경기도내 아파트 매매·전세가격이 급락하면서 갭투자가 다시 활성화될 조짐을 보이고 있다. 역전세 대란 가능성이 커지고 있는 가운데 갭투자가 늘어날 경우, 임차인에 대한 전세보증금 미반환 위험이 높아져 피해가 커질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

13일 KB부동산에 따르면 지난 6일 기준 경기지역 전세가는 전주 대비 1.12% 하락했다. 시군별로는 고양시 일산동구(-4.64%), 용인시 처인구(-2.94%), 과천시(-2.45%), 고양시 일산서구(-2.15%), 양주시(-2%) 등 대다수 지역의 전세 가격이 하락세다. 지난해와 비교하면 경기도 평균 전세가는 11.01% 급락했다. → 그래프 참조

전세 가격이 급락하면서 역전세 대란에 대한 우려도 커지고 있다. '역전세'란 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 뜻한다.

실제로 수원 영통동에 위치한 청명마을 벽산블루밍아파트의 지난해 전용 84㎡ 전세가는 평균 4억원 중반대를 유지했지만, 최근 3억2천만원에 거래됐다. 래미안안양메가트리아아파트도 지난해 전용 85㎡ 기준 전세가격이 5억원 중반대로 형성됐지만 최근 4억6천만원에 거래됐다. 이처럼 전세 가격이 떨어지면 기존 전세보증금과 차액이 생겨 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 수 없을 뿐만 아니라 부동산 거래도 급감할 수밖에 없다.

 

작년比 11%↓… 역전세 우려 증가
영통 작년 4억 중반→3억2천 거래
갭투자 증가 동탄·연수등은 '활성화'

이런 가운데 매매가와 전세가의 차익만 투자해 주택을 구입하는 '갭투자'가 활성화될 조짐을 보이고 있다. 부동산 빅데이터업체 '아실'이 최근 3개월간 갭투자 매매거래 증가 지역을 분석한 결과, 화성 동탄, 평택, 수원 영통, 인천 연수 등이 상위권에 포함된 것으로 나타났다.

부동산 가격의 하락과 함께 정부가 지난해 수도권 규제지역을 해제하고, 다주택자의 주택담보대출을 허용하는 등 다주택자에 대한 각종 부동산 규제를 완화했기 때문으로 분석된다. 수도권 일부 지역의 아파트는 전세를 안고 매매할 경우, 고작 수천만원으로 주택 구입이 가능한 것으로 알려졌다.

문제는 갭투자가 늘어나면 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못할 확률이 늘어난다는 것이다. 국토연구원이 13일 발표한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구'를 보면 계약갱신청구권 제도가 없다고 가정했을 때, 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 갭투자 주택 중 40%에서 보증금 미반환 위험이 나타났다.

박진백 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 "임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적 개선이 필요하다"고 밝혔다.

/서승택기자 taxi226@kyeongin.com