국토부, 산업 기능엔 신경 안쓴 듯
'고도제한 완화'로 사업성 높여야
연구개발 중심 기업 집적효과 민감
주거단지 '南'·산단 '北' 배치 필요
수요조사로 분양가 등 조건도 제시

허동훈 에프앤자산평가 고문

정부가 발표한 제3기 신도시에 계양테크노밸리가 포함됐다. 계양테크노밸리는 굴포천 서쪽 개발제한구역을 해제해 335만㎡의 첨단산업단지를 개발하는 사업으로 문 대통령의 대선 공약이기도 하다. 그러나 국토부는 얼마 전까지 첨단산업단지 지정이 어렵다며 주거 위주로 개발할 뜻을 내비쳤다. 판교신도시를 개발할 때도 국토부는 벤처기업 수요가 부족하고 과밀억제권역이라는 이유로 첨단산업단지에 부정적이었다. 손학규 지사와 경기도가 330만㎡의 첨단산업단지가 필요하다고 고집(?)을 부려 그나마 66만㎡의 판교테크노밸리가 지정됐고 결과는 모두 알다시피 성공적이다.

이번에도 국토부는 서울 집값 안정을 우선시하고 계양테크노밸리 산업 기능에 개의치 않는 듯했다. 그렇게 되면 인천 원도심이나 검단 신도시 개발에 부정적 영향을 주게 된다며 걱정하는 인천시민이 많았다. 하지만 다행히 인천시의 노력 덕분인지 주거와 산업 비중이 5:5로 결정됐고 주거용지 면적도 우려했던 것보다 작다. 90만㎡의 산업단지 면적은 판교테크노밸리보다 크고 마곡R&D산업단지와 비슷한 규모다. 주거단지 개발이 원도심 개발에 부담을 주겠지만 계양테크노밸리는 서울 바로 옆이므로 서울에서 인구 유입이 많을 것이다. 여기에 더해 산업단지의 개발이 순조롭게 진행돼서 직주근접이 잘 이루어진다면 부작용을 더 줄일 수 있다.

계양테크노밸리의 개발을 위해 몇 가지 짚어보자. 중요한 사안 중 하나는 고도제한이다. 우리나라는 ICAO(국제민간항공기구) '권고' 규정을 따라 활주로 반경 4km 이내 45m 고도제한을 적용하고 있다. 김포공항 활주로 높이를 고려하면 계양테크노밸리에 해발 57.86m 이상의 건축물을 지을 수 없다. 대략 아파트 13층 높이다. 업무용 건물 층수는 그보다 낮다. 마곡도 이렇게 개발됐으니 개발에 큰 문제는 없다. 하지만 고도제한 완화로 용적률이 높아지면 사업성이 높아져 계양테크노밸리 개발에 큰 도움이 된다. 고층 아파트가 사업성이 높다는 점은 자명하다. 요즈음 서울 주변에서 지어지는 지식산업센터는 20층을 넘는 경우가 많다.

수도권의 다른 테크노밸리와 경쟁해야 하므로 사업성을 무시할 수 없다. 용적률을 높이지 않아도 건폐율을 줄이고 공개공지를 늘려 도시를 더 쾌적하게 만들 수 있다. 2015년 항공법(현 공항시설법) 개정으로 고도제한의 법적 근거가 마련됐다. 하지만 고도제한 완화를 검토 중인 ICAO가 아직 결정을 내리지 않았다며 국토부가 세부 기준을 정하지 않아 법 개정의 실효성이 없는 상태다. 라스베이거스에는 공항 주변에 고층 호텔이 즐비한데 국토부는 ICAO만 쳐다보고 있다. ICAO의 결정이 계양테크노밸리 분양 시점 앞이 될지 뒤가 될지 알 수 없다. 일부러 개발을 늦출 필요는 없지만, 고도제한 완화 가능성을 염두에 두고 유연하게 대처해야 한다.

산업단지 배치 문제를 보자. 아직 결정된 게 아니어서 별 의미는 없지만 공개된 개발구상도를 보면 산업단지가 주거지역을 띠처럼 길게 둘러싸고 있다. 연구개발 중심의 기업은 일반 공장보다 집적효과에 민감하다. 서로 모여 있어야 교류가 활발하게 일어나고 혁신에 유리한 환경이 조성된다. 이왕이면 한쪽으로 모아야 한다는 것이다. 계양테크노밸리는 북서쪽이 김포공항 소음의 영향을 받는다. 주거단지를 남쪽으로, 산업단지를 북쪽으로 할 필요가 있다.

수요조사도 필요하다. 판교테크노밸리와 마곡R&D산업단지는 제조업이 허용되지 않는다. 반면 서울디지털산업단지는 제조업이 허용되는 지식산업센터가 주류다. 판교는 처음부터 임대를 허용해서 규모가 작기 마련인 벤처기업이 입주할 수 있었다. 임대를 주목적으로 하는 컨소시엄에도 필지를 분양했다. 마곡에선 대기업과 중견기업만 입주가 가능했다. 하지만 기존 입주기업도 입주 후 5년 후엔 여유 공간을 재임대할 수 있고, 서울시도 강소기업을 위한 건물을 직접 짓기 시작했다. 마곡에서도 벤처기업과 소규모 기업 입주가 가능해지는 것이다. 제조업 허용 여부와 분양방식, 입주수요에 대해서는 도시계획 용역회사가 판단하기 어렵다. 수요조사를 통해 시행사나 기업에 직접 물어봐야 한다. 물론 가격을 제시하지 않고 구매 의사를 물어볼 수는 없으므로 예상 분양가와 용적률 등 조건을 제시하고 기업의 의견을 조사해야 한다.

/허동훈 에프앤자산평가 고문