[시그널: 속빈 전세들의 경고·(2)] 경기도내 '50채 이상 다주택자' 현황 분석
# 한명당 83채꼴… 최다 363채
전세가율 100% 이상 주택중 36.4%2년간 '깡통 계약' 체결 6037건 달해보증금 총합 9753억, 전체 3분의 1상위 4곳, 전세가율 위험지역 겹쳐# 다섯 곳중 한 곳 '고위험 주택'취득 숫자, 2017년부터 네자릿수로'무자본 갭투자' 78명·3476채 의심부천 심곡·수원 권선·안양 안양동구도심 위치 노후건물 주로 사들여# 전세 사고 피해 '현재 진행형'취득-준공일 한달이내 33명·723채'수원 일가족 사기' 피의자도 포함안양 한 오피스텔 16채 소유자 파산여러 세대 문앞에 강제경매 통보문"대부분이 근저당 끼고 위험한 운영일부라도 세입자 못 구하면 사고로"데이터상 위험 시그널을 따라 찾은 현장에는 세금 체납 통지서, 경매 압류 예고장 그리고 구속된 임대인이 있었다. 경인일보 특별취재팀이 전세가율 다음으로 주목한 두 번째 시그널은 '다주택자'다. 이미 드러난 주요 전세사기 사건들은 한 사람 혹은 소수 일당이 수백, 수천 채를 거느리며 위험한 임대업을 벌였다는 공통점이 있다.미미하게 나타난 시그널을 좇을수록 경기도 곳곳의 현장에서 더 명확한 시그널들이 모습을 드러냈다. 관할 시군청이나 세무서 등의 압류 통지, 채권자의 요청에 따른 법원의 경매개시 결정사항 등은 현장을 찾았던 주택 대다수에서 수두룩하게 나타났다.특별취재팀은 (주)빅밸류의 용역을 통한 빅데이터 분석을 바탕으로 경기도 내 연립·다세대 및 오피스텔을 50채 이상 보유한 다주택자 명단을 추리고, 이들의 보유 주택 목록과 전세가율 100% 이상 거래 내역을 대조해 시그널을 중첩했다. 이렇게 정리한 '고위험' 전세를 시군별로 분류하고 일부 건물에 대해선 현장 취재에 나서 보이지 않는 문제까지 파헤쳤다.깡통주택 보증금 2조9천억원 중 1조가 '다주택자' 수중에
특별취재팀의 빅데이터 분석 결과, 경기도에서 연립·다세대 및 오피스텔 50채 이상을 보유한 다주택자는 203명이었다. 이들이 가진 건물 수는 모두 1만6천939채다. 한 명의 다주택자가 평균적으로 83채가량 보유한 셈으로, 한 사람이 최대 363채까지 보유하는 사례도 있었다.이 명단은 최근 '수원 일가족 전세사기' 의혹 사건 피의자인 정모씨와 아내, 아들의 이름은 물론 지난 4월 발생한 '동탄 전세사기' 사건 피고인 박모씨도 담고 있었다. 명단 내 모든 다주택자가 보유한 주택 가운데 자기자본 하나 없이 체결된 전세계약의 보증금 총액은 1조원에 육박했다.이들이 가진 주택들의 정보와 지난 2021~2022년 전세가율 100% 이상(깡통전세)으로 체결된 전세계약 사례들을 함께 분석한 결과, 총 6천37건의 깡통전세 계약이 다주택자 보유 주택에서 이뤄진 것으로 나타났다. 이는 전체 깡통전세 계약 건수(1만6천550건)의 36.4%다. 보증금 액수로는 도합 9천753억여원으로 전체 깡통전세 보증금(2조9천억원)의 33.3%에 달했다.이들 다주택자의 보유 주택들을 31개 시군별로 분류했을 땐 수원시가 3천431채(20.2%)로 가장 많은 비중을 차지했다. 이외 화성시가 2천39채(12.0%), 부천시 1천941채(11.4%), 고양시 1천50채(6.2%) 등 순으로 1천 채 이상인 지자체 상위권에 올랐다. 500~999채에 해당하는 지역은 용인시(994채·5.8%)·안양시(896채·5.2%)·안산시(801채·4.7%)·성남시(680채·4.0%)·평택시(642채·3.7%)·오산시(630채·3.7%)·시흥시(615채·3.6%)·파주시(612채·3.6%) 등이었다. 의정부시, 군포시 등 나머지 19개 시군은 500채 미만이었다.다주택자 건물 다섯 중 하나꼴로 위험한 '깡통소리'
특별취재팀은 경기도 내 50채 이상 보유 다주택자의 주택 정보 가운데 특히 '취득일'에 집중해 고위험성 시그널을 추적했다. 무자본 갭투자는 대개 전세 시세가 높을수록 빈번하게 벌어지는 탓에, 이들이 전세 수요가 하늘을 찌르던 시기 건물을 사들인 경우 상대적으로 더 위험한 거래로 볼 수 있다.실제 이번 '경기도 내 50채 이상 다주택자' 빅데이터에 포함된 소유주들이 주택을 사들인 시기는 1998년부터 2023년까지 다양했는데, 이중 특정 연도에 수치가 급증하는 모양새를 나타냈다. 지난 2009년 82채, 2010년 12채에서 2011년 538채로 늘어나더니 2016년(707채)까지 일정 수준을 유지했었다. 이후 전세가가 급등하기 시작하던 2017년부터 1천11채, 2018년 1천356채, 2019년 1천803채, 2020년 2천8채로 폭등하다 2021년엔 2천954채로 정점을 찍었다.이에 취득 주택 규모가 네 자리수에 도달한 2017년부터 2023년 8월 사이 다주택자들의 취득 주택을 합산해 보니 총 1만1천635채로 전체의 68.6%에 달했다. 여기에 거래 당시 시점과 현재(2023년 8월)시점 매매시세 기준으로 모두 전세가율 100% 이상을 기록한 전세계약 정보를 중첩해, 실제 깡통주택으로 형성됐을 위험이 큰 건물들을 구분했다.
무자본 갭투자가 활발했던 시기에 실제 깡통주택 전세계약까지 이뤄진 다주택자의 주택들을 의미하는 수치여서 전세피해 '고위험'군으로 분류 가능하다고 판단한 주택들이다.이렇게 추려진 다주택자들의 고위험 주택은 총 78명의 3천476채다. 전체 주택으로 따졌을 때 다섯채 중 한 채(20.5%)꼴로 좁혀진 것이다. 이를 시군별로 분류해 보니 부천시가 696채(20.0%)로 가장 많았다. 수원시(513채·14.8%)도 500채 이상으로 높게 나타났고, 안양시(484채·13.9%)·화성시(439채·12.6%)·성남시(339채·9.8%)·안산시(217채·6.2%)·고양시(204채·5.9%)·용인시(146채·4.2%)순으로 100채 이상 지자체들이 뒤따랐다. 그 밖에 23개 시군은 100채 미만에 그쳤다. 좁히고 좁혀 보니… '체납, 압류, 경매에 구속까지'
특별취재팀은 이렇게 추려낸 고위험 주택 중에서도 실제 수사기관으로 넘겨진 사례를 바탕으로 기준을 더 좁혀 현장 취재 대상을 정리했다. 지난 10월 처음 드러난 수원 일가족 전세사기를 비롯해, 다수의 조직적 전세사기 사건 피의자들은 본인 독단으로나 건축주와 공모해 막 준공된 신축 건물을 사들여 전세 임대업을 벌였던 정황이 있었다.
이에 취득일과 건물 사용승인일(준공일)이 서로 한 달 이내로 근접한 주택들을 걸러내 고위험군으로 분류한 3천476채 중 최종적으로 다주택자 33명의 723채를 정리했다. 이 목록에도 수원 전세사기 피의자인 정모씨 부부는 포함됐다.이중 일부 현장을 직접 찾은 결과가 부천 원미동 연립주택과 안양시 만안구 오피스텔 임대인 다주택자들의 사례였다. 이외에도 위험성이 감지되는 다주택자들의 정황이 현장에서 다수 확인됐다.
실제 지난달 중순 다주택자 A씨가 16채를 보유한 안양시 동안구의 한 오피스텔에서는 이미 여러 세대 현관문에 강제 경매 개시 통보문이나 예고문이 붙어 있었다. 등본상 A씨는 이미 지난 5월 세금 체납으로 압류된 직후 파산 선고된 상태였다. 해당 오피스텔을 포함해 A씨가 경기도 곳곳에 보유 중인 건물은 모두 58채다.화성시 진안동의 한 39세대 오피스텔 전부를 보유 중인 다주택자 B씨는 수원 전세사기 피의자 정모씨와 닮은꼴로 임대업을 운영하고 있었다. 제2 금융권으로 수십 억대 근저당을 끼고 직접 건축해 곧바로 전세업을 벌인 데다, 소위 '쪼개기 대출'로 세입자들이 건물의 전체 근저당 규모를 확인하기 어려운 구조였다. 직접 공인중개 법인을 운영한 정황도 유사점이었다. B씨는 2년 전 두 달 동안 세금체납으로 압류된 전력이 있고, 이 오피스텔을 포함해 모두 79채를 보유하고 있다.부천시 춘의동 한 연립다세대 주택 임대인 C씨는 빌라 3천400여채를 굴리며 전세사기를 벌인 혐의로 재판을 받고 있는 이른바 '빌라의 신' 일당으로 확인됐다. C씨의 해당 주택은 지난해 5월부터 세금체납으로 압류가 시작됐고, 주택도시보증공사(HUG)로부터 31억여원의 가압류를 당했다. C씨는 경기도 곳곳에 247채를 보유 중이며 이 주택들은 고양시, 안양시, 구리시 등 모두 19개 시군에 고르게 분포돼 있다.전문가들은 과도한 임대업에 나서는 다주택자들에 대한 위험성을 지적하며 관련 대책의 필요성을 강조했다. 최은영 한국도시연구소 소장은 "50채 이상을 전세로 내놓는다면 어림잡아도 수십억원 이상을 굴린다는 건데 이럴 능력이 있는 다주택자 자체가 매우 소수인 건 물론 대부분 근저당을 끼고 위험하게 운영할 것"이라며 "이들이 일부라도 세입자를 구하지 못할 경우 큰 사고로 번질 위험이 있다"고 말했다. 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다.
['빅밸류 협업' 2년간 실거래 정보 14만여건 분석]경인일보의 이번 '시그널(Signal) : 속빈 전세들의 경고' 기획보도에 활용된 전세가율 및 다주택자 정보(지도 콘텐츠 포함)는 (주)빅밸류의 용역을 통해 도출된 자료를 바탕으로 했다. 전세가율은 해당 임대차 계약 당시와 현재(2023년 8월) 등 두 시점을 각각 기준으로 한 매매가(빅밸류 산출 시세)를 분모로 계산했으며, 이중 90% 이상 및 100% 이상의 전세가율을 나타내는 실거래 정보들을 토대로 비교·분석 및 취재한 자료를 보도에 활용했다.빅밸류는 정부가 공개하는 등기부, 건축물, 토지, 지적도, 수치지도 등 수많은 행정·지리 정보를 수집해 공간 AI(인공지능) 기술로 분석·가공하는 공간데이터 전문기업이다.주택 등의 담보가치 산정 시 매매거래 정보가 부족한 50세대 미만 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등의 인공지능 시세를 은행에 제공할 수 있도록 지난 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스 지정을 받았다. 지난해부터는 은행업감독업무시행세칙 개정을 통한 법률을 근거로 인공지능 시세를 제공하고 있다.※ 주택 이미지는 실제 건물이 아닙니다지난달 부천시의 한 연립·다세대주택에 거주하는 임대인의 연락 두절로 인해 해당 임차인이 연락을 요구하는 편지를 출입문에 붙여놓은 모습. /특별취재팀지난달 찾아간 안양시 동안구 오피스텔의 한 세대 우편함에 각종 공공요금 고지서가 빈틈없이 꽂혀있는 모습. /특별취재팀지난달 안양시 동안구의 한 오피스텔 세대 출입문에 채권자의 요청에 의해 내려진 법원의 경매개시 결정 안내문이 붙어있다. /특별취재팀
2023-12-04
[시그널: 속빈 전세들의 경고·(1)]
2021~2022년 경기도 관련 계약 정보 분석심상치 않은 다수의 '이상 신호' 감지깡통전세들 보증금 총액 2조9269억원'인구 2위' 용인시 작년 본예산 맞먹어
'수원 일가족 전세 사기' 의혹이 불거지던 지난 10월 초 경인일보는 무턱대고 특별취재팀부터 꾸렸다. 서울 화곡동, 인천 미추홀구, 화성 동탄신도시 등으로 이어진 대규모 전세 피해 사례가 마치 연례행사처럼 계속되는 현상을 더 이상 보고만 있을 수 없었다.전세사기를 예방해보자는 꿈을 꾼 건 아니다. 보증금 미반환 피해 발생과 임대인의 고의적 기망까지 더해져야 죄가 성립하는 탓에 요즘 경찰과 검찰마저 혐의 입증에 혀를 내두르는 상황만 보더라도 '전세사기' 사례를 미리 인지하는 건 불가능에 가깝다는 결론을 쉽게 내릴 수 있다.'깡통전세'가 극심한 지역이나 '전세피해 우려' 소지가 있는 주택들은 찾아볼 수 있겠다고 생각했다. 그래서 1~2년 계약이라고 가정하면 올해나 내년부터 만기가 도래하는 지난 2021~2022년의 경기도 전세계약 데이터를 모두 분석했다. 여기에 50채 이상 다주택자(2017~2022년 취득 기준)가 가진 주택들의 정보를 대입해 위험 요소를 추려냈다.그 결과 경기도 곳곳에서 심상치 않은 다수의 '시그널(Signal·신호)'이 감지됐다. 아직 어디에도 알려지지 않았으나 이미 전세 사기에 가까운 사고로 경찰에 구속된 임대인도 있었고, 아무도 모르게 보증금 미반환 피해를 입은 채 2년 넘도록 대답 없는 임대인의 연락만 기다리는 임차인도 만났다.제2 금융권이 수십억 원대 근저당을 잡아뒀거나 전세가율 100%를 훌쩍 넘기면서 등기부등본에 각종 '압류'나 '경매개시' 사항까지 적힌 전셋집들은 셀 수 없이 많았다. 경인일보는 '무고한 임대인을 의심할 가능성'만 의식하다가 자칫 '무고한 임차인의 피해 확산 가능성'까지 방관할 수 있겠다는 판단에 따라 이번 특별취재에 나섰다. 지난 2개월 간 포착한 여러 '시그널'을 총 5편에 걸쳐 연재한다. → 편집자 주'전세가율 100% ↑' 경기도 전세보증금 총 2조9천억원먼저 특별취재팀은 지난 2021~2022년 경기도에서 이뤄져 공공기관에 신고된 14만480건의 전세계약 정보를 분석했다. 아파트를 제외한 연립·다세대주택과 오피스텔이 대상이다. 정부 산하기관의 웹사이트(부동산테크)나 애플리케이션(안심전세)은 다수의 매매 가격·시세 정보를 누락해 정작 일부 연립·다세대 및 오피스텔 전세가율(전세가격/매매가격*100)을 확인하기 어려운 문제를 공간데이터 전문기업 (주)빅밸류의 매매시세 빅데이터로 보완하고 공통된 산출 공식을 대입해 계산했다.그 결과 각 계약체결(2021~2022년) 시기 그리고 현재(올해 8월) 등 두 시점 모두 100%를 넘긴 전세가율로 전세거래가 이뤄진 건수가 경기도 내 1만6천550건에 달하는 것으로 나타났다.이 보증금을 모두 합치면 2조9천269억1천58만원이다. 전세가율만으로 보증금 미반환 등 피해 가능성을 예단할 수 없지만, 계약 당시는 물론 현재 매매시세로 따져봐도 '완전히 텅 빈' 상태인 깡통전세들의 보증금 총액이 도내 인구 2위 도시인 용인시의 지난해 본예산(2조9천871억원) 규모와 맞먹을 정도란 것이다.
→ 관련기사 (접근성 믿고 들어간 명당, 사기꾼이 파놓은 무덤일수도…) 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다.
