경기도 내 31개 시·군을 이끌고 있는 시장·군수들은 땅을 얼마나 갖고 있을까? 공직자윤리법에 따라 대통령을 비롯한 고위 공직자들과 국회의원, 지방자치단체장들의 재산이 모두 공개되지만, 주로 관심이 쏠리는 곳은 막대한 재산을 가졌거나 중요한 위치에 있는 공직자나 정치인들이다. 시민들 가장 가까이에서 일하고 있으면서도 잘 몰랐던 시장·군수들의 재산 중 '알짜 재산'으로 꼽히는 토지 재산을 살펴봤다. 역시나 땅값이 비싼 경기 남부지역에서 '땅부자' 1~3위가 나왔다. 2018년 12월 기준 공직자윤리법에 따라 정부공직자윤리위원회가 공개한 정기재산변동 신고사항을 보면 우석제 안성시장이 땅값만 21억여원을 신고해 도내 시장·군수 중 1위에 이름을 올렸다. 뒤이어 2위는 염태영 수원시장이, 3위는 김상돈 의왕시장이 차지했다. 우석제 안성시장은 소유한 땅의 현재가액만 20억 원이 넘는 것으로 파악됐다. 우 시장은 제14·15대 안성축산업협동조합장을 지낸 뒤 더불어민주당 정책위 부의장을 거쳐 민선 7기 안성시장에 당선됐다. 정부공직자윤리위원회가 공개한 정기재산변동 신고사항을 확인한 결과 우 시장 명의의 땅은 답, 전, 공장·목장, 잡종지, 임야 등 '땅부자'라는 소문에 걸맞게 30필지에 달했다. 그가 소유한 땅 중 지목별 현재가액이 가장 높은 토지는 안성시 보개면 남풍리 843(1천556㎡) 공장용지가 1억 7천894만원, 죽산면 죽산리 514-23(1천483㎡) 전은 2억 1천978만원이었다. 이어 보개면 남풍리 849-1(6천204㎡) 목장용지는 3억2천260여만 원으로 신고됐다. 우 시장 이름으로 등록된 땅 중에 가장 비싼 토지는 남풍리 859-1(1만7천741㎡) 일원에 임야로, 현재가액만 5억3천400여만원에 이른다. 우 시장이 소유한 땅의 현재가액을 모두 합치면 21억 3천여만원으로, 2위 염태영 수원시장보다 3배 정도 많았다. 특히 우 시장이 소유한 땅은 공시가격이 아닌 시세로 따지면 재산 규모가 확 늘어난다. 보개면의 한 부동산 관계자는 "남풍리 859-1 임야는 현재 시세가 3.3㎡당 80~150만원 정도로, 우 시장 소유 땅의 실제 가치는 50억원 수준"이라며 "특히 주변에 진행 중인 4차선 도로 공사가 마무리되면 땅값은 20~30% 정도 상승할 것으로 예상된다"고 설명했다. 이 관계자는 이어 "지목과 위치에 따라 다르지만, 보개면 일대에 목장용지 등 30개 필지를 소유하고 있다면 상당한 땅 부자로 볼 수 있다"고 덧붙였다. 우석제 시장에 이어 땅부자 2위는 인구 100만 이상 '특례시' 실현을 위해 뛰고 있는 염태영 수원시장이 차지했다. 염 시장은 본인 소유로 수원시 입북동 일대 231-1(881㎡), 231-2(1천249㎡), 230-9(429㎡) 등 답 3필지를 신고했다. 이 땅의 현재가액은 각각 2억 7천945만원, 3억 9천618만원, 1억 1천145만원으로, 3필지를 모두 더하면 총 7억 8천700여만원 규모다. 종전 신고액 보다 총액이 9천여만원 많아졌다. 염 시장은 3위를 차지한 김상돈 의왕시장보다 땅은 적게 소유했지만, 전체 땅값은 3억5천여만원 정도 높았다.시장·군수 땅부자 3위는 의왕시의 수장(首長)인 김상돈 시장으로 나타났다. 김 시장은 충청남도 당진시 순성면 나산리 292(575㎡), 207(727㎡), 293(1천59㎡) 일대 지목상 '전'인 토지와 의왕시 이동 651-1 일대(1천673㎡) '답', 의왕시 왕곡동 235(297㎡) '전'을 본인 소유로 신고했다. 올해 3월 기준 김 시장 명의로 등록된 땅값의 현재가액은 총 4억 2천783만원이다. 이중 가장 비싼 토지는 이동에 있는 답으로 3억 6천860만원을 기록했다. 김 시장의 재산은 종전 신고액보다 3천500여만원 늘어난 수준인데, 역시 실제 시세를 반영하면 재산 규모는 훨씬 많아진다. 지역 부동산 업계 관계자는 "의왕시 이동 651-1 일대 답은 3.3㎡당 120~150만원 정도에 시세가 형성돼 있어 실제 가치는 대략 6억원 정도로 보인다"며 "그린벨트지만 현황도로(진입도로)와 주변에 산업단지가 있어 향후 땅값은 더 오를 것으로 예상된다"고 설명했다. /이상훈기자 sh2018@biz-m.kr경기도 시장·군수 땅부자.
2019-09-03 이상훈
수도권광역급행철도(GTX)-B노선 건설사업이 예비타당성 조사를 통과하면서 인천 송도국제도시 주택 시장에 관심이 쏠리고 있다.
송도는 노선 시작점일 뿐 아니라, 이미 주택시장에서 관심이 높은 지역이어서, 'GTX 효과'가 뚜렷하게 나타나고 있는 것이다. GTX-B노선이 개통하면 송도에서 서울역까지 20분대에 이동할 수 있다.
부동산 업계에 따르면, 지난달 30일 문을 연 포스코건설의 '송도 더샵 센트럴파크 Ⅲ'(E5블록)와 '송도 더샵 프라임뷰'(F20·25블록) 견본주택은 개관 첫날에만 1만1천753명이 방문하며 인산인해를 이뤘다. 포스코건설이 송도국제업무단지에서 5년 만에 공급하는 데다, GTX-B노선 예타 통과 후 송도의 첫 대규모 분양 물량이다. 포스코건설 관계자는 "송도국제업무단지는 뛰어난 학군, 자연환경 등 생활 여건이 우수하다"며 "송도센트럴파크를 중심으로 아파트 매매가가 3.3㎡당 2천만원을 돌파하는 등 송도 집값을 리딩하고 있다"고 말했다.송도 더샵 센트럴파크 Ⅲ와 송도 더샵 프라임뷰는 전용면적 144㎡, 195㎡, 170~198㎡(펜트하우스) 등 중·대형 물량이 있다. 이 때문에 작은 면적에서 큰 면적으로 옮기려는 수요도 있을 것으로 예상된다.포스코건설은 3일 특별공급을 시작으로 4일 1순위, 5일 2순위 청약을 받는다. 블록별 당첨 발표일이 달라 세 번까지 청약할 수 있다. 이들 단지 다음에는 송도국제업무단지 B1블록 '송도 대방디엠시티'가 분양에 나설 것으로 보인다.
공동주택 578가구, 오피스텔 628실 등으로 조성되는데, 송도 워터프런트 조성사업 1단계 구간인 송도 6공구 인공호수에 접한데다가 인천 1호선 국제업무지구역과 달빛축제공원이 가깝다.이외에도 B2블록, F19블록, A14블록 등이 주택 공급을 위한 절차를 밟고 있다. 아파트 1천205가구, 오피스텔 320실 규모의 B2블록은 연내 분양 가능성이 높다. 포스코건설이 추진하는 F19블록은 약 350가구로, 이르면 연말 분양할 것으로 전망된다. 송도랜드마크시티유한회사(SLC)의 A14블록(힐스테이트 레이크 송도 3차)은 1천100가구이며, 내년 상반기 분양 예정이다./김명래기자 problema@biz-m.kr지난달 30일 문을 연 포스코건설의 인천 송도국제도시 견본주택 앞에 방문객들이 길게 줄을 서 입장하고 있다. /포스코건설 제공
2019-09-02 김명래
교통 호재 불구 주택공급 넘쳐 자가매물 속출최대수혜지 예상 불구 '부정적 반응' 일색3만가구 추가 예정… 안산 '불꺼진 도시' 우려"신안산선 착공이요? 양치기 소년도 아니고, 이제는 기대도 하지 않고 있습니다."안산·시흥 지역에서 가장 큰 호재 중 하나인 신안산선 착공 소식이 최근 가시화하고 있지만, 정작 지역 부동산 시장에선 부정적인 목소리가 터져 나오고 있다.16일 신안산선 역사가 조성될 예정인 안산시 사동 한양대 에리카 캠퍼스 인근에서 만난 A 공인중개사사무소 대표는 "부동산 규제에 공급 물량까지 쏟아지면서 일부 신축 단지에선 마이너스 피가 속출하고, 구축의 경우 거래가 끊겨 '곡소리'가 나고 있다"며 "거래가 없어 파리만 날리고 있는 상황에서 해마다 되풀이되는 신안산선 착공 소식은 희망고문을 안기는 것이나 마찬가지다. 불난 집에 부채질하는 격"이라고 불만을 토로했다.수도권 서남부 부동산 시장의 주요 화두였던 신안산선 착공이 이르면 오는 8월로 예정되면서 최대 수혜지역으로 꼽히는 안산, 시흥 일대가 들썩일 것으로 예상한 것과 달리 부동산 업계의 싸늘한 반응은 마치 '초상집'(?)을 방불케 했다.안산 사동의 한 부동산 관계자는 "내년 2월부터 입주를 시작하는 그랑시티자이 1차와 2차를 합치면 7천 세대 가까이 되고, 여기에 바로 다리 건너 송산그린시티까지 하면 2만 세대가 넘는다"면서 "신안산선이 교통 호재로 볼 수는 있지만, 주택 공급이 넘쳐나 분양가보다 싼 매물이 계속해서 나오는데 과연 큰 호재가 될지는 의문"이라고 전망했다.실제 여의도까지 25분대 진입 가능한 신안산선 호재를 품고 분양했던 '그랑시티자이 1차' 아파트 전용 84㎡의 경우 분양가보다 적게는 200만 원, 많게는 2천 만 원까지 싼 매물이 나와 있지만, 실거래는 이뤄지지 않고 있는 것으로 나타났다.