4곳 중 3곳 '투기과열지구'등 지정
청약 당첨돼도 자금 마련 큰 부담
현금 여유 없는 서민은 '그림의 떡'



정부의 고강도 부동산 정책으로 은행 대출이 제한되면서 3기 신도시가 금수저와 현금부자들의 잔치마당으로 전락할 수 있다는 우려를 낳고 있다.

정부가 발표한 3기 신도시 중 인천 계양을 제외한 나머지 3곳이 이미 투기과열지구 또는 청약과열지구로 지정돼 있다 보니 청약에 당첨돼도 대출이 한정돼 서민들에게는 사실상 '그림의 떡'이 될 가능성이 높기 때문이다.

24일 부동산 업계와 시중은행 등에 따르면 3기 신도시로 선정된 과천(과천동)과 하남(교산)은 투기과열지구에 속해 있어 무주택자라도 주택가격의 최대 40%(주택담보대출비율, 이하 LTV)까지만 대출을 받을 수 있다. 총부채상환비율(이하 DTI)도 최대 40%에 그쳐 기존 대출이 있을 경우 더 큰 제약이 따른다.


실제로 지난 5월 분양된 동양건설의 '하남 미사 파라곤'의 경우 분양가 상한제 적용으로 3.3㎡ 당 평균 1천430만원에 책정되면서 주변 단지 시세보다 3억~4억원 저렴해 100 대 1이 넘는 경쟁률을 보였지만, 청약을 포기하는 계약자가 속출했다.

청약 당첨 후 계약금 등으로 6개월 이내에 현금 1억5천만원 이상을 확보해야 하는데 투기과열지구이다 보니 대출 제한 등으로 자금을 마련하지 못했기 때문으로 업계는 분석하고 있다.

분양사 측에서도 계약 포기자가 상당히 나올 것으로 짐작해 100번대까지 예비순위자를 둔 것으로 알려졌다.

무주택자 중심으로 청약제도가 개편됐지만 대출이 어려운 부동산 규제지역은 결국 자금에 여유가 있어야 분양받을 수 있다는 의미로, 이미 서울 강남 등의 분양 시장은 현금 부자들이 독차지하고 있는 분위기다.

가장 크게 조성되는 남양주(왕숙)도 청약과열지구로 LTV 60%, DTI 50%까지 가능하다. 서민은 최대 70%까지 LTV를 받을 수 있지만, 부부합산 연소득이 6천만원 이하여서 맞벌이는 사실상 제외돼 있다.

남양주는 공급이 과잉됐다는 평가도 제기되고 있어 자칫 집값이 하락하거나 금리가 인상될 경우 대출을 받아 아파트를 매입한 실수요자는 '하우스 푸어'로 전락할 가능성도 높다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "차입에 의존해 단기 차익을 노리는 투기 수요를 막겠다는 정책이지만 양극화가 심해지면서 현금에 여유가 없는 서민들이 상대적 박탈감을 느끼고 있다"며 "선의의 실수요자들도 안정적으로 내 집 마련 자금을 확보할 수 있는 제도가 뒷받침돼야 3기 신도시가 그들만의 잔치로 전락하지 않을 것"이라고 말했다. → 표 참조

/김종찬·황준성·이원근기자 yayajoon@kyeongin.com