서울을 비롯한 수도권 집값이 상승세로 전환하면서 정부가 사실상 사문화했던 민간택지 내 공동주택 분양가상한제를 부활시킨 가운데 이 카드로 집값이 잡힐 지에 대해선 의견이 엇갈리고 있다.정부는 민간택지 분양가상한제로 분양가의 20~30%를 하락시킬 수 있다고 전망하지만, 시민단체와 일부 부동산 전문가들은 핀셋 적용으로는 고분양가와 아파트값 급등을 막을 수 없을 것이란 견해를 내놓고 있다.12일 국토교통부는 이르면 10월 초까지 '주택법 시행령'을 개정, 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다고 밝혔다.이날 발표한 '민간택지 분양가상한제 적용기준 개선'에 따르면 민간택지 분양가 상한제 대상으로 선정할 수 있는 조건이 완화된다.현행 주택법 시행령 제61조에서는 필수요건인 '직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과'를 충족해야 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있다고 규정한다. 필수요건이 매우 까다로운 셈이다.하지만 오는 14일 입법 예고될 개정안은 이를 완화하는 내용이 담겼다. '주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역'이 필수요건이다. 서울시 25개 자치구와 과천, 광명, 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이 현재 투기과열지구다. 가격 불안 진원지를 정조준한 것이다.나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 선택요건은 △직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없을 경우 주택건설지역의 통계 사용) △직전 2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가다.정부는 민간택지 공동주택에 분양가상한제가 적용되면 현재보다 분양가가 20~30% 하락해 합리적인 수준의 분양가가 책정돼 실수요자의 내집 마련이 쉬워지고 주택시장 가격 안정에 도움이 될 것이라 기대한다.그러나 일부 전문가들은 민간택지 아파트 분양가상한제 도입이 오히려 '신규주택 공급 위축→집값 향상'으로 이어지는 게 아니냐며 우려의 목소리를 낸다.권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "분양 가격을 통제해 낮아지면 수익이 줄어 재개발·재건축 업자가 주택공급을 줄이거나 사업을 포기할 가능성이 있다. 결국 3~4년 후에는 기존 주택 가격이 오를 가능성이 크다. 수요는 꾸준하게 있는데 공급이 줄어들기 때문"이라며 "분양가상한제로 기존 주택이 낮아질지는 의문"이라고 말했다. 그러면서 "부동산 가격이 오르는 이유는 공급이 부족하거나 수요가 많아서다. 이런 시장 논리에 맞게 공급이 부족한 지역은 공급을 늘리는 쪽으로, 특히 서울과 수도권은 가격을 낮추는 게 아닌 분산하는 쪽으로 정책을 펼쳐야 한다고 본다"고 진단했다. 2007년과 달리 정부가 수도권 등 특정 지역의 아파트 분양가를 직접 통제하는 것에 대한 볼멘소리도 나온다.경제정의실천시민연합(경실련)은 이날 논평을 내고 "전면적인 분양가상한제가 아니라 정부가 마음만 먹으면 적용 지역을 강화·완화할 수 있는 핀셋 적용으론 고분양가와 아파트값 급등을 막을 수 없다"고 꼬집었다.이 같은 지적을 예상한 것일까. 이문기 주택토지실장은 "2007년에는 분양가상한제를 전국적으로 적용했다. 지금은 제도가 바뀌어서 정량요건에 해당하는 지역에 대해 주정심이 지정하게 돼 있다"며 "이번 상한제는 시장과열 우려가 있는 지역을 선별해 제한적으로 하는 것"이라고 말했다.그러면서 "상한제를 적용하더라도 분양가격과 적정이윤을 보장하는 제도적 장치가 돼 있다. 정비사업의 경우, 현재 사업이 본격화된 착공 또는 관리처분 인가를 받은 단지가 151개에 달한다. 이런 물량이 있어 물량 감소는 크지 않을 것"이라며 공급 위축 우려에 대해서도 선을 그었다.온도 차가 느껴지는 듯한 민간택지 아파트 분양가 상한제, 과연 정부의 계산대로 될까. 시장의 관심이 집값 움직임에 쏠리고 있다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.krGS건설과 대우건설이 과천시 과천지식정보타운에 각각 647가구, 504가구씩 분양하는 '과천제이드자이'와 '과천푸르지오벨라르테'./경인일보DB개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건. /국토교통부 제공12일 오후 철거 공사가 한창인 서울 강동구 둔촌 주공 아파트. 이 아파트의 재건축 시공사인 현대건설 등은 11∼12월께 예정돼있던 일반분양을 10월 중으로 앞당기는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 정부는 이르면 오는 10월부터 적용되는 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 이날 발표했다. /연합뉴스12일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 이문기 국토교통부 주택토지실장이 이르면 오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 '민간택지분양가 상한제'에 관해 설명하고 있다./연합뉴스