또 한양대 에리카역 예정지와 가장 가까운 '안산고잔푸르지오 6차' 아파트는 2천818세대 대단지에, 시세 역시 전용 88㎡가 2억 8천만 원대로 저렴하지만, 10년 넘은 구축 아파트라는 단점과 주변 신축 아파트 물량 공세로 인해 거래절벽 현상이 심각하다는 게 부동산 관계자의 설명이다.이런 가운데 앞으로도 안산 지역에 3만 세대가 넘는 아파트가 추가로 공급될 예정이어서 '불 꺼진 도시'로 전락하는 게 아니냐는 우려마저 나오고 있다.시흥지역 중개사 "이미 시세에 반영" 냉담국토부·지자체는 공사 시작에 행정력 집중부동산 업계에 따르면 안산의 아파트 입주 물량은 지난 2018년 6천810세대, 올해 4천589세대가 입주했거나 입주를 앞두고 있으며, 오는 2020년에는 총 1만175세대가 입주를 앞둔 것으로 파악됐다. 또 수도권 3기 신도시로 안산 장상지구에 1만2천910세대와 신길2지구에 7천710세대 등 약 2만 세대가 추가 공급될 예정이다.안산과 함께 신안산선 착공 가시화로 부동산 시장에서 주목받고 있는 시흥 지역도 신안산선 호재에 거는 기대는 그리 크지 않은 것으로 나타났다.시흥시 장현동의 한 공인중개사사무소 관계자는 "신안산선 8월 착공 이야기는 들었지만, 기대는 전혀 하지 않는다"며 "만약 착공해도 이미 시세에 신안산선 호재가 반영돼 있기 때문에 크게 오르진 않을 것으로 보인다"고 전했다.업계에 따르면 이날 기준 시흥시청역 초역세권에 해당하는 '시흥시청역동원로얄듀크' 아파트 전용 73㎡ 매매가격이 4억 6천만 원~5억 2천만 원으로, 프리미엄만 8천만 원에서 1억 원 이상 붙은 것으로 파악됐다. 신안산선은 서울 여의도와 안산·시흥지역 간 44.6㎞ 구간에 지하 40m 직선화 노선을 뚫어 고속 운행하는 복선 전철로, 총 사업비 3조3천465억 원이 투입되는 대형 프로젝트다.여의도역에서 출발해 영등포역, 구로디지털단지역, 시흥사거리역, 석수역, 광명역 등을 지나 안산 한양대역으로 향하는 기본 노선에 광명역~시흥시청역~국제테마파크역 구간이 부설되며, 2단계 사업을 통해 한강 다리를 연결, 여의도역~공덕역~서울역 5.8㎞ 구간을 추가할 계획이다.오는 2024년 하반기 1단계 구간이 개통되면 여의도역을 기준으로 시흥시청역은 현행 53분에서 22분, 안산 한양대역은 현행 100분에서 25분으로 이동시간이 현격히 축소될 전망이다. 이 노선은 지하철 2·4·5·7·9호선은 물론 월곶~판교선, 소사~원시 복선 전철, 서해선 복선 전철 등과도 손쉽게 연결된다.지난 2013년 3월 예비 타당성 조사를 통과한 신안산선은 2010년 9~12월까지 타당성 재조사와 재정사업으로 기본계획 고시 이후 2015년 7월 민자 타당성 분석 통과, 2017년 12월 민간투자시설 사업 기본 계획 고시, 지난해 5월부터 12월까지 우선협상대상자 지정을 비롯한 실시협약(안) 민간투자사업심의위원회 의결을 거쳐 올해 6월 실시계획인가 승인을 국토교통부에 신청한 상태다.반면, 정부나 지자체 등은 신안산선의 조속 착공을 위해 박차를 가한다는 입장이다.이와 관련, 안산시 관계자는 "8월 착공이 가시화하고 있는 건 맞지만, 정확한 시기는 아직 결정되지 않았다"면서 "시 또한 지역 국회의원과 같은 입장으로, 8월 착공을 위해 노력하고 있는 만큼 올해 안에 승인이 날 것으로 기대한다"고 말했다.국토부 관계자는 "환경이나 재해 등 부처별로 실시계획승인 관련 문제가 없는지 검토가 진행 중이며, 이 부분이 마무리되면 바로 다음날이라도 승인할 예정"이라며 "국토부에서도 사업이 차질없이 추진돼 조속히 착공할 수 있도록 최선을 다하고 있다"고 밝혔다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr신안산선 착공이 이르면 오는 8월로 예정되면서 최대 수혜지역으로 꼽히는 안산시와 시흥시 일대가 들썩일 것으로 예상했지만 현지 부동산 업계는 오랜 기다림에 지쳐 기대도 하지 않고 있다. 사진은 한양대 에리카역 예정지 일대./강승호기자 kangsh@biz-m.kr신안산선 착공이 이르면 오는 8월로 예정되면서 최대 수혜지역으로 꼽히는 안산시와 시흥시 일대가 들썩일 것으로 예상했지만 현지 부동산 업계는 오랜 기다림에 지쳐 기대도 하지 않고 있다. 사진은 한양대 에리카역 예정지 일대./강승호기자 kangsh@biz-m.kr신안산선 복선전철 노선도./국토부 제공
2019-07-30 이상훈