['빅밸류 협업' 2년간 실거래 정보 14만여건 분석]경인일보의 이번 '시그널(Signal) : 속빈 전세들의 경고' 기획보도에 활용된 전세가율 및 다주택자 정보(지도 콘텐츠 포함)는 (주)빅밸류의 용역을 통해 도출된 자료를 바탕으로 했다. 전세가율은 해당 임대차 계약 당시와 현재(2023년 8월) 등 두 시점을 각각 기준으로 한 매매가(빅밸류 산출 시세)를 분모로 계산했으며, 이중 90% 이상 및 100% 이상의 전세가율을 나타내는 실거래 정보들을 토대로 비교·분석 및 취재한 자료를 보도에 활용했다.빅밸류는 정부가 공개하는 등기부, 건축물, 토지, 지적도, 수치지도 등 수많은 행정·지리 정보를 수집해 공간 AI(인공지능) 기술로 분석·가공하는 공간데이터 전문기업이다.주택 등의 담보가치 산정 시 매매거래 정보가 부족한 50세대 미만 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등의 인공지능 시세를 은행에 제공할 수 있도록 지난 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스 지정을 받았다. 지난해부터는 은행업감독업무시행세칙 개정을 통한 법률을 근거로 인공지능 시세를 제공하고 있다.전세계약 당시(2021~2022년) 및 현재(2023년 8월) 모두 전세가율 100% 이상인 깡통주택이 많을수록 음영이 짙게 표현된 경기도 지도. 음영 격차 둔 작은 격자 형태로 표현된 또 다른 지도는 전세가율 100% 이상 깡통주택이 일정 기준 이상인 구역(100m×100m)을 실제 위치에 부합하게 그린 것.
2023-12-03
[시그널: 속빈 전세들의 경고·(1)] 빅데이터로 살펴본 전세가율 위험지역
'무자본 갭투자'의 함정
자기 돈 없이 전세금 받은 날 매매대금집값 오를 경우 자산증식… 반대땐 빚부동산 하락기 의도와 무관 '시한폭탄'신·구도심, 모두 위험지역전세가율 100% 이상, 부천 3160건 최다
전체의 20% 육박… 보증금 사고 잦아1천건 이상 화성·수원·고양·안산·하남대부분 신도시 인접했거나 서울 생활권동탄·광교 등 최근 개발된 곳에 '쏠림'입지 좋은 구도심 빌라·다세대도 취약"전세 수요 많아… 신혼·초년생 위험"
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경인일보 특별취재팀이 주목한 첫번째 '시그널'은 무자본 갭투자로 양산된 역전세(매매가보다 전세가가 높은) 상태의 깡통주택 분포 현황이다. 기초가 된 자료는 지난 2021~2022년 경기도 내 모든 전세계약(공공기관 신고 거래에 한함) 14만480건의 '전세가율'이다. 이 시그널을 활용하려면 관련 용어들의 뜻과 당시 부동산 시장의 배경 등을 먼저 이해해야 한다. 이번 특별취재팀이 왜 이 같은 목적와 접근 방향을 잡았는지, 그 결과와 시사점은 무엇인지 살펴본다.'시한폭탄' 역전세 깡통주택… 전세가율은 알고 있다자기 돈 한 푼 들이지 않고 주택을 매매하는 방법이 있다. 전세가가 하늘을 찔러 매매가를 넘어버리는 경우다. 빚을 져서라도 일단 집을 사들이면, 곧바로 전세를 내놓아 빚보다 더 큰 규모의 현금을 수중에 넣는다. 매매와 전세 계약을 같은 날에 진행하면, 임차인에게 받은 전세가율 100% 또는 그 이상의 보증금으로 곧바로 매매 대금을 치를 수 있어 은행 대출도 필요없다.이렇게 확보한 보증금을 다른 사업의 초기자금으로 활용하거나, 매매시세가 올랐을 경우엔 주택을 되팔아 차액만큼 막대한 이득을 볼 수 있다. 그 자금으로 또 다른 주택을 잇따라 사들여 임대사업 규모를 키우는 것도 가능하다.이 모든 행위를 가능하게 해주는 건 '무자본 갭투자'다. 전세가와 매매가의 차이(갭)가 없는 점을 노려 자기자본 없이 빚으로 투자한다는 뜻이다. 또 이렇게 자기 돈 없이 빚으로만 사들인 건물들을 '깡통주택'이라고 부른다. 무자본으로 집을 산 임대인이 소유자로서 이름만 올려놓을 뿐 실질적으로 자신이 소유하는 가치는 없는 것이나 다름없어, 마치 '빈 깡통' 같다는 의미다. 통상적으로 매매가 대비 전세가 비중이 100%가 아닌 80%만 넘기더라도 깡통주택으로 분류되기도 한다.문제는 바늘 구멍만한 확률에 따라 잘 풀릴 경우 '재산 증식의 신화'가 되지만, 빚(초기대출)으로 빚(전세보증금)을 쌓아 올린터라 모래성처럼 한 순간에 무너질 위험성이 훨씬 크다는 점이다. 특히 고공 행진하던 집값이 폭락하면 돌이킬 수 없는 상황에 맞닥뜨린다. 애초부터 자기자본 없이 빚으로 건물을 굴려왔기 때문에, 매매가가 낮아질 경우 당초 계약 당시 높게 받았던 전세보증금을 돌려줄 능력이 없어지는 것이다. 집값 하락세가 본격화한 지난해와 올해에 걸쳐 "보증금을 못 받았다"거나 전세사기를 주장하는 사례가 속출하는 배경이다.