1조원대 펀드 '사실상 불발'
도시公, 자체예산 긴급 투입
신규 임대사업자 선정 계획
매입가 높아져 쉽지 않을듯

국내 최초로 뉴스테이(기업형 임대주택)와 연계해 추진하는 주거환경개선사업 '십정2구역(인천 부평구)'과 '송림초교 주변구역(동구)'의 향방에 관심이 집중되고 있다.

1조원대 펀드(fund) 구성이 사실상 불발되면서 현재 구도로는 사업 추진이 어렵게 됐다는 점(5월 5일자 7면 보도)에서다. 이들 사업 시행(대행)자인 인천도시공사는 자체예산을 투입해 우선 사업을 끌고 간다는 계획인데, 사업 방식의 근본적인 변화는 힘든 상황이라 사업 정상화가 쉽지 않을 것이란 우려도 나온다.

십정2구역, 송림초교 주변구역 뉴스테이 임대사업자인 (주)마이마알이는 사업 추진에 필요한 1조원대 펀드 설정이 시한인 10일까지 어렵다는 입장을 최근 밝혔다. 이에 따라 현 구도로는 사업 추진이 불가능한 상황이 됐다.

기존 사업구도는 마이마알이 측에서 구성한 부동산펀드가 십정2구역, 송림초교 주변구역에 계획된 수천세대의 아파트를 사전에 매입하고, 펀드가 낸 아파트 매수금으로 아파트 건립사업을 추진하는 것으로 요약할 수 있다.
마이마알이가 지정한 SPC(특수목적법인)인 인천십정2뉴스테이(유)와 인천송림초뉴스테이(유)는 지난해 인천도시공사와 이 같은 내용을 골자로 하는 부동산매매계약을 체결했고, 도시공사의 반환의무(원금+이자)를 근거로 금융권에서 조달한 계약금 2천500억원을 도시공사에 냈다.

마이마알이가 10일까지 부동산펀드를 구성했다면 기존 구도대로 사업을 추진할 수 있지만, 사실상 펀드구성이 불발되면서 도시공사는 계약금 2천500억원에 4.99% 금융비용(약 130억원)을 가산해 돌려줘야 한다.

도시공사는 10일 펀드구성이 불발되면 자체예산을 투입해 십정2구역과 송림초교 주변구역 사업을 주도한다는 계획이다. 우선 사업을 추진하면서 공모를 거쳐 마이마알이를 대체할 신규 임대사업자를 선정하겠다는 것이 도시공사 계획이다.

새로 선정되는 임대사업자도 기존과 같은 부동산펀드 방식으로 자금을 확보해야 할 것으로 전망된다. 도시공사 등이 지분 참여를 하는 부동산투자회사(REITs)를 통한 사업 추진은 별도의 행정절차가 필요해 어려울 것이라는 관측이 있다.

부동산펀드 방식의 임대사업자 모집에는 여러 난관이 있을 것으로 예상된다. 임대사업자(마이마알이)의 기존 공동주택 매입가격은 십정2구역이 공급면적 3.3㎡당 790만원, 송림초교 주변구역은 760만원 수준이다. 여기에 금융비용 등 손실이 반영되면, 공동주택 매입가격이 높아지면서 사업성은 악화된다. 도시공사는 올해 1월 열린 십정2구역 주민설명회에서 "대체 임대사업자를 선정할 경우 금융비용, 착공 지연에 따른 물가변동비 등 500억원에 달하는 손실이 발생한다"고 설명한 바 있다. 도시공사 관계자는 "십정2구역은 매입가격이 올라가도 사업을 할 수 있을 것으로 보이지만, 송림초교 주변구역은 어렵다"며 "이 때문에 2개 사업을 패키지로 해 임대사업자를 선정할지도 검토하고 있다"고 했다.

새 정부에서 박근혜 정부의 대표적인 주거정책이었던 뉴스테이에 부정적인 태도를 보일 경우, 주택도시보증공사(HUG) 보증이나 금융기관의 투자에 제약이 따를 수도 있다. 만약 사업성 악화, 정부의 주거정책 변화 등 이런저런 일로 사업이 제대로 추진되지 못할 경우 도시공사는 막대한 재정적 손실을 떠안게 된다.

그렇다고 사업을 중도 포기할 수도 없는 처지다. 사업이 무산되면 해당 구역에 사는 주민 등 시민에게 막대한 피해가 돌아가기 때문이다.

도시공사 관계자는 "지금부터는 도시공사가 책임감을 가지고, 공사 임직원의 역량을 결집해 사업을 추진해야 한다"며 "여전히 사업성이 있고, 기존의 법률적 리스크가 사라진 만큼 사업 전망은 밝아졌다고 본다. 대체 사업자 선정은 가능할 것"이라고 했다.

/홍현기기자 hhk@kyeongin.com