수원시 대표 구도심을 미니 신도시로 탈바꿈시키는 매교역 일대 주택재개발 정비사업이 이주 및 철거에 속도를 내면서 지역 부동산 시장이 활기를 띠고 있다.이런 가운데 재개발 사업 구역별로 입지나 시공사, 주거 여건 등이 조금씩 달라 향후 어느 단지가 시세를 이끌 '대장주'로 자리매김할 수 있을지 관심사로 떠오르고 있다.19일 수원시와 지역 부동산 업계 등에 따르면 수원 팔달구 매교동·인계동 일원에 1만 2천여 세대를 짓는 팔달 6·8·10구역과 권선 6구역 재개발사업이 추진 12년 만에 철거를 위한 안전펜스가 설치되는 등 올 하반기 분양을 앞두고 가속도가 붙고 있다.지난 2009~2010년 사이 정비구역 지정이 고시된 구역별로 보면 팔달6구역과 팔달10구역은 2015년에, 팔달8구역과 권선6구역은 각각 2016년과 2017년에 사업시행인가를 받았다.이후 2017년 3월부터 지난해 6월 사이 최종적으로 관리처분계획 인가를 득해 재개발 정비사업에 필요한 모든 행정적 절차를 마무리했다.이에 따라 팔달 8구역은 올해 4월부터 철거를 위한 안전펜스 등 시설물 설치 작업을 시작했고, 일부 구간은 석면 철거 작업을 위한 조사에 들어가는 등 가장 활발하게 진행 중이다.총 6천 700억여 원에 달하는 사업비가 투입되는 팔달8구역에는 수원 팔달구 매교동 209-14 일원 16만 3천781㎡ 부지에 지하 3층, 지상 20층, 52개 동, 3천603세대 규모의 아파트를 짓는다. 시공사는 대우건설(지분 60%)과 SK건설(40%)이 맡았으며, 오는 2022년 5월 완공예정이다.팔달 6구역 수원천·수원역 가장 가깝고 트램노선도 인근8구역은 3603가구로 '최대' 초교 신설 확정에 실거주 최적팔달 8구역과 인접한 팔달 6·10구역에도 안전펜스가 설치돼 지장물 철거에 들어간 상황이다.오는 2022년 하반기 완공 예정인 팔달 6구역은 현대ㆍ대우건설 컨소시엄이 교동 115-41 일원 13만 9천175㎡ 부지에 지하 3층, 지상 15층, 30개 동 2천 586세대를, 팔달 10구역은 GS건설과 현대산업개발이 시공을 맡아 총 사업비 9천568억 원을 투입, 인계동 847-3 일원 12만 6천721㎡ 부지에 지하 3층 지상 25층, 30개 동, 3천191세대(임대주택 241가구 포함) 규모의 대단지 아파트를 조성한다. 입주시기는 오는 2022년 상반기다.끝으로 가장 늦게 관리처분계획 인가를 받은 권선 6구역 역시 이날 현재 75%대 이주율을 보이며 올 하반기께 본격적인 철거에 들어갈 전망이다. 권선6구역은 삼성·SK·코오롱 컨소시엄이 세류동 817-72 일원 12만6천278㎡ 부지에 지하 2층, 지상 15층, 34개 동 2천178세대를 오는 2023년 하반기 준공 예정이다. 이처럼 매교역 일대 재개발사업이 급물살을 타면서 광교신도시에 이은 대표 주거 단지로 자리매김할 것이란 기대감 속에 부동산 시장의 신흥 강자로 떠오르고 있다.특히 최고 2억 원이 넘는 프리미엄이 형성된 이들 구역 중에서 실수요자와 투자자 모두에게 선호도가 높은 대장주로 어떤 아파트가 등극해 시세를 이끌지도 관심사다.이들 재개발 구역은 모두 국내 굴지의 건설사가 짓는 신축 대단지 아파트라는 장점과 분당선 매교역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지, 또 1호선 수원역(KTX와 GTX)과 트램 혜택도 동일하게 누릴 수 있어 특정 구역을 대장주로 평가하긴 어렵다는 게 부동산 관계자들의 중론이다.권선 6구역 대부분 남서향·남향 구조… 이주비 승계 가능팔달 10구역은 전통시장 위치, 비교적 적은 실투자금 장점12년째 매교동에서 부동산 중개업을 하는 김영란 무지개 부동산 대표는 "매교역 인근 재개발 구역은 모두 수원천 근처이지만, 팔달 6구역이 제일 가까운 거리에 위치하며, 4개 구역 가운데 수원역과 가장 가까운 위치에 있어 수원역 호재에 가장 큰 영향을 받는 구역"이라며 "수원역부터 장안구청까지 계획된 트램 노선(예정) 또한 팔달 6구역 인근에 있어 이 또한 호재로 작용할 것으로 보인다"고 소개했다.이어 그는 "(팔달 8구역에 대해) 20층 높이, 52개 동, 총 3천603세대 규모로 4개 구역 가운데 가장 대단지 아파트가 조성되며, 단지 내에 수원중학교, 수원고등학교를 품고 초등학교 신설이 확정된 된 단지"라며 "역세권임과 동시에 초품아 단지이며, 향후 주거 타운의 인프라를 가장 많이 누릴 아파트로써 신혼부부들에게 선호도가 높아 프리미엄이 가장 높게 형성된 구역"이라고 설명하며 실거주를 위한 최적의 단지로 꼽았다.김 대표는 또 "권선 6구역은 동 간 거리가 넓고, 세대 대부분이 남서향, 남향 구조로 설계돼 타 단지보다 일조량이 풍부할 것으로 예상된다"며 "특히 팔달구가 조정지역으로 지정된 이후 다주택자인 투자자들이 다른 구역과 같은 인프라를 누릴 수 있는 데다가 이주비 승계까지 가능한 권선 6구역에 몰리면서 프리미엄이 계속해서 상승한다는 장점이 있다"고 설명했다.이어서 팔달 10구역에 대해서는 "타 구역 대비 매교역과 거리가 좀 떨어져 있지만, 충분히 도보로 이용 가능하며, 트램 예정 노선이 팔달 10구역 인근으로 계획돼 있어 수원역 접근성 또한 뛰어나다"며 "주변에 지동시장과 영동시장이 있으며, 다른 구역에 비해 조합원 분양가가 저렴해 프리미엄 역시 3~4천만 원 정도 싼 매물이 나오고 있다는 것"이라며 비교적 적은 실투자금을 가장 큰 장점으로 언급했다."팔달 재개발은 알면 알수록 모두 장·단점이 평등하게 있는 우열을 가리기 힘든 곳"이라는 김영란 대표는 "일반분양가가 나오고, 견본주택이 문을 열면 수요자들에 의해 대장주가 결정될 것"이라면서 "수원 지역에서 가장 큰 관심을 받는 만큼 앞으로 광교신도시와 더불어 수원을 이끌어 갈 중심지로 거듭날 것임을 확신한다"고 덧붙였다.한편, 팔달 6구역은 오는 8월 조합원 동·호수 추첨, 10월 일반분양을, 팔달 8구역도 10월 조합원 동·호수 추첨에 이어 12월 일반분양을 진행할 예정이며, 팔달 10구역과 권선 6구역의 경우 내년 상반기 일반분양에 들어갈 계획인 것으로 파악됐다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr재개발 사업 속도를 내고 있는 수원 팔달8구역 전경. /박소연기자 parksy@biz-m.kr수원 팔달8구역 재개발사업 공사 현장팔달8구역 조감도./수원시 제공팔달6구역 조감도./수원시 제공수원 권선 6구역(왼쪽)과 팔달 6·10구역 전경.수원 팔달10구역 조감도.수원 권선6구역 조감도.
2019-07-30 이상훈
정부가 집값 안정화를 위해 대출 규제 등 강도 높은 부동산 대책을 쏟아내고 있다.그럼에도 서울 등 수도권 일부 지역의 집값이 상승하자 최근에는 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제를 예고하고 나섰다.하지만, 정부의 이런 노력에도 불구, 부동산 전문가들은 당분간 집값이 내리기보단 보합세를 보일 것으로 내다봤다.부동산·개발 전문 온라인 신문 '비즈엠(BizM)'이 창간을 맞아 국내 대표 부동산 전문가 5인의 수도권 일대 집값 전망과 분양가 상한제가 미치는 영향 등에 대해 자세히 들어봤다.▲경기·인천지역 집값 전망."돈 쓸 곳 없는 지방 큰손들 서울로 강남 재건축 노른자 투자처로 부상"-최원철 한양대 부동산융합대학원 교수"저금리로 시중 유동성이 풍부한데도 대체 투자처가 마땅치 않기 때문에 지방의 큰손들이 서울 부동산 시장에 몰리면서 강남 재건축이 투자자들의 '노른자 투자처'로 떠오르고 있다. 강남 집값은 일반적인 상식으로 적당하다고 보기에는 오름폭이 너무 크다. 문제는 강남이 오름으로써 서울 전체가 오르고, 이 영향이 경기지역까지 미치면서 결국 집값 전체를 상승시키는 요인이 된다. 이처럼 전반적인 집값이 상승하다 보니 정부가 이번엔 분양가 상향제를 민간주택에 도입하겠다고 예고했다. 경제 상황 등 여러 가지를 봤을 때 앞으로 집값은 오를 것으로 예상한다. 하지만 정부에선 집값 안정화를 위해 모든 방안을 강구 할 것이다. 따라서 예전처럼 '로또' 아파트가 등장하거나 크게 상승하는 지역은 없을 것으로 보인다. 그 정도 수준에서 한동안 보합세를 유지하거나 조금 오르는 정도를 유지할 것으로 전망된다.""하반기 부동산 이슈는 딱 세가지 대출규제·민간상한제·금리인하"-권대중 명지대 부동산대학원 교수"하반기 부동산 시장을 좌우할 수 있는 이슈는 딱 세 가지로 압축할 수 있다. 첫째 정부가 지난해 발표한 9·13 부동산 대책에서 규제지역을 선정해 대출을 규제하고 있다. 9억 원 넘는 주택에 대해서는 전출을 가거나 60세 이상의 부모를 모시는 경우, 단 주택이 없는 경우에만 대출할 수 있도록 했다.그 외에는 투기지역과 투기과열지구에서 40%밖에 대출이 실행되지 않도록 했다. 이처럼 대출을 규제함에 따라 거래가 어려워질 수밖에 없다. 이것이 첫 번째 이슈다. 두 번째는 정부가 강남을 비롯한 지역에서 가격이 오르는 것을 방지하기 위해 민간택지 분양가 상한제를 적용하려는 이슈다. 분양가 상한제를 적용하면 부동산 시장에서 신규주택 시장은 어려워질 수 있다. 끝으로 한 가지는 호재일 수 있지만, 3기 신도시와 금리 인하다. 미국의 금리 인하에 선행해서 정부가 0.25p 인하, 기준 금리가 1.5p다. 부동산 시장에 호재일 수 있다. 이 세 가지가 향후 부동산 시장에 영향을 줄 것으로 보인다. 금리 인하보다는 대출 규제나 민간택지 분양가 상한제가 더 강하게 작용하기 때문에 경기·인천 지역은 약보합세로 돌아설 가능성이 높다.""경기인천서 물량 많은 곳 보합세 호재 있는 곳에선 강보합세 뚜렷"-박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원"수도권 하반기 주택시장은 호재와 악재가 서로 시소게임을 하는 양상을 보일 것이다. 기준 금리를 낮추면서 주택 거래에 숨통이 트이는 것과 자금이 부동산으로 유입됨에 따라 정부가 상승하는 집값을 잡고자 내놓는 규제 등이다. 금리 인하는 금융 비용 하락으로 투자수익률이 상승하고 매매거래가 늘어나는 구조로 이어진다. 금리 민감도가 높은 재개발·재건축 투자자들과 대출의존도가 높은 실수요자들의 대출 수요가 함께 늘어날 것이다. 민간택지 분양가 상한제 등 추가 대책 가능성이 금리 인하 효과를 상쇄할 수 있다. 대출금리가 낮아지는 만큼 레버리지를 활용한 투자가 늘어날 수 있다. 금리 인하와 분양가 상한제 등 정부규제가 서로 힘겨루기 하는 양상이 빚어지면서 당분간 집값은 보합세를 유지할 것으로 전망된다. 특히 경기·인천의 경우 3기 신도시 등 3년 연속 입주물량이 쏟아지는 상황이어서 입주 물량이 많은 지역은 보합세가, 개발 호재가 있는 곳은 강보합세가 뚜렷하게 나타날 것으로 보인다.""강남권 중심 반등세, 단기 적일 것 규제여파 벗어나기 쉽지 않아 보여"-윤지해 부동산114 수석연구원"최근 강남권을 중심으로 반등세가 나타났지만, 단기 반등에 그칠 것으로 전망된다. 지난해 9·13 대책 발표 이후 대출규제가 크게 강화됐고, 유동성 축소에 따른 거래량 감소 국면이 여전한 상황이다. 서울을 중심으로 공급 희소성에 대한 이슈가 부각되고 있지만, 올해까지 서울 지역도 입주물량이 상당한 수준이어서 상승폭을 추가 확대하기 어려운 상황이다. 또한, 전·월세가 안정됐고 정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 시기를 저울질하고 있어, 규제 여파를 벗어나기 쉽지 않아 보인다. 이는 부동산114가 소비자 1천여 명을 대상으로 하반기 전망을 조사한 설문조사에서도 확인된다. 올 하반기 수도권 집값은 보합 수준에서 별다른 움직임을 나타내기 어려울 것으로 전망된다.""정부 대출규제 강력히 작동하는 중"전반적인 상승세로 전환 어려울 것-김규정 NH투자증권 부동산투자전략 연구위원"이미 2분기 중에 서울 시장을 중심으로 아파트 가격이 하락을 멈추고 반등세로 돌아선 상황이고 최근에 기준금리 인하까지 이어지면서 전반적으로 투자심리가 견고해지고 있는 분위기다. 다만, 하반기에 정부가 추가적으로 불안지역에 대해서는 규제를 내놓을 것으로 예상되고, 분양가 상한제가 시장에 변수로 작동할 가능성이 있어서 전반적으로 시장이 다시 급격한 상승세를 보이긴 어려울 것으로 보여진다. 무엇보다 정부의 대출규제가 굉장히 강력하게 작동하고 있어 거래량이 예년에 비해서 30% 이상 줄어든 상태다. 거래시장이 정상화되기 전까지는 전반적인 상승세로서의 전환이 어려울 것으로 예상된다. 전반적으로 부동산 주택경기는 좋지 못하겠지만, 서울 등 투자선호지역을 중심으로는 시중에 풍부한 유동성이 몰리면서 가격 상승세나 거래가 집중되는 양극화 현상이 심화될 가능성이 높다."▲민간택지 분양가 상한제 적용이 주택시장에 미칠 영향"집값 안정과 투기 수요 줄이는 목적 민간택지 분양가상한제는 고육지책"-최원철 교수"민간택지 분양가 상한제는 정부가 집값 안정과 투기수요를 줄이기 위한 고육지책으로 볼 수 있다. 투자자들이 기업에 투자해야 하는데, 강남권이나 재건축 단지 등 부동산 시장만 바라보면 경제가 어려워진다. 오죽하면 지방 큰손이 서울까지 원정투기를 나선다. 그건 투기지 투자가 아니다. 국익에도 도움이 안 된다. 