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최근 부동산 시장에서 편·불법을 통한 무입주금 신축 빌라 분양이 성행하는 가운데 부동산 전문가들은 과도한 대출은 '깡통 주택'으로 전락할 가능성이 높다고 경고했다.

깡통주택은 집값 하락으로 주택을 팔더라도 대출금을 모두 갚지 못하는 주택을 말한다. 집값이 전셋값 이하로 떨어져 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 문제점도 발생한다.

■함영진 직방 빅데이터 랩장 "무입주금 신축 빌라 매수 시 주의 필요"

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "아파트값이 비싸 신축 빌라로 내 집 마련하려는 수요자들이 늘고 있는데 대출 100%로 매수를 하는 것은 여러모로 조심해야 할 필요성이 있다"며 "분양자 입장에서는 본인이 낼 자금은 없지만, LTV가 너무 높아서 사실 고분양가에 분양받는다는 의미 일 수도 있다. 가격 적정성을 꼭 확인해야 한다"고 말했다.

이어 "무입주금 빌라의 경우 향후 세입자 피해로 이어질 가능성이 매우 높다"면서 "은행 융자나 원리금 상환 만기일에 지불 채무를 이행하지 못할 경우 집이 경매로 넘어가게 되는데 그 피해는 고스란히 세입자가 떠안게 된다"고 덧붙였다.

특히 "이번 부동산 대책을 보면 규제지역에서 빌라 스와핑이 이뤄지기는 쉽지 않을 것"이라면서도 "그러므로 규제가 덜한 지역을 중심으로 3억원 이하 신축 빌라 분양에서 빌라 스와핑은 더욱 성행할 것으로 보여진다"라고 예상했다.

정부가 최근 비규제지역에 투기 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해 조정대상지역과 투기과열지구 등 규제지역을 대폭 확대했다. 빌라 스와핑 등 편·불법이 성행하는 용인 처인구는 규제 지역으로 묶였지만, 광주는 여전히 비규제지역에 해당한다.

그는 경기 침체 속에서 일부 오피스텔의 매매 가격이 내려가 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하고 있는데 100% 대출로만 매수한 신축 빌라의 경우에는 이보다 문제가 더욱 심각해질 수 있다고도 했다.

함영진 랩장은 "최소한의 자기자본으로 내 집 마련이 가능한 이점 때문에 신축 빌라에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있지만, 위장전입으로 인한 주민등록법 위반과 깡통 주택에 대한 리스크, 거기에 여신 사기 등의 우려가 있기 때문에 무입주금 신축 빌라 매수는 신중하게 결정해야 한다"고 당부했다.

■박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 "위장전입 야기 빌라 스와핑 등 제도적 장치 마련 해야"

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전세자금대출은 서민 주거 안정을 위해 필요한 제도지만, 대출이 과하게 이뤄지는 부작용도 나타나고 있다"며 "위장전입을 통해 전세대출을 받는 편법도 부작용의 하나라고 생각한다"고 지적했다.

이어 그는 "집값의 10%만 들고 투자에 뛰어든 갭투자자는 집값이 10% 내리면 당장 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 그대로 빚더미가 되는 판국인데 돈 한 푼 없이 100% 대출로 빌라를 매수한다는 건 정말 심각한 문제"라며 "신축 빌라는 준공 2~3년이 지나면 대부분 가격이 주변 시세 수준으로 떨어지기 때문에 위험 부담은 더욱 클 것"이라고 덧붙였다.

또 "빌라 공급이 많은 지역에선 전세금 하락으로 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘어날 우려가 있는데도 불구하고, 빌라 스와핑에 대한 체계적인 단속이 전혀 이뤄지지 않고 있다는 것은 당국이 나서서 불법을 부추기고 있는 꼴"이라며 "이러한 관행이 바로잡히지 않으면 깡통 주택 피해는 불가피하다. 정부는 물론 지자체의 적극적인 대응이 필요하다"고 덧붙였다.

그는 "수도권에서 빌라 스와핑 등 불법 행위를 근절시키지 못한다면 지방으로 번지는 건 시간문제"라며 "빌라 분양을 위해 조직적으로 움직이고 있다면 위장전입 등을 적발하기가 쉽지는 않겠지만, 애꿎은 피해자 양산을 막기 위해서라도 하루빨리 대책이 나와야 할 것"이라고 거듭 강조했다.