용인 지역 아파트 대단지 전경. /경인일보 DB

주택금융 심사강화 연장선 보합세 전망
올 38만가구 입주 2000년이후 최대물량
청약경쟁률 저조·수익형 오피스텔 눈독
GTX·SRT개통 인접지 '후광효과' 기대
희소가치 높아진 공공택지지구 큰 관심

2017년 새해가 밝았다. 지난 한해를 되돌아보면 대한민국 경제는 극심한 내수 부진과 소비 위축으로 그야말로 힘겨운 한 해였다고 평가할 수밖에 없다. 하지만 부동산 시장은 달랐다. 물론 정부의 규제 강화 조치가 잇따르면서 다소 출렁임도 있었지만 아파트를 중심으로 한 주택시장은 그래도 호황을 누린 것은 틀림없다.

문제는 지금부터다. 정부의 주택 금융 규제가 지난해부터 본격 시행되면서 수요자들이 느끼는 심리적 압박은 클 수밖에 없고 결국 부동산 시장, 엄밀히 말하면 주택 분양시장은 일정 부분 타격이 예상되는 상황이다. 이에 2017년 경기·인천지역 부동산 시장에 대한 전망과 함께 관심 지역을 살펴보고자 한다. <편집자 주>

■ 정부의 규제 조치 연장선

늘 그렇듯이 부동산 시장은 정부의 규제 강도에 따라 심하게 출렁였다. 우선 지난해 2월 수도권을 시작으로 담보대출 규제인 '여신심사 선진화 가이드라인'이 시행되면서 초반부터 심리적인 부분은 타격을 입었다.

이런 와중에 한국은행이 기준금리를 인하하면서 풍부한 유동자금은 분양권과 신규 아파트 시장으로 진입했고 가격 상승으로 이어졌다. 저금리로 대출을 받아 부동산 투자와 내 집 마련에 나서는 수요가 청약시장으로 몰리면서 그야말로 부동산 광풍이 불었다.

그러나 가계부채 증가 속도가 빨라지면서 정부에서는 '8·25 가계부채' 대책을 발표했다. 공공택지 공급물량을 줄이고 주택분양보증 심사를 강화해 가계부채에 대응하겠다는 것이 골자였다. 하지만 수요자 규제 보다는 공급량 조절에 초점을 맞추면서 투자자들은 희소성에 더욱 주목했고 재건축과 신규 분양시장에는 더욱 돈이 몰렸다.

좀처럼 꺼지지 않는 가계부채 문제를 잠재우기 위해 정부는 또 다시 '11·3 부동산 대책'을 발표했다. 서울과 경기도 내 일부 대도시에 대해 분양권 전매제한 기간 연장 조치를 내놓으면서 점차 투자 수요는 움츠러드는 모습을 보였다. 실제로 대책 발표 후 해당 지역에서는 일부 거래량이 감소한 것으로 나타났다.

그렇다면 2017년은 어떻게 될까? 부동산 전문가들 사이에서는 특별한 완화책이 없는 한 전체적으로는 보합세를 유지할 것으로 전망하는 분위기다.

특히 상반기 분양시장은 지난해와 달리 청약경쟁률이 저조할 가능성이 높고 일부 투자자들은 수익률이 높은 오피스텔을 비롯한 수익형 부동산으로 관심을 돌릴 것으로 내다보고 있다.

■ 2017년 부동산 시장 변수에 주목

올해 전국 아파트 입주 물량은 38만여 가구에 달해 2000년대 이후 역대 최대 물량을 기록할 것으로 보인다. 지난해 28만 가구보다 34% 가량 늘어난 수치다.

특히 전체 물량의 45%가 수도권에 몰려 있다. 따라서 과잉공급 문제에다 정부의 부동산 규제 강화, 미국의 금리인상 등 대내외적인 여건이 바로 2017년 부동산 시장을 좌우할 중요한 변수로 작용하게 된다.

이중 당장 1월부터 시작되는 주택금융 규제는 시장에 가장 직접적인 영향을 미칠 전망이다. 올해 분양하는 아파트의 잔금대출에 현 주택담보대출의 여신심사가이드라인이 적용되는 만큼 당장 대출 통로가 막히면서 청약시장은 물론이고 매매시장까지 위축시킬 가능성이 크다.

이를 증명하듯 한국건설산업연구원은 최근 '2017년 건설·부동산 경기전망'에서 전국 평균 주택 매매가가 0.8% 하락할 것이라고 밝혔다. 집값 상승률 전망치를 마이너스(-)로 제시한 것은 지난 2009년 이후 8년만이다. 연구원은 올해 하반기로 갈수록 입주 물량이 쏟아지고 금리 상승 압박을 받으면서 하락세가 더욱 뚜렷해질 것으로 예상했다.

평택시 지제역을 출발하고 있는 수서고속철도(SRT). /연합뉴스

■ 경기도 내 부동산 관심 지역

최근 갤럽에서 실시한 여론조사 결과에 따르면 향후 주택을 살 때 가장 중요하게 고려하는 요소로 '교통환경(52.4%)'이 꼽혔고, '경관 쾌적성'(16.3%), '지역발전 가능성·투자 가치'(11.9%), '주변 편의시설'(10.0%), '학교·학군 등 교육시설'(5.1%), '가격'(3.1%) 등이 뒤를 이었다.

이 같은 결과를 토대로 짐작해보면 경기도 내 부동산 관심 지역은 GTX(수도권광역급행철도)와 SRT(수서발고속철도) 개통에 따른 인접 지역의 후광 효과가 예상된다.

특히 수도권 남부지역 최대 호재로 꼽히는 SRT가 지난 12월 9일 개통하면서 들어선 화성 동탄역(동탄2신도시)과 평택 지제역 인근은 올들어 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 유독 높다.

이와 함께 정부의 공급축소 정책으로 인해 희소성이 높아진 도내 공공택지지구에 대한 관심도 크다. 성남시 고등동과 시흥동 일대 고등보금자리지구는 2018년까지 4천200가구 규모의 공공택지지구로 개발한다. 입지적으로 강남과의 접근성이 좋고 판교창조경제밸리, 판교테크노밸리와 가까워 입지여건이 양호하다는 평가를 얻고 있다.

또 하남 감일지구는 LH(한국토지주택공사)가 공급하는 공공택지지구로 2020년 준공을 목표로 한창 개발중이다. 입지적으로 서울 송파구와 인접해 있고 위례신도시와 가깝다. 오산택지개발지구 역시 동탄2신도시와 1km거리 내에 위치해 있어 오산시와 동탄신도시의 생활인프라를 양쪽 모두 이용할 수 있는 장점 때문에 관심이 높다.

반면 전통적인 인기지역으로 꼽히던 과천과 성남, 용인, 동탄2신도시, 남양주 등지는 정부의 분양권 전매 제한 등 일부 규제가 적용되면서 당분간 관망세가 지속될 것이라는 전망이 많다.

하지만 내 집 마련을 위한 실수요자들의 경우 분양권 전매 제한규제와 상관없이 공급물량이 상대적으로 많고 기반시설이 잘 갖춰진 동탄2신도시와 다산신도시 등에 들어설 분양시장에 뛰어들 것으로 예상된다.

부동산업계 한 관계자는 "투자 수요가 주춤한 경향은 짙어지겠지만 지방과 달리 경기지역 청약시장은 일시적으로 호황을 누릴 가능성도 크다"며 "하지만 예년과 달리 올해 유망지역이라고 찍어 언급하기가 애매한 상황"이라고 말했다.

/이성철기자 lee@kyeongin.com·아이클릭아트