수도권 부동산의 중심 비즈엠

부동산 전문가 3인의 3기 신도시 분석과 전망. /그래픽=김동현기자kdhit@biz-m.kr

"사전청약 이후에도 입주까지는 상당 시간이 소요되는 만큼 당장 집값 안정을 기대하기는 어려울 것으로 보인다"(여경희 부동산114 수석연구원)

"올해 공급되는 물량이 3만200여가구에 그쳐 사전청약이 연내 수도권 집값 안정을 기대하기는 제한적이라고 판단된다"(함영진 직방 빅데이터랩장)

"공급아파트 숫자가 수요를 충족하기 어렵기 때문에 패닝바잉을 잠재우기엔 한계가 있다"(서진형 대한부동산학회 회장 겸 경인여대 교수)

비즈엠은 창간을 맞아 국내 부동산 전문가 3인에게 3기 신도시 입지 및 분양가, 전망 등에 대해 개별 인터뷰를 진행했다. 전문가들은 사전청약이 실수요자에겐 좋은 기회가 될 수 있으나, 당장 패닉바잉을 잠재우긴 어려울 것이라고 입을 모았다.

왼쪽부터 여경희 부동산114 수석연구원, 서진형 대한부동산학회 회장, 함영진 직방 빅데이터랩장.

■입지가 가장 우수한 곳을 꼽자면

#여경희 부동산114 수석연구원
통상 강남 접근성이 좋을수록 입지 가치가 뛰어나다고 평가한다. 3기 신도시 중에서는 하남 교산지구와 과천과천을, 1차 사전청약을 받는 지구 중에서는 성남복정1, 하남 위례를 꼽을 수 있겠다.

#함영진 직방 빅데이터랩장
7월 1차 사전청약 사업지 중에서는 위례신도시와 성남 복정지구가 주변 시세 대비 70% 선에 분양되며 향후 시세차익에 대한 기대감을 높이고 있다. 청약대기수요도 많은 것으로 기대되고 있다.

#서진형 대한부동산학회 회장
경기도 과천시 신도시 입지가 가장 양호한 것으로 분석된다. 지하철 4호선 선바위역이 인접하고, GTX-C, 이수-과천 간 복합터널, 과천-우면산 간 도시고속도로 지하화 등 서울 도심권 및 강남권 접근성이 우수해서다. 과천 기존 학군 등 교육환경도 양호하다는 장점도 있다.

과천 3기 신도시 조성 예정부지 일대 2021.3.23 /김금보기자 artomate@biz-m.kr

■3기 신도시 분양가, 어떻게 보나

#여경희 수석
1차 사전청약 분양가는 시세 대비 낮은 수준에 책정됐다. 일례로 이번 사전청약 물량 중 가장 분양가 수준이 높은 성남복정1지구 분양가는 전용 59㎡가 6억7천616만원이다. 인접한 '산성역포레스티아' 전용 59㎡가 10억원~11억원 선에 거래되는 점을 고려하면 시세 대비 낮은 수준이라고 할 수 있겠다.

#함영진 랩장
7월 사전청약 분양가는 3억~6억원대 수준으로 책정됐다. 하남 위례와 성남 복정지구는 주변 시세 70% 수준에 공급되지만, 남양주 진접과 인천 계양지구는 다소 분양가 만족도가 떨어지긴 한다. 다만, 여전히 주변 민간분양 물량보다는 낮은 가격이라 실거주 목적에서라면 청약의 장점이 많다고 판단된다.

#서진형 회장
국토교통부는 분양가가 시세보다 낮다고 발표했지만, 신도시 주변의 기존 아파트 시세를 산정하긴 어렵다. 특히 과천과천, 남양주 왕숙 등 주변에 신도시가 있는 지역의 현재 시세는 높은 편이다. 따라서 분양가가 '높다', '낮다'는 인식은 지역별로 다르게 나타난다. 고양 창릉, 하남 교산, 과천 과천, 남양주 왕숙1·2 등은 낮다고 볼 수 있고, 기타 지역은 낮다고 볼 수 없다.

3기 신도시 사전청약 접수처. /연합뉴스

■3기 신도시 청약 전략법

#여경희 수석
대부분이 신혼희망타운과 특별공급 물량인 만큼 해당 청약방식에 대한 내용을 숙지할 필요가 있다. 아울러 입지, 지구별 당첨 가능성을 타진한 후 선별해 공략하는 전략이 요구된다. 사전에 입주자모집공고를 꼼꼼히 확인해 본인의 자격 요건을 파악하는 것이 필수다.

#함영진 랩장
소득, 자산, 특별공급 가능 여부 등 청약 자격을 잘 확인할 필요가 있다. 당첨자 발표일이 같아 여러 단지를 중복 청약 할 수 없기에 5개 택지 총 11개 단지 중 1곳을 잘 선별해 사전청약을 해야 한다. 입지 분석 외에도 향후 자산 가치 상승에 대한 기대치와 블록별 공급물량, 면적유형, 분양가, 지역별 우선 배정물량 등을 꼼꼼히 분석해 청약할 필요가 있다. 특히, 특별공급이 전체 공급량의 85%를 차지하는 만큼 신혼부부와 생애최초 자격이 되는 청약대기자는 적극 청약에 임하는 것이 유리하다.