2019-08-12 윤혜경
정부가 9·13 부동산 대책 이후 11개월 만에 직접적인 가격 통제 카드인 '민간택지 분양가 상한제' 카드를 빼들었다.주택공급 위축 등 부작용 탓에 적용 요건을 강화하면서 2015년부터 사실상 사문화된 민간택지 분양가 상한제가 4년여 만에 다시 부활하는 것이다.12일 국토교통부는 오전 당정 협의를 거쳐 '민간택지 분양가상한제 적용 계획'을 발표했다. 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상이 확대된 게 이번 계획의 핵심이다.이날 발표한 계획에 따르면 '필수요건+선택요건 세 가지 중 하나'가 충족하면 민간택지 분양가 상한제가 지정된다.필수요건은 투기과열 지구다. 직전 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야만 했던 지정 요건이 '투기 과열지구'로 바뀐다. 서울 25개 모든 자치구와 경기 과천, 광명, 분당, 하남, 대구 수성구, 세종시가 분양가 상한제 적용 대상인 셈이다. 선택요건은 한 가지만 개정됐다. '최근 1년간 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다'는 기준에서 '분양실적이 없는 지역인 경우 주택건설지역 통계를 활용'하는 요건으로 변경됐다.나머지 두 가지는 종전과 동일하게 유지된다. '직전 2개월 청양경쟁률이 5대 1 또는 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과', '최근 3개월 동안 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가'다.관심이 집중됐던 재건축·재개발 주택의 분양가상한제 적용 시점은 기존 '관리처분계획인가를 신청한 단지'에서 '최초 입주자모집승인을 신청한 단지'로 바뀐다.분양가상한제 적용받는 아파트 당첨자의 전매제한기간은 확대된다. 수도권 투기과열 지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 기존 3년~4년에서 5년~10년으로 길어진다. 일명 '로또 청약' 등 단기 시세 차익을 노리는 투기 수요의 유입을 막기 위한 조치다.전매제한기간은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 책정될 방침이다.민간택지는 분양가격이 인근 시세의 100% 이상이면 투기과열지구에 한해 5년간 전매가 불가하다. 인근 시세 80~100%는 8년, 80% 미만은 10년까지 전매가 제한된다.수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택 전매제한기간도 길어진다. 분양가격이 인근 시세 100% 이상일 경우에는 3년, 80~100% 6년, 80% 미만이면 8년간 전매가 불가능하다.이날 발표된 개정안은 오는 14일부터 40일간 입법 예고된 이후 관계기관 협의와 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포 및 시행될 예정이다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr김현미 국토교통부 장관이 12일 오전 민간택지 분양가 상한제 개선 방안을 논의하는 당정협의에 참석해 의원들과 대화하고 있다. 김 장관은 이날 국회 국토교통위원회 소속 민주당 의원들과 부동산 시장안정을 위한 민간택지 분양가 상한제 적용 조건과 시행 시기 등을 조율할 것으로 보인다. /연합뉴스
2019-08-12 윤혜경