즉 집주인이 건물을 사들일 당시 건물을 담보로 얼마나 빚을 졌는지 확인하면 보증금 미반환 피해의 우려가 상대적으로 높은 건물을 구분할 수 있다. 이 지표가 되는 기본 정보가 전세가율이다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 나타낸다. 특정 건물에서 임대차계약이 이뤄졌을 때 전세가율 100% 이상, 즉 전세가가 매매가를 뛰어넘은 '역전세' 계약이 이뤄진 경우는 자기 돈 하나 없이 건물을 사들였을 가능성이 존재한다는 뜻이 된다.이에 전세가가 치솟던 2021~2022년간 경기도 내에서 이뤄져 공공기관에 신고된 모든 전세계약의 전세가율을 분석한 뒤 이를 31개 기초 지자체별로 정리했다. 하나의 전세계약을 두고는 '계약 당시 매매시세'와 '현재 기준 매매시세' 등으로 두 가지 전세가율이 도출 가능한데, 이번 특별취재에서는 두 시점 모두에서 역전세 상태를 유지하는 건물들을 추렸다. 순수한 투자였는지, 사기를 친 건지 등의 의도를 떠나 계약 시점과 현재 모두 빚으로만 가득해 한 번도 속이 채워진 적 없는 '시한폭탄' 전세방들이다.부천, 화성, 수원… 신도시·구도심 곳곳 '지뢰밭'특별취재팀이 (주)빅밸류의 용역을 통해 얻은 데이터를 분석한 결과, 경기도에서 이뤄져 공공기관에 신고된 14만480건의 전세계약 가운데, 각 계약체결(2021~2022년) 시기 그리고 현재(올해 8월) 등 두 시점 모두 100%를 넘긴 깡통주택이 1만6천550건에 달했다.이를 31개 시군별로 분석해 보니 부천시가 3천160건(19%)으로 압도적 1위였다. 또 화성시가 1천946건(11.7%), 수원시 1천709건(10.3%), 고양시 1천528건(9.2%)으로 상위권에 올랐다. 그 뒤를 이은 안산시(1천460건·8.8%)와 하남시(1천376건·8.3%)가 1천건 이상이었고, 용인시(873건·5.3%), 광주시(701건·4.2%), 성남시(515건·3.1%)도 500건 이상의 높은 수치를 나타냈다. 이외 파주시, 안양시, 김포시, 남양주시, 평택시, 의정부시, 시흥시, 이천시, 광명시, 오산시 등은 100~499건이었으며 이외 12개 시군은 100건 미만이었다.눈여겨 볼 점은 시군 지자체별로 극심하게 나타나는 편차다. 인구가 밀집했거나 증가세가 두드러지고, 뛰어난 교통 인프라와 서울 접근성까지 갖추는 등 전세 수요가 높은 도심 생활권에 역전세 깡통주택이 집중됐다는 것이다. 실제 상위 4개 지자체의 건수들을 더한 값이 전체 31개 시군 건수의 50.4%(8천343건)로 절반을 넘겼다. 1천건을 넘긴 6개 지자체 값을 합산한 수치도 67.5%(1만1천179건)에 달했다. 상위 10개 지자체로 넓혀 보면 대부분 신도시가 위치한 지자체이거나 서울시 인접 생활권으로서 인구 유입이 큰 곳들이었다.이러한 특징은 법정동 단위로 지표를 들여다보면 더욱 두드러진다. 상위 4개 지자체의 법정동별 깡통주택 전세계약 건수를 보면, 모두 신도시 생활권이 포함된 법정동(부천시 중동·화성시 능동·수원시 이의동·고양시 백석동)에서 계약 건수가 가장 많았던 것으로 드러났다.특히 상대적으로 최근에야 개발된 화성(동탄)과 수원(광교)은 관내에서도 격차가 컸다. 화성은 동탄지구에 위치한 능동(768건)과 반송동(507건)을 합한 값이 전체 40개 법정동(1천946건)의 65.5%나 됐고, 수원은 광교지구에 속한 이의동(644건)이 전체 56개 법정동 합산값(1천709건)의 37.6%를 차지했다.한편 2위인 화성보다도 1천건이나 더 많은 것으로 나타나 역전세 계약이 가장 많았던 부천은 실제 대규모 전세 사기가 발생했던 서울 강서구, 인천 미추홀구 등과 함께 전세보증금 미반환 사고가 잦았던 지역이다. 부천을 포함한 해당 지역들은 주로 역세권 등 좋은 입지로 전세 수요가 일정한 구도심에서 노후 빌라와 연립·다세대 주택들이 다수 위치한 탓에 갭투자에 특히 취약하다는 공통점이 있다. 화성 병점동(280건)이나 수원 인계동(272건)·권선동(165건) 등에서 건수가 적지 않았던 것도 같은 맥락으로 풀이된다.이에 김진유 경기대 도시교통학과 교수는 "전세가율이 100%를 넘는 거래는 통상 비합리적이고 위험한 거래로 여겨지지만, 매매시장이 얼어붙고 전세 수요만 많은 상황 등에서는 선택의 여지 없이 거래를 하는 경우도 있다"면서도 "특히 청년이나 신혼부부 등 사회초년생들이 직장 등을 고려해 접근성이 괜찮으면서 저가에 형성된 비아파트 주택들을 찾게 되고, 이런 주택이 몰린 곳이 전세가율이 높아 피해 위험이 큰 지역으로 분류되는 것도 사실"이라고 했다. 특별취재팀/김준석·김산·한규준·김지원기자※ 이 기사는 한국신문방송편집인협회가 주관한 지역신문 콘텐츠 제작지원 사업에 선정된 기사입니다. 이 사업은 한국언론진흥재단의 정부광고 수수료를 지원받아 실시됩니다.
['빅밸류 협업' 2년간 실거래 정보 14만여건 분석]경인일보의 이번 '시그널(Signal) : 속빈 전세들의 경고' 기획보도에 활용된 전세가율 및 다주택자 정보(지도 콘텐츠 포함)는 (주)빅밸류의 용역을 통해 도출된 자료를 바탕으로 했다. 전세가율은 해당 임대차 계약 당시와 현재(2023년 8월) 등 두 시점을 각각 기준으로 한 매매가(빅밸류 산출 시세)를 분모로 계산했으며, 이중 90% 이상 및 100% 이상의 전세가율을 나타내는 실거래 정보들을 토대로 비교·분석 및 취재한 자료를 보도에 활용했다.빅밸류는 정부가 공개하는 등기부, 건축물, 토지, 지적도, 수치지도 등 수많은 행정·지리 정보를 수집해 공간 AI(인공지능) 기술로 분석·가공하는 공간데이터 전문기업이다.주택 등의 담보가치 산정 시 매매거래 정보가 부족한 50세대 미만 아파트, 연립·다세대주택, 오피스텔 등의 인공지능 시세를 은행에 제공할 수 있도록 지난 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스 지정을 받았다. 지난해부터는 은행업감독업무시행세칙 개정을 통한 법률을 근거로 인공지능 시세를 제공하고 있다.
2023-12-03
2023-12-03
국회 국토교통위, 완화 개정안 통과부담금 기준 3천만 → 8천만원 상향'장기 보유' 1주택자 감면 혜택 신설'영통2구역' 조합원들 수혜 전망
법 개정으로 재건축초과이익환수제(재초환)의 완화 가능성이 커진 가운데, 경기도내 재건축 정비사업에도 탄력이 붙을지 관심이 쏠린다. 재건축 정비 현장에선 규제 완화를 긍정적으로 바라보면서도 기존 정부안보다는 줄어든 기준 금액에 아쉽다는 반응도 제기됐다.국토교통부에 따르면 지난달 30일 국회 국토교통위원회는 전체회의를 열고 재초환을 완화하는 내용의 '재건축 초과이익 환수에 대한 법률' 개정안 등을 통과시켰다. 재초환법은 재건축 조합원이 정비 사업을 통해 얻은 초과이익에 부담금을 매기는 제도다. 현행 재초환 부담금 기준은 3천만원이다. 일반분양 등 재건축 추진에 따른 시세 차익이 3천만원 미만이면 부담금이 면제되고, 이를 초과하면 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다. 주택을 장기간 보유한 1주택자 등에도 감면 혜택은 없다.이번에 국회 국토위를 통과한 개정안은 부담금 기준을 8천만원으로 높이고 부과 구간도 기존 2천만원에서 5천만원으로 넓힌 것이 핵심이다. 또 재건축되는 집을 20년 이상 장기 보유한 1주택자는 부담금의 70%를, 15년 이상 보유자는 60%를 감면해주는 혜택 조항도 신설했다. 10년 이상 보유한 1주택자는 50%까지 부담금을 감면받을 수 있다. 부담금 부과 개시 시점도 조합 설립 추진위원회 구성단계에서 조합 설립 인가 단계로 늦춰진다.면제 구간이 8천만원으로 상향되고 부과구간 기준도 높아지면서 정부는 전국 111개 재건축 단지 중 44곳이 재초환 부과대상에서 제외될 것으로 봤다. 경인지역은 기존 27곳에서 12곳이 면제될 것으로 예측했다.경기도내 정비사업 현장에선 반색하면서도, 정부안보다 기준액이 줄어든 점 등에 대해선 아쉽다는 반응을 보였다. 이상조 수원 영통2구역 재건축 사업 조합장은 "면제기준을 1억원으로 올리는 정부안이 아닌, 8천만원선에 여야 합의가 이뤄진 점이 다소 아쉽긴 하다"면서도 "그래도 한발 나아간 점은 긍정적으로 본다"고 말했다.이번 개정안을 적용하면 영통2구역 조합원들의 부담금도 줄어들 전망이다. 종전 기준을 적용하면 영통2구역 조합원들이 추가로 부담해야 하는 금액은 2억9천600만원 가량이었으나, 기준 금액을 8천만원으로 상향하면 부담금이 1천만원 수준으로 줄어든다.이상조 조합장은 "입주시 공시지가가 어떻게 형성되는지에 따라 조합원들의 부담금이 조정될 것으로 보인다. 입주 시 가격이 12억~13억원 된다는 가정 하에, 최대치로 나와도 1천만원 이하가 될 것으로 보인다"며 "20년 이상 장기보유한 1주택자 등은 혜택을 볼 것으로 본다"고 했다. 그러면서도 "재초환법은 출발 자체가 잘못된 법이다. 재개발과 재건축을 동등선상에 놔야 하는데, 차등을 두고 재건축에만 세금을 매기고 있다"며 "재초환법 적용 유예, 폐지가 되지 않는 한 재건축 사업이 탄력을 얻기는 쉽지 않을 것으로 보인다"고 강조했다. /윤혜경기자 hyegyung@kyeongin.com수원 영통2구역 매탄주공 4·5단지. /경인일보DB
2023-12-03
국회 국토위, 재초환법 개정안 통과
부담금 부과 기준액 3천만원→8천만원
경인지역 부과지역 12곳 면제될 듯
일선 재건축 현장 “정부안보단 후퇴, 아쉬워”
법 개정으로 재건축초과이익환수제(재초환)의 완화 가능성이 커진 가운데, 경기도내 재건축 정비 사업에도 탄력이 붙을지 관심이 쏠린다. 재건축 정비 현장에선 규제 완화를 긍정적으로 바라보면서도 기존 정부안보다는 줄어든 기준 금액에 아쉽다는 반응도 제기됐다.
국토교통부에 따르면 지난달 30일 국회 국토교통위원회는 전체회의를 열고 재초환을 완화하는 내용의 ‘재건축 초과이익 환수에 대한 법률’ 개정안 등을 통과시켰다. 재초환법은 재건축 조합원이 정비 사업을 통해 얻은 초과이익에 부담금을 매기는 제도로, 지난 2006년 노무현 정부 시절 재건축 단지 중심으로 집값이 오르면서 도입됐다. 2013년까지 시행됐다가 글로벌 경제위기 등을 겪으면서 주택 시장이 장기 침체되자 2017년까지 시행이 유예됐다. 그러다 2018년에 다시 부활, 현재까지 이어지고 있다. 현행 재초환 부담금 기준은 3천만원이다. 일반분양 등 재건축 추진에 따른 시세 차익이 3천만원 미만이면 부담금이 면제이고, 이를 초과하면 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다. 주택을 장기간 보유한 1주택자 등에도 감면 혜택은 없었다.
이번에 국회 국토위를 통과한 개정안은 부담금 기준을 8천만원으로 높이고 부과 구간도 기존 2천만원에서 5천만원으로 넓힌 것이 핵심이다. 또 재건축되는 집을 20년 이상 장기 보유한 1주택자는 부담금의 70%를, 15년 이상 보유자는 60%를 감면해주는 혜택 조항도 신설했다. 10년 이상 보유한 1주택자는 50%까지 부담금을 감면받을 수 있다. 부담금 부과 개시 시점도 조합 설립 추진위원회 구성 단계에서 조합 설립 인가 단계로 늦춰진다.
면제 구간이 8천만원으로 상향되고 부과구간 기준도 높아지면서 정부는 전국 111개 재건축 단지 중 44곳이 재초환 부과대상에서 제외될 것으로 봤다. 경인지역은 기존 27곳에서 12곳이 면제될 것으로 예측했다.
경기도내 정비사업 현장에선 반색하면서도, 정부안보다 기준액이 줄어든 점 등에 대해선 아쉽다는 반응을 보였다. 이상조 수원 영통2구역 재건축 사업 조합장은 “면제 기준을 1억원으로 올리는 정부안이 아닌, 8천만원선에 여야 합의가 이뤄진 점이 다소 아쉽긴 하다”면서도 “그래도 한발 나아간 점은 긍정적으로 본다”고 말했다.
이번 개정안을 적용하면 영통2구역 조합원들의 부담금도 줄어들 전망이다. 종전 기준을 적용하면 영통2구역 조합원들이 추가로 부담해야 하는 금액은 2억9천600만원 가량이었으나, 기준 금액을 8천만원으로 상향하면 부담금이 1천만원 수준으로 줄어든다.
이상조 조합장은 “입주시 공시지가가 어떻게 형성되는지에 따라 조합원들의 부담금이 조정될 것으로 보인다. 입주 시 가격이 12억~13억원 된다는 가정 하에, 최대치로 나와도 1천만원 이하가 될 것으로 보인다”며 “20년 이상 장기보유한 1주택자 등은 혜택을 볼 것으로 본다”고 했다. 그러면서도 “재초환법은 출발 자체가 잘못된 법이다. 재개발과 재건축을 동등선상에 놔야 하는데, 차등을 두고 재건축에만 세금을 매기고 있다”며 “재초환법 적용 유예, 폐지가 되지 않는 한 재건축 사업이 탄력을 얻기는 쉽지 않을 것으로 보인다”고 강조했다.
/윤혜경기자 hyegyung@kyeongin.com
2023-12-02
우미건설이 이천시 중리택지개발지구 B1블록에 공급하는 '이천 중리 우미린 어반퍼스트'가 12월1일 견본주택을 개관하고 본격적인 분양에 나선다.분양일정은 오는 12월11일 특별공급을 시작으로 12일 1순위, 13일 2순위 청약을 진행한다. 당첨자는 오는 19일 발표되며 계약은 1월 2~4일까지 3일간 진행된다. 1순위 청약은 입주자모집공고일 기준 이천시 또는 수도권에 거주하는 만 19세 이상의 세대주 및 세대원으로, 청약통장 가입기간 1년 이상 경과 및 지역별·면적별 예치금을 충족해야 한다. 1순위 청약 시 당첨자는 가점제 40%와 추첨제 60%가 적용되며, 분양가 상한제가 적용된다. 이천 중리 우미린 어반퍼스트는 지하 2층~지상 20층 11개 동, 전용면적 84㎡ 총 785가구 규모로 조성된다. 전 세대 실수요자들의 선호도가 높은 전용면적 84㎡로 구성된 것이 특징이다.단지는 중리지구 내에서도 우수한 입지에 들어선다. 단지와 가까이 유치원(예정부지) 및 초등학교(예정부지)가 계획되어 있어 도보통학이 가능한 학세권 입지를 갖췄다. 또한 단지 앞 상업지구와 도보권 대형 근린공원이 예정돼 있어 주거환경도 쾌적할 것으로 기대된다. 이천 중리지구는 시청, 세무서, 경찰서 등이 인접했고 초등학교(예정부지), 근린공원(예정부지) 등과 함께 약 4천200여 세대로 계획된 택지지구로 조성된다. 특히 원도심과 인접해 기존의 풍부한 인프라까지 누릴 수 있다.교통여건도 우수하다. 서이천IC를 통해 중부고속도로, 이천IC를 통해 영동고속도로로 진입할 수 있고 경강선 이천역 이용 시 판교, 분당, 광주, 여주 등 이동이 편리하다. 특히 단지 인근 SK하이닉스, OB맥주, 시청, 세무서 등 직주근접 요소를 갖추고 있어 배후수요 단지로 주목받고 있다.또 단지는 전 가구 남향 위주의 단지 배치에 4베이 구조를 적용해 채광과 통풍, 개방감을 높였다. 주차장을 100% 지하화(근린생활시설 주차장 제외)해 지상에 차가 없는 공원형 단지로 조성된다. 단지 내에는 다양한 테마형 조경을 도입하며 입주민들의 선호도가 높은 헬스장, 스크린골프장, 탁구장 등 체육시설을 비롯해 독서실, 북카페, 다함께 돌봄센터 등 다양한 교육·커뮤니티시설도 조성된다.이천 중리 우미린 어반퍼스트 견본주택은 경기도 이천시 증포동에 위치한다. /이천이천 중리 우미린 어반퍼스트 조감도. /우미건설 제공
