주택재건축정비사업 추진 중인 안양 동안구 관양동 현대아파트에 붙은 HDC현대산업개발(이하 현산) 관련 현수막이 뜨거운 관심을 받고 있는 가운데, 해당 현수막은 입주민 전체의 의견이 아니라 '일부 입주민'에 의해 부착된 것이라는 주장이 제기됐다. 현수막은 '안전한 아파트를 바라는 관양현대 시니어모임(이하 시니어모임)'이라는 단체가 걸은 것인데, 그동안 듣지도 보지도 못한 단체라는 게 다수 입주민의 주장이다. 입주민들은 이렇다 할 활동을 전개하지 않던 단체가 갑자기 주민 대다수 입장인 것 처럼 나서고 있다고 입을 모은다. 지난 18일 안양 관양동 현대아파트에서 만난 입주민이자 조합원인 남상용(66)씨는 "(광주 화정아이파크 붕괴) 사고 이후에 현수막이 갑자기 붙었다"라며 "여기가 900가구가 넘는데 모임은 10명 미만인 것으로 안다. 소수가 다수의 조합원을 대변하는 것처럼 걸어놨다. 바람직하지 않다"고 말했다.이날 단지 내부에서 만난 대다수 입주민은 남씨와 동일한 반응을 보였다. 해당 단지에서 40년 가까이 살았다는 A씨는 "우리는 다 시니언데 이런 모임이 있는줄도 몰랐다. 모르는 사람들이다. 개인들이 조합의 뜻인 것처럼 현수막을 걸었다. 마치 조합의 뜻인 것처럼 알려지고 있는데, 조합과는 상관이 없다. 기분이 몹시 나쁘다"라고 언성을 높였다.또 다른 조합원인 B씨는 "(현수막은) 조합원의 뜻이 아니다. 외부세력이다. 경쟁 건설회사에서 몇 푼이나 받아먹고 이런 걸 붙였는지도 모르겠다. 외부세력이 그런 것"이라며 "망신도 이런 망신이 없다. 우리 아파트 전체 가치가 떨어지고 있다"고 볼멘소리를 냈다. 현산 측이 기존 현수막을 잠시 철거한 시점에 시니어모임이 현산 반대를 촉구하는 현수막을 붙였다는 부연이다. 이에 반해 시니어모임이 원래부터 있었다고 주장하는 일부 조합원도 있었다. 롯데건설이 적힌 목걸이를 한 한 주민은 "여기 단지가 900가구가 넘어서 모르는 분들이 있다. 큰 모임은 아니다. 나이 든 엄마들이 만든 모임"이라며 "(시공사로) 현산을 미는 엄마도 있고 롯데를 미는 사람도 있는데, 사건 이후로 많이 돌아섰다. 사고가 나니까 현산이 무섭다면서 모였다"고 말했다. 그에게 어떤 시공사로 마음이 기울였느냐고 묻자 "기왕이면 안전한 데가 좋지 않냐"고 말했다. 조합원들은 현산 사고에 대해 우려를 표하면서도, 사고를 계기로 시공품질이 향상될 것이란 기대를 걸고 있었다. 조합원 남씨는 "사람이든 기업이든 양면적인 면이 있다. 좋게 말하면 좋고, 나쁘게 말하면 나쁘다. 이런 계기로 큰 기업이 하루아침에 신용을 잃은 건 사실이다. 하지만 이를 통해 하도급 관리·감독 등 성장할 수 기회를 만들어 잘 끌고 나가지 않을까 생각한다"고 말했다.재건축 시공품질 향상에 초점을 맞춰야 한다는 의견도 있었다. 입주민 고모(32)씨는 "20년 넘게 여기서 살았다. 여기는 내진 설계가 안 돼 있어 재건축이 시급한 단지"라며 "시공사 투표가 얼마 남지 않은 상황에서 조합원끼리 견제하는 등 감정적으로 격해져 있다. 현재는 감정에 호소하는 것보다 하도급 관리·감독 등 시공품질 향상에 초점을 맞추는 게 시급한 게 아닌가 싶다"고 강조했다.현대아파트는 오는 2월 5일 주택재건축 정비사업 시공사를 선정하는 조합 총회를 연다. 현재 입찰에 참여한 시공사는 롯데건설과 현산이다. 두 건설사 각각 200억원의 보증금을 내고 입찰에 참여했다. 현산 사고가 발생하기 전 단지 내에는 롯데건설과 현산의 사업 조건 현수막이 걸려있었다. 롯데건설은 △입찰 이후 물가상승에 따른 공사비 인상 없음 △분담금 걱정 없는 무상입주·환급 확정을 공약했다. 현산은 △이주 관련 자금조달 2조원(SPC 방식) △사업추진비 7천만원을 약속했다.마치 대통령 선거유세를 보는 것처럼 현수막 전쟁이 일어난 현대 아파트. 부동산 업계에서는 감정이 아닌 재건축 사업 제안서 등 본질을 짚는 게 중요하다고 진단한다. 관양동의 한 공인중개업소 관계자는 "여기는 재건축을 앞둔 단지다. 제안서, 설계도면 등 이런 것을 살펴보고 판단하는 것이 중요하다고 본다. 롯데건설 같은 경우는 소형 면적 위주로 11개 동을, 현산은 조금 크게 해서 9개 동으로 만들려고 한다"며 "사고가 발생해 조합원들이 흔들리고 있는 것은 알지만, 지금은 어느 한쪽 편만 들기보다는 방향성을 살펴봐야 한다고 본다"고 말했다.1985년에 준공, 올해로 입주 37년을 맞은 현대아파트는 기존 최고 14층, 12개 동, 904가구 규모로, 정비사업을 통해 지하 3층~지상 32층, 1천305가구로 거듭날 전망이다. 아파트 동수는 시공사 선정에 따라 변경될 가능성이 크다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr안양 동안구 관양동 현대아파트 단지 내부에 붙은 현수막. 대다수 입주민들은 있는지도 몰랐던 단체가 마치 전체의 입장인양 HDC현대산업개발 퇴출을 원하는 내용의 현수막을 붙였다고 주장하고 있다. 2021.1.18. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr안양 동안구 관양동 현대아파트 출입문 인근. 대다수 입주민들은 있는지도 몰랐던 단체가 마치 전체의 입장인양 HDC현대산업개발 퇴출을 원하는 내용의 현수막을 붙였다고 주장하고 있다. 2021.1.18. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.krHDC현대산업개발 광주 화정아이파크 붕괴 사건이 발생하기 전 관양동 현대아파트에 붙어있던 현수막. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2022-01-19 윤혜경
SK에코플랜트가 인천 주택재건축정비사업 사업지 2곳의 시공을 맡게 됐다. 효성동 뉴서울아파트와 숭의동 현대아파트다.17일 정비업계에 따르면 SK에코플랜트가 인천 뉴서울아파트, 숭의동 현대아파트 주택재건축정비사업을 수주했다. 두 사업지 합쳐 총 960가구이며, 도급액은 2천122억원 규모다.뉴서울아파트 재건축은 인천시 계양구 효성동 일대에 지하 3층~지상 26층, 6개 동, 601가구 규모의 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 도급액은 1천201억원이며, 2025년에 착공해 2028년 입주가 목표다. 현대아파트 재건축은 인천시 미추홀구 숭의동 일대에 지하 3층~지상 35층, 3개 동, 359가구를 짓는 사업이며 도급액은 921억원이다. 2024년에 착공, 2027년 입주 예정이다. 두 사업지는 입지가 우수해 미래가치가 높다고 평받는다. 뉴서울아파트는 인천1호선 작전역과 부평IC가 인근에 있고, 현대아파트는 1호선 제물포역과 도화IC가 가까워 주변지역 이동이 수월하다. 단지 인근에 학교도 다수 있어 교육여건이 우수하며, 일대에 도시개발사업과 정비사업이 진행 중에 있어 주거환경 개선 기대감이 높다.SK에코플랜트 관계자는 "앞으로도 다수의 도시정비사업 노하우를 바탕으로 올해 수주 영역을 적극 확대해 나갈 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr인천 뉴서울아파트·현대아파트 재건축 조감도. /SK에코플랜트 제공
2022-01-17 윤혜경
안양시 만안구 진흥아파트 재건축정비사업 단지의 일반분양이 결국 내년으로 미뤄질 전망이다. 조합원들이 이주한 지 2년여가 지났지만, 아직 터파기 등 본격적인 착공 절차에 돌입하지 못했기 때문이다. 12일 정비 업계와 진흥아파트 재건축정비사업조합(이하 조합)에 따르면, 조합은 이달 중 착공에 돌입하고 올해 말에서 내년 초 조합원 동·호수 추첨 절차를 진행할 예정이다. 일반분양은 2022년 1~2월쯤 예상하고 있다. 당초 착공 및 일반분양 목표가 지난 8월이었던 점을 고려하면 6개월 가량 늦어지는 셈이다.이날 오후 찾은 진흥아파트 재건축 정비사업이 진행 중인 안양시 만안구 안양1동 97-3번지 일원. 이곳 현장은 철거가 이미 끝나 옛 진흥아파트의 모습은 사라지고 없었다. 다만, 터파기 등 본격적인 착공에 들어가진 않은 모습이었다.1983년에 준공된 진흥아파트는 최고 12층, 33개 동, 1천940가구 규모의 대단지 아파트였다. 건폐율과 용적률은 각각 43%, 233%였다. 전용면적은 43·51·54·58·65·66·70·79·84·110㎡로 구성됐었다. 조합은 해당 단지를 허물고 지하 2층~지상 최고 37층, 21개 동, 2천723가구 규모의 공동주택 및 부대복리시설을 조성한다. 용적률은 269.9%로 상향되고, 건폐율은 14.77%로 줄어든다. 다양했던 면적은 5개로 축소된다. 전용 41·59·74·84·99㎡로 이뤄진다. 면적별 가구 수는 △41㎡ 396가구 △59㎡A 623가구 △59㎡B 522가구 △74㎡ 336가구 △84㎡ 810가구 △99㎡ 36가구다. 이중 일반에 나오는 물량은 692가구다. 59㎡와 99㎡는 조합원 물량으로만 배정된다. 일반분양 물량은 면적별로는 △41㎡ 276가구 △59㎡B 201가구 △74㎡ 34가구 △84㎡ 181가구다. 이러한 세부적인 밑그림은 지난 2019년 6월 관리처분계획인가 고시를 통해 공개됐다. 2007년 추진위원회가 구성된 해당 조합은 2009년 정비구역지정과 2011년 조합설립인가를 받고 2016년 사업시행인가를 받아냈다. 이후 2019년에 관리처분인가를 완료하고 2020년 6월 이주를 마쳤다. 같은 해 9월 말부터는 철거작업에 돌입했다.조합원 이주가 끝난후 상당 시간이 지났지만, 아직 사업 현장은 본격적인 착공 절차에 돌입하지 못했다. 조합원 재분양 및 관리처분변경 총회 등의 이유로 일정이 늦어졌다는 것이 조합 측 설명이다. 그러나 조합원들은 세부적인 진행사항 등 조합에서 나서서 알려주는 것이 없다며 볼멘소리를 낸다. 조합원 A(48)씨는 "올해 12월이면 이주한 지 2년이 된다. 전세계약도 곧 만료돼 새로운 곳으로 이사 가야 한다. 집값이 하도 올라 보증금도 올랐다. 마이너스통장을 개설해 보증금을 충당하는 실정인데, 언제 착공하는지를 모르겠다"고 답답해했다. 그러면서 "일반분양도 소문만 무성하다. 12월이라는 사람도 있고 내년이라는 사람도 있다. 조합원인데 정확한 일정을 모르는 이유가 뭐겠나"라고 한탄했다. 조합의 행정에 답답함을 표하는 이는 A씨뿐만이 아니었다. A씨가 보여준 진흥아파트 조합 홈페이지에는 "조합에서 생각하는 착공의 의미와 조합원들이 생각하는 착공의 의미가 다른 것은 아니죠?", "여기가 학교입니까? 열심히 하면 지켜봐 줘야 하는 건가요?" 등 볼멘소리가 가득했다. 늦어지는 정비사업 일정에 조합원들의 원성이 높지만 조합 측은 이와 관련해 별다른 입장이 없는 모습이다. 조합 관계자는 "따로 드릴 말씀이 없다"고 선을 그었다. 향후 일정을 묻자 해당 조합 관계자는 "착공은 이달, 조합원 동·호수 추첨은 금년 말에서 내년 초를 예상하고 있다. 일반분양은 내년 1~2월을 예상하고 있다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr안양시 만안구 진흥아파트 재건축정비사업 현장. 2021.11.12. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr철거 전 진흥아파트 모습. /비즈엠DB안양 만안구 진흥아파트 주택재건축정비사업 공사 현장. 2021.11.12. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-11-15 윤혜경
최근 조합원 분양신청률이 99%에 달하며 성공적으로 분양 일정을 마친 수원 영통2구역 주택재건축정비사업(이하 영통2구역) 현장이 현수막으로 도배됐다. 아직 이주가 이뤄지지 않아 조합원과 임차인이 거주 중인 아파트 단지에는 영통2구역 주택재건축정비사업조합(조합), 올바른 재건축 협의회(올재협), 빠른재건축 모임이 내건 현수막이 곳곳에 걸려있다. 현수막 문구를 살펴보면 크게 두 가지 구도로 나뉜다. "영통2구역 조합장은 불법으로 조합장직을 연임 중이며, 조합원들에게 부당하게 분담금을 넘겼으니 해임해야 한다"와 "비대위 묻지마 소송에 113-6구역(권선6구역)처럼 2년간 표류할 수 없다"라는 주장이다. 전자는 올재협이, 후자는 조합과 빠른재건축 모임의 현수막이다. 정비사업은 '시간이 돈'이다. 사업이 지체될수록 비용은 늘어난다. 조합과 조합원 공동의 목표인 '재건축'을 향해 빠르게 진행해도 모자란 상황에서 내홍이 발생한 이유는 무엇일까. 이를 알기 위해서는 올재협이 주장하는 조합장 불법 연임사건부터 파악해 볼 필요가 있다. 시간을 2020년 9월로 거슬러 올라가 보자.4일 조합과 올재협에 따르면 조합은 작년 9월 임시총회에서 영통2구역 이상조 조합장 및 임원들의 연임 안건을 상정하고 조합원 2천400여명에게 가결 및 부 가결 의견을 받았다. 당시 이상조 조합장의 임기는 2020년 10월 12일까지로, 임기가 끝나기 전 총회를 열었다. 정비사업조합의 정관 및 선거관리규정을 보면 조합은 임원이 연임할 경우 별도의 선출 절차를 거치지 않고 총회에 기존 임원 연임 안건을 상정할 수 있다. 이에 따라 조합도 총회를 통해 이 조합장의 연임 안건을 내놓고, 조합원들의 투표를 받았다. 조합원 투표는 2가지 방식으로 진행됐다. 직접 투표, 홍보요원을 동원한 서면 진행이다. 여기까지는 조합과 올재협의 주장이 같다. 해당 투표 결과, 조합원 80% 이상이 조합 임원의 연임을 찬성했다.그러나 올재협은 투표 진행 절차에 문제가 있다고 주장한다. 조합원들의 의견이 적힌 서면을 홍보요원들이 가가호호 방문해 직접 받은 것은 문제라는 것. 따라서 가가호호 방문이 아니라 우편으로 접수했어야 맞으며, 그렇지 않았기 때문에 이 조합장의 연임은 사실상 부결이라는 게 올재협 측 견해다.결국, 올재협 측은 작년 12월 1일 수원지방법원에 임시총회를 통한 현 조합 집행부의 연임을 요청하는 '총회결의무효확인 소(사건번호 수원지방법원 2020가합32353)'를 제기했다. 그리고 지난달 6일 수원지법 제13민사부는 원고의 손을 들어줬고, 이 조합장과 임원들의 연임은 무효가 됐다. 하지만 이 조합장과 임원들은 지금도 조합의 사령탑 역할을 하고 있다. 조합 정관 제15조 5항 '임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다'는 항목이 그들이 조합을 이끌고 갈 수 있는 근거다. 작년 9월 조합장 연임 안건 이후 현재까지 임원 선출 등 새 임원을 뽑는 총회가 이뤄지지 않았기에 이 조합장과 임원들의 후임은 없다. 이와 관련해 올재협이 이 조합장 및 임원의 직무정지 가처분, 직무대행자 파견 등의 소를 제기했으나, 심리불속행 기각될 가능성이 큰 것으로 전해진다. 올재협은 조합의 1심 패소를 발판 삼아 조합의 불투명성과 부정을 지적하며 집행부를 교체, 바로잡아야 한다고 주장한다. 장석우 올재협 위원장은 "1심에서 패소했는데 조합장 자리를 지키고 있다"며 "잘못된 것은 바로잡아야 한다. 현 집행부는 부정을 저지르고 있다. 집행부를 교체해야 조합을 바로잡을 수 있다"고 말했다. 반면 조합 측은 항소할 예정이며, 정관에 따라 지금 임원들이 조합을 운영하는 것은 전혀 문제가 되지 않는다는 입장이다. 더불어 조합장 재선출, 임기를 이어간다는 방침이다. 이 조합장은 "재판부마다 시각이 다르다. 하급심에서 연임총회가 무효라는 판결을 받았을 뿐인데 '범법자 프레임'을 씌우고 있다. 즉시 항소를 준비 중"이라며 "조합원 80% 이상이 연임에 찬성해주셨던 만큼 오는 12월 18일 총회 준비에 만전을 다할 것이며, 내년 8월 이주할 것이란 목표가 흔들리지 않게 총력을 기하겠다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr수원 영통2구역 주택재건축정비사업 현장에 걸린 현수막. 2021.11.4. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr수원 영통2구역 주택재건축정비사업 현장에 걸린 현수막. 2021.11.4. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr수원 영통2구역 주택재건축정비사업 현장에 걸린 현수막. 2021.11.4. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr수원시 영통구 인계로 165 일원 매탄주공 4,5단지 아파트를 재건축하는 영통2구역 사업지구 모습/경인일보
2021-11-04 윤혜경
부천시 심곡본동 803번지 일대 대진빌라가 최고 15층, 172가구 규모의 브랜드 아파트로 거듭난다.17일 정비 업계에 따르면 부천 대진빌라 소규모 재건축사업 시공사로 금호건설이 최종 선정됐다.공사비 약316억원이 투입될 해당 사업은 부천시 심곡본동 803번지 일대 7천465.5㎡에 지하 1층~지상 15층, 3개 동, 172가구를 짓는 사업이다. 용적률은 199.93%이며, 면적은 중소형으로 구성된다.이른바 '미니 재건축'으로도 불리는 소규모 정비사업은 기존 대규모 재개발사업이나 재건축사업에 비해 행정절차 및 사업구조가 단순해 평균 3~4년이면 사업 완료가 가능하다.소규모 재건축을 통해 아파트로 거듭날 해당 단지는 준공과 동시에 기존 생활 인프라를 그대로 이용할 수 있다.구도심에 위치한 해당 단지는 부천 도원초등학교, 부천남중학교, 도원고등학교 등 초중고가 인접해 교육환경이 우수하다는 평이다.생활 여건도 수준급이다. 단지와 인접한 부천역사쇼핑몰에는 이마트, 교보문고, 민원센터 등 다양한 문화 편의시설이 있다.단지 주변에는 송내근린공원과 부천둘레길이 있어 풍부한 녹지 환경을 누릴 수 있고, 외곽순환고속도로와 경인로를 이용하면 서울과 수도권으로 쉽게 오갈 수 있다.금호건설 관계자는 "금호건설의 첫 소규모 재건축 사업이지만, 그동안 축적된 기술력을 바탕으로 최고의 명품 아파트를 지어 공급할 계획"이라며 "이번 경험을 토대로 향후 서울 및 수도권 소규모 정비사업에 적극 참여할 예정"이라고 밝혔다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr부천 대진빌라 소규모 재건축사업 조감도. /금호건설 제공
2021-05-17 윤혜경
준공된 지 15년 이상 된 경기도 아파트들이 속속 리모델링을 추진하면서 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다. 리모델링 바람이 불고 있는 것은 재건축 대비 규제가 덜한 데다 사업기간이 짧아서다. 리모델링이 끝나면 집값 상승효과를 누릴 수 있다는 점도 주효하게 작용하고 있다.국토교통부 소관 비영리법인인 한국리모델링협회에 따르면 올해 4월 기준 수도권에서 리모델링을 추진하는 아파트 단지는 총 62곳에 달한다. 이중 경기도에서 리모델링 추진 중인 아파트가 24곳(38.7%)을 차지한다. 이들 단지는 조합설립이 완료된 단지로, 추진위원회를 설립하고 사업을 추진 중인 단지를 더할 경우에는 이보다 훨씬 많을 것으로 협회는 추산하고 있다. 리모델링 사업계획을 승인받은 사례도 있다. 1기 신도시인 성남 분당 정자동 '한솔마을5단지'가 대표적인 사례다. 해당 단지는 지난 2월 22일 성남시로부터 사업계획을 승인받았다. 탄생한 지 30년이 넘은 1기 신도시에서는 곳곳에서 리모델링이 추진 중인데, 사업계획 승인을 받은 곳은 한솔마을5단지가 최초다. 1기신도시를 비롯해 경기도 내 준공 15년이 넘은 아파트 단지들이 노후화된 아파트의 성능을 개선하기 위해서 리모델링 사업을 추진하고 있지만, 리모델링을 생소하게 느끼는 이들도 있다. 혹자는 "집의 인테리어를 바꾸는 게 리모델링 아니냐"라고 하고, 혹자는 "집을 넓히는 거 아니냐"라고도 한다. 곳곳에서 리모델링 사업을 추진 중이지만, 아직 이렇다 할 성공 사례가 없어 생소한 것도 사실이다. 한국리모델링협회 정책법규위원장이자 한솔마을5단지 설계를 한 이동훈 건축가를 만나 리모델링의 개념부터 리모델링 사업 절차, 이주 및 착공 시 금융적인 부분까지 리모델링의 'AtoZ'를 들어봤다.#비즈엠 독자를 위해 자기소개 부탁드린다. 무한종합건축사무소 대표 이동훈이다. 현재 한국리모델링협회에서 리모델링 관련 법령 등을 종합 검토하고 건의하는 정책법규위원장을 맡고 있다.#리모델링의 정의는?포괄적으로 보면 '인테리어'도 리모델링의 범위에 포함되지만, 현재 주민들이 관심 있어 하고 곳곳에서 진행되는 리모델링은 주택법에 명시된 '대수선'과 '증축 행위'다. 쉽게 말하면 수선은 구조물의 해체나 건축 보강, 증설 등 구조를 손대는 행위를, 증축은 면적을 키우거나 층수를 높이는 것이다. 아파트는 철근콘크리트 구조로 돼 있는데, 학술적으로 콘크리트의 수명을 100년 정도로 보고 있다. 리모델링은 쓸만한 구조물은 100년까지 쓰자는 취지에서 시작했다. 골조는 그대로 남기되, 마감재나 설비 등 수명이 다한 부분은 싹 거둬내고 증축을 통해 면적 조정을 하고 기능 확보를 하면서 새로운 마감재, 새로운 설비를 세팅하는 작업이라고 보면 된다. 현행 주택법상 전용면적 85㎡ 미만이면 전용면적의 40%까지, 85㎡ 이상은 30%까지 늘일 수 있다. 가구 수는 기존 가구의 15%까지 늘릴 수 있다.#'재건축' 아닌 '리모델링' 바람이 부는 이유성능개선에 대한 욕구가 크기 때문이다. 건축물은 20~30년이 지나면 표면적으로 노후화가 일어나는데 예전에는 쓸 수 있는 구조물까지 헐어버리는 재건축을 했다. 재건축도 아파트 성능개선의 좋은 방법의 하나지만, 쓸 수 있는 것들은 조기에 철거하는 것은 국가적인 낭비다. 환경적인 문제도 있고. 쓸 수 있는 것은 쓰자는 인식이 넓게 퍼지면서 리모델링이 주목받고 있다.특히 재건축은 안전진단 등급 D(조건부 재건축), E(재건축)를 받아야 추진할 수 있는데, 준공된 지 40년이 지나도 등급을 받는 것이 현실적으로 어렵다. 콘크리트의 수명이 100년이다 보니, 구조물에 대한 비중을 많이 두는 특성상 안전진단에서 통과되기 어려운 것이다. 이런 이유로 소유주들 사이에서 '재건축을 기다리며 불편한 아파트에서 사는 것은 시간 낭비'라는 인식이 커지게 됐고, 재건축보다는 부족할 수 있지만 당장 성능개선을 할 수 있는 리모델링을 선택하게 된 것으로 보인다. 리모델링은 가장 빠른 시간 내에 주거성능을 향상할 수 있는 가장 좋은 방법이다.#리모델링을 추진하려면? 리모델링은 준공된 지 15년이 지나면 추진할 수 있다. 리모델링을 하려면 반드시 한국건설기술연구원이나 국토관리원으로부터 안전진단을 받아야 한다. 리모델링은 구조물을 재사용하는 것이기 때문에, 구조물이 튼튼하다는 것을 증명해야 하기 때문이다. 안전진단 결과에 따라 A·B 등급이 나오면 수직증축을, C등급은 증축리모델링을 추진할 수 있다. D나 E등급을 받으면 증축 리모델링은 할 수 없고 재건축을 해야 한다. 리모델링 안전진단은 구조물만 가지고 판단을 하지만 재건축은 마감재, 경제성 등 종합적으로 진단하는 것이기에 내용은 차이가 있다.#리모델링 절차는?초기에는 행정절자가 단순했지만, 현재는 일반분양, 수직증축 등으로 행정이 복잡해졌다. 우선 리모델링을 하려면 최소 3분의 2 이상 동의를 받아야 조합설립을 할 수 있다. 조합설립을 하는 게 리모델링의 출발점으로, 3분의 2 동의가 쉽지 않아 애로사항이 많다.증축리모델링은 조합설립→안전진단→건축심의→도시계획심의→사업계획승인 등의 순으로 진행된다. 리모델링은 건축심의가 중요하다. 리모델링의 규모를 결정하는 것이 바로 건축심의라서다. 수평증축만 할 경우에는 허가권자에게 제출해 심의를 받으면 되지만, 수직증축은 심의단계에서 안전성 검토를 해야 한다. 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원으로부터 수직증축을 하더라도 안전에 큰 문제가 없다는 검증이 끝나면 건축심의를 열고 진행한다.수직·수평 리모델링 모두 건축심의가 끝나면 도시계획심의, 경관심의 등 관련 심의 5~6개를 진행하는데, 해당 절차가 끝난 후에 리모델링 허가를 접수한다. 이때 가구 수가 30가구 이상 늘어나면 사업계획승인까지 같이 받는다. 이때 수직증축은 안전진단을 다시 한 번 더 거친다.허가가 떨어지면 굴토심의, 구조심의 등의 절차를 거친 뒤 이주 및 착공에 돌입한다. #증축시 면적은 얼마나 늘어나나. 전용면적 85㎡ 미만은 전용면적의 40%까지, 85㎡ 이상은 전용면적의 30%까지 늘어날 수 있다. 면적이 혼합된 단지의 경우 기존 면적에 늘어날 수 있는 최대 비율을 곱해 합한다. 이것을 총량이라고 하는데, 총량을 배분하는 것은 주민들의 자유다. 전용면적 84㎡를 예로 들면, 40%를 모두 일반분양으로 사용할 수 있고, 40% 모두를 자신의 집 늘이는 데 사용할 수 있다. 지금 진행하는 단지들을 보면 총량의 20%는 집의 면적을 키우는 데 쓰고 나머지 20%는 일반분양하는데 사용한다. #면적에 따라 분쟁이 있을 것 같은데. 전용 85㎡ 미만과 전용 85㎡ 이상이 섞여있는 단지일 경우 소유주 전체가 면적의 절반을 집의 면적을 키우는 데 사용하고 나머지 절반을 일반분양으로 내놓는다고 하면 비례가 맞아서 계산이 간단한데, 집을 늘이고 싶다는 욕구는 보통 면적이 작은 평형에서 많다. 가령 85㎡ 미만들이 40% 중 30%는 집을 늘이고 10%만 일반분양에 쓰고, 85㎡ 이상은 30% 중 10%만 집 확장에 쓰고 20%를 일반분양에 사용할 경우 계산에 차이가 발생한다. 수익에 대한 배분은 일반분양에 대한 기여가 커야 수익을 많이 가는 구조다. 그렇다 보니 집을 넓히고 싶은 소형 면적이 분담금 총액을 많이 내는 역전현상이 나타나기도 한다. #소형 면적도 '3~4베이'가 될 수 있나.리모델링이 많은 장점을 가지고 있지만 두 가지 약점이 있다. 칸막이(베이) 변경이 까다롭고 층고가 낮아질 수 있다는 점이다.리모델링 아파트의 대부분은 벽식아파트인데, 벽식은 칸막이 변경이 까다롭다. 일부 조정이 가능하지만 평면은 현재 신축 아파트에 비해 자유롭지 못하다. 결론만 말하자면 베이를 증가할 수는 있다. 2베이 3가구를 3베이 2가구로 바꾸는 방법이다. 없어진 가구는 여유공간에 다시 만들면 된다. 대신 동의 규모가 길지 않고 측면에 공간이 있는 경우에만 가능하다.층고도 낮아질 가능성이 있다. 과거에 지은 아파트들의 층고는 2.6m가 대부분으로 높지 않은 편이다. 예전에는 15층 이하 아파트일 경우, 스프링클러 설치가 의무가 아니었으나 지금은 모두 설치를 해야 한다. 리모델링은 골조를 유지하는 것이기 때문에 기존 천장에 스프링클러를 설치, 일부 구간은 층고가 낮아진다. 배관이 지나가는 자리를 만들어야 하다 보니 체감하는 층고는 더욱 낮게 느껴질 수 있다.#리모델링도 재건축처럼 이주비가 나오나.일반적으로 이주비는 소유한 집을 담보로 대출을 받는 것이다. 최근 수도권이 규제지역으로 묶이면서 LTV가 40%인 경우가 많다. 이 한도로 전셋집을 구하기가 쉽지 않은 게 현실이다. 그래서 시공사들은 일부 이주비를 LTV 20% 한도 내에서 지원해주기도 한다.문제는 집을 담보로 이미 대출을 받은 사람들이다. 그런 분들에겐 이사가 참 난감한 문제다. 그래서 조합과 시공사가 금융사에 협의해 일종의 TF형태로 돈을 빌려와 한도가 초과된 분들에게 별도로 이주비를 빌려준다. 대신 이자율은 1금융권보다 높다.#분담금은 어떻게 책정되나. 내 집의 면적을 얼마나 키우는지에 따라 다르다. 보통 이렇게 계산하면 된다. 리모델링 후 30평이 된다고 하면, 주차장이나 커뮤니티 시설 등을 포함한 전체 계약면적은 50평 정도가 된다. 공사비가 5평당 500만원이라고 가정하면 공사비는 총 2억5천만원이 된다. 여기에 인허가 설계비 등 사업비까지 포함하면 약 3억원의 비용이 발생한다.그러나 이 돈을 전부 분담하는 것은 아니다. '일반분양 수입'이 있기 때문이다. 정부가 일반분양 15% 허용할 때 검토한 시뮬레이션 결과를 보면 분담금이 30%가량 절감된다. 통계에 따른다면 3억원의 비용이 발생했더라도 일반분양 수입이 들어온다면 2억원만 내면 되는 셈이다. 최근에는 집값이 많이 올라서 삭감률이 조금씩 높아지는 상황이다.#당장 분담금을 부담할 여력이 없다면?'돈이 없는데 리모델링을 어떻게 하냐'라는 분들이 있는데, 금융프로그램을 잘 이용하면 해결 가능한 문제다. 5억원 짜리 주택을 리모델링으로 1억5천만원을 투자했다고 가정해보자. 리모델링을 했으니 당연히 집의 가치는 상승해 집값이 8~9억원이 된다. 원가가 6억5천만원인데, 리모델링 후에는 8~9억원이 되는 것이다. 이때는 은행에서 옛날 5억원이 아닌 9억원의 가치로 돈을 빌릴 수 있다. 입주할 때는 준공된 아파트를 역으로 담보 잡아 대출을 하면 그간의 분담금을 부담할 수 있다. 결국은 금융프로그램을 잘 이용하면 지금 당장 돈이 없어도 끌고 갈 수 있다. 물론 돈이 있는 분들은 입주시에 분담금이 얼마가 나왔든 간에 갚으면 되고, 그렇지 않은 분들은 금융을 잘 이용해 다시 집을 근저당으로 해서 빌리면 된다.#리모델링 아파트 매수 시 체크해야 할 포인트조합이 설립돼 있더라도 사업 실현 여부에 대해서는 변수가 많다. 분당 한솔마을5단지도 2009년에 조합이 설립됐는데, 사업계획승인까지는 14년이 걸렸다. 한솔마을5단지처럼 허가가 나면 언제 아파트에 재입주 할 수 있는지 확인할 수 있지만, 그게 아니라면 예상치 못한 변수로 장기전이 될 수 있다. 조합 내부에 대한 사항을 보고, 일정상의 큰 문제가 없는지 구체적으로 확인할 필요가 있다. 사업계획승인까지 받은 아파트는 가격이나 미래에 대한 가치 정도만 판단하면 된다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr1기 신도시 최초로 리모델링 사업승인을 받은 성남 분당구 정자동 한솔마을5단지. /경인일보DB이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장. 2021.04,22. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr리모델링을 추진 중인 수원시 영통구 매탄동 '동남아파트' 전경. 2021.04.08. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장. 2021.04,22. /박소연기자parksy@biz-m.kr리모델링 추진 중인 수원시 영통구 벽적골두산·우성·한신아파트. 2021.04.06. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-04-23 윤혜경
국민권익위원회가 수원 영통2구역 주택재건축정비사업에 대해 경기도 환경영향평가 대상사업에서 제외하라는 의견을 냈다. 지난 12일 국민권익위 제3소위원회는 영통2구역 재건축정비사업조합이 수원시장을 상대로 낸 경기도 환경영향평가조례 적용 제외 민원에 대해 "피신청인에게 영통2구역 주택정비사업을 '경기도 환경영향평가 조례' 제3조에서 정한 환경영향평가 대상사업에서 제외하라"고 의견을 표명했다.권익위는 "정비계획이 수립되고 정비구역이 지정된 2015년 12월 16일 당시 환경영향평가 대상사업이 아니었고, 2016년 11월 30일 '환경영향평가 법 시행령'이 개정됐음에도 부칙 제10조에 따라 소규모 환경영향평가 대상사업도 되지 않았다"면서 "경기도 조례 시행일 이후 사업시행계획인가를 신청했다는 이유로 환경영향평가의 대상이 되는 불합리한 결과가 발생했다"고 판단했다.권익위는 경기도 환경영향평가조례가 부칙에서 적용례만 규정하고 경과규정을 두지 않아 이런 피해가 발생했다고 봤다. 보통 법에서도 개정하고 시행일이 도래했을 때, 해당 행위 의무자의 신뢰를 보호하기 위해 관련 법에서 일반적 적용례 외에 경과규정을 두고 있다.권익위는 △환경부가 법적 안정성의 확보 및 기득권 보호를 위한 경과규정 마련이 필요하다는 의견을 낸 점 △경기도 의회가 경기도 환경영향평가 조례 적용 범위를 완화하기 위해 개정안을 가결해 경기도지사에게 이송한 점 △2020년 1월 1일 이전 사업시행계획인가를 받은 재건축정비사업은 환경평가를 받지 않아도 되어 평등에 반하는 점 등을 이유로 설명했다. 권익위는 "조례의 제정으로 환경영향평가를 받게 되고, 그 결과에 따라 2015년에 수립된 정비계획을 변경해야 한다면 정비사업 진행에 큰 혼란이 초래되는 것은 명백하다"며 "6년 이상 여러 단계를 거쳐 건축계획을 완료하고 사업시행인가를 신청한 상태인데, 현시점에서 환경영향평가를 받고 그 결과에 따라 정비계획변경 등의 절차를 다시 거치도록 하는 것은 지나치게 가혹해 보인다"고 말했다.그러면서 "조례 제정 이전에 해당 사업장이 환경영향평가법령에 따른 환경영향평가를 받지 않아도 됐던 이유는 재건축 사업을 진행하기 위해서는 경관심의, 교통영향평가, 건축심의 등 환경적 요소를 반영해 평가할 수 있는 수단이 있기 때문으로 보인다"며 "환경적 요소를 이미 심의한 상태에서 조례에 따른 환경영향평가를 받도록 하는 것은 이중의 부담을 주는 것으로 보이는 점을 종합할 때, 해당 사업지는 환경영향평가 대상 사업에서 제외하는 것이 타당하다"고 판단했다.현재 영통2구역은 지난해 1월 1일 시행된 '경기도 환경영향평가 조례'로 인해 사업이 1년 넘게 지연되고 있다. 경기도 조례에 따라 환경부 환경영향평가 대상에서 제외돼 이미 재건축 절차를 밟고 있는 단지여도 환경영향평가를 받아야 했기 때문이다.이에 영통2구역 재건축조합은 하위법이 상위법을 위배한다며 거세게 반발했고, 지난 2월 23일 경기도의회 본회의에서 해당 조례 시행일 이전에 건축심의 절차를 이행한 사업에 한해 환경영향평가 대상에서 제외한다는 내용이 담긴 '경기도 환경영향평가 조례 일부 개정 조례안'이 통과됐다.멈춰있던 재건축 사업에 활기가 도는 것도 잠시, 경기도가 지난달 16일 경기도 환경영향평가 조례 일부 개정 조례안'이 공익을 현저하게 침해한다며 개정 조례안의 재의를 요구하면서 사업 진행에 또다시 차질이 생겼다.이러한 상황에서 권익위가 경기도 환경영향평가 대상에서 제외하라고 표명한 것이다. 이와 관련해 조합 측은 수원시와 협의를 진행할 예정이다. 이상조 영통2구역 조합장은 "처음부터 시행령 개정 시에 경과규정으로 제외돼 대상이 아니란 환경부 의견을 근거로 진행했어도 무방했을 텐데 이런저런 이유로 여기까지 온 것 자체가 문제"라며 "환경부나 행안부, 권익위까지 똑같은 의견들을 주고 있다. 똑같은 내용을 보고도 해석을 달리하니 많이 안타깝고 속상하다"고 말했다.이어 이 조합장은 "일단 승인권자의 판단이 중요하므로 수원시의 의견을 듣고 서로 협의를 할 예정"이라며 "시장님의 올바른 판단을 기다려봐야 할 듯하다. 현명한 판단으로 빨리 정리되길 희망한다"고 덧붙였다.하지만 경기도는 해당 건이 이미 법제처의 판결을 받은 사안이며, 권익위는 법제처 판단을 뒤집을 수 있는 기관이 아니라는 점을 강조했다.경기도 관계자는 "조합이 법제처에도 의뢰를 했으나, 법제처에서는 조합의 의견을 기각했다. 권익위는 법령을 해석하는 기관이 아니며, 법제처의 판결을 뒤집을 수 있는 기관도 아니다"라고 밝혔다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr매탄주공4·5단지 전경. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr매탄주공5단지. /박소연기자parksy@biz-m.kr영통2구역 조감도./영통2구역 주택재건축정비사업조합 제공
2021-04-13 윤혜경
1997~1998년에 준공돼 '반오십'이 된 수인분당선 망포역 일대 벽적골 두산·우성·한신 아파트값이 심상치 않다. 3개월여 만에 적게는 5천여만원에서 많게는 1억4천만원까지 올랐다.오래된 아파트 집값이 이처럼 들썩이는 이유는 무엇일까. 그 배경에는 '리모델링'이 있었다. 준공 후 15년이 지나면 추진할 수 있는 리모델링 사업은 아파트의 기본적인 골조는 남겨두는 대신 앞뒤로 면적을 키우거나 층수를 높여 주택 수를 늘린다. 재건축·재개발처럼 집의 가치를 높인다는 점에선 궤를 같이하는 셈이다.6일 부동산 업계에 따르면 수원시 영통구에 소재한 벽적골 두산8단지 아파트(1997년 준공)와 벽적골 한신아파트(1997년 준공), 우성8단지(1998년 준공) 아파트가 리모델링을 추진 중이다. 지난 3월 말 희림종합건축사무소와 리모델링 설계용역을 맺은 뒤 현재 주민을 대상으로 설문조사를 진행하고 있다.황교민 희림종합건축사무소 소장은 "계약 후 착수에 들어갔다. 소유주분들께 확장 등 리모델링을 어떻게 진행할 것인지에 대한 설문을 진행하고 있다"고 말했다.두산·우성·한신아파트 리모델링 추진위원회도 리모델링주택조합설립을 위해 박차를 가하고 있다. 김도경 추진위원장은 "지난해 12월에 2기 추진위가 설립된 후 지난 3월 설계정비업체와 계약을 했다"며 "동의 66.7%를 받아 조합설립을 추진 중"이라고 설명했다.현재 두산·우성·한신아파트는 최고 20층·18개 동·1천842가구로, 수평 및 별동증축 리모델링을 통해 최고 20층, 18개 동(별동 증축), 1천950가구 규모로 거듭난다. 가구 수 및 기타사항은 변동될 수 있으나 100여 가구가 일반에 분양될 것으로 보인다고 황 소장은 설명했다.재건축·재개발 추진 시 집값이 상승하는 것처럼 리모델링 기대감이 감도는 해당 단지들도 집값이 상승하는 모습이다.국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 벽적골 우성 전용 59.84㎡는 올해 1월 4억5천500만~4억9천만원에 거래되다 3월들어 5억~5억7천500만원에 매매가 이뤄졌다. 좀 더 세밀한 비교를 위해 동일면적 동일층 거래를 살펴봐도, 전용 59.84㎡ 5층이 지난해 12월 4억5천500만원에 거래되다 지난 3월에는 5억원에 거래됐다. 매매가가 4천500만원 뛴 셈이다.벽적골 두산의 가장 최근 거래는 지난 2월 18일로 전용 59.84㎡ 1층이 4억9천만원에 팔렸다. 동일면적 동일층의 마지막 거래는 지난해 11월 3억5천만원이다. 집값이 3개월 만에 1억4천만원 올랐다. 벽적골 한신 전용 59.73㎡는 지난 2월 4억9천500만원(4층)에 매매됐다. 해당 면적과 동일층이 지난해 12월 4억1천700만원에 거래된 점을 고려하면 7천800만원 비싸졌다.지역 부동산들은 지난해 말부터 최근까지 꾸준하게 매수 문의가 있었으며, 현재는 가격이 올라 관망세에 돌입했다고 진단한다. 이날 기준 네이버 부동산에는 두산·우성·한신아파트 59㎡ 매물이 최고 6억3천500만원에 나와 있다.기승일 한국공인중개사협회 수원시 영통구지회장은 "지금 현재 영통구의 20년 이상 된 아파트 4분의 3은 리모델링을 추진하고 있다"며 "두산·우성·한신이 1997년에 입주하고 롯데캐슬9단지 아파트가 2002년에 입주했다. 5년 정도 입주가 늦다. 불과 2년 전만 해도 두산·우성·한신 24평보다 롯데아파트가 5천만원 비쌌는데, 여기가 리모델링 호재를 안고 가니까 역전이 됐다"고 설명했다.이어 기 지회장은 "매수하려는 분들은 올해 6월 1일부터 양도세 중과 등으로 급매물이 나올 거라고 보시는데, 실제 급매물은 없다. 이미 팔 사람은 팔고, 증여할 사람은 증여했다"며 "저가 매물을 기다리는 수요가 있는데, 현재는 가격 상승을 억제할 만한 장치가 없다"고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr리모델링 추진 중인 수원시 영통구 벽적골두산·우성·한신아파트.2021.3.6. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr두산·우성·한신아파트에 붙어있는 현수막. 2021.3.6. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr수원시 영통구 벽적골 두산아파트 전경.2021.3.6. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-04-06 윤혜경
4개월 만에 집값이 '억(億)' 단위로 급등하며 최근 수원 부동산 시장에서 뜨거운 관심을 받는 지역이 있다. 이른바 '팔달3구역'으로 불리는 수원 팔달 115-3구역 일대가 바로 그곳이다. 팔달3구역은 수원시 팔달구 고등동 94-1번지 일원 6만4천233㎡에 최고 15층, 20개 동, 1천171가구 규모의 아파트를 짓는 재개발 사업이다. 이 중 500가구 가량이 일반에 분양될 것으로 예상된다.팔달3구역은 지난해 말부터 부동산 시장에서 입지가 크게 달라졌다고 해도 과언이 아니다. 작년 11월 이전에는 '누가 저기를 사냐'는 분위기가 만연했다면 지금은 '내가 사고 싶다'로 확 바뀌었다. 이 같은 열기를 증명하듯 팔달3구역 인근 부동산들은 집을 파는 일을 제쳐두고, 팔 집을 확보하기 위한 팔달3구역 매물 확보에 경쟁적으로 나서는 모습이다.이처럼 최근 팔달3구역의 분위기가 반전된 이유는 팔달3구역 주택재개발정비조합(이하 조합)이 수원시장을 상대로 낸 '정비구역 해제처분 등 취소' 항소심에서 1심 판결을 뒤집는 결과가 나와서다. 지난해 11월 11일 수원고등법원 제2행정부는 "정비구역지정 해제 처분과 조합설립인가 취소 처분을 취소하라"고 판결했다. 그러나 수원시는 지난 1월 1일 2심 판결에 불복해 상고했고, 조합측은 국내 최대 로펌인 김앤장을 법률대리인으로 선임하고 대응에 나섰다. 조합은 대법원이 상고 이유에 관한 주장을 선행 심리해 법이 규정한 특정한 사유를 포함하지 않으면 본안심리를 하지 않는 '심리불속행' 기각을 염두에 두고 있다. 최종심 결과에 기대를 걸고 있는 것이다. 오경만 팔달3구역 주택재개발정비사업조합장은 "1심은 패소했지만 2심에서 승소했다"며 "2심까지 3년이 걸렸다. 3년간 허송세월을 보냈다"고 한탄했다. 그러면서 "4월 15일쯤 대법원 판결이 나올 것으로 예상하는데, 판결만 나게 되면 수원에서 가장 핫한 지역이 될 것으로 본다"고 확신했다. 오 조합장에게 전해 들은 팔달3구역 재개발사업은 참으로 파란만장했다. 2007년에 재개발조합이 설립된 팔달3구역은 2009년 수원시로부터 정비구역으로 지정받고 조합설립인가를 득한 뒤 시공사로 GS건설과 대우건설을 선정했다. 이후 2011년 사업시행계획 인가를 받고 감정평가를 진행, 2011년 말부터 2012년 초까지 조합원 분양을 마쳤다. 순풍에 돛단 듯 순항하던 팔달3구역이었지만, 시공사에서 '사업성이 낮고 미분양 우려가 되니 설계변경을 해달라'고 요구하면서 재개발 사업에 제동이 걸렸다. 오 조합장은 "시공사에서 보기엔 조합원 분양가와 일반분양가 차이가 100만원 밖에 안되다 보니 사업성이 전혀 없다고 본듯하다. 당시에는 저희뿐 아니라 수원의 모든 재개발 사업지들이 올스톱 됐다"고 당시를 회고했다. 당시 3.3㎡당 조합원 평균 분양가는 1천50만원이었다. 이어 오 조합장은 "시공사 본사에 가서 싸우기도 하면서 2017년부터 정상적으로 진행됐다. 2017년 2월에 사업시행변경인가 정기총회를 열고, 같은 해 4월 수원시에 사업시행변경인가 신청을 했다. 당시 (수원시) 담당자가 변경되는 범위가 광범위 하다며 보완을 요구, 3개월간 수정을 거쳐 2017년 9월에 신청 완료했다"며 "담당자가 11월 초쯤 이듬해 1월 2일부터 공람공고를 하자고 하며 사업시행인가를 내주겠다고 했었다"고 설명했다.사업이 다시 정상화 궤도에 올랐다고 생각했던 그때, 조합은 또 다른 암초를 만났다. 2017년 12월 19일 일명 '비대위(비상대책위원회)'로 불리는 토지주들이 정비구역해제동의서를 수원시에 제출한 것. 이후 수원시가 2018년 3월 8일부터 4월 9일까지 진행한 주민의견 공람·공고에 의견을 낸 393명 중 382명이 재개발에 찬성, 11명이 재개발에 반대한다는 의견이 도출됐다. 하지만 수원시는 2019년 2월 20일 팔달3구역 정비구역 해제·조합설립인가 취소를 고시했다. 조합 입장에서는 '날벼락' 같은 일이었다. 이로 인해 사업이 또다시 멈춰 섰으나 지난해 11월 2심에서 조합이 승소하면서 침울했던 분위기는 반전됐다. 오 조합장은 "2심 이후 분위기가 확 바뀌었다. 비대위에서 활동을 하시는 분이 아내에게 '조합장 건강 잘 챙겨달라'고 할 정도"라며 웃음을 지었다.일대 집값도 크게 뛰었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 1979년 준공된 '해창'아파트 전용 65.36㎡는 올해 1월 4억7천만원(1층)에 매매됐다. 동일 면적 동일층의 마지막 매매거래는 지난해 7월으로 2억8천900만원이다. 5개월 동안 매매가가 1억8천100만원 올랐다. 전용 54.48㎡ 5층 또한 지난해 4월 2억5천만원에서 2심 판결 이후인 12월 3억5천만원으로 가격이 뜀박질 했다. 오 조합장은 "2심 판결 전 빌라는 1억3천만원 아파트는 1억5천만원 정도였는데, 2심 판결 후 빌라가 3억원, 아파트는 4억원 정도가 됐다"며 "아직 3심 판결도 안 났고 이주는 물론 관리처분인가도 안 받았는데 계속 가격이 올라 한편으로 걱정되기도 한다"고 말했다. 그는 그러면서 "3심 승소만 하게 되면, 바로바로 진행할 것이다. 입주 때까지 기간을 4년 6개월로 보고 있다. 올가을에 조합원 분양을 진행할 예정"이라며 "최근 건축비가 상승한 점을 고려하면 조합원 분양가는 1천180만원이 넘을 것으로 예상된다"고 설명했다.이어 "2022년 초에 관리처분인가를 득하면 내년 말부터 이주 및 철거를 진행할 예정이다. 입주는 2026년 상반기가 목표"라며 "입주민들이 후회하지 않는, 가장 특화된 아파트를 만들 예정"이라고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr오경만 팔달3구역 주택재개발정비사업조합장. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr팔달3구역 재개발조합사무실. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr팔달3구역 일대 전경. /박소연기자parksy@kyeongin.com
2021-03-15 윤혜경
"당장 누구한테 평가를 받기보다는, 나중에 입주한 사람들이 많이 신경 쓰고 고생했다는 평을 받을 수 있도록 노력하겠습니다."지난 2016년 영통2구역 주택재건축정비사업 추진위원장으로 선임된 후 2017년부터 조합장의 역할을 수행 중인 이상조 조합장은 재건축 사업을 '입주민 중심'으로 진행하겠다고 강조했다.2015년 12월 주택재건축 정비구역으로 지정된 영통2구역은 2016년 10월 주택재건축정비사업 조합이 설립됐다. 2017년 10월에는 수원시로부터 조합설립 인가를 받았고 같은 해 GS건설·현대산업개발을 시공사로 선정했다. 2019년 9월 건축심의를 신청, 조건부 통과를 한 뒤 2020년 2월 사업시행인가를 신청했다.순조롭게 절차를 밟아가던 영통2구역이었지만 예상치 못한 변수로 사업에 제동이 걸리고 말았다. 작년 1월 1일자로 시행된 '경기도 환경영향평가 조례'가 이들의 발목을 잡았기 때문이다.이 조합장은 "사업시행인가 평가요소에 교육환경영향평가와 환경영향평가, 교통영향평가 등이 있다. 저희가 사업시행인가 신청을 했을 때는 교육환경영향평가가 이행되지 않았지만 지난해 10월 17일 마무리가 됐다"며 "2020년 12월까지는 도 조례 환경영향평가도 정리를 한 뒤 교육영향평가가 끝나면 수원시와 협의해 12월에 사업시행인가를 마무리하겠다는 계획이었지만, 환경영향평가를 정리하지 못하니까 모든 사업이 멈춰져 있었다"고 설명했다.경기도 환경영향평가 조례로 인해 1년 넘게 사업이 멈췄지만 지난 23일 경기도의회 본회의에서 해당 조례 시행일 이전에 건축심의 절차를 이행한 사업장은 환경영향평가 대상에서 제외한다는 개정안이 통과하면서 사업이 정상화 궤도에 올랐다.조합은 내달께 사업시행인가를 받는다는 전제하에 계획을 짜고 있다. 이주는 내년 상반기가 목표다. 이 조합장은 "문재인 정부 들어 공사비 검증기간 등이 있어 이주는 내년 상반기로 보고 있다"고 말했다. 영통2구역은 매탄주공4·5단지 2천440가구를 허물고 최고 35층, 31개 동, 4천2가구 규모로 조성하는 재건축사업이다. 이중 1천600가구가 일반에 분양될 예정이다. 3.3㎡당 일반분양가는 2천만원이 넘을 것으로 예상되고 있다.이 조합장은 영통2구역을 지역의 명물 아파트로 만들겠단 포부를 갖고 있다. 그가 그리는 청사진은 이렇다. 차별화된 커뮤니티 시설은 물론 효원공원과 단지를 연결하는 파크브릿지, 조형물이 가미된 전망대, 지하로 걸어가는 초등학교 등이다. 이중 파크브릿지는 단지와 공원을 연결하는 단순한 육교의 개념이 아니라 육교를 넓혀 또 하나의 공원을 추가하는 것이다. 효원공원과 단지를 잇는 육교 자체가 공원이 되는 셈이다.초등학교 연결통로도 눈여겨볼 만하다. 현재 동수원초등학교가 너무 낡았기 때문에, 조합 측은 250억~300억원 투자를 해 동수원초등학교를 새로 지을 예정이다. 이 학교는 영통2구역과 지하로 바로 연결된다. 눈이 오거나 비가와도 아이들은 우산을 쓰지 않고 편하게 학교 앞까지 갈 수 있게 되는 것이다.이 조합장은 "조합이 설립된 2016년을 기준으로 10년 이내 입주를 한다는 목표를 가지고 있다. 재건축 사업은 기간을 당기는 만큼 분담금도 줄어들고 계획했던 주택 트렌드도 그대로 가져갈 수 있다"며 "당장의 누군가한테 평가를 받기보다는, 입주한 사람들이 신경을 쓰고 고생했구나 라고 느낄 수 있도록 하는 게 집행부가 가야 할 길이라고 본다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr이상조 영통2구역 주택재건축정비사업 조합장. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr매탄주공4·5단지 전경. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr영통2구역 조감도. /영통2구역주택재건축정비사업조합 제공
2021-02-26 윤혜경
최근 조합원 분양신청 접수를 마친 수원 '신반포수원(수원115-12구역)' 주택재건축 정비사업조합이 재건축을 반대하는 일부 입주민들로 골머리를 앓고 있다.재건축을 반대하는 입주민들은 "수원 집값이 올라 투기과열지구로 묶여 대출이 쉽지 않은 상황에서 현 시세와 맞지 않는 과거 감정평가 금액으로 현금청산을 받게 되면 갈 수 있는 곳은 원룸 월세밖에 없다"고 울분을 토한다. 형편이 어려운 입주민들의 생존권을 침해하고 있다는 주장이다.반면 조합은 "그들은 재건축에 대해 부정적인 시각을 가진 사람들로, 2017년에 시세보다 1천만~3천만원 웃돈을 얹은 현금보상가를 책정해줬었다. 근데 최근에 집값이 오르니까 '조합이 불법적인 권위를 내세워서 못 사는 사람들 괴롭힌다'고 얘기하고 있다"고 반박하고 있다.재건축 반대 입주민과 조합의 주장이 첨예하게 엇갈리고 있는 상황이어서, 이르면 올해 말 이주를 목표로 잡고 있는 조합이 예정대로 일정을 진행할 수 있을지 업계의 관심이 쏠린다.25일 수원시 등에 따르면 수원115-12구역 주택재건축 정비사업조합은 지난 10일까지 조합원 분양신청을 접수, 전체 조합원 1천124명 중 1천17여명(90.5%)이 분양신청을 했다. 조합원 10명 중 9명이 분양신청을 한 것이다.수원115-12구역은 1980년에 준공된 신반포수원 기존 1천185가구를 허물고 지하3층~지상29층, 10개 동, 1천305가구 규모의 아파트를 조성하는 사업이다. 연면적은 16만7천237.85㎡이고 건축면적은 5천852.46㎡이다. 건폐율과 용적률은 각각 14.61%, 249.96%다.전용면적은 42~84㎡로, 현재(전용 41~82㎡)와 크게 차이나지 않는다. 면적별 물량은 △42A 395가구 △44A 112가구 △44B 87가구 △59A 349가구 △59B 76가구 △59B1 58가구 △72A 143가구 △72B 28가구 △84A 57가구다. 전체 물량의 절반 이상이 중소형으로 이뤄지는 것이다. 소형 면적에 살고 있는 원주민의 재정착률을 높이기 위한 구성이라는 게 조합 측 설명이다.조합원 분양가는 3.3㎡당 1천800만원 수준이다. 전용면적 별 조합원 분양가는 △42A 3억2천668만8천원 △44A 3억3천710만4천원 △44B 3억3천391만원 △59A 4억4천625만2천원 △59B 4억4천266만원 △59B1 4억4천252만3천원 △72A 5억3천829만2천원 △72B 5억354만8천원 △84A 6억2천679만6천원으로 추정되고 있다. 일반분양가를 조합원 분양가의 110%로 추정했을 경우 조합원 개별분담금은 1억4천646만8천~4억4천657만6천원 수준이 될 것으로 보인다.대다수의 조합원이 분양신청을 한 상황이지만, 몇몇 이들은 분양신청은커녕 쫓겨날 위기에 처했다며 전전긍긍하고 있다.신반포수원에서 만난 A씨는 "신반포수원은 수원에서 가장 싼 아파트로, 이곳보다 싼 아파트가 없다. 여기에 사는 20%는 경제 형편이 넉넉지 않다"며 "분양가가 비싸기도 하고, 돈이 없어서 분양신청을 못 받았다. 쫓겨날 판"이라고 하소연했다.수원시는 지난해 6·17 부동산대책으로 전지역이 투기과열지구로 묶이면서 대출이 70%에서 40%로 줄어들었다. 전용 42㎡를 예로 들면, 최대로 대출이 가능한 금액은 1억3천67만원이다. 현금을 2억원 가까이 가지고 있어야 한다는 얘기다.A씨는 전용 41㎡을 소유하고 있다. 분양을 받지 않는 그는 현금청산자로, 조합에서 1억6천600만원을 주겠다고 했으나 이마저도 아파트에 대한 대출이 있어 갚고 나면 8천만원밖에 남지 않는다고 했다. A씨는 "현금청산을 받는 것이다 보니, 한 푼 더 받는 게 중요하다"며 "쫓겨나면 원룸 월세로 가야 한다. 현실이 처참하다"고 한탄했다.신반포수원 재건축 반대위원회 관계자는 "A씨같은 분들이 제법 된다"며 "이런 주민들에게 재산상 손해를 입히면서까지 재건축을 해야 하는지 의문"이라고 말했다.이 관계자는 그러면서 "조합이 갑질을 하고 있다"고 주장했다. 조합에 가입하지 못했던 이들이 뒤늦게나마 가입을 하려고 했으나 받아들이지도 않고 있고, 시세보다 저렴한 가격으로 현금청산을 하려고 한다는 이유다. 앞서 조합은 지난 2017년 재건축 조합에 가입하지 않은 소유권자 163명에 대해 매도청구소송을 제기했다. 이 과정에서 128명은 조합에 가입하는 것으로 동의했고, 나머지 35명은 가입을 하지 않았다. 재판은 최근 마무리됐다. 현재 35명은 당시 법원에서 책정한 감정평가 금액으로 현금청산을 받는다. 이에 반대위원회는 감정평가가 2017년에 이뤄졌고, 최근에 해당 아파트의 가격이 2배로 뛴 상황인 것을 고려해 현금청산을 해주거나 지금이라도 조합에 가입시켜달라고 목소리를 내고 있다.그러나 조합은 반대위원회의 요구를 절대 받아들일 수 있다는 입장이다. 조합에 가입할 기간을 충분히 줬으나 가입하지 않았고, 모든 재판이 마무리된 지금에야 가입하려고 하는 것은 납득할 수 없다는 것이다.장진영 재건축조합 사무국장은 "저희는 조합에 가입하는 동의서만 쓰면 아무 때나 집을 팔 수 있으니 가입하라고 계속 얘기해왔다. 근데 그분들은 '내 재산 내가 한다는데 당신들이 뭔데 그래'라는 반응을 보였었다. 그래서 2017년에 당시 시세보다 1천만~3천만원 가량 웃돈을 얹어 현금보상가를 책정했다. 그 당시만 하더라도 굉장히 만족을 하셨다"라고 설명했다.그는 이어 "163명 중 재판이 확정된 게 35명이다. 이들의 소유권을 조합 명의로 이전 중이다. 그들과는 현금을 주고받는 동시이해관계만 남은 상황이다. 그런데 지난해 수원시 집값이 폭등했다. 1억원짜리 아파트가 2억원을 넘겼다. 이 사람들은 집값이 올라 본전이 생각나니까 지금 가입을 시켜달라고 하는 것"이라고 설명했다. 지금 상황에서 이들을 받아주면 가구당 7천만원을 추가 분담해야 하므로 받아들여 줄 수 없다는 부연이다.장 사무국장은 "우리는 그저 기존조합원들이 정착해 좋은 환경에 살길 바란다"며 "아파트를 잘 짓는 것은 기본이고, 조경과 시설을 최첨단으로 만들 것"이라고 말했다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr수원시 팔달구 인계동에 위치한 '신반포수원' 아파트 정문에 조합원 분양신청 접수를 받는다는 현수막이 붙어있다. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr신반포수원 재건축 조감도. /수원115-12구역 주택재건축정비사업 조합 제공신반포수원 재건축 반대위원회 사무실. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr신반포수원 재건축조합 사무실. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-02-25 윤혜경
수원시 영통구 매탄동에 소재한 '수원매탄주공5단지'가 온라인상에서 새삼 화제다. 준공된 지 40여년 가까이 돼 외관이 허름한데도 최근 실거래가가 7억원을 훌쩍 넘겨서다.최근 한 온라인 커뮤니티에는 '상태 안 좋은 35년 된 수원 아파트 사진…가격은 7억이 넘어요'라는 제목으로 게시물 하나가 올라왔다. 해당 게시물에는 수원매탄주공5단지 외관 사진과 함께 아파트 시세가 7억원이 넘는다는 사실이 믿기지 않는다는 내용이 담겼다. 해당 글을 작성한 A씨는 "아무리 재건축 확정이라지만 저게 7억이 넘는 것은 잘못돼도 한참 잘못됐다고 생각한다"고 말했다.3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 1985년 12월 준공된 수원매탄주공5단지 전용면적 73.92㎡가 올해 1월 7억8천500만원에 매매가 이뤄졌다. 전용 73.92㎡는 510동과 509동, 508동, 511동 등 5층 이하로 지어진 저층 동의 주 면적이다.해당 면적의 경우 지난 5월 5억9천만원(2층)에 거래되다 6월 5억9천700만원(1층), 8월 4억5천만원(2층), 9월 5억7천만원(3층), 10월 6억1천500만원(3층), 12월 7억5천만원(3층)에 매매가 성사된 바 있다. 8월에 잠깐 주춤했으나 9월에 회복, 10월 이후 줄곧 가격이 오른 것이다.비교적 고층에 속하는 나머지 타입도 집값이 서서히 올랐다. 지난해 10월 6억3천500만원에 매매된 전용면적 83.04㎡ 6층은 지난 9월 8억5천만원에 매매계약이 성사됐다. 11개월간 2억1천500만원 뛰었다.노태우 정부의 200만호 주택건설 계획에 따라 대한주택공사(현 LH)가 1985년 준공한 수원매탄주공5단지가 최근 들어 가격이 급등한 이유는 '재건축'에 대한 기대감 때문이다.매탄주공4·5단지 재건축 조합에 따르면 기존 4·5단지 2천440가구를 허물고 21만여㎡ 부지에 지하 2층~지상 35층, 23개 동, 4천300가구의 대단지가 조성된다. GS건설과 HDC현대산업개발이 시공을 맡는다.인계동에 소재한 영조 공인중개사무소 채정문 대표는 "재건축이 된다고 하면 시세차익을 예상해 많은 사람이 뛰어든다"며 "특히 현 정부 들어 아파트 가격이 계속 오르고 있는데, 이러한 상황이 이 단지에도 많이 반영됐다"고 설명했다.채 대표는 이어 "일단 재건축이 되면 인근 단일 아파트 단지 중 가장 가구 수가 많은 단지가 된다"며 "4천가구가 넘는 대단지인 데다 분당·수인선 수원시청역이 인접하고 학군도 우수하다. 생활편의시설도 가깝다. 가격이 오를만한 요소를 모두 갖추고 있다"고 말했다.그러면서 "현재는 가격이 오를 대로 올라 정리가 많이 됐다. 재작년과 작년에 거래가 많았고 올해 초까지 거래가 이어졌다"고 덧붙였다. 최근 거래가 뜸해진 이유에는 급등한 가격도 가격이지만, 6·17 대책으로 수원시가 투기과열지구로 묶여 쉽게 뛰어들지 못하게 된 영향도 큰 것으로 분석된다. 이처럼 재건축 기대감과 관심이 높아지긴 했지만, 이 단지는 '환경영향평가'로 사업 진행에 차질이 발생한 상황이다. 당초 예정대로라면 사업시행인가를 받은 뒤 내년 7월께 주민들 이주가 진행될 계획이었으나 경기도의 새 환경영향평가 조례로 행정 절차가 멈춰졌다.매탄주공4·5단지 재건축조합 관계자는 "정비구역지정이 확정된 이후 경관심의 교통영향평가 건축심의를 완료, 2019년 12월 22일에 사업시행인가 총회를 열었다. 그리고 2020년 2월 14일에 사업시행인가 신청을 하고 인가를 받는 도중인 지난 3월, 환경영향평가 대상이라는 통보가 왔다. 지금 환경영향평가 하나 때문에 일정에 차질이 생겼다"고 말했다. 그러면서 "10월 말 관련 문제를 권익위와 법제처에 질의를 한 생태고, 답변은 이달이나 내년 1월께 나올 것으로 보인다"며 "금주 모든 조합원께 소식지로 안내를 드려 도청이나 시청에 탄원서 형식의 민원을 넣을 예정"이라고 밝혔다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr1985년 준공된 '수원매탄주공5단지' 외관. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr1985년 12월 준공된 '수원매탄주공5단지'. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr매탄5단지 안내도 하단에 대한주택공사(현 LH)이름이 적혀있다. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr1985년 준공한 '수원매탄주공5단지' 전경. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2020-12-04 윤혜경
1966년 지어진 국내 최초의 주상복합건물인 서울 서대문구 '좌원상가아파트'가 재건축된다.도시재생 뉴딜을 통해 공공임대 주택과 상가, 생활편의시설 등이 들어설 예정이다.국토교통부와 서대문구, 한국토지주택공사(LH)는 4일 서대문구 사회적경제마을센터에서 좌원상가아파트 정비 방안을 발표했다.좌원상가아파트는 지하 1층, 지상 4층, 연면적 8천644㎡ 규모로 상가 74실과 공동주택 150가구가 들어서 있다. 현재 100여명이 거주하고 있으며, 상가도 50곳이 운영 중이다.올해 3월 정밀안전진단 결과 즉시 이주가 필요한 E등급 판정을 받을 정도로 구조 안전상 위험한 상태다.하지만 그동안 복잡한 이해관계와 낮은 사업성, 세입자 이주문제 등 여러 장애요인으로 주민의 자력 개발이 이뤄지지 못했다.이에 따라 서대문구는 좌원상가 정비를 도시재생 뉴딜 인정사업으로 추진하기로 하고, LH를 사업 시행자로 참여시키는 방안을 검토해 왔다.도시재생 뉴딜 인정사업은 정식 도시재생 뉴딜 사업은 아니지만, 정부가 그와 비슷한 공익성을 인정하고 국비 등을 지원하는 점 단위 사업이다.상가 건물은 지하 6층, 지상 34층, 연면적 3만8천34㎡ 규모의 주상복합 건물로 재탄생한다. 저층부(지하1층~지상2층)에는 37실 내외의 공공임대상가와 체육시설 등 생활 SOC가 들어서고, 고층부(3~34층)엔 공공임대주택 73가구와 분양주택 166가구가 공급된다.총사업비는 930억원으로 정부는 이 중에서 50억원을 투입해 생활 SOC와 공공임대상가, 임시 이주상가 등의 건축비에 보탠다. 내년부터 본격적인 사업에 들어가 2022년 9월 착공하고서 2025년 준공할 계획이다.한편, 국토교통부는 내년 1월에 안전진단 E·D등급의 공동주택과 다중이용시설 등 위험건축물 재생 사업을 신청받아 3월 중 도시재생 뉴딜 사업으로 선정해 추진할 예정이다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr자원상가아파트 전경./국토교통부 제공도시재생형 정비사업 추진 조감도./국토교통부 제공
2020-11-05 이상훈
