수도권 부동산의 중심 비즈엠

3시 신도시 돋보기. /박소연기자 parksy@biz-m.kr

'새로운 도시'라는 뜻의 신도시(新都市)는 이름처럼 새롭게 만들어진 도시다. 정부의 주도 아래 개발 단계부터 계획적으로 만들어진 것으로, 1기 신도시와 2기 신도시가 대표적이다.

정부의 신도시 카드는 부동산 경기와 밀접한 관계가 있다. 1988년 노태우 정부가 서울 남북측 근교에 대규모 신도시를 공급한다는 내용의 '200만호 주택건설 계획'을 발표했던 당시는 서울과 경기지역의 집값이 천정부지로 치솟았던 시절이다. 저유가, 저달러, 저금리로 시중의 유동자금이 부동산 시장에 쏠리고, 공급보다 수요가 많았기 때문이다.

성남 판교, 화성 동탄1·2, 김포 한강 등 2기 신도시가 탄생한 배경도 1기 신도시와 궤를 같이한다. 2003년 노무현 정부는 대출 규제 완화 등의 영향으로 서울 집값이 폭등하자 수도권 10곳과 충청권 2곳에 신도시를 건설하기 시작했다.

2018년 문재인 정부가 발표한 3기 신도시 또한 수도권 주택시장과 서민 주거 안정을 위해 계획됐다. 신도시와 대규모 택지지구에 총 26만9천호의 공공주택을 공급해 서울에 집중된 주택의 수요를 분산하겠다는 것이 정부의 목표다.

3기 신도시의 구체적인 청사진이 공개되고, 사전청약 일정이 도래한 만큼 3기 신도시의 입지부터 교통, 사전청약 일정, 분양가, 전망 등을 정리해봤다. <편집자주>

3기 신도시 1차 사전청약이 7월 28일부터 시작됐다. /그래팩=박소연기자parksy@biz-m.kr

인천 계양지구 등 사전청약 시작
분상제 적용 시세 60~80% 수준
모집공고 분양가는 추정분양가
본 청약 때 올라갈 가능성 있어

무주택자에게 뜨거운 관심을 받은 사전청약 접수가 28일 시작됐다. 이번에 진행하는 사전청약은 3기 신도시와 수도권 신규택지 1차 물량 4천333가구의 청약이다. 사전청약은 공공택지 등에서 공급되는 공공분양 주택을 본 청약 1~2년 전 진행하는 제도로, '패닉바잉'을 진정시키려는 목적이다.

국토교통부에 따르면 올해 사전청약으로 공급되는 물량은 총 3만200가구다. 7월 4천333가구, 10월 9천100가구, 11월 4천가구, 12월 1만2천800가구 등 네 차례에 걸쳐 사전청약을 진행한다.

이달에는 3기 신도시인 인천 계양지구 1천50가구를 비롯해 남양주 진접2(1천535가구), 성남 복정1(1천26가구), 위례신도시(418가구), 의왕 청계2(304가구) 등이 공급된다. 두 번째로 공급되는 10월에는 3기 신도시 남양주 왕숙2(1천400가구), 성남 신촌·낙생·복정2(1천800가구), 의정부 우정(1천가구) 등 9천100가구가 공급될 전망이다.

11월에는 하남 교산지구(1천가구), 과천 주암(1천500가구), 시흥 하중(700가구), 양주 회천(800가구) 등 4천가구, 12월에는 남양주 왕숙·부천 대장·고양 창릉 등 3기 신도시 5천900가구가 공급된다. 이와 더불어 구리갈매역세권(1천100가구), 안산 신길2(1천400가구) 등도 12월에 공급된다.

인천 계양 테크노벨리 /비즈엠DB

7월 인천계양 1천50가구 청약
341가구 신희타 분양가 3억대

7월 분양 물량 중 3기 신도시인 인천 계양지구를 집중적으로 살펴보면 A3 블록에 짓는 신혼희망타운이 341가구, A2 블록 공공분양이 709가구다. 계양지구는 모집공고일인 7월 16일 기준 인천시 거주자에게 전체 물량의 50%를 우선 공급하고, 나머지 50%를 수도권 거주자에게 배정한다.

신혼희망타운은 전용면적 55㎡·538가구(공공분양359가구·장기임대179가구)로 조성되는데, 이 중 341가구가 7월 사전청약 물량으로 나왔다. 이번 사전청약은 공공분양 물량만 공급되며, 장기임대는 별도 공고를 통해 입주자를 모집한다.

계양지구를 포함해 공공택지에 짓는 공공분양주택은 분양가 상한제가 적용되는데, 정부는 주변 시세 대비 60~80% 수준으로 분양가가 책정할 것이라고 공언했다.

