수도권 부동산의 중심 비즈엠

2021년 확 바뀌는 부동산제도① 종부세·양도소득세. /박소연기자parksy@biz-m.kr

2020년은 정부의 부동산 대책이 쏟아진 해였다고 해도 과언이 아니다. 수도권 대부분을 투기과열지구 및 조정대상으로 묶고 주택담보대출과 전세자금대출 규제를 강화한 6·17대책, 종합부동산세(종부세) 세율을 6%대 이상으로 대폭 인상하고 등록 임대사업자에게 주던 세제혜택이 축소되는 방안이 담긴 7·10 대책, 수도권에 총 26만호의 신규 주택을 공급하고 수도권 재건축·재개발 및 3기 신도시의 용적률을 올리겠다는 8·4 공급대책 등이 연이어 발표됐다. 지난 11월 19일에는 풍선효과로 집값이 급등한 김포시를 규제지역으로 지정한다는 문재인 정부의 24번째 부동산 대책이 발표되기도 했다.

쏟아지는 정부의 부동산 대책으로 제도 변경이 잦아지면서 부동산 시장은 혼란에 빠진 모습이다. 특히, 지난 7월 31일 자로 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행되면서 수도권 부동산 시장은 혼돈에 빠졌다. 이와 관련해 국토교통부와 법무부 등에 민원에 쏟아지자 정부는 임대차법 관련 해설서를 만들어 배포했다. 관계부처 담당 공무원도 명쾌한 대답을 내놓지 못하자 정부가 직접 나선 것이다.

2021년에는 그간 발표된 정부의 대책이 속속 시행될 예정이다. 세금 정책을 비롯해 청약제도 등 바뀌는 부동산 제도를 비즈엠이 정리해봤다.

남산에서 바라본 서울 시내. /연합뉴스

■종합부동산세

세율 인상 및 세 부담 상한 변경

고령자 공제율 상향

부부 공동명의 공제방식 선택

우선 종합부동산세부터 살펴보면 크게 △세율 인상 및 세부담 상한 변경 △고령자 공제율 상향 △부부공동명의 공제방식 선택 등이 바뀐다.

종부세는 내년 1월부터 세율이 인상된다. 세율 기준 올해 대비 2배 가량 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다.

/기획재정부 제공

한편, 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용하여 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다.

세 부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 200%에서 300%로 인상되고, 법인 보유주택 세부담 상한을 폐지한다. 참고로 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.

서울시내 아파트 전경./연합뉴스

고령자 공제율은 상향된다. 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담을 덜어줄 예정이다.

앞으로 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 산정 시 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다. 예를 들어 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

만약 1가구 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용 받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에게 신청해야 한다. 참고로 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 나이가 많아질수록 1가구 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.

■양도소득세

최고세율 인상

1가구 1주택 비과세

보유기간 산정방식 변경

양도소득세 관련 변화는 △최고세율 인상 △1가구 1주택 보유기간 산정방식 변경 △분양권 주택 수에 포함 △장기보유특별공제 거주요건 추가 △2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상 △법인 보유 주택 추가세율 인상 등이다.

양도세는 내년 1월 1일자로 소득세 최고세율이 45%로 상향된다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 내년부터는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

내년 1월부터는 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식도 바뀐다. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있는데, 2021년부터는 보유기간 산정방식이 변한다.

2주택 이상 소유자가 1주택만 남기고 나머지를 처분해 1주택자가 됐을 경우, 1가구 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 다만, 부득이한 사유로 인해 일시적 2주택 등 1주택 비과세를 받는 주택은 예외다.

인천의 한 신도시 인근 부동산중개업소./ 연합뉴스

분양권도 주택 수에 포함
장기보유특별공제 거주요건 추가

법인 보유 주택 추가세율 인상

아파트 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 앞으로 조정대상지역의 주택을 팔 때는 분양권도 주택 수에 포함된다. 단, 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한해서만 적용되며, 현재 보유 중인 분양권은 포함하지 않는다.

1가구 1주택의 장기보유 특별공제의 경우 '거주기간'도 따지게 된다. 현재는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 때 최대 80%이 장기보유특별공제를 적용했지만, 내년부터는 보유기간 외 거주기간도 보게 된다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 것이다.

법인이 보유한 주택 추가세율 인상도 내년 1월에 이뤄진다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만 2021년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.

파주 운정신도시 일대. /연합뉴스

2년 미만 보유 및 조정대상지역

다주택자 세율 인상

6월부터는 2년 미만 보유 및 조정대상지역의 다주택자 세율이 대폭 인상된다. 현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택에는 기본세율을 적용됐으나 2021년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권의 양도소득세율도 인상된다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권의 경우 보유기간과 상관없이 50%의 세율을 적용하고 있으나 내년 6월 이후에 양도하는 분양권은 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 10%p 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다.

2021년 6월 1일부터 시행되므로 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 2021년 5월 말까지 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용받는 게 유리하다.

/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr