수도권 부동산의 중심 비즈엠

1기 신도시 최초로 리모델링 사업승인을 받은 성남 분당구 정자동 한솔마을5단지. /경인일보DB

준공된 지 15년 이상 된 경기도 아파트들이 속속 리모델링을 추진하면서 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다.

리모델링 바람이 불고 있는 것은 재건축 대비 규제가 덜한 데다 사업기간이 짧아서다. 리모델링이 끝나면 집값 상승효과를 누릴 수 있다는 점도 주효하게 작용하고 있다.

국토교통부 소관 비영리법인인 한국리모델링협회에 따르면 올해 4월 기준 수도권에서 리모델링을 추진하는 아파트 단지는 총 62곳에 달한다. 이중 경기도에서 리모델링 추진 중인 아파트가 24곳(38.7%)을 차지한다. 이들 단지는 조합설립이 완료된 단지로, 추진위원회를 설립하고 사업을 추진 중인 단지를 더할 경우에는 이보다 훨씬 많을 것으로 협회는 추산하고 있다.

리모델링 사업계획을 승인받은 사례도 있다. 1기 신도시인 성남 분당 정자동 '한솔마을5단지'가 대표적인 사례다. 해당 단지는 지난 2월 22일 성남시로부터 사업계획을 승인받았다. 탄생한 지 30년이 넘은 1기 신도시에서는 곳곳에서 리모델링이 추진 중인데, 사업계획 승인을 받은 곳은 한솔마을5단지가 최초다.

1기신도시를 비롯해 경기도 내 준공 15년이 넘은 아파트 단지들이 노후화된 아파트의 성능을 개선하기 위해서 리모델링 사업을 추진하고 있지만, 리모델링을 생소하게 느끼는 이들도 있다. 혹자는 "집의 인테리어를 바꾸는 게 리모델링 아니냐"라고 하고, 혹자는 "집을 넓히는 거 아니냐"라고도 한다.

곳곳에서 리모델링 사업을 추진 중이지만, 아직 이렇다 할 성공 사례가 없어 생소한 것도 사실이다. 한국리모델링협회 정책법규위원장이자 한솔마을5단지 설계를 한 이동훈 건축가를 만나 리모델링의 개념부터 리모델링 사업 절차, 이주 및 착공 시 금융적인 부분까지 리모델링의 'AtoZ'를 들어봤다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장. 2021.04,22. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr

#비즈엠 독자를 위해 자기소개 부탁드린다.

무한종합건축사무소 대표 이동훈이다. 현재 한국리모델링협회에서 리모델링 관련 법령 등을 종합 검토하고 건의하는 정책법규위원장을 맡고 있다.

#리모델링의 정의는?

포괄적으로 보면 '인테리어'도 리모델링의 범위에 포함되지만, 현재 주민들이 관심 있어 하고 곳곳에서 진행되는 리모델링은 주택법에 명시된 '대수선'과 '증축 행위'다. 쉽게 말하면 수선은 구조물의 해체나 건축 보강, 증설 등 구조를 손대는 행위를, 증축은 면적을 키우거나 층수를 높이는 것이다.

아파트는 철근콘크리트 구조로 돼 있는데, 학술적으로 콘크리트의 수명을 100년 정도로 보고 있다. 리모델링은 쓸만한 구조물은 100년까지 쓰자는 취지에서 시작했다. 골조는 그대로 남기되, 마감재나 설비 등 수명이 다한 부분은 싹 거둬내고 증축을 통해 면적 조정을 하고 기능 확보를 하면서 새로운 마감재, 새로운 설비를 세팅하는 작업이라고 보면 된다. 현행 주택법상 전용면적 85㎡ 미만이면 전용면적의 40%까지, 85㎡ 이상은 30%까지 늘일 수 있다. 가구 수는 기존 가구의 15%까지 늘릴 수 있다.

#'재건축' 아닌 '리모델링' 바람이 부는 이유

성능개선에 대한 욕구가 크기 때문이다. 건축물은 20~30년이 지나면 표면적으로 노후화가 일어나는데 예전에는 쓸 수 있는 구조물까지 헐어버리는 재건축을 했다. 재건축도 아파트 성능개선의 좋은 방법의 하나지만, 쓸 수 있는 것들은 조기에 철거하는 것은 국가적인 낭비다. 환경적인 문제도 있고. 쓸 수 있는 것은 쓰자는 인식이 넓게 퍼지면서 리모델링이 주목받고 있다.

