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정부가 전세난을 타개하기 위해 향후 2년간 공공임대 11만4천100가구를 공급하는 '서민·중산층 주거안정 지원 방안'을 발표한 가운데 부동산 전문가들은 실효성을 높이기 위한 대책이 필요하다고 지적했다.박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "수급불균형이 극심한 전세시장의 안정을 위해 전세유형의 주택을 집중적으로 공급하는 것은 시기적으로 유의미하다"면서도 "다만 계획과 실제 공급의 간극을 최소화 해야 한다"고 말했다. 이어 그는 "수요자들이 원하는 지역에 어느 정도 많은 물량의 공급이 빠르게 이뤄질 것인지가 중요하다"며 "즉 전세시장의 안정을 위해 공급 지역, 물량, 속도 등 삼박자를 갖추는 게 정책 실효성의 관건이 될 것"이라고 덧붙였다.그는 또 "(빈 상가와 관광호텔 등 숙박시설 개조와 관련) 주차여건이 다세대 및 다가구주택보다 나으며 세입자 명도에 따른 지연 문제가 없어 주거용도로 리모델링을 할 경우 비교적 빠른 시일 내 주택을 공급할 수 있을 것"이라면서도 "난방과 평면 등의 개선을 통해 주거 편의성을 더 도모해야 할 것으로 판단된다"고 했다.이번 정부의 대책에도 전세난 해결은 쉽지 않을 것이란 분석도 나온다. 심교언 건국대 교수는 "주택공급부족이란 근본적인 문제를 해결하지 않는 한 전세대책은 응급대응에 불과할 것"이라며 "현행 대책도 매입하는 절차가 매우 길고 비어있는 오피스텔 등 어떻게 정리할 것인지 등의 문제를 고려할 때 당장 급한 불 끄기에도 느리다"고 분석했다.함영진 직방 빅데이터랩장도 "재건축단지 등 민간공급을 옥죄면서 전세 매물이 부족해졌고 이를 임대차법이 더욱 부추긴 상황"이라며 "지금이라도 서울의 전세난 해소를 위해선 민간공급 규제를 대폭 개선해야 할 필요성이 있다"고 지적했다.한편, 정부는 19일 전국에 있는 다세대, 오피스텔, 빈 상가, 관광호텔 등을 활용해 향후 2년간 공공임대 11만4천여가구를 공급한다는 계획을 내놨다. 지역별로 수도권에는 7만1천400가구, 서울에만 3만5천300가구가 규모다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr김현미 국토부 장관이 19일 정부서울청사 브리핑실에서 서민, 중산층 주거안정 지원방안을 발표하고 있다. 2020.11.19 /연합뉴스김현미 국토부 장관이 19일 정부서울청사 브리핑실에서 서민, 중산층 주거안정 지원방안 발표를 마치고 인사하고 있다. 2020.11.19 /연합뉴스
정부가 투기 수요 차단을 위해 '가계대출 관리방안'을 내놓자 부동산 전문가들은 부작용이 나타날 수 있다고 우려했다. 대출 규제를 강화하면 무주택자 등의 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있기 때문이다.13일 금융위원회와 금융감독원은 이달 30일부터 연 소득 8천만원 초과자의 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 40%(비은행권은 60%)를 적용하기로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택을 담보로 한 신규 주택담보대출에 DSR 40% 규제를 개인별로 적용하고 있는데, 여기에 신용대출 총액 1억원 기준을 신설한 것이다.게다가 신용대출 총액이 1억원 초과인 차주가 1년 안에 규제지역에서 집을 사는 경우 해당 신용대출을 회수하기로 했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 가계 부채 문제와 금융 건전성을 고려해야 하는 것은 맞지만, 중저가 주택이라도 한 채 구매하려는 무주택자의 신용대출까지 막을 수 있어 불만이 제기될 수 있다"며 "결국 주택 구입 때 신용대출을 이용하지 말라는 건데, 지금 신용대출을 받아 집 사는 사람의 상당수는 다주택자가 아니다"라고 지적했다.최근 전세 매물 '품귀 현상'이 빚어지면서 전셋값 급등으로 이어져 중저가 주택에까지 가격 상승 압박이 가해지자 불안을 느낀 무주택자들이 내 집 마련에 나서고 있다. 이들은 주택담보대출비율(LTV) 40%를 채워 대출을 받아도 모자란 금액은 상당수 신용대출로 1억∼2억원을 조달하는 상황이다.함영진 랩장은 "상환 가능한 범위에서 신용대출을 받아 내 집 마련에 활용하려 하는데, 정부가 신용대출 규제로 이걸 무조건 막으려는 게 능사인지는 모르겠다"고 지적했다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장도 이번 대출 규제 강화 탓에 무주택자의 내 집 마련 기회가 더욱 멀어질 수 있다고 우려했다. 그는 "가계대출 증가나 부실 문제를 관리하는 건 필요하지만, 지금은 집을 사려 해도 집값이 너무 올라 주택담보대출로는 해결이 안 되는 경우 신용대출로 보태고 있는데, 대출을 옥죄면 자금이 필요한 사람들이 이를 활용하지 못하게 될 수 있다"면서 "무주택자들이 필요해서 받는 신용대출을 주택구매와 연결 지어 회수까지 한다는 건 억울한 사례를 양산할 우려가 있다. 