기간 짧은 리모델링 '현실적 대안'
주민 부담 크고 내력벽등 규제 발목
평균 용적률 197.6% 이미 건물 높아
층고 더 올릴 여력없어 재건축 곤란
인프라 보강안된 주택개량 '낭패'만

1기 신도시의 노후된 주거환경을 개선하기 위해 아파트를 리모델링·재건축 하는 방법이 현실적인 대안으로 꼽히고 있지만, 거주자의 반대에 부딪치거나 증축 여력이 없어 추진에 어려움을 겪고 있다.

게다가 리모델링이나 재건축이 실행되더라도 도로 등 인프라가 보강되지 않으면 이미 인구 포화 상태인 1기 신도시의 주거 환경이 더 악화될 것으로 예상된다.┃표 참조

 

■수익성 떨어지는 리모델링

지난 1995년 준공된 분당 신도시의 매화마을 1단지는 리모델링이 활발히 추진되다 사업이 중단된 곳이다. 리모델링을 위한 조합을 설립하고 포스코를 시행사로 선정까지 했지만, 1차 안전진단을 받은 뒤인 2015년 돌연 사업이 중단됐다.

단지 내 공인중개사는 "아파트가 복도식인데 정부가 내력벽(공간을 구획하는데 쓰이는 벽)을 허물어 옆집과 트는 것을 허용하지 않으면서, 집을 넓히는 것이 제한돼 사업이 멈췄다"고 설명했다.

지난 2007년부터 리모델링을 추진한 평촌신도시 목련 3단지도 내력벽 문제가 발목을 잡았다. 2015년 수직 증축이 가능하도록 주택법이 개정되면서 사업이 추진되기 시작했고, 같은 해 8월 금호산업·쌍용건설 컨소시엄을 시공자로 선정했지만 내력벽 철거 허용 여부가 결정되지 않으면서 사업이 일순 멈춰 섰다.

그 사이 주민들은 더딘 사업 추진에 실망감을 표출하며, 각각 재건축·리모델링·현상 유지 등 세 부류로 갈라섰다. 목련3단지 송창규 조합장은 "내력벽이 문제가 돼 아예 구조를 그대로 둔 채 리모델링 하는 설계로 지난해 건축심의를 넣었다. 현재는 안전진단을 기다리는 단계"라고 말했다.

이처럼 리모델링은 사업기간이 2~3년으로 짧아 노후 아파트를 개선할 손쉬운 대안으로 꼽히지만, 수익성에 비해 주민 부담이 커 선호 받지 못하는 상황이다.

■추진 어려운 재건축

재건축은 1기 신도시의 높은 용적률로 추진이 어렵다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 바닥의 연면적을 뜻하는 말로, 이 용적률이 높을수록 고층 건축물이다. 재건축은 저층의 건물을 고층으로 다시 지어, 용적률을 높일수록 수익이 남는 구조다.

LH에 따르면 1기 신도시 아파트의 평균 용적률은 197.6%(일산 169%·분당 184%·평촌 204%·산본 205%·중동 226%)로 이미 높은 수준이다.

즉, 재건축을 하더라도 증축 여력이 없어 수익성이 떨어진다. 이 때문에 1기 신도시에서 재건축은 1990년대 초반 지어진 아파트 단지가 아니라, 1970~80년대 지어진 5층 이하의 단지를 중심으로 진행됐다.

군포시 산본동에 위치한 5층짜리 아파트(1천728가구) 산본주공1단지가 재건축을 통해 15~34층짜리 2천644가구의 대단지로 탈바꿈한 것이 그 예다.

일부 주민들은 이처럼 집값 상승에 대한 기대심리에 재건축에 찬성하고 있지만, 또 다른 주민들은 30년에 가까운 오랜 거주기간으로 이주에 부담을 느껴 재건축에 반대 의견을 표시하고 있다.

주민들의 정주 욕구뿐 아니라 재건축과 리모델링으로 인구가 늘어나는 것도 문제다. 경기연구원 이성룡 선임연구위원은 "도로 등 기본 인프라 보강 없이 리모델링이나 재건축 등 주택개량 사업에 치중할 경우, 자칫 인구 과밀화로 교통 문제를 유발할 수 있다"고 지적했다.

/김종찬·권순정·신지영기자 sjy@kyeongin.com