세값이 뛰었다. 용인시는 0.55%로 전주 대비 0.14%p, 수원시는 0.44%로 전주보다 0.07%p 올랐으며, 안양과 부천, 광주 등은 0.01~0.06%p 상승한 것으로 집계됐다.전문가는 '규제의 역설'이라고 진단했다. 가령 조정대상지역으로 묶이면 다른 지역에 수요가 몰려 '풍선효과'가 나타나는 것처럼 전세금이 계속 오르고 전세 매물이 줄어드는 상황에서 임대차3법이 추진돼 오히려 부작용이 나타났다는 것이다.서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "부동산 시장은 규제가 가해지면 다른 곳에서 부작용이 튀어나온다. 임대차3법으로 세입자(임차인)가 계약 연장을 요구할 시 4년간 살 수 있게 되면서 임대인이 4년간 갑에서 을로 바뀌게 되는 상황이 만들어졌다. 그러다 보니 임대인이 바뀌기 전에 선행적으로 가격을 올리는 것"이라고 설명했다.그러면서 "임대인들을 규제하니까 임대주택 공급이 줄고 있다. 수요는 증가하는 데 공급이 감소하면서 당분간 가격이 상승할 것으로 보인다"고 전망했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr과천시 대장주로 꼽히는 원문동 '래미안슈르' 등 아파트 단지 전경. /강승호기자kangsh@biz-m.kr과천시 대장주로 꼽히는 원문동 '래미안슈르' 등 아파트 단지 전경. /강승호기자kangsh@biz-m.kr지난달 30일 오후 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다. /연합뉴스
2020-08-06 윤혜경
