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광주·용인 등지에서 위장전입을 부추기는 '빌라 스와핑'이 성행하고 있는 가운데 이런 수법 외에도 '업계약' 등 부동산 불법거래가 기승을 부리는 것으로 나타났다.

빌라를 0원으로 매입하는 신종수법 빌라 스와핑 외에도 광주와 용인 등지에서는 업계약 체결과 신용대출을 통한 무입주금 빌라 매매 또한 성행하고 있다.

이는 '청약 광풍'이 불고 있는 아파트와 달리 빌라를 선호하는 수요자들이 적음에도 불구, 저렴한 가격을 미끼로 한 신축 빌라가 우후죽순 생겨나고 있기 때문이다.

비즈엠 취재 결과 지난 2016년부터 지난달까지 광주와 용인 지역에서 사용승인(준공)된 다세대주택(빌라 등)은 각각 2천232동, 748동으로 조사됐다. 보통 4층짜리 빌라 한 동에 8가구가 거주한다고 하면 광주는 1만7천856가구, 용인의 경우 5천894가구에 달하는 수치다.

빌라는 아파트와 달리 감가상각이 빨리 진행돼 집값이 떨어질 수 있어 건축주 입장에서는 빠른 처분이 절실하다.

이렇다 보니 업계약 등 각종 불법을 동원한 신축 빌라 분양이 만연하게 이뤄지는 모습이다.

신축 빌라 분양을 전문으로 하는 한 공인중개사사무소 관계자는 "실제 입주금 따로 없이 대출만으로 살 수 있는 매물만 중개해드린다"며 "매수자 신용등급에 따라 주택 담보 대출 100%로 살 수도 있고, 등급이 낮으면 주택 담보 대출과 신용대출을 받거나 전세 자금 대출까지 받을 수 있도록 해준다. 불법이지만, 가능하다. 대출은 1금융권(금리 2~3%대) 상품으로만 진행해 믿을 수 있다"고 설명했다.

현재 신축 빌라 분양업계에서 돈 한 푼 없이 무주택자 신세를 벗어날 수 있게 하는 수법은 이랬다.

만약 1억원 대 신축 빌라의 경우 실제로 거래할 금액보다 높은 가격을 기재한 계약서를 작성해서 전액 주택 담보 대출로 매매를 진행하는 방법이다.

이른바 업계약으로, 실제 매매가격보다 높게 계약서를 작성해 주택담보대출(주담대)를 최대한 많이 받는 방식이다. 다만 최근에는 세금 부담으로 건축주들이 기피하고 있다.

그다음은 빌라의 감정가를 높게 받아 주담대를 높이는 편법이 등장했다. 이 경우는 빌라의 가치와 함께 교통·학군 등도 고려되다 보니 모두 통용되는 것은 아니다. 사례별로 다를 수 있다.

최근에 가장 많이 이용되는 무입주 매매는 주담대와 함께 신용대출을 받는 불법이다. 이 역시 매수자의 신용도에 따라 신용대출 금액과 금리 부담이 달라진다.

이런 수법을 총 동원해도 대출이 불가피한 경우 최후 보루인 빌라 스와핑이 등장한다.

이처럼 법의 사각지대 속에 신축 빌라 분양이 끊이지 않고 있지만, 단속은 거의 이뤄지지 않고 있는 것으로 파악됐다. 현장을 일일이 다녀야 적발할 수 있다 보니 인력난 등으로 단속이 쉽지 않은 것으로 보인다.

실제 신축 빌라 분양의 성지로 떠오르고 있는 광주와 용인의 최근 10년간 업계약 등 부동산거래신고법 위반 적발 건수를 확인한 결과 각각 총 1천59건, 1천959건에 불과했다. 1년에 100~160여건 정도 단속한 것인데, 이마저도 시민 신고를 받은 다음 조치한 것이 대부분이었다.

부동산 업계 관계자는 "무입주금 매매를 맞추기 위해 다양한 불법이 동원되는 건 사실이지만, 단속이 없어 적발될 일은 거의 없다"면서 "지자체는 물론 돈을 빌려주는 은행에서도 서류상 문제가 없다면 위장 전입에 대한 조사를 따로 하지 않는다. 무입주금 빌라 분양이 성행하고 있는 가장 큰 이유"라고 털어놨다.

이에 대해 광주시 관계자는 "전입 신고에 대해선 서류상으로만 확인할 뿐 현장을 확인하는 경우는 드물다"며 "국토부에서 일정 기준을 정해 의심 되는 사례를 적발하면 지자체에서 사실 확인 등을 통해서 적발하고 있다"고 밝혔다.