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임대차3법 마지막 퍼즐 '전월세신고제' 시행…시장 영향은?

윤혜경 기자
입력 2021-05-31 18:51:32

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임대차3법 마지막 퍼즐 '전월세신고제' 시행
전세에 이어 월세도 '품귀' 현상 나타날까

소위 '임대차3법'으로 불리는 새 주택임대차보호법의 마지막 카드인 '전·월세신고제'가 6월 1일부로 시행된다. 지난해 7월 말 시행된 계약갱신청구권제와 전·월세상한제에 이어 전·월세신고제까지 임대차3법이 모두 시행되는 것이다.

지난해 7월 31일자로 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 시행된 뒤 전세 매물은 급속도로 씨가 말랐다. 품귀 현상에 전셋값은 천정부지로 치솟았고, 널뛰는 전세가에 결국 매매를 택하는 임차인이 많아지며 매매가도 동반 상승했다. 전세가를 떨어뜨림과 동시에 임차인의 권리 보호 강화를 위해 개정된 새 임대차법이 오히려 집값 상승을 부추겼다는 지적이 잇따랐다. '규제의 역설'인 셈이다. 이러한 상황에서 전·월세신고제가 시행되면 전세시장에 이어 월세시장마저 불안해지는 게 아니냐는 우려가 나온다.

주택 임대차 계약 신고 안내문./부천시 제공

31일 국토교통부는 부동산거래신고 등에 관한 법률 하위법령 개정을 완료, 주택 임대차 신고제를 6월 1일부터 본격 시행한다고 밝혔다.

정부가 임차인을 보호하기 위해 개정한 임대차3법의 마지막 퍼즐인 주택 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자 즉, 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 임대기간, 임대료 등 계약 주요 내용을 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택이 소재한 주민센터에 의무적으로 신고해야 한다는 내용이다.

단독, 아파트, 연립, 다세대, 다가구주택 등 주택임대차보호법 상 주택에 해당하는 건물을 계약할 때 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원이 넘는 금액일 경우 무조건 신고해야 한다. 6월 1일 이후 체결하는 신규 계약을 포함, 기존 계약에 대한 가격 변동이 있는 갱신계약이나 해제시에도 신고해야 한다.

만일 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만, 신규제도 시행에 따른 적응 기간을 고려해 시행일로부터 1년은 계도기간으로 지정, 과태료를 부과하지 않기로 했다.

국토부는 임대차 신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 되므로, 임차인의 권익보호가 대폭 강화될 것으로 기대했다.

이와 더불어 부동산매매 실거래 가격처럼 임대차 정보가 투명하게 공개되므로 임차인의 거래 편의성이 높아질 것으로 전망했다.

서울 송파구 부동산 중개업소에 '급매매 급전세 급월세' 매물이 붙어있다. /연합뉴스

작년 임대차2법 시행 후 나타난 전세 품귀
9개월간 아파트 전세거래 17만건…6천건 실종

그러나 전세에 이어 월세마저 매물이 줄게 되는 것이 아니냐는 일각의 견해도 나온다. 그도 그럴 것이 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 시행된 이후 전세시장이 혼란에 휩싸였기 때문이다.

계약갱신청구권제는 흔히 '2년+2년'이라고 표현한다. 종전에는 전세 계약 시 최대 2년만 거주할 수 있었으나, 임차인이 더 살겠다고 했을 경우 이를 연장해 최대 4년간 거주할 수 있게 한 제도가 계약갱신청구권제다. 전·월세상한제는 계약을 연장할 때 임대료를 기존의 5% 이상 올릴 수 없게 제한한 제도다. 시세대로 보증금을 못 받게 된 임대인들은 신규 계약 시 보증금을 최대로 올려 받으려 하거나 전세를 월세로 바꾸곤 했다. 전세매물이 줄어들고 전셋값이 급등한 배경이다.

경기도 부동산포털에 따르면 임대차법이 시행된 작년 8월부터 올해 4월까지 총 9개월간 아파트 전·월세 거래량은 17만1천481건으로 직전 9개월(2019년 11월~2020년 7월) 20만1천814건 대비 15.03%(3만333건) 감소했다. 단순하게 지난해 8월(1만9천487건)과 올해 4월(1만3천872건)을 비교하면 28.81%(5천615건) 줄었다.

경기도 아파트 평균 전세가격. /한국부동산원

다른 조사에서도 비슷한 그래프가 그려진다. 부동산 빅데이터 업체 아실을 보면 5월 31일 기준 경기도 전세·월세 매물은 총 3만2천12건으로 2020년 8월 1일(4만8천553건) 대비 34.1% 감소했다.

수요는 있는데 공급이 줄면서 전세가격지수는 상승하고 있다. 한국부동산원 주간아파트가격동향조사를 보면 5월 4주 경기의 전세가격지수는 107.3으로 2020년 8월 1주 98.4보다 8.9p 상승했다. 전세가격지수는 0~200 사이의 점수로 나타내는데, 100을 기준으로 200에 가까워질수록 가격이 상승세를 보인다는 의미다.

평균 전세가격 또한 가파르게 상승하고 있다. 지난해 8월 경기도 아파트 평균전세가격은 2억6천664만원이었으나 올해 4월은 2억9천60만2천원으로 3억원을 목전에 두고 있다. 8.98% 상승했다. 가격순으로 줄 세웠을 때 가운데 있는 집의 가격을 말하는 아파트 중위 전세가격 또한 작년 8월 2억6천238만4천원에서 올해 4월 2억8천378만3천원으로 8.15% 증가한 것으로 집계됐다.

지난해 9월 전용 107.91㎡가 10억원(27층)에 전세계약이 이뤄져 주목받았던 수원 영통구 하동 '힐스테이트 광교'도 신고가를 경신했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난 2월 전용 97.55㎡가 보증금 11억2천만원(21층)에 전세계약이 체결됐다. 동일면적, 비슷한 층의 마지막 전세거래는 2020년 4월 7억7천만원(20층)이다. 14개월 동안 전셋값이 3억5천만원 뛴 셈이다.

전·월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중도 높아지고 있다. 국토교통부에 따르면 2021년 4월 수도권 아파트 전·월세 거래량은 12만7천488건이다. 이중 월세는 5만2천710건으로 전체의 41.3%를 차지한다. 새 임대차법이 시행됐던 지난 8월의 월세 비중(11만8천801건 중 4만5천590건)이 38.3%였던 것과 비교하면 3%p 상승했다.

수원시 영통구 광교신도시 일대 전경. 가운데는 경기도 신청사 등이 입주하는 경기융합타운. /비즈엠DB

전·월세신고제 시장 미치는 영향 의견 분분
"공급축소 가격 상승"vs"시장 영향은 미미"

이같은 상황에서 6월 1일부로 전·월세 신고제가 시행되면 공개된 전·월세 가격을 토대로 과세가 강화돼 부동산 시장에 영향이 있는 것이 아니냐는 우려가 나온다.

이와 관련해 전문가들의 의견도 분분하다. 공급축소로 가격이 상승할 것이라고 예상하는 이가 있는가 하면, 전·월세 신고제의 영향은 미미할 것이란 견해다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "신고 의무화에 따른 가격안정효과는 장기적인 효과로, 단기 효과로는 제한적"이라며 "6월 전면 시행이 되면 임대료도 전수 조사가 가능해 전체 임대차 시장의 거래패턴과 가격수준 등 거래시장의 특징파악과 시장 해석, 정책 설계에 도움이 될 것"이라고 설명했다.

그러면서 "시세이중가, 이면계약, 월세화 등의 이슈는 전·월세신고 때문이라기 보다는 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제의 영향이 더 크다고 본다"며 "실거래가 의무화는 정부가 일단 과세자료로 사용하지 않겠다고 했다. 임대인의 세부담 세입자 전가 문제도 전·월세신고 의무화 때문이라기보다는 보유세 부담 증가가 더 큰 요인이라고 판단된다"고 말했다.

이에 반해 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "부동산 정보의 비공개성 때문에 노출을 꺼리는 이들이 많은데, 전·월세 신고제로 제공된 근거자료를 바탕으로' 정부여당이 표준임대료제도 기초자료로 수집하지 않을까'라는 우려가 많다"며 "여러 가지 임대인 규제로 공급축소로 인한 임대물건의 감소로 임대차시장의 불안정을 야기할 수 있다"고 설명했다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr

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