임대차3법 마지막 퍼즐 '전월세신고제' 시행전세에 이어 월세도 '품귀' 현상 나타날까소위 '임대차3법'으로 불리는 새 주택임대차보호법의 마지막 카드인 '전·월세신고제'가 6월 1일부로 시행된다. 지난해 7월 말 시행된 계약갱신청구권제와 전·월세상한제에 이어 전·월세신고제까지 임대차3법이 모두 시행되는 것이다. 지난해 7월 31일자로 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 시행된 뒤 전세 매물은 급속도로 씨가 말랐다. 품귀 현상에 전셋값은 천정부지로 치솟았고, 널뛰는 전세가에 결국 매매를 택하는 임차인이 많아지며 매매가도 동반 상승했다. 전세가를 떨어뜨림과 동시에 임차인의 권리 보호 강화를 위해 개정된 새 임대차법이 오히려 집값 상승을 부추겼다는 지적이 잇따랐다. '규제의 역설'인 셈이다. 이러한 상황에서 전·월세신고제가 시행되면 전세시장에 이어 월세시장마저 불안해지는 게 아니냐는 우려가 나온다.31일 국토교통부는 부동산거래신고 등에 관한 법률 하위법령 개정을 완료, 주택 임대차 신고제를 6월 1일부터 본격 시행한다고 밝혔다. 정부가 임차인을 보호하기 위해 개정한 임대차3법의 마지막 퍼즐인 주택 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자 즉, 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 임대기간, 임대료 등 계약 주요 내용을 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택이 소재한 주민센터에 의무적으로 신고해야 한다는 내용이다. 단독, 아파트, 연립, 다세대, 다가구주택 등 주택임대차보호법 상 주택에 해당하는 건물을 계약할 때 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원이 넘는 금액일 경우 무조건 신고해야 한다. 6월 1일 이후 체결하는 신규 계약을 포함, 기존 계약에 대한 가격 변동이 있는 갱신계약이나 해제시에도 신고해야 한다. 만일 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만, 신규제도 시행에 따른 적응 기간을 고려해 시행일로부터 1년은 계도기간으로 지정, 과태료를 부과하지 않기로 했다.국토부는 임대차 신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 되므로, 임차인의 권익보호가 대폭 강화될 것으로 기대했다. 이와 더불어 부동산매매 실거래 가격처럼 임대차 정보가 투명하게 공개되므로 임차인의 거래 편의성이 높아질 것으로 전망했다. 작년 임대차2법 시행 후 나타난 전세 품귀9개월간 아파트 전세거래 17만건…6천건 실종그러나 전세에 이어 월세마저 매물이 줄게 되는 것이 아니냐는 일각의 견해도 나온다. 그도 그럴 것이 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 시행된 이후 전세시장이 혼란에 휩싸였기 때문이다. 계약갱신청구권제는 흔히 '2년+2년'이라고 표현한다. 종전에는 전세 계약 시 최대 2년만 거주할 수 있었으나, 임차인이 더 살겠다고 했을 경우 이를 연장해 최대 4년간 거주할 수 있게 한 제도가 계약갱신청구권제다. 전·월세상한제는 계약을 연장할 때 임대료를 기존의 5% 이상 올릴 수 없게 제한한 제도다. 시세대로 보증금을 못 받게 된 임대인들은 신규 계약 시 보증금을 최대로 올려 받으려 하거나 전세를 월세로 바꾸곤 했다. 전세매물이 줄어들고 전셋값이 급등한 배경이다. 경기도 부동산포털에 따르면 임대차법이 시행된 작년 8월부터 올해 4월까지 총 9개월간 아파트 전·월세 거래량은 17만1천481건으로 직전 9개월(2019년 11월~2020년 7월) 20만1천814건 대비 15.03%(3만333건) 감소했다. 단순하게 지난해 8월(1만9천487건)과 올해 4월(1만3천872건)을 비교하면 28.81%(5천615건) 줄었다.다른 조사에서도 비슷한 그래프가 그려진다. 부동산 빅데이터 업체 아실을 보면 5월 31일 기준 경기도 전세·월세 매물은 총 3만2천12건으로 2020년 8월 1일(4만8천553건) 대비 34.1% 감소했다. 수요는 있는데 공급이 줄면서 전세가격지수는 상승하고 있다. 한국부동산원 주간아파트가격동향조사를 보면 5월 4주 경기의 전세가격지수는 107.3으로 2020년 8월 1주 98.4보다 8.9p 상승했다. 전세가격지수는 0~200 사이의 점수로 나타내는데, 100을 기준으로 200에 가까워질수록 가격이 상승세를 보인다는 의미다. 평균 전세가격 또한 가파르게 상승하고 있다. 지난해 8월 경기도 아파트 평균전세가격은 2억6천664만원이었으나 올해 4월은 2억9천60만2천원으로 3억원을 목전에 두고 있다. 8.98% 상승했다. 가격순으로 줄 세웠을 때 가운데 있는 집의 가격을 말하는 아파트 중위 전세가격 또한 작년 8월 2억6천238만4천원에서 올해 4월 2억8천378만3천원으로 8.15% 증가한 것으로 집계됐다. 지난해 9월 전용 107.91㎡가 10억원(27층)에 전세계약이 이뤄져 주목받았던 수원 영통구 하동 '힐스테이트 광교'도 신고가를 경신했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난 2월 전용 97.55㎡가 보증금 11억2천만원(21층)에 전세계약이 체결됐다. 