#서진형 회장
청약자들은 자신이 거주하는 지역, 가구원의 소득, 자산 등을 파악해 최대한 유리한 지역과 공급 유형을 분석해야 한다. 특별공급·일반공급(전용 60㎡ 이하), 신혼희망타운 대상주택은 각 유형에 따라 별도의 소득·자산 기준이 적용된다. 특별공급과 일반공급, 신혼희망타운에 자산 기준을 넘으면 신청할 수 없다. 자녀 수 또한 고려 대상이며, 신혼부부특별공급과 신혼희망타운은 자녀수·거주기간·(통장)납입횟수 등으로 배점표가 적용된다.

서울시 송파구 장지동에 마련된 3기 신도시 사전청약 접수처에서 시설 관계자가 신도시 위치를 확인하고 있다. /연합뉴스

■사전청약, 실수요자에게 기회가 될까

#여경희 수석
기회다. 주변 시세 대비 분양가가 낮고 1·2기 신도시보다 서울 접근성이 좋다. 이런 곳에 내 집을 마련 할 수 있는 기회로 보인다.

#함영진 랩장
분양가 상한제가 적용돼 주변시세 대비 다소 낮은 가격으로 내 집 마련이 가능하고, 본청약 1~2년 앞서 집값 상승에 불안을 느끼는 무주택 실수요자들에게 분양시장을 통한 내 집 마련 기회를 앞당긴다는 점에서 긍정적이라고 생각된다.

#서진형 회장
실수요자는 당첨만 되면 기회다. 로또 청약인 것인 것이 문제이지만 분양가, 신도시 인프라, 입지 등에서 주거입지나 가격 측면에서 조건이 좋다.

서울시 송파구 장지동에 마련된 3기 신도시 사전청약 접수처에서 한 방문객이 일정 등을 확인하고 있다. /연합뉴스

■40·50세대 청약 소외 논란

#여경희 수석
4050대는 소득기준을 초과하는 등 청약 경쟁에서 밀릴 수 있다. 그러나 이들은 일반적으로 2030대 보다 자금력이 있고, 무주택 기간이 길어 청약가점이 높을 것으로 추정된다. 따라서 3기 신도시 사전청약 보다 가점제 물량 청약이 유리할 가능성이 크다.

#함영진 랩장
신혼부부, 생애최초 등 특별공급 비중의 전체 물량의 55%로, 사전청약의 수혜가 30대에 집중되는 경향이 있다.
다만, 만혼과 저출산 문제가 주거불안에서 유발되는 경향이 있고, 자본축적이 40~50대보다 30대가 낮을 수밖에 없는 점을 고려해 30대에게 분양시장의 문호를 좀 더 낮춘 것이라고 판단된다.

#서진형 회장
인구통계상 가장 많은 인구를 차지하는 세대가 바로 4050대다. 정부와 여당이 부동산정책을 청년, 신혼부부 등에 맞추다 보니 4050대의 신규아파트 청약기회가 줄어들 수밖에 없었던 것으로 보인다.

수원 영통지역 아파트 밀집 단지. 2021.7.19 /김금보기자 artomate@biz-m.kr

■사전 청약, '패닉바잉' 잠재울 수 있을까

#여경희 수석
사전청약 이후에도 입주까지는 상당 기간이 소요돼 당장 집값 안정을 기대하긴 어려울 것으로 보인다. 오히려 청약 대기 수요가 전세로 머무르면서, 해당 지역의 전세시장 불안이 우려될 수 있다.

#함영진 랩장
신혼부부 등 실수요자라면 공공분양이 민간분양보다 분양가 매력이 높아 청약의 장점이 많지만, 올해 공급되는 물량은 3만200여가구에 그친다. 사전청약으로 연내 수도권 집값 안정을 기대하기는 제한적이라고 판단된다. 주택 시장의 관심을 모두 분양시장으로 이전시켰다고 보기는 어렵다. 신혼부부·생애최초·장기청약가입자 등은 당연히 사전청약에 관심이 있겠지만, 모든 수요층을 끌어오는 것은 역부족이고 연내 집값 안정 효과도 제한적일 것으로 보인다.

#서진형 회장
공급아파트 숫자가 수요를 충족하기 어려워서, 패닉바잉을 잠재우기에는 한계가 있다. 공급시기도 너무 늦다. 따라서 단기적 집값 안정에 도움되기는 어렵다.

3기 신도시 배치도. /3기 신도시 홈페이지

■3기 신도시 전망

#여경희 수석
입지에 따라 편차가 있겠으나 3기 신도시 아파트가 입주하는 시점에는 1·2기 신도시 아파트 단지들이 노후화와 맞물려 선호도가 높을 것으로 예상된다. 특히 광역교통망 구축이 함께 진행되기 때문에 장기적으로 서울 수요 분산효과가 기대된다.

#함영진 랩장
1·2기신도시보다 서울 접근성이 뛰어난 편이고, 자족기능을 염두에 둔 택지비중도 여타 신도시보다 높은 편이다. 특히 GTX 개발을 통한 도심 접근성 향상이 기대되는 광역교통망 개선까지 염두에 둔다면 수도권 실수요자의 유입이 지속될 것이라고 판단된다.

#서진형 회장
자족기능의 부족으로 베드타운화의 길을 갈 것으로 보인다. 2기 신도시보다 입지가 양호한 곳은 가격상승의 가능성이 크다. 서울로 접근할 수 있는 교육인프라의 구축 여부에 따라 선호도가 달라질 것이며, 입주시기가 계획대로 진행될지 여부도 관건이다. 계획보다 늦어지면 공급과잉의 여파로 슬럼화될 가능성도 있다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr