대출한도 산정시 기존 대출의 원리금을 모두 부채로 계산하는 신(新) DTI가 31일부터 본격 시행된다. 사진은 서울시내 한 은행 대출창구. /연합뉴스

다주택자의 돈줄을 묶는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 31일부터 본격 시행된다. 이에 따라 추가 대출시 새 DTI 적용을 감안해야 하고, 새 DTI가 적용되지 않는 경우에 대해서도 정확히 숙지해야 대출 차질이나 불이익을 면할 수 있다.

신(新) DTI의 핵심은 부채 범위를 확대한 것이다. 이전 DTI에서는 부채에 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 포함했지만, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금을 부채에 추가해 기존과 신규 주택담보대출의 원리금을 모두 부채로 인정한다.

주택담보대출을 한 건 받으면 DTI가 평균 30%가 넘기 때문에 기존 주택담보대출자는 추가 대출이 사실상 불가능하게 된다.

추가 대출을 받더라도 두번째 주택담보대출부터 만기가 15년까지만 적용된다는 것도 주의해야 한다. 대출기간을 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해 마련된 조치다.

신 DTI를 적용해 계산하면 기존 대출자들이 받을 수 있는 추가 대출 액수는 크게 낮아진다.

예를 들어 기존에 2억 원의 대출(20년 분할상환, 금리 3.0%)이 있는 연봉 6천만원인 대출자가 서울 등 투기지역(DTI한도 40%)에서 또 집을 사면서 주택담보대출을 받으려면 현재는 1억8천만원(만기 20년, 금리 3.0%)까지 빌릴 수 있지만, 신DTI를 적용하면 5천500만 원으로 대출가능 금액이 크게 축소된다.

주택담보대출을 새로 받을때는 신 DTI를 적용해 계산하기 때문에 대출한도가 축소될 가능성이 높다. 하지만 기존 주택담보대출의 만기를 연장하는 경우에는 신 DTI가 적용되지 않는다.

DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기준도 소득산정 시 최근 1년 기록에서, 최근 2년간 소득기록을 확인하고 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신해야 한다. 장래소득이 늘어날 것으로 예상되는 사람은 소득산정 시 최대 10%까지 증액해 준다는 것도 계산에 넣어야 한다.

무주택자의 경우 신DTI가 적용돼도 대출한도가 줄지 않고 미래소득까지 감안하기 때문에 대출 한도가 더 늘어날 수도 있다.

일시적으로 주택담보대출이 2건이 되는 대출자를 위해 기존 주택담보대출을 즉시 처분하면 부채산정 시 기존 주택담보대출은 지금처럼 이자상환액만 반영하고, 2년 내 처분 조건일 경우 두 번째 주택담보대출의 만기 제한(15년)도 적용하지 않는다.

금융당국은 올해 하반기에는 신 DTI 보다 더욱 규제를 강화한 총체적상환능력비율(DSR)을 본격 시행할 예정이다. DSR은 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산하기 때문에 신 DTI 보다 대출한도가 더욱 줄어들 가능성이 높다.

금융당국은 신DTI 도입에 이어 하반기 DSR까지 도입되면 전반적으로 대출받기가 까다로워져 가계부채의 급증세가 둔화하고 빚내서 집 사려는 사람도 줄어들 것으로 기대하고 있다.

/최규원기자 mirzstar@kyeongin.com