GS건설 '5110억5100만원' 선정1523가구 수용… 3.3㎡당 1600만원대업계 예의주시 "주변아파트값 오를 듯" 인천 송도국제도시 6공구 공동주택용지 A10블록이 185.95%의 낙찰가율을 기록했다.인천시는 송도 6공구 A10블록(연수구 송도동 396-7)을 일반경쟁입찰 방식으로 매각한다는 공고를 지난 9일 냈다. A10블록은 아파트를 지을 수 있는 용지(제3종일반주거지역)로, 면적은 10만2천444.6㎡다. 인천시는 감정평가를 통해 매각 예정가(최저 입찰가)를 2천748억3천27만1천300원으로 책정했다.한국자산관리공사 전자자산처분시스템 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 이뤄진 전자입찰에는 총 14개 업체(유효 12곳, 무효 2곳)가 참여했다. 30일 오전 10시 개찰 결과, GS건설이 낙찰자로 선정됐다. 낙찰 금액은 5천110억5천100만원이다. 최저 입찰가 대비 낙찰가 비율을 뜻하는 낙찰가율이 185.95%를 기록했다. 최저 입찰가의 두 배 가까운 금액에 낙찰된 셈이다. 3.3㎡당 약 1천646만원이다.A10블록은 바다를 조망할 수 있는 데다, 공원과 인공호수(송도워터프런트 사업 구간)가 가까워 업체들의 관심이 높았던 땅이다.A10블록은 1천523가구(계획인구 4천54명)를 수용할 수 있다. 실제 가구 수와 분양 시점의 부동산 경기 등에 따라 분양가가 달라질 수 있지만, 3.3㎡당 2천만원을 훌쩍 넘을 것이라는 게 부동산업계의 중론이다. 인천경제자유구역청이 건축물 외관 등 경관 심의를 강화하고 있다는 점에서, 다른 지역보다 건축비가 많이 들 것이라는 예상도 나온다.업계는 A10블록 분양가가 주변 시세에 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 "A10블록 아파트가 비싸게 공급되면, 주변 아파트값이 오를 수 있다"고 했다. 또 "분양가는 일반적으로 땅값, 건축비, 주변 시세를 고려해 책정한다"며 "GS건설 입장에선, 분양가를 어느 수준으로 책정해야 하는지 고민이 될 것"이라고 말했다. /목동훈기자 mok@biz-m.kr
2019-07-31 목동훈
올해 상반기 아파트나 연립주택 등 전국 공동주택 분양 물량이 전년에 비해 10% 가까이 쪼그라 든 것으로 조사됐다.30일 국토교통부 통계에 따르면 전국에서 분양된 공동주택은 모두 14만3천167가구로, 15만8천368가구를 기록한 전년 동기보다 9.6% 감소한 것으로 나타났다.권역별로 살펴보면 서울은 1만2천766가구에서 1만2천513가구로 2%, 수도권 11.4%, 지방 7.6% 감소했다.전체 주택 건축 인허가·착공·준공도 위축됐다.상반기 중 인허가된 주택은 22만 6천594가구. 이는 24만9천505가구를 기록한 지난해 같은 기간보다 9.2% 감소한 수치다.지역별로는 서울(3만7천643가구)과 수도권(12만9천28가구)에서 각각 34.6%, 10.2% 늘었고 지방(9만7천566가구)은 26.3% 감소했다.주택 유형별로는 아파트(16만4천924가구)가 3.2%, 아파트 외 주택(6만1천670가구)이 22% 줄었다.전국에서 착공된 주택 수는 15.6% 준 19만6천838가구로 서울과 수도권 지방은 각각 23%, 14.4%, 17.2%의 감소율을 보였다.같은 기간, 전국에서는 전년 상반기보다 9% 적은 27만1천410가구 주택이 들어섰다. 서울은 21.9% 는 반면, 지방은 18.6% 줄었다.보다 자세한 건축 인허가와 착공, 준공 통계는 건축행정시스템과 국토교통부 홈페이지에서 조회 가능하다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr수원역 인근 공사 현장 모습. /비즈엠DB
2019-07-30 윤혜경
'가심비(價心比)'. 가격 대비 마음의 만족이란 뜻으로 '밀레니얼 세대(1980년대 초반~2000년대 초 출생한 세대)'가 선호하는 소비 형태다. 자기만족을 중요시하는 이 세대는 다소 가격이 비싸더라도 매력이 있는, 만족도가 높은 제품을 구매한다. 이런 소비 형태는 주거 형태로 연결되고 있다. 바로 셰어하우스(share house)다. 말 그대로 사적인 공간인 침실을 제외한 거실·화장실·욕실 등은 공유하는 형태로, 최근 1인 가구가 급증하면서 주목받고 있다. 셰어하우스의 가장 큰 매력 포인트는 하우스메이트(하메)끼리 월세와 공과금 등 다양한 비용을 나눠낸다는 점이다. 원룸 월세와 비슷하거나 소폭 낮은 비용으로 잘 꾸며진 공간을 이용할 수 있다.밀레니얼 세대가 '따로 또 같이' 매력에 빠졌다는 것은 통계로도 확인된다. 셰어하우스 플랫폼 셰어킴에 따르면 지난해 하반기 입점한 셰어하우스 침대 개수는 상반기(2,889개)보다 77% 급증한 3,777개로 집계됐다. 셰어하우스 입주자가 큰 폭으로 증가하면서 침대 개수도 덩달아 는 것이다. 상황이 이렇다 보니 셰어하우스가 밀레니얼 세대의 '대안 주거'가 되겠다는 말이 끊이질 않는다. 해가 갈수록 인기가 식기는커녕 점점 늘어가고 있는 셰어하우스. 과연 '누가' 지원 및 운영하는지에 따라 다른 점이 있을까. 그래서 준비해봤다. 지자체가 지원하는 셰어하우스와 일반인이 운영하는 셰어하우스는 어떻게 다를까. <비즈엠>은 경기도가 조성한 셰어하우스 형태 기숙사와 일반인이 운영하는 셰어하우스를 각각 방문해 비교해봤다. 1편에서는 시설만큼은 뒤지지 않지만 가격이 저렴한 '경기도 기숙사', 2편은 일반인이 운영하는 '셰어하우스'를, 마지막은 전문가와의 인터뷰를 통해 셰어하우스 시장 전망을 살펴봤다. 