모집 공고에 올라온 계양지구 신혼희망타운 추정분양가는 3억3천990만원이다. 실제 분양가는 이를 뛰어넘을 수 있다. 실제 분양가는 본 청약 시점에 분양가심사위원회 심의를 거쳐서 책정하기 때문이다. 본 청약은 2023년 10월 15일쯤 진행될 것으로 예상되고 있다.

신혼희망타운은 모집공고일인 지난 16일 기준 인천시에 살고 있는 혼인 기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 무주택세대구성원(신혼부부), 혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인 사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원(예비신혼부부), 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대 구성원(한 부모가족) 등이다.

또한 가구당 소득이 도시근로자 월평균 소득 130% 이하여야 신청할 수 있다. 맞벌이는 140% 이하다. 3인 가족 기준 도시근로자 월평균 소득 비율 130%는 783만9천208원이고, 140%는 844만2천224원이다. 자산도 전세 보증금을 포함한 자산이 3억700만을 넘기면 청약할 수 없다. 단, 전세 대출금은 자산에서 제한다.

청약 신청은 28일부터 8월 3일까지 7일간 해당 지역 거주자가 우선 청약할 수 있고, 8월 4일부터 11일까지는 수도권 거주자가 신청할 수 있다.

인천 계양 신도시 사전 청약 알리는 현수막. /연합뉴스DB

공공분양주택 747가구 분양
전용 84㎡ 기준 5억원 육박

계양지구 A2블록에 들어설 공공분양주택은 747가구가 조성된다. 이중 일반공급 110가구를 제외한 나머지가 모두 다자녀(70가구), 신혼부부(212가구), 생애최초(177가구), 노부모(35가구), 기타(105가구) 등 특별공급 물량이다.

주택형별로는 △59㎡ 83가구 △74㎡ 103가구 △84㎡ 116가구다. 이번 사전청약을 통해 공급되는 물량은 709가구로 △59㎡ 512가구 △74㎡ 169가구 △84㎡ 28가구다. 특별공급의 경우, 유형에 따라 신청자격이 있으니 잘 따져봐야 한다.

타입별 추정분양가는 59㎡가 3억5천628만원, 74㎡ 4억3천685만원, 84㎡ 4억9천387만원이다. 공공분양주택 추정분양가 또한 추후 변동 가능성이 있다. 실제 분양가는 2023년 10월 15일로 예정된 본청약 시점에 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된다.

청약 일정은 28일부터 내달 3일까지 특별공급 신청을 받으며, 8월 4일부터 5일은 해당 지역 일반공급 1순위, 6일부터 10일은 수도권 일반공급 1순위 청약을 받는다. 이튿날인 11일엔 일반공급 2순위를 진행한다. 계양지구는 일반공급 1순위 청약자 수가 모집호수의 100% 미달되면 2순위를 차례로 접수한다. 100%가 넘으면 2순위 접수는 진행하지 않는다.

공공분양에 청약하려면 부동산 자산 2억1천550만원을 넘기지 않아야 한다. 자동차는 2천790만원을 초과하면 청약이 불가하다.

일반공급은 사전청약 공고일인 지난 16일 기준 인천시에 거주하고 있는 무주택 세대주로 입주자청약에 가입한지 2년이 넘고 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입했다면 신청할 수 있다. 이때 세대주는 물론 세대원이 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 한다.

특히 전용 60㎡ 이하 일반공급 청약을 하려면 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준을 충족해야 하고, 도시근로자 가구당 월평균소득액의 100% 이하여야 한다. 3인 이하 기준 603만160원이다.

28일 오후 서울 송파구 장지동 성남복정1지구 위례 현장접수처에서 65세 이상 등 현장접수 가능 희망자들이 접수를 하고 있다. /연합뉴스

중복·교차청약시 무효·부적격 처리
분양가따라 전매제한·거주의무 있어

사전청약 시 주의해야 할 점은 동일 세대 내에서 1인 이상이 사전청약 입주자 모집 단지에 중복 또는 교차청약시 모두 무효, 부적격 처리된다는 점이다.

또 신혼희망타운과 공공분양, 일반분양 모두 본 청약시 분양가에 따라 전매제한과 거주의무기간이 부여된다는 점을 유의해야 한다. 본 청약 당시 분양가가 인근 지역 주택매매가의 100% 이상이면 전매제한이 3년이다. 거주의무는 없다. 분양가가 80% 이상 100% 미만이면 전매제한이 6년, 거주의무기간은 3년이다. 80% 미만일 경우 전매제한과 거주의무기간은 각각 8년, 5년이다.

사전청약 당첨자 발표는 청약유형에 상관없이 통틀어 9월 1일에 발표한다. 이후 자격검증 등의 과정을 거쳐 11월쯤 확정한다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr