담보대출-판매후 원리금 '다른 방식'
3억원 기준 月수령액 74만vs146만원
해당주택 거주-이사 임대료 부담 差

고령자들이 자신의 집을 활용해 노후 생활비를 마련할 수 있는 방법이 하나 더 늘어난다. 정부가 지난달 말 주거복지 로드맵을 통해 고령자들을 위한 정책으로 '연금형 매입임대'를 도입하겠다고 밝혔기 때문이다.

연금형 매입임대가 도입되면 기존 한국주택금융공사가 운영해 온 '주택연금'과 함께 고령자들의 노후 생활자금 마련에 적지 않은 도움이 될 전망이다. 연금형 매입임대는 아직 구체적인 상품이 나오지는 않았다. 주택연금과 비교해 어느 쪽을 선택할지는 나중에 꼼꼼하게 따져봐야 할 문제다.

■내 집 vs 임대주택

주택금융공사의 주택연금은 주택담보대출을 연금식으로 받는 형태다. 따라서 주택의 소유권이 연금 계약자 본인에게 있고 해당 주택에 계속 거주하면서 연금을 받는다. 대상자는 본인 또는 배우자가 만 60세 이상이어야 하고, 주택 가격 9억 원 이하만 주택연금에 가입할 수 있다.

반면, 연금형 매입임대는 자신이 살고 있던 집을 매각해 그 돈을 연금처럼 나눠 받는 형태다. 주택 소유권이 LH에 넘어가게 되며, 계약자는 자신의 집에서 나와 LH가 제공하는 임대주택에 거주하게 된다. 연금 신청자에 대한 나이 제한이나 주택가격 제한을 둘지는 아직 결정되지 않았다.

주택연금은 주택담보대출의 형태여서 담보 가치가 확실한 아파트가 주 대상이다. 반면 연금형 매입임대주택은 주력이 다가구나 단독주택, 주인이 1명인 다세대 등이 될 전망이다. LH가 매입 주택을 다수의 청년·신혼부부용 임대주택으로 활용하기 위해서다.

주택연금은 부부 기준 1주택자가 원칙이며, 2주택자는 3년 내 1주택을 처분하는 조건으로 가입 할 수 있다. 그러나 연금형 매입임대는 다주택자도 신청할 수 있다. 다만 다주택자에 대해서는 연금 수령자가 고령자라 해도 임대주택은 제공하지 않는다.

■수령액 차이는?

주택연금과 연금형 매입임대는 연금 수령액에서 차이가 크다. 주택연금은 주택담보대출을 받는 것이어서 주택담보대출비율(LTV)을 적용해 집값의 50∼70%에 대한 원금 가치와 이자를 따져 연금액이 결정된다.

반면 연금형 매입임대는 집을 매각하는 방식이어서 집값의 100%에 해당하는 원금과 이자를 모두 계산해 지급한다. 당연히 연금형 매입임대가 연금 수령액이 많다.

주택금융공사와 국토부·LH의 시뮬레이션 결과에 따르면 60세가 자신이 거주하는 주택을 담보로 20년 만기 주택연금 상품에 가입할 경우 시가 3억원짜리 주택은 월 74만6천원, 시가 7억원 주택은 174만2천원을 연금으로 받을 수 있다.

하지만 연금형 매입임대는 20년 만기 조건의 경우 3억원 주택의 연금은 월 146만 5천 원, 7억원 주택은 339만 7천 원으로 계산된다. 주택연금보다 월 수령액이 약 2배다. 금리가 더 오를 경우에는 연금형 매입임대의 수령액이 더 많아진다.

LH 관계자는 "매입임대는 LH가 집값의 매입 대금을 고령자에게 분할 납부하는 방식이어서 금리가 오르면 지급 이자가 상승해 연금 지급액이 더 늘어난다"고 말했다.

다만 주택연금은 해당 주택에 계속 거주하기 때문에 별도 임대료 부담이 없는데 반해, 연금형 매입임대는 본인이 거주하던 집을 팔고 임대주택으로 옮겨가야 하기 때문에 임대료를 부담해야 한다.

/이원근기자 lwg33@kyeongin.com