도내 대학생·청년 주거지원 수용 인원 278명3인실 기준 보증금 20만원·월 입사비 20만원월세 27만~54만원 주변 원룸과 비교시 '저렴'보증금 20만 원·월세 20만 원. 부동산 앱인 직방을 비롯해 다방에서도 흔히 볼 수 없는 시세다.그런데 이 금액에 아침·저녁밥까지 '공짜'로 주는 곳이 있다는 것을 아는가. 입주한 청년들이 저마다 "안식처"라고 입을 모으는 경기도 기숙사가 바로 그곳이다. 지난 9일 오전 수원시 권선구 서둔동에 위치한 경기도 기숙사 내부. 여기서 만난 입사생 송범진(27)씨는 "청춘이라는 걸, 살아있다는 것을 느끼게 해주는 곳"이라며 밝은 목소리로 말했다. 청춘에 안락한 공간이 돼주는 이곳은 2017년 9월에 개관, 지상 5층 규모의 기숙사동과 지상 1층·지하 1층으로 된 식당동 총 2동으로 이뤄졌다. 동시 수용 인원은 278명(대학생 80%, 청년 20%)으로 3인실 91개, 1인실 5개 구성이다. 비용은 3인실의 경우 보증금 20만 원, 월 입사부담금이 20만 원이다. 1인실의 경우 보증금은 같으나 입사비 5만 원을 더 낸다. 각 월세가 20만 원, 25만 원이라고 생각하면 이해하기 쉽다. 서둔동 원룸 월세 시세가 보증금 100만 원~1천만 원에 월 27만 원~54만 원 정도에 형성된 것을 고려하면 저렴한 편이다. 1인 가구가 주로 사는 원룸에 비해 상대적으로 금액이 싸다고 해서 시설이 허름한 것은 아니다. 경기도민을 위한 대학생·청년의 주거안전과 안정 등을 목적으로 설립된 것인 만큼 깨끗하고 쾌적한 시설을 자랑한다. 서울대 농생대 기숙사 건물 과거와 현재 '공존'방마다 천정형 냉방·바닥 난방·와이파이 갖춰편의점·카페는 기본… 세탁실·헬스장도 완비먼저 기숙사 용지에 발을 디디면 과거와 현재가 공존하는 한 오래된 건물이 눈길을 끈다. 10년간 비어있던 서울대 농생대 기숙사 건물을 리모델링한 해당 기숙사는 외부 모습을 그대로 살리는 것을 콘셉트로 잡아 언뜻 보면 굉장히 오래된 건물로 보여 낙후됐을 거라 오인하기에 십상이다. 하지만 내부로 들어오면 분위기가 확 바뀐다. 몹시 현대적이다. 살펴보면 1층은 스터디룸, 작은 도서관, 무인택배실, 관리실, 생활지원센터 등이 들어서 있다. 특히 이곳에는 자동문이 설치돼 있는데, 출입증을 대야만 문이 열려 위층으로 갈 수 있다. 외부인이 입사생의 공간에 발을 디딜 수 없게끔 철저하게 보안을 하고 있다.2층부터 5층까지는 입사생 영역이다. 한 층별로 총 24개의 실이 있다. 대다수가 3인실이며 2층을 제외한 3·4·5층은 1인실이 1개다. 모든 방에는 화장실과 욕실이 마련돼 있고 천정형 냉방, 바닥 난방, 랜선, Wifi(와이파이)도 설치됐다. 또 층별로 한편에 냉장고, 전자레인지, TV, 테이블, 쇼파가 비치됐다.3인실 내부는 사실상 2인실과 1인실로 나뉜다. 2개의 침대와 일체형 책상이 놓여있는 큰방과 침대와 책상이 1개씩 놓여있는 작은방으로 구성됐다. 특히 침대는 하단 서랍장이 있는 것을 선택해 수납공간을 늘리는 등 실용성을 높였다.1인실은 모든 게 하나다. 3인실처럼 화장실과 욕실을 따로 나누지 않아 세면 공간이 넓다. 다만 1인실 5곳 중 3곳은 장애인실이며, 1곳은 현재 심리상담사가 입사생의 고민을 들어주는 상담실로 사용 중이다.내부 편의시설도 훌륭한 수준이다. 식당동 1층에는 푸드하우스, 편의점, 레스토랑, 카페가 운영되고 있다. 입사생의 조·석식을 책임지는 푸드하우스를 제외한 나머지 시설은 외부인도 이용할 수 있다. 지하 1층에는 세탁실과 헬스장이 있다. 남·여 따로 구분된 세탁실에는 코인 세탁기와 건조기를 비롯해 다리미가 손길을 기다리고 있다. 입사생이라면 무료로 이용할 수 있는 헬스장에는 트레드밀, 레그컬 등 다양한 헬스 기구가 갖춰졌다. 또 기숙사 바로 옆에 산속 오솔길이 연상되는 산책로가 있다. 초록빛을 띠고 있는 풀과 나무를 눈에 담으며 걷다보면 쌓였던 스트레스가 절로 해소된다는 후문이다. 자체 프로그램도 경기도 기숙사의 자랑거리다. DMZ 방문, 베트남 봉사활동 탐방을 비롯해 독서·영어·영화감상 등 자치활동이 있다. 이외에도 소소한 지역연계프로그램도 운영 중이다. 이처럼 다양한 장점이 가득해서일까. 지난달 진행한 2019년 하반기 입사생 100명 모집에 140명이 지원했다고 한다. 선발되려면 필수인 면접에 참여한 인원도 110명에 달한다는 게 경기도 기숙사 관계자의 설명이다. 그러나 장점이 있다면 단점도 있는 법. 이곳의 단점은 무엇일까. 실제 기숙사에 거주 중인 입사생에게 물어본 결과, 타인과 함께 생활하는 데 따른 불편함 그리고 비행기 소음 총 두 가지로 추려졌다.올해 상반기에 입사했다고 밝힌 취준생 A(27)씨는 "분명히 안 맞아 불편한 부분이 있다. 그런 부분 때문에 퇴사하는 사람도 있다"면서 "다만, 어느 정도 시간이 흐르면 서로 의지하게 된다"고 말했다. 