2023-11-30
외국인이 국내에 보유한 주택의 54%를 중국인이 가진 것으로 나타났다.국토교통부는 올해 6월 말 기준 외국인 주택·토지 보유 통계를 29일 발표했다. 6월 말 현재 국내에 주택을 소유한 외국인은 8만5천358명으로 6개월 전보다 3천732명(4.6%) 늘었다. 이들이 소유한 주택은 8만7천223가구로 3천711가구(4.4%) 증가했으며, 우리나라 전체 주택의 0.46% 수준이다. → 그래프 참조국적별로는 중국인 보유 주택이 4만7천327가구(54.3%)로 절반 이상을 차지했다. 또 중국인의 보유 주택은 6개월 전보다 2천438가구 늘었다. 올해 상반기 증가한 외국인 보유 주택의 65.7%를 중국인이 사들인 것이다. 중국인 다음으로는 미국인(2만469가구·23.5%), 캐나다인(5천959가구·6.8%), 대만인(3천286가구·3.8%) 순으로 보유 주택이 많았다.외국인이 보유한 주택 73.3%는 수도권에 있었다. 경기도 소재 주택이 3만3천168가구(38.0%)로 가장 많고, 서울 2만2천286가구(25.6%), 인천 8천477가구(9.7%)로 뒤를 이었다. 시군구별로는 경기 부천(4천384가구), 안산 단원(2천709가구), 시흥(2천532가구), 평택(2천500가구), 서울 강남구(2천305가구) 순이었다.외국인이 보유한 국내 토지 면적은 지난해 말 2억6천472만㎡로 6개월 전보다 0.6% 증가했다. 미국인 보유 토지가 1억4천168만㎡로 전체 외국인 보유 토지의 53.4%를 차지했으며, 중국인(7.8%), 유럽인(7.1%), 일본인(6.2%) 순으로 보유 토지가 많았다. 지역별로는 경기도 소재 토지가 외국인 보유 전체 토지 면적의 18.4%(4천874만1천㎡)를 차지했다. 이어서 전남(14.7%), 경북(14.0%) 순으로 보유 면적이 컸다. 토지 보유 외국인 중 55.8%는 교포였다. 외국 법인이 33.8%, 순수 외국인은 10.2%였다. /김태성기자 mrkim@kyeongin.com
2023-11-29
여야 일치 상임위 소위원회 통과조성후 20년 경과·100만㎡ 면적재건축 활성화 등 규제완화 담겨일명 '1기 신도시 특별법'이 개정 첫 심의를 통과했다. 법안심사 1차 관문인 상임위 소위를 여야 합의로 통과한 것인데, 12월 안에 공포하겠다는 계획이 실현될 것으로 기대된다.국토교통위원회 국토법안심사소위원회는 29일 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안'(이하 1기 신도시 특별법)을 여야 합의로 의결했다고 밝혔다. 1기 신도시법안이 국회 심의를 통과하기까지는 안철수(성남분당갑)·김병욱(성남분당을) 등 분당지역 국회의원들의 노력이 뒷받침된 것으로 평가된다.국민의힘 소속 김정재 소위원장은 국회 소위원회 회의장 앞에서 "여야의 의견일치로 1기 신도시 특별법이 위원회 대안으로 통과됐다"면서 "윤석열 정부 국정과제 중 중요한 사업이고, 대선시절 국민이 살고 싶어하는 도시를 만들겠다는 공약에서 추진된 사업"이라고 강조했다.양당 대선 후보가 공약했던 이 법안은 지난 5월30일 소위에 상정돼, 6월15일, 9월13일 등 3차 회의까지 갑론을박 토론이 치열했다. 그러다 지난 13일엔 민주당이, 지난 14일엔 윤 대통령이 드라이브를 걸면서 4차 회의에 의결된 것이다.이날 의결된 1기 신도시 특별법안은 노후계획도시를 "조성 후 20년 이상 경과하고 면적이 100만㎡ 이상인 지역"으로 정의하고, 재정비를 위한 절차와 추진체계를 밝혀놨다. 특히 법안은 녹색도시 전환, 용적률·안전진단 완화, 용도변경 허용 등 재건축 활성화를 위한 규제 완화 내용을 담았다.대선 때 1기 신도시 특별법 제정 깃발을 들고 선두에 섰던 더불어민주당 김병욱 의원은 "오늘은 대한민국 도시개발 역사상 뜻깊고 획기적인 날, 신도시 주민들의 소망이 이뤄지는 첫날"이라며 "이 법의 통과를 계기로 대한민국 도시의 브랜드 가치는 물론 국가경쟁력도 높아질 것"이라고 남다른 감회를 밝혔다.김 소위원장은 "법안을 연내에 공포하겠다. 법의 시행은 공포 후 4개월 뒤다. 시행령도 곧 입법예고할 것"이라고 말했다.국민의힘 안철수 의원도 힘을 보탰다. 안 의원의 경우 법 공포보다 한발 앞서 재건축 추진을 도울 시·도의원, 도시계획 전문가, 건축·법률 전문가를 한데 모아 '분당갑 재건축 신속 추진 지원단'을 오는 2일 발족하겠다고 밝혔다. /권순정기자 sj@kyeongin.com
2023-11-29
2023-12-04
2023-12-03
2023-12-03