내년 부동산 시장은 투자자의 '선택'에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다.

정부의 전방위 규제 강화로 투자심리가 얼어붙은 가운데, 사업성 있는 곳에만 수요자들이 몰리는 양극화 현상이 심화 될 가능성이 높기 때문이다. 특히 내년에 예정된 분양 물량이 역대 최대 규모가 될 것으로 보여 일부 지역에서는 무더기 미분양과 집값 하락도 예상된다.

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자도 정부의 규제가 강화되고 금리가 상승하면서 성공이 쉽지 않을 것이라는 분석이다. ┃그래픽 참조

27일 부동산 정보업체와 건설업계에 따르면 내년에는 부동산 시장에 대한 정부의 규제가 크게 강화돼 시장 위축이 불가피하다.

당장 1월부터는 신DTI(총부채상환비율)가 시행돼 대출을 받기가 까다로워지고, 재건축 초과이익 환수제가 부활해 재건축 시장의 위축도 예고된다. 4월부터는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행돼 부담이 커진 다주택자들이 매물을 내놓을 가능성도 높다.

여기에 시중금리까지 인상되고 전세시장이 안정되면 신규 분양을 받으려는 실수요자들까지 줄어들 것으로 보인다.

이처럼 수요가 움츠러드는 가운데 전국적으로 내년 아파트 분양 물량이 41만여 가구, 입주물량도 44만 가구(부동산114 집계)로 역대 최대에 달할 것으로 파악됐다. 특히 경기도는 내년 분양 물량만 14만 가구, 입주 물량은 16만2천 가구에 달해 지역에 따라 '공급 과잉' 현상을 피하기 어렵게 됐다.

전문가들은 이에 따라 경기도를 중심으로 한 수도권의 아파트의 가격 상승세가 눈에 띄게 둔화될 것으로 내다봤다.

그나마 서울 및 서울 인접 경기지역은 대규모 재개발에 따른 이동 수요와 두터운 실수요자층으로 인해 어느 정도 가격 상승세가 이어지지만, 지방의 경우는 정부의 규제 여파로 수요가 위축된 가운데 공급과잉이 빚어지면서 가격이 크게 하락하는 곳이 많을 전망이다.

경기지역에서도 공급이 몰리는 지역이나 수요가 부족한 변두리 지역은 분양에 어려움을 겪는 것은 물론 아파트 가격이 하락하는 현상이 빚어질 가능성이 크다.

아울러 전문가들은 입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약 수요가 몰리는 '양극화' 현상도 강하게 나타날 것으로 분석했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "내년에는 전반적으로 보합세를 띠고, 서울은 강보합, 경기 등 수도권은 보합, 지방은 약보합을 보일 것으로 예상한다"며 "내년이 공급과잉 첫해라 가격 하락이 크지는 않을 것"이라고 말했다.

그는 "내년에 입주물량이 서울은 약간 늘고 나머지 지역은 '홍수' 수준이다 보니 입주물량 부담에 따른 지역별 차이가 클 것"이라고 덧붙였다.

부동산 전문가들은 올해 큰 인기를 끌었던 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자도 신중할 것을 권했다.

오피스텔 시장은 정부의 규제와 금리 인상 예고, 입주물량 급증 등 '트리플 악재'가 예정돼 있어 시장 위축이 불가피하고, 거래와 가격 상승 폭도 둔화될 것으로 보인다.

특히 내년부터 오피스텔 입주물량이 급증해 일부 지역은 '입주 쇼크'가 올 수 있는 만큼 투자 시 선별적인 접근이 필요하다고 전문가들은 조언했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정이어서 일부 지역에 입주 쇼크가 올 수 있다"며 "지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자에 나서야 안정적인 수익 확보가 가능하다"고 말했다.

전문가들은 상가 분양시장도 내년에 부동산 임대업자 여신심사 가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되므로 투자 수요가 줄어들 것으로 전망하면서 "금리 인상 등 투자 리스크를 고려해 최대한 보수적인 접근을 할 필요가 있다"고 조언했다.

/최규원기자 mirzstar@kyeongin.com