전세난에 밀려 내 집 마련에 나선 실수요자들이 피해를 보면 안 될 것"이라고 말했다. 이어 그는 "결국 이렇게 되면 현금이 있는 사람만 집을 사라고 하는 것"이라며 "내년 상반기 내에 다주택자들이 보유세 회피를 위해 집을 내놓더라도 현금 부자가 아닌 일반 가구들은 이걸 사기도 어려울 것"이라고 내다봤다.부동산 규제를 위해 금융 규제 카드를 쓰는 것이 부적절하다는 목소리도 나온다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "부동산 규제를 위해 금융을 지나치게 건드리는 것은 바람직하지 않다"며 "지금은 대출이 늘어나서 부동산 가격이 올라가는 게 아니라 부동산 가격이 올라 대출이 늘어나는 상황인데, 당국이 인과관계를 반대로 파악한 것 같다"고 꼬집었다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr주택담보대출창구./연합뉴스DB
정부가 종합부동산세 중과세율을 상향하는 등의 내용을 담은 22번째 부동산 대책을 발표한 가운데 전문가들은 투기 수요 차단으로 인한 시장 안정화가 예상된다고 평가했다.하지만, 일각에선 단기적 효과에 그칠 것이라는 평가도 나온다.▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 '종부세 등 보유세 부담 캡투자 위축'박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "30대 내 집 마련 기회를 넓히면서도 다주택자들에 대한 취득세 중과로 '갭투자' 등에 대한 투기 수요 차단 효과까지 기대된다"며 "집을 추가로 구입하고자 하는 수요 자체가 줄어들어 시장 안정 효과가 있을 것"이라고 평가했다.이어 그는 "고가주택 보유자와 다주택자들의 세금 부담이 크게 늘면서 이들이 내놓는 매물로 인해 공급 부족에 시달린 주택 시장에 일부 숨통이 트일 가능성이 있다"면서 "도시 고밀 개발과 3기 신도시 용적률 상향, 도심 내 상가와 오피스 등을 활용한 공급 확대 방안은 물량 부족 문제 해결 등 시장을 안정시킬 수 있을 것"이라고 예상했다.또 "1주택자의 경우 주택 추가 구입 보다는 리츠나 펀드 등 대체자산으로 관심을 쏟을 것"이라며 "실수요자를 중심으로 세제상 불리한 중대형 및 초고가 주택보다는 중소형 및 중저가 주택에 관심이 많아져 시장에 알뜰 소비화 경향도 나타날 수 있다"고 분석했다.다만, "초고가 주택을 중심으로 종부세 등 보유세 부담이 커질 것으로 예상됨에 따라 수요둔화에 따른 거래가 위축될 가능성이 높다"고 전망했다.▲함영진 직방 빅테이터랩장 '다주택자 추가 투기 막는 효과 기대'함영진 직방 빅데이터랩장은 "종합부동산세 세율을 인상해 고가·다주택자 보유에 대한 과세를 더욱 무겁게 할 예정"이라며 "부동산 신탁 시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경할 예정이라 신탁을 이용한 보유세 회피 시도가 쉽지 않아질 전망"이라고 말했다.또 "조정대상지역 2주택자의 종부세율 세 부담 상한 상향조정(200%→300%)과 고가주택을 중심으로 한 공시가격의 상향 제고 움직임까지 고려한다면 주택과다 보유자의 보유세 부담은 단기에 급격히 증가해 추가 주택 구입을 막는 효과를 기대할 만하다"고 예상했다.그는 "1년 미만은 70%로, 2년 미만은 60%로 20%p씩 인상하면 전국 호재 지역을 따라 주택을 자주 사고팔며 시세 차익을 챙기려는 투기수요 및 비규제지역을 찾아 '갭투자'를 감행하는 외지인의 주택매입이 일부 진정될 것"이라며 "다주택자는 종부세 인상과 더불어 양도소득세율이 추가 강화돼 운신의 폭이 더 좁아질 것"이라고 분석했다.그는 규제지역 다주택자의 경우 양도차액이 비교적 크다면 소득세법 개정 이전 일부는 출구를 찾아 내년 상반기 매물을 내놓을 것이라고 내다봤다.내년부터 보유세의 부담이 만만치 않게 커질 예정인 데다 먼저 파는 주택에 대한 양도소득세 부담이 증가하기 때문이다.또한, 다주택자의 취득세율 인상이 전국적으로 시행되는 데다 개인에서 법인으로 전환을 통한 세 부담 회피도 쉽지 않아 법인 거래량도 감소할 전망이라고도 했다.그는 "(주택 공급 방안과 관련) 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접공급이란 정공법을 선택했다는 점은 긍정적"이라면서 "개발제한구역 해제는 환경문제 유발과 미래세대를 위한 가용용지 사용에 부담을 느낀 것으로 판단된다"고 말했다.▲윤지해 부동산114 수석연구원 '물량 부족 문제로 단기 효과에 그칠 것'윤지해 부동산114 수석연구원은 "다주택자의 심리가 위축되는 단기 효과에 그칠 것"이라며 "세금 부담에 따라 다주택자가 주택을 시장에 내놓을 여지가 있습니다만, 현재 서울은 수요초과 국면으로 매도물량이 부족하다. 다주택자가 내놓는 물량을 유입되는 수요층이 모두 소화한 뒤에도 매도물량은 여전히 부족할 것"이라고 전망했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.krKB국민은행 부동산 수석전문위원 박원갑직방 빅데이터 랩장 함영진부동산114 윤지해 수석연구원.