혼자 살다 보면 어쩔 수 없이 뒤따르는 외로움이 줄어든다는 설명이다. 룸메이트가 선의의 경쟁자가 되기도 한다. 임용 고시 준비 중인 송범진(27)씨는 "생활하는 게 다 다르지만 모두 꿈을 갖고 있다. 각자 꿈을 갖고 공부하는 모습을 보면 자극이 된다"며 "시너지 효과가 난다"고 밝게 말했다.부동산 관련 일을 배우는 중인 B(31·여)씨는 "입지나 시설은 전반적으로 좋다. 아침에 새소리를 들으면서 깰 정도로 자연 친화적이다. 그러나 인근에 수원비행장이 있어 소음이 심하다"고 한탄했다.실제 입사생 인터뷰 중에도 여러차례 비행기가 지나다녔다. 한 입사생은 한 비행기가 출발하면 다른 비행기가 곧바로 출발한다는 정보를 전할 정도로 비행 소음에 익숙해진 모습이었다. 이승희 생활지원센터장은 "소음 때문에 내부는 전부 이중창으로 했다. 이렇게 안 하면 소음이 크게 들린다"고 설명했다. 더불어 그는 오래 방치된 건물을 리모델링 했기에 방역과 방충도 신경 쓴다고 했다. 입사생에게 쾌적한 환경을 선사하기 위해 내부적으로도 특별히 노력하고 있는 셈이다. 한편 2019년 하반기 입사생 발표는 오는 11일이며, 입사는 8월 25일이다. 저렴하지만 쾌적한 환경을 제공해 입사생에게 심신의 안정을 주고 있는 경기도 기숙사가 올해 하반기 입사생으로 선발될 이들에게도 안식처가 될 수 있을까. 이곳에서의 1년이 청년들에게 뜻깊은 기간이 될 수 있길 바라본다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr촬영·편집 /박소연기자 parksy@biz-m.kr경기도 기숙사는 10년간 비어있던 서울대 농생대 기숙사 건물을 리모델링하여 2017년 9월에 개관하였다. /박소연 기자parksy@biz-m.kr경기도 기숙사에서 입사생에게 제공하는 석식이다. /경기도 기숙사 제공사진은 경기도 기숙사 3인실의 내부 모습이다. 특히 수납공간이 다양하여 실용성을 높인 점이 눈에 띈다. /박소연 기자 parksy@biz-m.kr경기도 기숙사 주변 산속 오솔길 산책로의 모습이다. 입사생들이 가장 좋아하는 시설로 뽑힌 곳이기도 하다. /박소연 기자 parksy@biz-m.kr
2019-07-30 윤혜경
정부가 집값 안정화를 위해 대출 규제 등 강도 높은 부동산 대책을 쏟아내고 있다.그럼에도 서울 등 수도권 일부 지역의 집값이 상승하자 최근에는 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제를 예고하고 나섰다.하지만, 정부의 이런 노력에도 불구, 부동산 전문가들은 당분간 집값이 내리기보단 보합세를 보일 것으로 내다봤다.부동산·개발 전문 온라인 신문 '비즈엠(BizM)'이 창간을 맞아 국내 대표 부동산 전문가 5인의 수도권 일대 집값 전망과 분양가 상한제가 미치는 영향 등에 대해 자세히 들어봤다.▲경기·인천지역 집값 전망."돈 쓸 곳 없는 지방 큰손들 서울로 강남 재건축 노른자 투자처로 부상"-최원철 한양대 부동산융합대학원 교수"저금리로 시중 유동성이 풍부한데도 대체 투자처가 마땅치 않기 때문에 지방의 큰손들이 서울 부동산 시장에 몰리면서 강남 재건축이 투자자들의 '노른자 투자처'로 떠오르고 있다. 강남 집값은 일반적인 상식으로 적당하다고 보기에는 오름폭이 너무 크다. 문제는 강남이 오름으로써 서울 전체가 오르고, 이 영향이 경기지역까지 미치면서 결국 집값 전체를 상승시키는 요인이 된다. 이처럼 전반적인 집값이 상승하다 보니 정부가 이번엔 분양가 상향제를 민간주택에 도입하겠다고 예고했다. 경제 상황 등 여러 가지를 봤을 때 앞으로 집값은 오를 것으로 예상한다. 하지만 정부에선 집값 안정화를 위해 모든 방안을 강구 할 것이다. 따라서 예전처럼 '로또' 아파트가 등장하거나 크게 상승하는 지역은 없을 것으로 보인다. 그 정도 수준에서 한동안 보합세를 유지하거나 조금 오르는 정도를 유지할 것으로 전망된다.""하반기 부동산 이슈는 딱 세가지 대출규제·민간상한제·금리인하"-권대중 명지대 부동산대학원 교수"하반기 부동산 시장을 좌우할 수 있는 이슈는 딱 세 가지로 압축할 수 있다. 첫째 정부가 지난해 발표한 9·13 부동산 대책에서 규제지역을 선정해 대출을 규제하고 있다. 9억 원 넘는 주택에 대해서는 전출을 가거나 60세 이상의 부모를 모시는 경우, 단 주택이 없는 경우에만 대출할 수 있도록 했다.그 외에는 투기지역과 투기과열지구에서 40%밖에 대출이 실행되지 않도록 했다. 이처럼 대출을 규제함에 따라 거래가 어려워질 수밖에 없다. 이것이 첫 번째 이슈다. 두 번째는 정부가 강남을 비롯한 지역에서 가격이 오르는 것을 방지하기 위해 민간택지 분양가 상한제를 적용하려는 이슈다. 분양가 상한제를 적용하면 부동산 시장에서 신규주택 시장은 어려워질 수 있다. 끝으로 한 가지는 호재일 수 있지만, 3기 신도시와 금리 인하다. 