그러다 보니 상대적으로 지방이 박탈감이 심하다. 그동안 민간택지 분양가 상한제를 안 했던 것도 아니고, 이미 예전부터 도입했던 것을 일부 완화해줬다. 그러므로 큰 부작용은 없을 것이다.""문제는 분양가 낮아져 공급이 줄고 가격 통제 탓 부실·질적 저하 우려"-권대중 교수"민간택지 분양가 상한제나 공공택지 분양가 상한제는 주택가격이 오르는 시점에 정부가 이를 통제하기 위해 적용한다. 분양가 상한제는 토지비와 토지비 가산비, 거주비 그리고 기타 비용 등을 통해서 분양가를 통제하는 기능이다. 정부가 강남 지역을 비롯한 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 적용하려고 하는데, 일시적으로 신규주택 시장은 안정화된다. 문제는 분양가격을 낮춤으로써 건설업자가 주택공급을 줄일 수 있다. 가격은 낮아지고 수급이 줄어들면 결국 2~3년 후에는 수요 공급으로 가격이 올라갈 가능성이 있다. 또 가격을 통제하기 때문에 부실공사가 나타나거나 저급자재를 사용해 주택의 질을 낮출 수 있다. 좋은 점은 수분양자 입장에서 가격을 낮춰 분양을 받을 수 있기 때문에 '로또' 아파트가 될 수 있다. 정부는 수분양자와 공급자 입장에서 잘 어우러지게, 유기적으로 부합될 수 있도록 대책을 내놨으면 한다.""강남 재건축 후분양 차단 위한 용도 경기인천 영향 전망은 부풀리는 경향"-박원갑 부동산학박사"앞서 정부가 시행한 대출규제를 보면 주택가격이나 청양경쟁률 등을 고려해 주택 분양이 과열되거나 개발 호재 등으로 과열 우려가 있는 지역을 투기과열지구로 지정, 적용했다. 경기도에는 과천·광명·성남(분당구)·하남시만 해당한다. 정부가 추진하는 민간택지 분양가 상한제 역시 모든 지역이 대상은 아니다. 분양가 상한제가 나오게 된 배경이 강남 재건축의 후분양을 차단하기 위해 적용하려는 것인데, 적용 범위를 어디까지 할 것인가가 관건이다. 과천이나 광명 쪽에 일부 재건축 단지가 있기 때문에 영향을 받을 수 있겠지만, 직접 적으로 경기·인천 지역에 영향을 줄 것이란 것은 부풀리기 하는 측면이 있다. 지금은 이 제도가 어는 지역에 영향을 줄 것인가를 이해할 필요가 있다고 본다.""재건축 어려움에 기존 물량 상승 우려 정부, 공급축소 가능성 보완책 내놔야"-윤지해 수석연구원"민간택지에 대한 분양가 상한제 적용이 코앞에 다가오면서 7월 셋째 주 서울 재건축아파트 매매가격 상승폭이 절반가량 줄었다. 분양가 상한제를 한다는데 '재건축이 무슨 관련이냐'라고 하는 분들도 있는데. 그건 모르고 하는 말이다. 관련성이 매우 높다. 재건축하게 되면 조합을 중심으로 건축비를 비롯해 대출 이자라든지 여러 가지 분담금과 관련된 비용들이 발생한다. 이 부분을 조합이 일반 분양을 통해 충당하는데 상한제는 이런 재건축 주요 수익에 해당하는 부분을 정부가 일정 수준 이하에서 통제한다는 의미여서 서울 재건축 정비사업에 대한 우려감이 커진다. 결과적으로 분양가 상한제 시행에 따라 큰 영향을 받는 시장은 재건축 정비사업이라고 할 수 있다. 다만, 앞으로 재건축 추진이 어려워진다고 하니 기존 아파트에 대한 재평가도 감지된다. 상한제 시행으로 건설사의 공급이 줄어들 가능성이 있어, 희소성 높은 서울은 기존 아파트 매매가격이 오히려 상승하는 양상이다. 정부는 분양시장 규제에 의한 풍선효과로 기존 아파트 가격이 오르는 부작용이 나오지 않도록 공급 축소 가능성에 대한 보완책 마련이 시급한 상황이라고 할 수 있다.""가격 하향안정 흐름 생겨 긍정적 제도" 일시 공급위축 등 부작용도 생각해야-김규정 연구위원"민간아파트까지 확대될 경우에는 기본적으로 분양가격이나 주택가격 하향안정에 흐름을 만들어낼 수 있기 때문에 기본적으로 상당히 긍정적인 제도라고 할 수 있다. 다만, 과거에 분양가 상한제가 확대 적용됐을 때 일시적으로 공급이 위축, 3년 후 입주 시기에 신규 아파트가 부족한 현상으로 나타난다거나 분양가 상한제를 기다리는 수요자들이 늘어나면서 전세시장이 불안해진 전례가 있기 때문에 단기적인 부작용이 나타날 가능성을 염두에 두고 신중하게 사용할 필요가 있다. 아직 분양가 상한제의 세부 확대 내용이라던가 적용 대상 등이 결정되지 않았기 때문에 상세한 내용이 결정되는 것에 따라서 강남권의 재건축이나 수도권 지역의 새 아파트를 기다리고 있는 예비청약자들의 전략이 상당히 많이 달라질 가능성이 있다."▲경기·인천 지역 시세 이끌 '대장주'는 어디"GTX 노선 부동산 시장 상승세 이끌어" 경기인천 대장주는 과천, 수원 등 유력-최원철 교수"부동산 시장의 상승세는 수요에 맞춰서 따라오기 때문에 수원 등 GTX 노선의 영향이 큰 지역을 중심으로 집값이 상승해 대장주로 떠오를 것."-권대중 교수"좋은 지역은 신도시는 아니지만 택지개발지구에 해당하는 과천지구다. 과천지구는 과천과 양재사이기 때문에 이 역시 강남이라 부를 수 있을 정도로 상당히 좋은 지역. 이 지역은 분양만 받으면 '로또'가 될 수 있는 지역."-윤지해 수석연구원"경기·인천지역에서는 서울과 인접한 지역을 중심으로 살펴보는 것이 현명하다. 과천이나 광명, 위례, 분당, 판교가 대장주로 떠오를 수 있는 지역으로 판단된다."-김규정 연구위원"서울과 가까우면서 교통과 주거환경 인프라가 잘 갖춰져 있는 과천이나 광명 등 남부권 주요 위성도시를 중심으로, 새 아파트 공급이 이뤄지면서 수요자들의 관심이 높을 것."/이상훈·윤혜경기자 sh2018@biz-m.kr재건축 관련 공사가 한창 인 강남구 개포동 개포주공4단지 모습 /연합뉴스수원 팔달8구역(왼쪽 위부터 시계방향), 과천 지식정보타운, 판교테크노밸리, 광명 철산동 구도심 일대.
2019-07-29 이상훈
도내 평균 매매가격 변동률 -0.01%
6월 3주차 -0.09% 후 '연속 개선세'과천 0.23%, 분당·하남 0.19% 상승평택 -0.16%·안양 동안 -0.13% 침체서울 강남지역에서 시작된 아파트 매매가격의 반등이 경기도 전반으로 퍼지고 있는 것으로 나타났다. 서울과 인접한 도내 지역을 중심으로 회복세를 보이고 있는 것이다.16일 한국감정원에 따르면 7월 2주차(지난 8일 기준) 도내 평균 아파트 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록했지만 전주 -0.05%와 비교하면 하락 폭이 축소됐다. 6월 3주차에 -0.09%를 기록한 뒤 같은 달 4주차에 -0.07%, 7월 1주차에 -0.05%, 7월 2주차에 -0.01%를 보이는 등 연속적으로 개선된 흐름을 나타내고 있다.특히 서울 강남권과 경계선을 맞대고 있는 지자체들에서 깜짝 상승을 보였다. '준강남'으로 불리는 과천은 0.23%가 오르는 등 6월 1~2주차에 0.06%의 보합세를 보인 이후 연이어 상향 곡선을 그렸다. 성남 분당구와 하남은 6월까지 마이너스 성장을 보이다가 7월 1주차에 들어서면서 각각 0.02%, 0.01% 상승한 뒤 2주차에는 모두 0.19% 오르는 반등을 기록했다. 신도시 리스크를 벗어난 광명 아파트의 매매 가격도 1주차에 0.4% 상승한 데 이어 2주차에도 0.38% 뛰었다.광명의 경우 교통망 신설 소식이, 과천시는 재건축 단지의 재개발 기대감이 각각 호재로 작용한 것으로 풀이된다. 성남 분당은 고가 아파트 중심으로 회복세를, 하남은 급매물 소진의 영향을 받은 것으로 분석된다. 5~6월 아파트 거래량에서도 과천(29건→59건)과 성남 분당구(421건→429건)는 전년 동기보다 앞서고 있다.다만 서울과 거리가 멀거나 신규 입주 물량이 누적된 평택(-0.16%), 안양 동안구(-0.13%), 용인 수지구(-0.11%) 등 나머지 도내 지역은 여전히 시장 침체를 이어갔다.도내 평균 전세시장 가격 변동률도 하락 폭이 -0.06%에서 -0.05%로 소폭 줄었다. 과천(0.01%), 성남 분당구(0.19%), 광명(0.03%) 등 집값이 상승한 곳을 중심으로 전셋값이 올랐다. 다만 하남(-0.05%)은 신규 공급 등으로 다른 양상을 보였다.부동산 업계 관계자는 "아파트 가격이 다시 오르는 모습을 보이기 시작한 시점에서 정부가 민간 택지에도 분양가 상한제를 적용하겠다고 밝힌 만큼 회복세를 이어갈지는 좀 더 지켜봐야 할 것"이라고 말했다. /황준성기자 yayajoon@biz-m.kr사진은 광교신도시 고층아파트. /비즈엠DB
2019-07-21 황준성
2019-09-04 윤혜경
2019-09-02 박상일
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2019-08-27 김명래
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2019-07-23 황준성
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