인천·경기 지역 빌라(연립·다세대) 10곳 중 3~4곳은 계약 당시 보증금으로는 전세 대출을 받기 어렵다는 통계가 나왔다.

28일 부동산 분석·중개업체 집토스가 2020년부터 2025년 8월까지의 수도권 빌라 전월세 실거래가와 공동주택가격을 분석한 자료를 보면, 2023년 하반기에 이뤄진 수도권 빌라 전세 계약의 27.3%는 한국주택금융공사(HF)의 새 전세 보증 기준(공시가의 126%)을 초과하는 것으로 분석됐다.

임대인이 2년 전과 같은 전세 보증금으로 새 임차인을 구하려고 할 경우 HF 보증서를 이용한 전세 대출이 불가능하다는 의미다.

HF는 28일부터 새 전세대출 보증 기준을 적용하기로 했다. HF가 공표한 ‘126% 룰’은 공시가격(140%)에 담보인정비율(LTV) 90%를 곱해 산출한 수치다. 기존에는 공시가격을 150%까지 인정해주고 보증금이 2억원이 넘는 주택에만 적용됐는데, 이날부터 모든 주택으로 확대됐다.

선순위 채권(기존 대출)과 보증금의 합계가 공시가격의 126%를 초과하면 보증이 거절되고 전세 대출을 받는 데 제한이 생긴다.

지역별로는 인천이 45.9%로 가장 높았다. 집토스는 수도권 중 인천의 공시가격 대비 전세 값이 높아 126%를 초과하는 경우가 많았다고 집토스는 설명했다. 경기지역 빌라는 36.8%가 HF 보증서를 이용한 전세대출을 받기 어려운 것으로 집계됐다.

부동산 전문가들은 HF의 보증기준 강화로 인해 2년 전보다 전셋값이 하락하는 ‘역전세’ 현상과 임대인들이 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 분쟁이 심화할 것으로 전망하고 있다.

임대인들이 2년 전보다 보증금을 낮추지 않으면 같은 조건의 전세 계약에서는 임차인들이 대출을 받기 어려워 수요가 줄어들 수밖에 없다.

임대인은 전세 보증금을 기존보다 낮춰 새 임차인을 받으면 나머지 차액을 마련해야 하는데, 이는 기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례로 이어질 수 있다.

특히, 인천지역 빌라 전세를 두고 이 같은 우려가 커지고 있다. 인천 빌라는 10곳 중 7곳이 2023년 상반기보다 전셋값이 하락하는 역전세가 발생(7월 24일 13면 보도)한 상태로, 전세대출이 막히면서 역전세 규모는 더욱 커질 것이란 예측이 나오고 있다.

이재윤 집토스 대표는 “임대인들은 ‘126% 룰’에 맞춰 전세나 반전세 임대를 해야하는 상황”이라며 “특히 인천은 2023년도 상반기에 비해 올해 상반기에 전셋값이 한 차례 다운이 되는 경향이 컸는데, 앞으로 그런 경향이 더욱 짙어지며 빌라 전세 시장 상황이 더욱 어려워질 것으로 보인다”고 말했다.