동일면적, 비슷한 층의 마지막 전세거래는 2020년 4월 7억7천만원(20층)이다. 14개월 동안 전셋값이 3억5천만원 뛴 셈이다. 전·월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중도 높아지고 있다. 국토교통부에 따르면 2021년 4월 수도권 아파트 전·월세 거래량은 12만7천488건이다. 이중 월세는 5만2천710건으로 전체의 41.3%를 차지한다. 새 임대차법이 시행됐던 지난 8월의 월세 비중(11만8천801건 중 4만5천590건)이 38.3%였던 것과 비교하면 3%p 상승했다. 전·월세신고제 시장 미치는 영향 의견 분분"공급축소 가격 상승"vs"시장 영향은 미미"이같은 상황에서 6월 1일부로 전·월세 신고제가 시행되면 공개된 전·월세 가격을 토대로 과세가 강화돼 부동산 시장에 영향이 있는 것이 아니냐는 우려가 나온다. 이와 관련해 전문가들의 의견도 분분하다. 공급축소로 가격이 상승할 것이라고 예상하는 이가 있는가 하면, 전·월세 신고제의 영향은 미미할 것이란 견해다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "신고 의무화에 따른 가격안정효과는 장기적인 효과로, 단기 효과로는 제한적"이라며 "6월 전면 시행이 되면 임대료도 전수 조사가 가능해 전체 임대차 시장의 거래패턴과 가격수준 등 거래시장의 특징파악과 시장 해석, 정책 설계에 도움이 될 것"이라고 설명했다.그러면서 "시세이중가, 이면계약, 월세화 등의 이슈는 전·월세신고 때문이라기 보다는 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제의 영향이 더 크다고 본다"며 "실거래가 의무화는 정부가 일단 과세자료로 사용하지 않겠다고 했다. 임대인의 세부담 세입자 전가 문제도 전·월세신고 의무화 때문이라기보다는 보유세 부담 증가가 더 큰 요인이라고 판단된다"고 말했다.이에 반해 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "부동산 정보의 비공개성 때문에 노출을 꺼리는 이들이 많은데, 전·월세 신고제로 제공된 근거자료를 바탕으로' 정부여당이 표준임대료제도 기초자료로 수집하지 않을까'라는 우려가 많다"며 "여러 가지 임대인 규제로 공급축소로 인한 임대물건의 감소로 임대차시장의 불안정을 야기할 수 있다"고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr주택 임대차 계약 신고 안내문./부천시 제공서울 송파구 부동산 중개업소에 '급매매 급전세 급월세' 매물이 붙어있다. /연합뉴스경기도 아파트 평균 전세가격. /한국부동산원수원시 영통구 광교신도시 일대 전경. 가운데는 경기도 신청사 등이 입주하는 경기융합타운. /비즈엠DB
2021-05-31 윤혜경
2020년은 정부의 부동산 대책이 쏟아진 해였다고 해도 과언이 아니다. 수도권 대부분이 투기과열지구 및 조정대상으로 묶고 주택담보대출과 전세자금대출 규제를 강화한 6·17대책부터 종합부동산세(종부세) 세율을 6%대 이상으로 대폭 인상하고 등록 임대사업자에게 주던 세제혜택이 축소되는 방안이 담긴 7·10 대책, 수도권에 총 26만호의 신규 주택을 공급하고 수도권 재건축·재개발 및 3기 신도시의 용적률을 올리겠다는 8·4 공급대책 등이 연이어 발표됐다. 지난 11월 19일에는 풍선효과로 집값이 급등한 김포시를 규제지역으로 지정한다는 문재인 정부의 24번째 부동산 대책이 발표되기도 했다.쏟아지는 정부의 부동산 대책으로 제도 변경이 잦아지면서 부동산 시장은 혼란에 빠진 모습이다. 실제 지난 7월 31일 자로 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행되면서 수도권 부동산 시장은 혼돈에 빠졌다. 이와 관련해 국토교통부와 법무부 등에 민원에 쏟아지자 정부는 임대차법 관련 해설서를 만들어 배포했다. 관계부처 담당 공무원도 명쾌한 대답을 내놓지 못하자 정부가 직접 나선 것이다.2021년에는 그간 발표된 정부의 대책이 속속 시행될 예정이다. 세금 정책을 비롯해 청약제도 등 바뀌는 부동산 제도를 비즈엠이 정리해봤다. ■ 청약제도 신혼부부·생애최초 특공 자격 완화아파트를 분양받는 번호표와도 같은 '청약'. 내년 1월부터는 무주택자 및 신혼부부에 대해서는 보다 우선순위를 제공하지만, 부동산 질서를 교란한 이들에게는 청약 자격 자체를 박탈하는 엄벌이 가해진다.주택공급에 관한 규칙 일부개정안에 따라 2021년 1월부터 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 소득 요건은 최대 160%까지 확대된다.민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자의 월평균 소득의 120%에서 140%로, 맞벌이는 130%에서 160%로 요건이 완화된다. 세전 소득 기준으로 3인 가구 이하인 경우 160%는 월 889만원, 연봉 1억668만원이다. 소득기준 완화로 30~40대 정규직 맞벌이 부부도 신혼부부 특별공급 기회를 얻을 수 있게 됐다.공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준 또한 100% 이하에서 130% 이하로, 맞벌이는 120% 이하에서 140% 이하로 완화될 예정이다.생애최초 특별공급 소득요건도 내년 1월부터 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 100% 이하, 민영주택은 130% 이하지만, 내년부터는 공공주택과 민영주택 각각 130% 이하, 160% 이하로 완화된다.특별공급 내 일반공급 물량도 확대된다. 현재는 신혼부부 특별공급은 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 이들에게 우선 공급하고 있지만, 내년부터는 이 비율이 70%로 줄어든다. 대신 상위 소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 확대된다. 생애최초 특별공급은 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나뉘어 공급된다. 완화한 소득요건을 충족한 사람들이 신청할 수 있는 일반공급 물량이 늘어나는 셈이다. 일반공급은 가점제가 아닌 추첨제로 진행될 예정이다. 특히 특별공급은 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높아진다. 특별공급 물량의 70%를 우선 공급하고 나머지 30%는 완화된 소득요건을 충족하는 이와 우선공급에서 떨어진 사람이 공급대상이기 때문이다.전매행위 위반자 청약 자격 제한민간택지 분양가상한제 아파트 당첨자 거주의무 신설불법 전매 등 부동산 시장의 질서를 교란하는 이들에게는 10년간 청약자격이 제한된다. 현재까지는 위장전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급방법 등을 쓴 자들에 한에서만 청약 금지 불이익을 줬으나 내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격을 제한한다. 분양가상한제 적용 아파트 당첨자의 거주의무기간도 신설된다. 내년 2월 19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트 당첨자는 최초 입주 가능일로부터 2~3년을 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 3~5년을 살아야 한다. 만일 거주의무기간에 실제 거주하지 않는데 실거주한다고 할 경우에는 징역 1년 이하 또는 1천만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 거주의무기간 중 해외체류, 근무·생업·취학 또는 질병 치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있다면 한국토지주택공사(LH)의 확인을 받으면 해당 주택에 거주한 것으로 인정해준다.사전청약제도 시행3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만호에 대한 사전청약은 2021년 7월부터 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정, 주택 조기 공급을 통해 주택 시장 안정화를 도모하는 제도다. 당첨된 후 본청약 때까지 무주택자를 유지해야 자격이 된다. 7월과 8월에는 인천 계양 1만1천호를 비롯해 남양주진접2 1만4천호, 성남 복정1·2 1만호 등이 사전청약을 진행할 예정이다. 9월과 10월에는 남양주 왕숙2 1만5천호가, 11월과 12월에는 부천 대장 2만호, 고양 창릉 1만6천호, 하남 교산 1만1천호, 과천 과천 1만8천호가 사전 청약을 진행할 예정이다. ■ 임대차 제도전월세 신고제 시행2021년 6월부터는 오피스텔과 고시원 등을 제외한 주택의 전·월세 신고제가 시행된다. 주택 전세는 물론 월세 계약까지 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시·군·구청에 전반적인 계약사항을 공동으로 신고해야 한다. 신고할 내용은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금·중도금·잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.또 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금이나 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해지된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 임대인과 임차인 모두 함께 신고해야 한다. 전·월세 신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정한다.임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고했을 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과된다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2021년 확 바뀌는 부동산제도② 청약 및 임대차. /박소연기자parksy@biz-m.kr아파트에 둘러싸인 서울 단독·연립주택 밀집 지역. /연합뉴스과천의 부동산 중개업소 밀집지역 모습. /비즈엠DB사전청약 대상에 포함된 3기 신도시 인천 계양지구 일대. /비즈엠DB서울 송파구 한 부동산에 붙은 매물 정보. /연합뉴스
2020-12-30 윤혜경