미국의 금리 인하에 선행해서 정부가 0.25p 인하, 기준 금리가 1.5p다. 부동산 시장에 호재일 수 있다. 이 세 가지가 향후 부동산 시장에 영향을 줄 것으로 보인다. 금리 인하보다는 대출 규제나 민간택지 분양가 상한제가 더 강하게 작용하기 때문에 경기·인천 지역은 약보합세로 돌아설 가능성이 높다.""경기인천서 물량 많은 곳 보합세 호재 있는 곳에선 강보합세 뚜렷"-박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원"수도권 하반기 주택시장은 호재와 악재가 서로 시소게임을 하는 양상을 보일 것이다. 기준 금리를 낮추면서 주택 거래에 숨통이 트이는 것과 자금이 부동산으로 유입됨에 따라 정부가 상승하는 집값을 잡고자 내놓는 규제 등이다. 금리 인하는 금융 비용 하락으로 투자수익률이 상승하고 매매거래가 늘어나는 구조로 이어진다. 금리 민감도가 높은 재개발·재건축 투자자들과 대출의존도가 높은 실수요자들의 대출 수요가 함께 늘어날 것이다. 민간택지 분양가 상한제 등 추가 대책 가능성이 금리 인하 효과를 상쇄할 수 있다. 대출금리가 낮아지는 만큼 레버리지를 활용한 투자가 늘어날 수 있다. 금리 인하와 분양가 상한제 등 정부규제가 서로 힘겨루기 하는 양상이 빚어지면서 당분간 집값은 보합세를 유지할 것으로 전망된다. 특히 경기·인천의 경우 3기 신도시 등 3년 연속 입주물량이 쏟아지는 상황이어서 입주 물량이 많은 지역은 보합세가, 개발 호재가 있는 곳은 강보합세가 뚜렷하게 나타날 것으로 보인다.""강남권 중심 반등세, 단기 적일 것 규제여파 벗어나기 쉽지 않아 보여"-윤지해 부동산114 수석연구원"최근 강남권을 중심으로 반등세가 나타났지만, 단기 반등에 그칠 것으로 전망된다. 지난해 9·13 대책 발표 이후 대출규제가 크게 강화됐고, 유동성 축소에 따른 거래량 감소 국면이 여전한 상황이다. 서울을 중심으로 공급 희소성에 대한 이슈가 부각되고 있지만, 올해까지 서울 지역도 입주물량이 상당한 수준이어서 상승폭을 추가 확대하기 어려운 상황이다. 또한, 전·월세가 안정됐고 정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 시기를 저울질하고 있어, 규제 여파를 벗어나기 쉽지 않아 보인다. 이는 부동산114가 소비자 1천여 명을 대상으로 하반기 전망을 조사한 설문조사에서도 확인된다. 올 하반기 수도권 집값은 보합 수준에서 별다른 움직임을 나타내기 어려울 것으로 전망된다.""정부 대출규제 강력히 작동하는 중"전반적인 상승세로 전환 어려울 것-김규정 NH투자증권 부동산투자전략 연구위원"이미 2분기 중에 서울 시장을 중심으로 아파트 가격이 하락을 멈추고 반등세로 돌아선 상황이고 최근에 기준금리 인하까지 이어지면서 전반적으로 투자심리가 견고해지고 있는 분위기다. 다만, 하반기에 정부가 추가적으로 불안지역에 대해서는 규제를 내놓을 것으로 예상되고, 분양가 상한제가 시장에 변수로 작동할 가능성이 있어서 전반적으로 시장이 다시 급격한 상승세를 보이긴 어려울 것으로 보여진다. 무엇보다 정부의 대출규제가 굉장히 강력하게 작동하고 있어 거래량이 예년에 비해서 30% 이상 줄어든 상태다. 거래시장이 정상화되기 전까지는 전반적인 상승세로서의 전환이 어려울 것으로 예상된다. 전반적으로 부동산 주택경기는 좋지 못하겠지만, 서울 등 투자선호지역을 중심으로는 시중에 풍부한 유동성이 몰리면서 가격 상승세나 거래가 집중되는 양극화 현상이 심화될 가능성이 높다."▲민간택지 분양가 상한제 적용이 주택시장에 미칠 영향"집값 안정과 투기 수요 줄이는 목적 민간택지 분양가상한제는 고육지책"-최원철 교수"민간택지 분양가 상한제는 정부가 집값 안정과 투기수요를 줄이기 위한 고육지책으로 볼 수 있다. 투자자들이 기업에 투자해야 하는데, 강남권이나 재건축 단지 등 부동산 시장만 바라보면 경제가 어려워진다. 오죽하면 지방 큰손이 서울까지 원정투기를 나선다. 그건 투기지 투자가 아니다. 국익에도 도움이 안 된다. 그러다 보니 상대적으로 지방이 박탈감이 심하다. 그동안 민간택지 분양가 상한제를 안 했던 것도 아니고, 이미 예전부터 도입했던 것을 일부 완화해줬다. 그러므로 큰 부작용은 없을 것이다.""문제는 분양가 낮아져 공급이 줄고 가격 통제 탓 부실·질적 저하 우려"-권대중 교수"민간택지 분양가 상한제나 공공택지 분양가 상한제는 주택가격이 오르는 시점에 정부가 이를 통제하기 위해 적용한다. 분양가 상한제는 토지비와 토지비 가산비, 거주비 그리고 기타 비용 등을 통해서 분양가를 통제하는 기능이다. 정부가 강남 지역을 비롯한 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 적용하려고 하는데, 일시적으로 신규주택 시장은 안정화된다. 문제는 분양가격을 낮춤으로써 건설업자가 주택공급을 줄일 수 있다. 가격은 낮아지고 수급이 줄어들면 결국 2~3년 후에는 수요 공급으로 가격이 올라갈 가능성이 있다. 또 가격을 통제하기 때문에 부실공사가 나타나거나 저급자재를 사용해 주택의 질을 낮출 수 있다. 좋은 점은 수분양자 입장에서 가격을 낮춰 분양을 받을 수 있기 때문에 '로또' 아파트가 될 수 있다. 정부는 수분양자와 공급자 입장에서 잘 어우러지게, 유기적으로 부합될 수 있도록 대책을 내놨으면 한다.""강남 재건축 후분양 차단 위한 용도 경기인천 영향 전망은 부풀리는 경향"-박원갑 부동산학박사"앞서 정부가 시행한 대출규제를 보면 주택가격이나 청양경쟁률 등을 고려해 주택 분양이 과열되거나 개발 호재 등으로 과열 우려가 있는 지역을 투기과열지구로 지정, 적용했다. 경기도에는 과천·광명·성남(분당구)·하남시만 해당한다. 정부가 추진하는 민간택지 분양가 상한제 역시 모든 지역이 대상은 아니다. 분양가 상한제가 나오게 된 배경이 강남 재건축의 후분양을 차단하기 위해 적용하려는 것인데, 적용 범위를 어디까지 할 것인가가 관건이다. 과천이나 광명 쪽에 일부 재건축 단지가 있기 때문에 영향을 받을 수 있겠지만, 직접 적으로 경기·인천 지역에 영향을 줄 것이란 것은 부풀리기 하는 측면이 있다. 지금은 이 제도가 어는 지역에 영향을 줄 것인가를 이해할 필요가 있다고 본다.""재건축 어려움에 기존 물량 상승 우려 정부, 공급축소 가능성 보완책 내놔야"-윤지해 수석연구원"민간택지에 대한 분양가 상한제 적용이 코앞에 다가오면서 7월 셋째 주 서울 재건축아파트 매매가격 상승폭이 절반가량 줄었다. 분양가 상한제를 한다는데 '재건축이 무슨 관련이냐'라고 하는 분들도 있는데. 그건 모르고 하는 말이다. 관련성이 매우 높다. 재건축하게 되면 조합을 중심으로 건축비를 비롯해 대출 이자라든지 여러 가지 분담금과 관련된 비용들이 발생한다. 이 부분을 조합이 일반 분양을 통해 충당하는데 상한제는 이런 재건축 주요 수익에 해당하는 부분을 정부가 일정 수준 이하에서 통제한다는 의미여서 서울 재건축 정비사업에 대한 우려감이 커진다. 결과적으로 분양가 상한제 시행에 따라 큰 영향을 받는 시장은 재건축 정비사업이라고 할 수 있다. 다만, 앞으로 재건축 추진이 어려워진다고 하니 기존 아파트에 대한 재평가도 감지된다. 상한제 시행으로 건설사의 공급이 줄어들 가능성이 있어, 희소성 높은 서울은 기존 아파트 매매가격이 오히려 상승하는 양상이다. 정부는 분양시장 규제에 의한 풍선효과로 기존 아파트 가격이 오르는 부작용이 나오지 않도록 공급 축소 가능성에 대한 보완책 마련이 시급한 상황이라고 할 수 있다.""가격 하향안정 흐름 생겨 긍정적 제도" 일시 공급위축 등 부작용도 생각해야-김규정 연구위원"민간아파트까지 확대될 경우에는 기본적으로 분양가격이나 주택가격 하향안정에 흐름을 만들어낼 수 있기 때문에 기본적으로 상당히 긍정적인 제도라고 할 수 있다. 다만, 과거에 분양가 상한제가 확대 적용됐을 때 일시적으로 공급이 위축, 3년 후 입주 시기에 신규 아파트가 부족한 현상으로 나타난다거나 분양가 상한제를 기다리는 수요자들이 늘어나면서 전세시장이 불안해진 전례가 있기 때문에 단기적인 부작용이 나타날 가능성을 염두에 두고 신중하게 사용할 필요가 있다. 아직 분양가 상한제의 세부 확대 내용이라던가 적용 대상 등이 결정되지 않았기 때문에 상세한 내용이 결정되는 것에 따라서 강남권의 재건축이나 수도권 지역의 새 아파트를 기다리고 있는 예비청약자들의 전략이 상당히 많이 달라질 가능성이 있다."▲경기·인천 지역 시세 이끌 '대장주'는 어디"GTX 노선 부동산 시장 상승세 이끌어" 경기인천 대장주는 과천, 수원 등 유력-최원철 교수"부동산 시장의 상승세는 수요에 맞춰서 따라오기 때문에 수원 등 GTX 노선의 영향이 큰 지역을 중심으로 집값이 상승해 대장주로 떠오를 것."-권대중 교수"좋은 지역은 신도시는 아니지만 택지개발지구에 해당하는 과천지구다. 과천지구는 과천과 양재사이기 때문에 이 역시 강남이라 부를 수 있을 정도로 상당히 좋은 지역. 이 지역은 분양만 받으면 '로또'가 될 수 있는 지역."-윤지해 수석연구원"경기·인천지역에서는 서울과 인접한 지역을 중심으로 살펴보는 것이 현명하다. 과천이나 광명, 위례, 분당, 판교가 대장주로 떠오를 수 있는 지역으로 판단된다."-김규정 연구위원"서울과 가까우면서 교통과 주거환경 인프라가 잘 갖춰져 있는 과천이나 광명 등 남부권 주요 위성도시를 중심으로, 새 아파트 공급이 이뤄지면서 수요자들의 관심이 높을 것."/이상훈·윤혜경기자 sh2018@biz-m.kr재건축 관련 공사가 한창 인 강남구 개포동 개포주공4단지 모습 /연합뉴스수원 팔달8구역(왼쪽 위부터 시계방향), 과천 지식정보타운, 판교테크노밸리, 광명 철산동 구도심 일대.
2019-07-29 이상훈
도내 평균 매매가격 변동률 -0.01%
6월 3주차 -0.09% 후 '연속 개선세'과천 0.23%, 분당·하남 0.19% 상승평택 -0.16%·안양 동안 -0.13% 침체서울 강남지역에서 시작된 아파트 매매가격의 반등이 경기도 전반으로 퍼지고 있는 것으로 나타났다. 서울과 인접한 도내 지역을 중심으로 회복세를 보이고 있는 것이다.16일 한국감정원에 따르면 7월 2주차(지난 8일 기준) 도내 평균 아파트 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록했지만 전주 -0.05%와 비교하면 하락 폭이 축소됐다. 6월 3주차에 -0.09%를 기록한 뒤 같은 달 4주차에 -0.07%, 7월 1주차에 -0.05%, 7월 2주차에 -0.01%를 보이는 등 연속적으로 개선된 흐름을 나타내고 있다.특히 서울 강남권과 경계선을 맞대고 있는 지자체들에서 깜짝 상승을 보였다. '준강남'으로 불리는 과천은 0.23%가 오르는 등 6월 1~2주차에 0.06%의 보합세를 보인 이후 연이어 상향 곡선을 그렸다. 성남 분당구와 하남은 6월까지 마이너스 성장을 보이다가 7월 1주차에 들어서면서 각각 0.02%, 0.01% 상승한 뒤 2주차에는 모두 0.19% 오르는 반등을 기록했다. 신도시 리스크를 벗어난 광명 아파트의 매매 가격도 1주차에 0.4% 상승한 데 이어 2주차에도 0.38% 뛰었다.광명의 경우 교통망 신설 소식이, 과천시는 재건축 단지의 재개발 기대감이 각각 호재로 작용한 것으로 풀이된다. 성남 분당은 고가 아파트 중심으로 회복세를, 하남은 급매물 소진의 영향을 받은 것으로 분석된다. 5~6월 아파트 거래량에서도 과천(29건→59건)과 성남 분당구(421건→429건)는 전년 동기보다 앞서고 있다.다만 서울과 거리가 멀거나 신규 입주 물량이 누적된 평택(-0.16%), 안양 동안구(-0.13%), 용인 수지구(-0.11%) 등 나머지 도내 지역은 여전히 시장 침체를 이어갔다.도내 평균 전세시장 가격 변동률도 하락 폭이 -0.06%에서 -0.05%로 소폭 줄었다. 과천(0.01%), 성남 분당구(0.19%), 광명(0.03%) 등 집값이 상승한 곳을 중심으로 전셋값이 올랐다. 다만 하남(-0.05%)은 신규 공급 등으로 다른 양상을 보였다.부동산 업계 관계자는 "아파트 가격이 다시 오르는 모습을 보이기 시작한 시점에서 정부가 민간 택지에도 분양가 상한제를 적용하겠다고 밝힌 만큼 회복세를 이어갈지는 좀 더 지켜봐야 할 것"이라고 말했다. /황준성기자 yayajoon@biz-m.kr사진은 광교신도시 고층아파트. /비즈엠DB
2019-07-21 황준성
수도권 1등 신문 경인일보가 8월 1일자로 부동산·개발 전문 온라인 신문 '비즈엠(BizM)'을 공식 창간합니다. 경인일보가 약 2년간의 준비 끝에 창간해 본격 서비스에 들어가는 '비즈엠'은 대한민국 개발과 투자의 '핫스팟'으로 자리 잡은 경기·인천지역을 중심으로 부동산·개발 관련 뉴스를 신속하고 정확하게 보도하는 온라인 전문 매체입니다. 2천500만 수도권 주민들이 거주하고 업무를 보는 생활과 경제의 중심지 일 뿐 아니라 약 7천조원에 달하는 막대한 가치를 지닌 수도권의 부동산에 전국의 관심이 집중돼 있음에도, 그동안 언론에서는 수도권 부동산을 전문적으로 다루지 못해 왔습니다. 지난 74년간 정론직필의 굳은 신념을 갖고 경기·인천 주민들의 눈과 귀가 되어 여론을 이끌어온 경인일보는 이제 시대의 요청에 따라 수도권 부동산에 대한 독자들의 갈증을 풀어드리는 중요한 역할을 하고자 합니다.'비즈엠'은 부동산 관련 정부·지방자치단체의 정책과 개발정보는 물론이고 도로·철도 등 주요 교통 인프라, 부동산·투자 금융, 투자 컨설팅, 현장뉴스 등 독자들의 관심이 집중된 뉴스와 정보를 깊이 있게 다룰 것입니다. 아울러 디지털 시대 온라인 신문에 걸맞게 홈페이지(www.biz-m.kr)와 모바일 페이지(m.biz-m.kr), 유튜브, 페이스북, 네이버 포스트 등 다양한 채널을 통해 발빠르게 전달합니다. 특히, 투자자와 실수요자들의 관심이 집중된 경기·인천지역 신도시와 개발지구, 분양 현장 등을 직접 찾아가 독자들이 궁금해하는 다양한 정보들을 수집해 전해드리는 것은 물론, 최근 이슈로 떠오르고 있는 교통 인프라와 관련해서도 가장 빠르고 정확한 분석으로 독자들의 요구를 충족시킬 것입니다. 실수요와 투자를 위한 알찬 정보가 가득한 최고의 부동산 뉴스 '비즈엠'에 독자 여러분의 많은 관심과 격려, 그리고 '구독'을 부탁 드립니다. ■ 비즈엠 창간 기념식 일시 : 2019년 8월 1일 오후 5시장소 : 수원 인계동 하이엔드호텔 6층 연회장※창간 기념식은 유튜브 경인일보 채널에서 라이브 영상으로 보실 수 있습니다.
2019-07-16 경인일보
2019-08-20 이상훈
2019-08-13 윤혜경
2019-08-08 윤혜경
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2019-07-23 황준성
2019-07-15 윤혜경