특히 재건축은 안전진단 등급 D(조건부 재건축), E(재건축)를 받아야 추진할 수 있는데, 준공된 지 40년이 지나도 등급을 받는 것이 현실적으로 어렵다. 콘크리트의 수명이 100년이다 보니, 구조물에 대한 비중을 많이 두는 특성상 안전진단에서 통과되기 어려운 것이다. 이런 이유로 소유주들 사이에서 '재건축을 기다리며 불편한 아파트에서 사는 것은 시간 낭비'라는 인식이 커지게 됐고, 재건축보다는 부족할 수 있지만 당장 성능개선을 할 수 있는 리모델링을 선택하게 된 것으로 보인다. 리모델링은 가장 빠른 시간 내에 주거성능을 향상할 수 있는 가장 좋은 방법이다.

리모델링을 추진 중인 수원시 영통구 매탄동 '동남아파트' 전경. 2021.04.08. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr

#리모델링을 추진하려면?

리모델링은 준공된 지 15년이 지나면 추진할 수 있다. 리모델링을 하려면 반드시 한국건설기술연구원이나 국토관리원으로부터 안전진단을 받아야 한다. 리모델링은 구조물을 재사용하는 것이기 때문에, 구조물이 튼튼하다는 것을 증명해야 하기 때문이다.

안전진단 결과에 따라 A·B 등급이 나오면 수직증축을, C등급은 증축리모델링을 추진할 수 있다. D나 E등급을 받으면 증축 리모델링은 할 수 없고 재건축을 해야 한다. 리모델링 안전진단은 구조물만 가지고 판단을 하지만 재건축은 마감재, 경제성 등 종합적으로 진단하는 것이기에 내용은 차이가 있다.

#리모델링 절차는?

초기에는 행정절자가 단순했지만, 현재는 일반분양, 수직증축 등으로 행정이 복잡해졌다. 우선 리모델링을 하려면 최소 3분의 2 이상 동의를 받아야 조합설립을 할 수 있다. 조합설립을 하는 게 리모델링의 출발점으로, 3분의 2 동의가 쉽지 않아 애로사항이 많다.

증축리모델링은 조합설립→안전진단→건축심의→도시계획심의→사업계획승인 등의 순으로 진행된다. 리모델링은 건축심의가 중요하다. 리모델링의 규모를 결정하는 것이 바로 건축심의라서다.

수평증축만 할 경우에는 허가권자에게 제출해 심의를 받으면 되지만, 수직증축은 심의단계에서 안전성 검토를 해야 한다. 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원으로부터 수직증축을 하더라도 안전에 큰 문제가 없다는 검증이 끝나면 건축심의를 열고 진행한다.

수직·수평 리모델링 모두 건축심의가 끝나면 도시계획심의, 경관심의 등 관련 심의 5~6개를 진행하는데, 해당 절차가 끝난 후에 리모델링 허가를 접수한다. 이때 가구 수가 30가구 이상 늘어나면 사업계획승인까지 같이 받는다. 이때 수직증축은 안전진단을 다시 한 번 더 거친다.

허가가 떨어지면 굴토심의, 구조심의 등의 절차를 거친 뒤 이주 및 착공에 돌입한다.

#증축시 면적은 얼마나 늘어나나.

전용면적 85㎡ 미만은 전용면적의 40%까지, 85㎡ 이상은 전용면적의 30%까지 늘어날 수 있다. 면적이 혼합된 단지의 경우 기존 면적에 늘어날 수 있는 최대 비율을 곱해 합한다. 이것을 총량이라고 하는데, 총량을 배분하는 것은 주민들의 자유다. 전용면적 84㎡를 예로 들면, 40%를 모두 일반분양으로 사용할 수 있고, 40% 모두를 자신의 집 늘이는 데 사용할 수 있다. 지금 진행하는 단지들을 보면 총량의 20%는 집의 면적을 키우는 데 쓰고 나머지 20%는 일반분양하는데 사용한다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장. 2021.04,22. /박소연기자parksy@biz-m.kr

#면적에 따라 분쟁이 있을 것 같은데.

전용 85㎡ 미만과 전용 85㎡ 이상이 섞여있는 단지일 경우 소유주 전체가 면적의 절반을 집의 면적을 키우는 데 사용하고 나머지 절반을 일반분양으로 내놓는다고 하면 비례가 맞아서 계산이 간단한데, 집을 늘이고 싶다는 욕구는 보통 면적이 작은 평형에서 많다. 가령 85㎡ 미만들이 40% 중 30%는 집을 늘이고 10%만 일반분양에 쓰고, 85㎡ 이상은 30% 중 10%만 집 확장에 쓰고 20%를 일반분양에 사용할 경우 계산에 차이가 발생한다. 수익에 대한 배분은 일반분양에 대한 기여가 커야 수익을 많이 가는 구조다. 그렇다 보니 집을 넓히고 싶은 소형 면적이 분담금 총액을 많이 내는 역전현상이 나타나기도 한다.

#소형 면적도 '3~4베이'가 될 수 있나.

리모델링이 많은 장점을 가지고 있지만 두 가지 약점이 있다. 칸막이(베이) 변경이 까다롭고 층고가 낮아질 수 있다는 점이다.

리모델링 아파트의 대부분은 벽식아파트인데, 벽식은 칸막이 변경이 까다롭다. 일부 조정이 가능하지만 평면은 현재 신축 아파트에 비해 자유롭지 못하다. 결론만 말하자면 베이를 증가할 수는 있다. 2베이 3가구를 3베이 2가구로 바꾸는 방법이다. 없어진 가구는 여유공간에 다시 만들면 된다. 대신 동의 규모가 길지 않고 측면에 공간이 있는 경우에만 가능하다.

층고도 낮아질 가능성이 있다. 과거에 지은 아파트들의 층고는 2.6m가 대부분으로 높지 않은 편이다. 예전에는 15층 이하 아파트일 경우, 스프링클러 설치가 의무가 아니었으나 지금은 모두 설치를 해야 한다. 리모델링은 골조를 유지하는 것이기 때문에 기존 천장에 스프링클러를 설치, 일부 구간은 층고가 낮아진다. 배관이 지나가는 자리를 만들어야 하다 보니 체감하는 층고는 더욱 낮게 느껴질 수 있다.

#리모델링도 재건축처럼 이주비가 나오나.

일반적으로 이주비는 소유한 집을 담보로 대출을 받는 것이다. 최근 수도권이 규제지역으로 묶이면서 LTV가 40%인 경우가 많다. 이 한도로 전셋집을 구하기가 쉽지 않은 게 현실이다. 그래서 시공사들은 일부 이주비를 LTV 20% 한도 내에서 지원해주기도 한다.

문제는 집을 담보로 이미 대출을 받은 사람들이다. 그런 분들에겐 이사가 참 난감한 문제다. 그래서 조합과 시공사가 금융사에 협의해 일종의 TF형태로 돈을 빌려와 한도가 초과된 분들에게 별도로 이주비를 빌려준다. 대신 이자율은 1금융권보다 높다.

#분담금은 어떻게 책정되나.

내 집의 면적을 얼마나 키우는지에 따라 다르다. 보통 이렇게 계산하면 된다. 리모델링 후 30평이 된다고 하면, 주차장이나 커뮤니티 시설 등을 포함한 전체 계약면적은 50평 정도가 된다. 공사비가 5평당 500만원이라고 가정하면 공사비는 총 2억5천만원이 된다. 여기에 인허가 설계비 등 사업비까지 포함하면 약 3억원의 비용이 발생한다.

그러나 이 돈을 전부 분담하는 것은 아니다. '일반분양 수입'이 있기 때문이다. 정부가 일반분양 15% 허용할 때 검토한 시뮬레이션 결과를 보면 분담금이 30%가량 절감된다. 통계에 따른다면 3억원의 비용이 발생했더라도 일반분양 수입이 들어온다면 2억원만 내면 되는 셈이다. 최근에는 집값이 많이 올라서 삭감률이 조금씩 높아지는 상황이다.

리모델링 추진 중인 수원시 영통구 벽적골두산·우성·한신아파트. 2021.04.06. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr

#당장 분담금을 부담할 여력이 없다면?

'돈이 없는데 리모델링을 어떻게 하냐'라는 분들이 있는데, 금융프로그램을 잘 이용하면 해결 가능한 문제다. 5억원 짜리 주택을 리모델링으로 1억5천만원을 투자했다고 가정해보자. 리모델링을 했으니 당연히 집의 가치는 상승해 집값이 8~9억원이 된다. 원가가 6억5천만원인데, 리모델링 후에는 8~9억원이 되는 것이다. 이때는 은행에서 옛날 5억원이 아닌 9억원의 가치로 돈을 빌릴 수 있다. 입주할 때는 준공된 아파트를 역으로 담보 잡아 대출을 하면 그간의 분담금을 부담할 수 있다. 결국은 금융프로그램을 잘 이용하면 지금 당장 돈이 없어도 끌고 갈 수 있다. 물론 돈이 있는 분들은 입주시에 분담금이 얼마가 나왔든 간에 갚으면 되고, 그렇지 않은 분들은 금융을 잘 이용해 다시 집을 근저당으로 해서 빌리면 된다.

#리모델링 아파트 매수 시 체크해야 할 포인트

조합이 설립돼 있더라도 사업 실현 여부에 대해서는 변수가 많다. 분당 한솔마을5단지도 2009년에 조합이 설립됐는데, 사업계획승인까지는 14년이 걸렸다. 한솔마을5단지처럼 허가가 나면 언제 아파트에 재입주 할 수 있는지 확인할 수 있지만, 그게 아니라면 예상치 못한 변수로 장기전이 될 수 있다. 조합 내부에 대한 사항을 보고, 일정상의 큰 문제가 없는지 구체적으로 확인할 필요가 있다. 사업계획승인까지 받은 아파트는 가격이나 미래에 대한 가치 정도만 판단하면 된다.

/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr